Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «КБ «Паритет» к Богданова Н.М. о расторжении договоров участия в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «КБ «Паритет» обратилось в суд с иском к Богдановой Н.М., указывая, что между сторонами были заключены договоры участия в долевом строительстве жилого комплекса «Яшьлек» по адресу: <адрес изъят> РТ, <адрес изъят>: <номер изъят>/ДДУ от 11.04.2017 – в отношении двухкомнатной квартиры площадью 53 кв.м; <номер изъят>/ДДУ от 11.04.2017 – в отношении двухкомнатной квартиры площадью 47,95 кв.м; <номер изъят>/ДДУ от 11.04.2017 – в отношении двухкомнатной квартиры площадью 53 кв.м; <номер изъят>/ДДУ от 27.04.2017 – в отношении двухкомнатной квартиры площадью 43,75 кв.м. Согласно условиям договором Богданова Н.М. обязалась не позднее трех дней после государственной регистрации договоров оплатить застройщику цену договора. Однако свои обязательства по договорам ответчица не выполнила – после государственной регистрации договоров их цену ООО «КБ «Паритет» не оплатила. В этой связи истцом в адрес Богдановой Н.М. были направлены заявления о расторжении договоров, однако добровольно расторгать договоры ответчица отказалась. В этой связи, ссылаясь на грубое нарушение ответчицей своих обязательств по договорам долевого участия в строительстве, что повлекло для застройщика такой ущерб, что он лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договоров, ООО «КБ «Паритет» просит суд расторгнуть указанные договоры участия в долевом строительстве <номер изъят>/ДДУ; <номер изъят>/ДДУ; <номер изъят>/ДДУ; <номер изъят>/ДДУ.

Представители ответчицы в ходе судебного разбирательства возражали против заявленных ООО «КБ «Паритет» исковых требований, ссылаясь на то обстоятельство, что цена спорных договоров участия в долевом строительстве была оплачена Богдановой Н.М. в полном объеме, необходимые денежные средства для внесения оплаты по договорам у ответчицы имелись, что подтверждают выписки с банковских счетов ее и ее сына Богданова А.Е.. Внесение оплаты по договорам подтверждается свидетельскими показаниями ФИО5 и ФИО4, которые присутствовали при передаче ответчицей денежных средств. Оплата принималась директором ООО «КБ «Паритет» ФИО7 в офисе организации при заключении договоров – еще до их государственной регистрации, как было принято в ООО «КБ «Паритет». Платежные документы Богдановой Н.М. не были выданы ввиду того, что согласно требованиям закона цена договора участия в долевом строительстве жилья может приниматься застройщиком к оплате лишь после регистрации договора. После получения оплаты по договорам стороны, в том числе представитель ООО «КБ «Паритет» - ФИО4 представили документы для регистрации в Управление Росреестра по РТ, что свидетельствует о принятии оплаты у участника долевого строительства. Впоследствии ответчица не обратилась к ООО «КБ «Паритет» с требованием о выдаче платежных документов, так как имела на руках сами договоры, не обладая в этой области специальными познаниями, полагала, что этого достаточно для подтверждения обязательств сторон. Полагают, что истец ведет себя недобросовестно и его требования о расторжении договоров связаны с тем, что Богданову Н.М. привел в фирму ФИО5, отношения между которым и руководством ООО «КБ «Паритет» впоследствии испортились, стали конфликтными. Ссылаются также на то, что истец направлял ответчице уведомления о расторжении не только спорных договоров, но и других, права по которым были уступлены Богдановой Н.М. первоначальным кредитором ФИО6, оплата по которым подтверждена справками и листами согласования (уступок прав требования) застройщика, что также свидетельствует о недобросовестном поведении истца. При этом требования о расторжении договоров были направлены Богдановой Н.М. только спустя полгода после того, как должна была поступить оплата по договорам, - двухмесячный срок, предусмотренный законом, застройщиком был пропущен. Кроме того, в обоснование своих возражений против исковых требований представители ответчицы кладут то обстоятельство, что по заявлению Богдановой Н.М., а также некоторых других участников долевого строительства, заключивших договоры с ООО «КБ «Паритет», в отношении сотрудников данной организации возбуждено уголовное дело в связи с теми обстоятельствами, что участники оплатили договоры участия в долевом строительстве, однако застройщиком были направлены уведомления о расторжении с ними договоров виде непоступления оплаты.

Представители истца в судебных заседаниях оспаривали факт принятия у Богдановой Н.М. оплаты по договорам, ссылаясь на то, что надлежащих доказательств оплаты ответчицей цены договоров застройщику не представлено; оплата по договорам не могла быть принята застройщиком от участника долевого строительства до государственной регистрации договора, как на то ссылается ответчица, поскольку это противоречит императивным требованиям закона. Пояснял, что указание в договоре <номер изъят>/ДДУ в пункте 5.1.2 на внесение участником оплаты по договору до его регистрации является технической ошибкой. По иным договорам, права по которым перешли к Богдановой Н.М. от ФИО6, застройщик направлял ответчице уведомления о расторжении договоров в связи с отсутствием оплаты по ним; справки и листы согласования уступок прав подписывались директором ФИО7 ошибочно – их готовила менеджер ФИО4, которая впоследствии ушла из ООО «КБ «Паритет» с конфликтом.

Выслушав пояснения и доводы сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив совокупность представленных по делу доказательств на предмет относимости, допустимости и достоверности по своему внутреннему убеждению, установив нормы права, подлежащие применению при разрешении дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Вместе с тем, в силу статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со статьей 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из пункта 2 статьи 453 Кодекса при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Как устанавливает статья 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, допускается на основании договора участия в долевом строительстве.

Статья 5 Федерального закона предусматривает, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (часть 4 статьи).

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 данной статьи.

Судом в рамках данного дела установлено, что 11.04.2017 между Богдановой Н.М. и ООО «КБ «Паритет» был заключен договор участия <номер изъят>/ДДУ в долевом строительстве многоквартирного дома – жилого комплекса «Яшьлек» в северо-западной части д. <адрес изъят> РТ (<адрес изъят>). Предметом договора являлась двухкомнатная квартира строительный <номер изъят> на 4 этаже 1 подъезда указанного многоквартирного дома общей площадью 53 кв.м. Цена договора согласно пункту 5.1 составила 2 332 000 рублей. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке <дата изъята>.

11.04.2017 между Богдановой Н.М. и ООО «КБ «Паритет» также был заключен договор участия <номер изъят>/ДДУ в долевом строительстве многоквартирного дома – жилого комплекса «Яшьлек» в северо-западной части д. <адрес изъят> РТ (<адрес изъят>). Предметом договора являлась двухкомнатная квартира строительный <номер изъят> на 1 этаже 1 подъезда указанного многоквартирного дома общей площадью 47,95 кв.м. Цена договора согласно пункту 5.1 составила 2 013 900 рублей. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 28.04.2017.

Кроме того, 11.04.2017 между Богдановой Н.М. и ООО «КБ «Паритет» также был заключен договор участия <номер изъят>/ДДУ в долевом строительстве многоквартирного дома – жилого комплекса «Яшьлек» в северо-западной части д. <адрес изъят> РТ (<адрес изъят>). Предметом договора являлась двухкомнатная квартира строительный <номер изъят> на 1 этаже 1 подъезда указанного многоквартирного дома общей площадью 53 кв.м. Цена договора согласно пункту 5.1 составила 2 226 000 рублей. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 10.05.2017.

Далее, 27.04.2017 между Богдановой Н.М. и ООО «КБ «Паритет» также был заключен договор участия <номер изъят>/ДДУ в долевом строительстве многоквартирного дома – жилого комплекса «Яшьлек» в северо-западной части д. <адрес изъят> РТ (<адрес изъят>). Предметом договора являлась двухкомнатная квартира строительный <номер изъят> на 1 этаже 1 подъезда указанного многоквартирного дома общей площадью 43,75 кв.м. Цена договора согласно пункту 5.1 составила 1 837 500 рублей. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 23.05.2017.

Как предусмотрено пунктами 5.2 указанных договоров, участник долевого строительства обязался уплатить застройщику цену договора путем внесения платежей в срок не позднее трех рабочих дней после государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по РТ. Моментом оплаты считается день зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика или внесение денежных средств в кассу застройщика.

Как следует из доводов истца, в сроки, установленные договорами участия в долевом строительстве, Богданова Н.М. платежи в оплату цены договоров не внесла, нарушив тем самым принятое на себя обязательство, предусмотренное пунктами 5.2 договоров. В этой связи 12.11.2017 в адрес ответчицы были направлены уведомления с указанием на необходимость внесения оплаты по договорам и расторжение договоров в случае непоступления оплаты. В ответ на направленные в ее адрес уведомления ответчица направила отзывы с указанием на внесение оплаты по всем договорам и невыдачу застройщиком платежных документов о принятии оплаты.

В ходе судебного разбирательства представители ответчицы настаивали на факте оплаты Богдановой Н.М. цены договоров участия в долевом строительстве в полном объеме, приводя доводы, изложенные выше.

В частности, представители ответчицы ссылались на показания допрошенных судом свидетелей – ФИО5 и ФИО4, ФИО8

Свидетель ФИО5 суду пояснил, что он являлся одним из неформальных учредителей ООО «КБ «Паритет». В обязанности ФИО5 входили вопросы проектирования, составления технической документации, а также поиск и привлечение клиентов для участия в долевом строительстве, работа с клиентами. При этом официально в ООО «КБ «Паритет» ФИО5 трудоустроен не был, числился работником ООО «Татстройпроект». Непосредственным заключением договоров участия в долевом строительстве занимался ФИО7 (генеральный директор общества), он же принимал денежные средства в оплату по договорам. В организации было принято при достижении договоренности с клиентом получать у него денежные средства в оплату по договору участия долевого строительства, подписывать сам договор, при этом на руки участнику выдавать лишь договор – в случае внесения полной оплаты; платежные документы выдавались уже позднее – после регистрации договора в Управлении Росреестра по РТ (с целью удержания клиента и соблюдения требований закона). Богданова Н.М. являлась одним из клиентов, привлеченных ФИО5 в ООО «КБ «Паритет». ФИО5 присутствовал в офисе ООО «КБ «Паритет», когда Богданова Н.М. полностью рассчиталась по заключенным договорам с ФИО7, при этом платежные документы ей не выдавались – должны были выдать после государственной регистрации сделок. Почему ФИО7 так и не выдал ответчице платежные документы – не знает, к нему самому Богданова Н.М. за выдачей данных документов не обращалась. В октябре 2017 года у ФИО5 произошел конфликт с другими учредителями ООО «КБ «Паритет», их партнерские отношения были прекращены.

Свидетель ФИО4 суду сообщила, что ранее – с февраля до конца июля 2017 года работала в ООО «КБ «Паритет» в должности менеджера (официально трудоустроена не была). Поясняла, что в ее обязанности входила работа с клиентами, составление договоров участия в долевом строительстве. Подписывал договоры генеральный директор – ФИО7, он же сам принимал денежные средства в оплату по договорам у участников долевого строительства. Расчеты с участниками долевого строительства (прием у них денежных средств) происходили в организации до регистрации договора. Если дольщики требовали выдачи им платежных документов – такие документы выдавались. ФИО5 приводил клиентов в ООО «КБ «Паритет», в частности, Богданова Н.М. – один из его клиентов. Расчет по договорам участия в долевом строительстве Богданова Н.М. произвела полностью – свидетель видела, как она рассчитывалась с ФИО7, при этом платежные документы последний ответчице не выдавал. После этого ФИО4 и Богданова Н.М. поехали в Управление Росреестра по РТ для регистрации сделок.

Свидетель ФИО8 сообщил суду, что между ним и ООО «КБ «Паритет» был заключен договор участия в долевом строительстве. Его привел в фирму ФИО5 Денежные средства для внесения в ООО «КБ «Паритет» оплаты по договору он передавал ФИО5 еще до регистрации договора, тот внес их в кассу. Потом ФИО5 передал ему квитанцию к приходному кассовому ордеру о принятии оплаты по договору.

Также судом допрашивался в качестве свидетеля ФИО7, который пояснял суду, что является генеральным директором ООО «КБ «Паритет». ФИО5 сотрудником организации не является и никогда не был, работал инженером, проектировщиком на строительстве жилого комплекса, производимого застройщиком, но будучи работником иной организации – ООО «Татстройпроект». Общение с участниками долевого строительства в обязанности ФИО7 не входит, как и принятие у них денежных средств в оплату по договорам. Договоры готовила менеджер фирмы – ФИО4 (состоявшая в штате), сам ФИО7 их только подписывал; денежные средства принимаются у дольщиков главным бухгалтером – ФИО9 Порядок оформления правоотношений с клиентами такой: сначала заключается договор участия в долевом строительстве, затем он регистрируется в Управлении Росреестра по РТ, только после этого – согласно требованиям закона – у участника принимаются денежные средства в оплату по договору. Пояснял также, что денежные средства у Богдановой Н.М. по заключенным с ним договорам он не принимал. В случае принятия денежных средств участникам долевого строительства всегда выдаются платежные документы. Отсутствие оплаты со стороны данного дольщика выявили при составлении отчета за 3 квартал 2017 года, после чего направили ему уведомления о расторжении договоров.

В обоснование своих доводов представители ответчицы также ссылались на возбуждение органами полиции уголовного дела по заявлениям Богдановой Н.М., ее сына ФИО15 а также других дольщиков ООО «КБ «Паритет» - ФИО11 и ФИО12 В материалы дела представлены копии постановления о возбуждении уголовного дела от 03.05.2018 и о признании Богдановой Н.М. потерпевшей от 14.06.2018. Согласно данным постановлениям в период с 12 ноября по 11 декабря 2017 года неустановленные лица из числа представителей ООО «КБ «Паритет», с целью хищения денежных средств Богдановой Н.М. и не имея намерений исполнять обязательства по заключенным с ней договорам участия в долевом строительстве, направили в ее адрес уведомления о расторжении договоров участия в долевом строительстве, в том числе договоров <номер изъят>/ДДУ; <номер изъят>/ДДУ; <номер изъят>/ДДУ; <номер изъят>/ДДУ, при этом полученные у Богдановой денежные средства в общей сумме 12 503 160 рублей похитили и распорядились ими по своему усмотрению, причинив тем самым Богдановой Н.М. материальный ущерб в особо крупном размере.

Оценив собранные по делу доказательства, пояснения сторон и показания свидетелей, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «КБ «Паритет» о расторжении договоров участия в долевом строительстве <номер изъят>/ДДУ; <номер изъят>/ДДУ; <номер изъят>/ДДУ от 11.04.2017, заключенных с Богдановой Н.М., подлежат удовлетворению.

Так, застройщик в силу приведенных выше норм Гражданского кодекса РФ, а также Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" имеет право требовать расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке в случае неоплаты участником долевого строительства в сроки, установленные договором, цены договора и неисполнения им в течение тридцати дней требования застройщика о погашении задолженности.

Непоступление оплаты по договору участия в долевом строительстве является существенным нарушением договора со стороны участника долевого строительства, поскольку в полной мере лишает другую сторону договора – застройщика того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно на оплату участником цены объекта долевого строительства. А потому рассматриваемое существенное нарушение договора может влечь его расторжение в судебном порядке по иску застройщика при установлении факта невнесения участником долевого строительства оплаты цены договора и неисполнения письменного требования застройщика о погашении задолженности по договору.

В данном случае в результате судебного разбирательства ответчицей Богдановой Н.М. не представлено суду надлежащих, достоверных и неопровержимых доказательств того, что оплата по договорам <номер изъят>/ДДУ; <номер изъят>/ДДУ; <номер изъят>/ДДУ от 11.04.2017 ею была произведена в пользу ООО «КБ «Паритет».

В силу статьи 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

При отказе кредитора выдать расписку должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.

Как определено статьей 161 Гражданского кодекса РФ, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки юридических лиц между собой и с гражданами.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (статья 162 Гражданского кодекса РФ).

Из анализа совокупности приведенных норм права следует, что как заключение договора между юридическим и физическим лицом, так и оплата такого договора должником должны оформляться в письменной форме – путем выдачи кредитором соответствующего платежного документа (расписки, квитанции к приходному кассовому ордеру, иного платежного документа о принятии денежных средств к оплате по договору). Только при наличии таких документов (расписки кредитора о принятии исполнения у должника) может быть подтверждено надлежащее исполнение должником обязательства по оплате цены договора кредитору. При этом в случае невыдачи кредитором платежного документа должник в силу нормы статьи 408 Гражданского кодекса РФ вправе задержать исполнение, то есть не оплачивать цену договора.

Факт внесения должником оплаты по договору не может быть подтвержден свидетельскими показаниями, так как при исполнении обязательства должны соблюдаться общие правила о форме сделки и последствиях ее нарушения, то есть, если обязательство, в данном случае - договор участия в долевом строительстве, заключен в письменной форме, то и его исполнение должно быть оформлено письменно. Право должника требовать от кредитора платежный документ (в том числе расписку) при надлежащем полном или частичном исполнении обязательства установлено пунктом 2 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации. В противном случае должник при наличии спора лишается права ссылаться в подтверждение факта исполнения на свидетельские показания (статья 162 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, платежного или иного документа, подписанного уполномоченным ООО «КБ «Паритет» лицом, свидетельствующего об оплате должником – Богдановой Н.М. в пользу застройщика цены договоров <номер изъят>/ДДУ; <номер изъят>/ДДУ; <номер изъят>/ДДУ от 11.04.2017, суду ответчицей, на которой лежит бремя доказывания надлежащего исполнения обязательств по договорам, не представлено.

Согласно статье 60 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах показания свидетелей ФИО5 и ФИО4, сообщавших и внесении Богдановой Н.М. оплаты по договорам участия в долевом строительстве директору ООО «КБ «Паритет» ФИО7, в отсутствие иных письменных доказательств, подтверждающих факт такой оплаты, не могут быть приняты как надлежащее, допустимое доказательство данного обстоятельства.

Тот факт, что ответчица и сотрудник ООО «КБ «Паритет» - ФИО4 передали договоры участия в долевом строительстве для их государственной регистрации в Управление Росреестра по РТ, а также то, что данные договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке, не может свидетельствовать о внесении Богдановой Н.М. оплаты по договорам. В договоры <номер изъят>/ДДУ; <номер изъят>/ДДУ; <номер изъят>/ДДУ от 11.04.2017 не включено такое условие для их государственной регистрации, как внесение предварительной оплаты, напротив, пункты 5.2 договоров предполагают оплату участником долевого строительства застройщику цены договора уже после государственной регистрации договора. Управлением Росреестра по РТ при регистрации договоров участия в долевом строительстве факт оплаты по договору не проверяется, поскольку согласно требованиям закона такая оплата должна производиться уже после регистрации договора в установленном законом порядке.

Доводы представителей ответчицы о том, что она не обратилась к ООО «КБ «Паритет» с требованием о выдаче платежных документов, так как не обладает в этой области специальными познаниями, полагала, что наличия договоров участия в долевом строительстве достаточно для подтверждения обязательств сторон, суд также не может принять во внимание, поскольку при должной степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, Богданова Н.М. должна была и имела возможность потребовать у истца при внесении сумм оплаты по договорам платежного или иного документа, подтверждающего принятие застройщиком оплаты.

Ссылки представителей Богдановой Н.М. на то, что требования о расторжении договоров были направлены ООО «КБ «Паритет» Богдановой Н.М. только спустя полгода после того, как должна была поступить оплата по договорам, а значит двухмесячный срок, предусмотренный законом, застройщиком был пропущен, также не могут являться основанием для отказа в удовлетворении требований истца о расторжении спорных договоров. Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не установлено пресекательных сроков обращения застройщика к участнику долевого строительства с требованиями об оплате задолженности по договору, а также о расторжении договора при невнесении оплаты; нормами Закона предусмотрено лишь право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора при просрочке внесения участником платежа по договору в течение более чем два месяца, что не лишает его права обратиться с соответствующими требованиями и по прошествии данного срока.

Все иные доводы представителей ответчицы, в том числе ссылки на наличие у Богдановой Н.М. необходимых денежных средств для оплаты спорных договоров; на принятие ООО «КБ «Паритет» денежных средств у участников долевого строительства до государственной регистрации договоров, о чем свидетельствуют документы и пояснения свидетеля ФИО8; на недостоверность сведений, имеющихся в кассовой книге истца; на то, что застройщик направлял Богдановой Н.М. уведомления о расторжении не только спорных договоров, но и других, права по которым были уступлены Богдановой Н.М. первоначальным кредитором ФИО6, оплата по которым подтверждена справками и листами согласования (уступок прав требования) застройщика; на недобросовестность ООО «КБ «Паритет» и обращение с требованиями к Богдановой Н.М. только в связи с тем, что в фирму ее привел ФИО5, с которым у организации произошел конфликт, не имеют правового значения при разрешении данного спора при отсутствии у ответчицы каких-либо письменных доказательств внесения оплаты по договорам <номер изъят>/ДДУ; <номер изъят>/ДДУ; <номер изъят>/ДДУ от 11.04.2017. Потому данные доводы не могут являться основанием для отказа в исковых требованиях ООО «КБ «Паритет» о расторжении указанных договоров и не являются в этой связи предметом оценки суда.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчицей были нарушены условия договоров участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес изъят>/ДДУ; <номер изъят>/ДДУ; <номер изъят>/ДДУ от <дата изъята> по оплате цены данных договоров в установленные ими сроки (обратное суду не доказано), у истца в силу приведенных выше положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возникло право требовать досрочного расторжения договоров. Поэтому требования ООО «КБ «Паритет» о расторжении данных договоров суд считает необходимым удовлетворить.

В то же время в случае установления в уголовно-правовом порядке вины работников (представителей) ООО «КБ «Паритет» во вменяемых им преступлениях, на предмет расследования которых возбуждено уголовное дело по заявлению Богдановой Н.М., ответчица не лишена права обратиться в суд в порядке, предусмотренном Главой 42 Гражданского процессуального кодекса РФ, с заявлением об отмене решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам либо требовать в самостоятельном исковом производстве возмещения ей материального ущерба, причиненного виновными лицами, в том числе возмещения сумм, внесенных по спорным договорам участия в долевом строительстве, при установлении в уголовно-правовом порядке факта внесения данных денежных средств.

Вместе с тем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ООО «КБ «Паритет» о расторжении с Богдановой Н.М. договора участия в долевом строительстве <номер изъят>/ДДУ от 27.04.2017 ввиду неоплаты ответчицей цены данного договора.

Так, в пункте 5.1.2 данного договора прямо указано, что на момент регистрации договора все расчеты по оплате стоимости квартиры произведены полностью. Договор в такой редакции был подписан сторонами и передан ими для регистрации в Управление Росреестра по РТ, зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В данном случае из буквального толкования условий заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве следует, что ответчица на момент регистрации договора оплатила цену договора в полном объеме.

Подписание уполномоченным представителем ООО «КБ «Паритет» - директором ФИО7 договора именно в такой редакции, последующая передача договора правомочным работником организации – ФИО4 для регистрации в орган государственной регистрации свидетельствуют о волеизъявлении истца на заключение договора с ответчицей именно на рассматриваемых согласованных сторонами условиях, в том числе с получением застройщиком оплаты по договору от участника долевого строительства до государственной регистрации договора и указанием на это в тексте договора.

Приведенное указание в договоре, фактически заменяющее собой расписку кредитора о получении оплаты по договору, с учетом всех изложенных доводов представителей Богдановой Н.М. расценивается судом как надлежащее доказательство внесения ответчицей оплаты по договору.

Стороной истца достаточных – допустимых, относимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что ответчицей не произведена в полном объеме оплата по договору, суду не представлено.

Доводы представителя истца о том, что внесение рассматриваемого пункта в договор является технической ошибкой, суд отклоняет как недоказанные, принимая во внимание, что в силу статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им права, при соблюдении обычной степени заботливости и осмотрительности истец мог отказаться от заключения договора на условиях, противоречащих фактическим обстоятельств дела, однако свое право на отказ от заключения договора не реализовал.

Ссылки ООО «КБ «Паритет» на то, что денежные средства по договору участия в долевом строительстве не могли быть приняты у Богдановой Н.М. до регистрации договора в Управлении Росреестра по РТ, поскольку это противоречит требованиям законодательства, суд отклоняет. Так, данные пояснения прямо противоречат показаниям свидетелей ФИО5, ФИО4, а также ФИО8, пояснявшего, что оплату по договору участия в долевом строительстве передал ФИО5 для внесения в ООО «КБ «Паритет» до регистрации договора. Как следует из представленного договора с ФИО8, он был зарегистрирован Управлением Росреестра по РТ 12.04.2017, между тем, квитанция к приходному кассовому ордеру о принятии денежных средств в оплату по договору, выданная ФИО8, датирована 22.03.2017 – днем заключения с ним договора участия в долевом строительстве. Данный факт, а также показания свидетелей говорят о том, что оплата по договорам участия в долевом строительстве принималась ООО «КБ «Паритет» у участников до государственной регистрации договоров в нарушение требований статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Рассматривая соотношение приведенного пункта 5.1.2 договора <номер изъят>/ДДУ с пунктом 5.2 договора, который указывает на обязанность участника долевого строительства уплатить застройщику цену договора не позднее трех рабочих дней после государственной регистрации договора, суд исходит из того, что в случае сомнений относительно толкования условий договора, изложенных разных пунктах договора, и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора должно применяться contra proferentem толкование, наиболее благоприятное для потребителя; все имеющиеся разногласия в установлении значения положений заключаемого договора толкуются в пользу потребителя. Поэтому в данном случае суд считает необходимым учесть и положить в основу своих выводов именно то условие, которое изложено в пункте 5.1.2 договора между сторонами, приняв его в качестве доказательства внесения участником долевого строительства оплаты по договору.

При таких обстоятельствах, существенного нарушения договора участия в долевом строительстве <номер изъят>/ДДУ от 27.04.2017 со стороны ответчицы суд не усматривает, невнесение ею оплаты по договору, на что ссылается истец в обоснование своих требований, в ходе судебного разбирательства установлено не было, а потому оснований для расторжения данного договора между ООО «КБ «Паритет» и Богдановой Н.М. не имеется.

Ввиду изложенного исковые требования ООО «КБ «Паритет» о расторжении договоров участия в долевом строительстве подлежат частичному удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Поэтому с ответчицы подлежит взысканию в пользу истца в возврат - сумма государственной пошлины, уплаченной при обращении в суд, пропорционально удовлетворенным судом требованиям неимущественного характера, а именно в размере 18 000 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Иск ООО «КБ «Паритет» к Богданова Н.М. о расторжении договоров участия в долевом строительстве удовлетворить частично.

Расторгнуть заключенные между Богданова Н.М. и ООО «КБ «Паритет» договоры участия в долевом устроительстве <номер изъят>/ДДУ от 11.04.2017, <номер изъят>/ДДУ от 11.04.2017, <номер изъят>/ДДУ от 11.04.2017.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Богданова Н.М. в пользу ООО «КБ «Паритет» в возврат – уплаченную государственную пошлину в размере 18 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме через Советский районный суд города Казани.

Судья Е.В. Шадрина