Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 13 ноября 2020 года дело по исковому заявлению администрации МО ГО «Сыктывкар» к Радченко И.В. об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов,

установил:

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась с иском об изъятии у Радченко И.В. объекта незавершенного строительства общей площадью ... кв.м., степенью готовности 63%, с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., ..., для продажи с публичных торгов, ссылаясь на то, что указанный объект не был достроен ответчиком к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства.

К участию в деле качестве третьего лица привлечена Радченко О.В.

Лица, участвующие в деле, в суд не явились, извещены надлежаще.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: ..., находится объект незавершенного строительства, общей площадью застройки ... кв.м., степенью готовности 63%, кадастровый номер ....

На основании договора купли-продажи от ** ** ** указанный объект незавершенного строительства приобретен ... В.В. у ... И.Н.

** ** ** между администрацией МО ГО «Сыктывкар» (арендодатель) и ... В.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №..., по которому арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м. по адресу: ..., на срок до ** ** ** для завершения строительства индивидуального жилого дома

** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес ... В.В. уведомление о расторжении договора №... аренды земельного участка от ** ** ** в связи с истечением срока аренды.

По договору купли-продажи от ** ** **... В.В. продала объект незавершенного строительства общей площадью застройки ... кв.м., степенью готовности 63%, кадастровый номер ..., расположенный на земельном участке по адресу: ..., Радченко И.В.

Право собственности Радченко И.В. на объект незавершенного строительства, зарегистрировано в ЕГРН ** ** **.

Администрация в иске указывает, что до настоящего времени строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м. по адресу: ..., ..., не завершено, поэтому в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Указанная статья введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (подпункт 2 статьи 3).

При этом в силу пункта 33 статьи 34 указанного закона, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции этого закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона. Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу (пункт 1 статьи 35).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2).

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов в случае, если участок предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3).

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах (пункт 5).

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено следующее. Если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Порядок предоставления участков предусмотрен в статьях 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное положение применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В ходе рассмотрения дела установлено, что на основании договора от ** ** ** земельный участок кадастровым номером ..., площадью ... кв.м. по адресу: ..., ..., ... уже предоставлялся ... В.В. как собственнику объекта незавершенного строительства в аренду сроком на 3 года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

При таких обстоятельствах, однократное предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства собственником объекта незавершенного строительства имело место ранее. Повторная аренда участка для этих целей законом не предусмотрена.

К окончанию срока действия договора аренды (** ** **) объект построен не был. Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку правоотношения сторон фактически возникли после 01.03.2015, когда ... В.В. спорный земельный участок был предоставлен без проведения торгов для завершения строительства (пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

С учетом изложенного, суд находит требования истца об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила).

В соответствии с пунктом 2 Правил публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт З пункта 7 Правил).

Согласно представленному ответчиком отчету об оценке №... от ** ** **, составленному ... С.М., рыночная стоимость объекта незавершенного строительства «Нежилое здание», готовность 63%, площадью ... кв. м., адрес объекта: ..., ..., ..., кадастровый номер ..., составляет 5 820 000 руб.

Доказательств неверного определения оценщиком рыночной стоимости объекта истцом не представлено.

Оснований ставить под сомнение выводы оценщика, у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, для определения начальной продажной цены объекта незавершенного строительства суд принимает отчет №..., составленный ... С.М.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования администрации МО ГО «Сыктывкар» удовлетворить.

Изъять у Радченко И.В. объект незавершенного строительства – «нежилое здание» общей площадью ... кв.м., степенью готовности 63%, кадастровый номер ... расположенный по адресу: ..., ......, ..., для продажи с публичных торгов, установив его начальную цену продажи в размере 5 820 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

...

Председательствующий О.Л. Саенко