Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению Мартынова В. М. к администрации города Сочи о признании объекта капитального строительства нежилым помещением с видом разрешенного использования «апартаменты», заключении дополнительного соглашения к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Мартынов В.М. обратился в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением о признании объекта капитального строительства с кадастровым номером № площадью 301,3 кв.м, расположенного по <адрес><адрес>, нежилым помещением с видом разрешенного использования «апартаменты»; обязании администрацию города Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи заключить дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 293 кв.м, расположенном по <адрес>, в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с «для размещения объектов общественного питания» на «гостиничное обслуживание»; внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

В обоснование заявленных требований истец указал, что здание кафе с прогулочной террасой возле ресторана «Калипсо» (вторая очередь), общей площадью 301,3 кв.м, расположение по <адрес><адрес>, принадлежит ему на праве собственности, о чем имеется запись в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 293 кв.м, по Приморской набережной пляжа «Маяк» города Сочи, переданном ему в аренду, согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользования на условиях аренды (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ (регистрация от ДД.ММ.ГГГГ№).

Как указывает истец, он произвел перепланировку и переустройство, не затрагивающее несущие конструкции принадлежащего ему здания, в результате чего изменились характеристики и, соответственно, вид использования объекта - нежилые помещения, которые по своим характеристикам пригодные для временного пребывания граждан (апартаменты). Указывает, что поскольку земельный участок с кадастровым номером № площадью 293 кв.м и объект капитального строительства: здание кафе с прогулочной террасой возле ресторана «Калипсо» (вторая очередь), общей площадью 301,3 кв.м, находящиеся по <адрес>, (литер «Б»), расположены в зоне ОЦ-1, которая предусматривает в качестве вида разрешенного использования гостиничное обслуживания, при этом указанный объект капитального строительства отвечает требованиям предъявляемых к апартаментам (помещения для временного проживания), и не представляют опасности для жизни и здоровья людей, полагает возможным изменение вида разрешенного использования указанных объектов.

В судебном заседании представитель истца, по доверенности Юматова А.О., исковые требования поддержала в полом объеме, по изложенным в исковом заявлении основаниям, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика – администрации города Сочи, по доверенности Козаев Э.П., исковые требования не признал, посчитал об их необоснованности, просил в удовлетворении требований отказать.

Выслушав доводы и возражения сторон, исследовав материалы дела, представленные письменные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, по следующим основаниям.

Как установлено судом, следует из материалов дела, здание кафе с прогулочной террасой возле ресторана «Калипсо» (вторая очередь), общей площадью 301,3 кв.м, расположение по <адрес>, принадлежит на праве собственности Мартынову В.М., о чем имеется запись в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№.

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 293 кв.м, по Приморской набережной пляжа «Маяк» города Сочи, переданном ему в аренду, согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользования на условиях аренды (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ (регистрация от ДД.ММ.ГГГГ№).

Судом установлено, не оспаривалось сторонами, Мартынов В.М. произвел перепланировку и переустройство, не затрагивающее несущие конструкции принадлежащего ему здания, в результате чего изменились характеристики и, соответственно, вид использования объекта - нежилые помещения, которые по своим характеристикам пригодные для временного пребывания граждан (апартаменты).

Доказательствами по делу, согласно ст.55 ГПК РФ, являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Судом назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Эксперт Консалтинг» № от ДД.ММ.ГГГГ здание кафе с прогулочной террасой возле ресторана «Калипсо» (вторая очередь), с кадастровым номером №, общей площадью 301,3 кв.м, располагается в правомерных границах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес><адрес>.

Здание кафе с прогулочной террасой возле ресторана «Калипсо» (вторая очередь) по <адрес><адрес>, отвечает требованиям предъявляемым к апартаментам (помещения для временного проживания), в соответствии с требованиями СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», СП 54.13330 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» (в части предусмотренными требованиями СП 160.1325800.2014).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города курорта Сочи, утвержденными решением Городского собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ№ земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 293 кв.м, и исследуемый объект этажностью - 2, расположены в зоне ОЦ-1 - жилая и общественно-деловая зона, с основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, куда входят размещение малоэтажной жилой застройки и гостиничное обслуживание, что соответствует градостроительным регламентам в части вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, а именно размещению апартаментов для временного проживания.

Экспертом сделан вывод о том, что здание кафе с прогулочной террасой возле ресторана «Калипсо» (вторая очередь), высотой - 8,5 м, этажностью 2, соответствует основным требованиям противопожарной безопасности, технического регламента, санитарно-гигиеническим, строительных норм и правил, предъявляемым к апартаментам, с целью временного проживания.

Суд, дав оценку экспертному заключению, приходит к выводу о его принятии в качестве допустимого доказательства по делу, так как оно выполнено квалифицированным специалистом, имеющим соответствующее высшее образование и длительный стаж работы по специальности, а, кроме того, оно объективно согласуется с другими исследованными в судебном заседании доказательствами.

Согласно ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст.263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перепланировку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Согласно ст.37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно п.3 указанной статьи изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города курорта Сочи, утвержденными решением Городского собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ№ земельный участок с кадастровым номером № и объект капитального строительства: здание кафе с прогулочной террасой возле ресторана «Калипсо» (вторая очередь), общей площадью 301,3 кв.м, расположенные по <адрес> (литер «Б»), этажностью 2, расположены в зоне ОЦ-1 - жилая и общественно-деловая зона.

Согласно указанным Правилам в зоне ОЦ-1 - «жилая и общественно-деловая зона» основным видом разрешенного использования является, в том числе, гостиничное обслуживание.

Законодательство Российской Федерации не содержит определения такого понятия, как апартаменты.

В Жилищном кодексе РФ приведен закрытый перечень видов жилых помещений: жилые дома, часть жилого дома, квартиры, часть квартиры, комната.

Указанное позволяет сделать вывод, что апартаменты не являются жилыми помещениями, как гостиницы и общежития.

Вместе с тем, размещение зданий с апартаментами осуществляется по нормативам, установленным для гостиниц или общежитий. Требования нормативов к последним по освещенности, по размеру участка, по наличию транспорта и другим параметрам ниже, чем для размещения жилых многоквартирных домов, а по отдельным показателям, например обеспеченность детскими садами, парковками, дворовыми территориями, поликлиниками и т.д. для гостиниц и общежитий вообще не предусмотрена.

Таким образом, апартаменты - это нежилые помещения, пригодные для временного пребывания граждан, сходные по своему статусу с гостиницами, но обладающие повышенной комфортностью не ниже изолированной квартиры и отсутствием возможности регистрации по месту жительства.

При этом, согласно пункту 3.1 Свода правил «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», апартаментами являются жилые помещения, предназначенные для временного проживания, которые могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем).

Соответственно, согласно указанному Своду правил апартаменты включены в ряд жилых помещений, не предназначенных для постоянного проживания, и к которым устанавливаются похожие требования как к жилым помещениям.

Фактическое использование здания, в котором находятся нежилые помещения, должно соответствовать виду разрешенного использования земельного участка. Так, здание, в котором находятся апартаменты, должно располагаться на земельном участке, одним из видов разрешенного использования которого является гостиничное обслуживание.

Использование объекта капитального строительства не в соответствии с градостроительным регламентом правонарушением не является и само по себе не служит основанием для ограничения его эксплуатации. Такое ограничение возможно только тогда, когда использование помещений в противоречие с градостроительным регламентом опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (части 8, 10 ст.36 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно ст.85 Земельного кодекса РФ градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается Правилами землепользования и застройки, с учетом особенностей расположения территориальной зоны и ее развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественноделового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Таким образом, поскольку земельный участок с кадастровым номером № площадью 293 кв.м и объект капитального строительства: здание кафе с прогулочной террасой возле ресторана «Калипсо» (вторая очередь),общей площадью 301,3 кв.м, расположенные по <адрес> (литер «Б»), находятся в зоне ОЦ-1, которая предусматривает в качестве вида разрешенного использования гостиничное обслуживания, при этом указанный объект капитального строительства отвечает требованиям предъявляемых к апартаментам (помещения для временного проживания), и не представляют опасности для жизни и здоровья людей, суд считает возможным изменение вида разрешенного использования указанных объектов, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Мартынова В. М. к администрации города Сочи о признании объекта капитального строительства нежилым помещением с видом разрешенного использования «апартаменты», заключении дополнительного соглашения к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка – удовлетворить.

Признать объект капитального строительства с кадастровым номером № площадью 301,3 кв.м, расположенный по <адрес>, нежилым помещением с видом разрешенного использования «апартаменты».

Обязать администрацию города Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи заключить дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 293 кв.м, расположенном по <адрес>, в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с «для размещения объектов общественного питания» на «гостиничное обслуживание».

Настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о виде разрешенного использования объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, со «здание кафе с прогулочной террасой возле ресторана «Калипсо» (вторая очередь)» на «апартаменты» на основании заявления Мартынова В. М. без истребования дополнительных документов.

Настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка площадью 293 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, с «для размещения объектов общественного питания» на «гостиничное обслуживание» на основании технического плана, выполненного в соответствии с судебным актом, по заявлению Мартынова В. М. без истребования дополнительных документов.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Р.Т.Тайгибов

Мотивированное решение составлено и подписано судьей ДД.ММ.ГГГГ.