Гражданский кодекс часть 1

Истец ФИО1 обратился в суд с иском, с учетом уточнения от ДД.ММ.ГГГГ., к ответчику ФИО3 о погашении регистрационной записи об ипотеке, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Указанная квартира была оценена сторонами договора в 1.150.000 руб., из которых 300.000 руб. были переданы при подписании договора, а оставшиеся денежные средства в сумме 850.000 руб. подлежали передаче в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании указанного договора произведена государственная регистрация сделки и оформлено право собственности на ФИО6 и с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время истец владеет и фактически пользуется квартирой.

В связи с рассрочкой платежа данный объект недвижимости - квартира по адресу: <адрес> обременена ипотекой в силу закона, регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ, период с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец оплатил оставшуюся часть долга в размере 850.000 руб. продавцу, однако, в Управление Федеральной регистрационной службы заявления о погашении залога не подали. По этой причине обременение в виде залога в силу закона не было снято.

В настоящее время истец решил продать квартиру. После подачи заявления и документов на переоформление квартиры государственная регистрация права была приостановлена, т.к. залог на жилое помещение не погашен.

При этом, согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что для снятия обременения необходимо предоставить совместное заявление залогодержателя и залогодателя о прекращении обременения либо решение суда о прекращении ограничения права - ипотеки.

Совместная подача заявления о погашении залога невозможна, поскольку продавец квартиры ФИО5 умер ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям, представленным нотариусом <данные изъяты>. наследником умершего ФИО5 является его жена ФИО3

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другим способом, распоряжаться им иным образом.

Обременение права залогом нарушает право собственника жилого помещения на распоряжение им.

В силу п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Просит признать погашенной регистрационную запись об ипотеке (залоге в силу закона) на <адрес>, регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ.

На судебное заседание истец ФИО1 не явился, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, реализовав свое право участия в процессе через представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, приведя их вновь. Просил иск удовлетворить.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом по адресу регистрации, о чем имеется уведомление, причину неявки суду не сообщила, своих доводов не представила, явку представителей в суд не обеспечила.

В соответствии со ст.35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами и исполнять возложенные на них обязанности.

Согласно ст.118 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.

В соответствии со ст.233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

При таких обстоятельствах, в целях своевременности рассмотрения дела, суд счел возможным с согласия представителя истца рассмотреть дело в отсутствие ответчика с вынесением заочного решения, по материалам, имеющимся в деле.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике не явились, извещены надлежаще о слушании дела, представили заявление о рассмотрении дела без участия их представителя, решение оставляют на усмотрение суда. Ранее предоставили письменный отзыв, в котором указали, что регистрирующий орган не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного обременения, предъявлен к регистрирующему органу, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с ч.1 ст.41 ГПК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ в государственном реестре прав зарегистрирован переход от ФИО5 права собственности к ФИО1 на <адрес>. расположенную по адресу: <адрес>, на основании заключенного между ними договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям указанного договора купли-продажи квартира оценена участниками сделки и продана за 1.150.000 руб. Стороны в договоре указали, что денежные средства в сумме 300.000 руб. за квартиру, передаются продавцу в день подписания настоящего договора, а 850.000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ

В связи с тем, что на момент государственной регистрации перехода права истцом не был произведен окончательный расчет с продавцом, в силу положений п.5 ст.488 ГК РФ одновременно с государственной регистрацией права собственности было зарегистрировано ограничение права на квартиру - ипотека в силу закона в пользу продавца - ФИО5

Вопрос о погашении регистрационной записи об ипотеке регламентируется нормами ст.25 Федерального закона «Об ипотеке» и п.11 ст.53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ). Согласно указанным нормам запись об ипотеке погашается, в том числе, на основании заявления залогодержателя совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда о прекращении ипотеки.

С заявлением о прекращении ипотеки в силу закона, внесенной в ЕГРН в пользу продавца залогодатель и залогодержатель в установленном законом порядке не обращались.

Залогодержателем в отношении спорной квартиры в настоящее время является ФИО5 Согласно ст.17 ГК РФ правоспособность (способность иметь гражданские права и нести обязанности) возникает в момент рождения и прекращается смертью.

Поскольку ФИО5 умер, в силу ст.1113 ГК РФ с его смертью открывается наследство. Согласно ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 обратился в Управление с заявлением о переходе права собственности на спорную квартиру. В настоящее время заявленная государственная регистрация была приостановлена в соответствии с п.1 ст.30 Закона № 218-ФЗ на основании заявлений сторон договора до ДД.ММ.ГГГГ., в связи с наличием вышеуказанного ограничения права ФИО1 на квартиру ипотекой.

Оспаривание зарегистрированного ограничения права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (пункт 5 Постановления № 25, пункт 52 Постановления № 10/22).

В связи с чем, юридически обоснованным будет требование о признании обременения в виде ипотеки прекращенным.

В случае принятия судом решения о прекращении ипотеки в отношении указанного выше объекта, запись о государственной регистрации ипотеки будет прекращена на основании поступившего в регистрирующий орган вступившего в законную силу судебного акта.

При этом дополнительного обязывания регистрирующего органа совершить определенные действия не требуется и данное требование ФИО1 является необоснованным и не может являться самостоятельным предметом иска.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст.421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и определении всех его условий.

В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>

Согласно п.3 вышеуказанного договора, данная квартира была оценена сторонами договора в 1.150.000 руб., из которых 300.000 руб. передаются в день подписания договора, а 850.000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по ЧР от ДД.ММ.ГГГГ. запись №.

На основании указанного договора произведена государственная регистрация сделки и оформлено право собственности на ФИО6, о чем представлена выписка из ЕГРП от 21.10.2013г.

В связи с рассрочкой платежа данный объект недвижимости - квартира по адресу: <адрес> обременена ипотекой в силу закона, период с ДД.ММ.ГГГГ., залогодержателем является ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оплатил оставшуюся часть долга в размере 850.000 руб. продавцу ФИО5, о чем представлена расписка (л.д.7).

Из материалов дела следует, что в период регистрации сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в Управление Россреестра со стороны ФИО5 заявления о снятии обременения в виде ипотеки в Управление не поступало.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации Управление Росреестра ЧР от ДД.ММ.ГГГГ указало, что при проведении государственной регистрации договора сделок на объект недвижимости: квартира, расположенная по адресу: <адрес>, не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, так как квартира обременена ипотекой в силу закона на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. в связи с рассрочкой платежа. Залогодержателем является ФИО5, однако согласия залогодержателя ФИО5 на совершение сделки не представлено.

Судом установлено, что ФИО5 умер ДД.ММ.ГГГГ, о чем представлена запись акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ. и копия свидетельства о смерти №№.

Согласно ответа нотариуса нотариального округа г.Чебоксары <данные изъяты>. № от ДД.ММ.ГГГГ., наследником имущества умершего ФИО5 является жена ФИО3, о чем представлены свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление № 10/22), пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление № 25) ответчиками по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное обременение. Регистрирующий орган не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного обременения, предъявлен к регистрирующему органу, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Также согласно абзацу 1 пункта 62 Постановления № 10/22, на основании статей 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

Поскольку ФИО5 умер, то в силу ст.1113 ГК РФ с его смертью открывается наследство.

В силу ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Таким образом, ФИО5 является надлежащим ответчиком по делу.

В силу положений подпункта 1 п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением всего обеспеченного залогом обязательства. Основания прекращения обязательств установлены главой 26 ГК РФ, одним из таких оснований является надлежащее исполнение обязательства (ст.408 ГК РФ).

В соответствии с ч.2 ст.352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п.4 ст.29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодатели с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Исходя из норм главы 23 ГК РФ, залог, как способ обеспечения исполнения обязательства, прекращается в случае реализации заложенного имущества с публичных торгов, проводимых для удовлетворения требования залогодержателя (подпункт 4 ч.1 ст.352 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, в силу ч.4 ст.25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", приобретения права собственности на спорное имущество ФИО1, означает и прекращение залога (ипотеки) на спорную квартиру.

На основании ст.ст.233-234 ГПК РФ при рассмотрении дела в порядке заочного производства, суд исследует доказательства, предоставленные явившейся стороной, учитывая ее доводы и ходатайства.

В соответствии со ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать отсутствующим обременение права собственности ФИО1 в виде ипотеки на <адрес>.

Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № от ДД.ММ.ГГГГ. регистрации об ипотеке (залоге в силу закона) на <адрес>.

Ответчик вправе подать заявление в Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения копии решения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики через Московский районный суд г. Чебоксары в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий судья Т.В.Иванова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ