Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Горбатько И.А., при секретаре Абидуевой М.К., с участием представителя истца Драчко Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-753/2018 по исковому заявлению Лейда Леэ к Обществу с ограниченной ответственностью «Иркутская лаборатория досудебной экспертизы» о признании недействительным заключения специалиста об оценке арестованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

Лейда Леэ обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Иркутская лаборатория досудебной экспертизы» о признании недействительным заключения специалиста об оценке арестованного имущества.

В обоснование исковых требований истец указала, что в отношении нее ведется исполнительное производство, в рамках которого наложен арест на принадлежащее ей имущество: железнодорожный тупик, расположенный по адресу: Адрес, промплощадка, кадастровый №, Адрес

Арест на имущество Лейда Леэ наложен Дата судебным приставом-исполнителем Усть-Илимского РОСП Ефремовой Ю.М.

Во исполнение требований ст. 85 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель привлек оценщика.

Представитель Лейда Леэ Дата получил возможность ознакомиться с результатом оценки, который выражен в документе «Заключение специалиста по оценке рыночной стоимости объекта оценки: Адрес, сооружение, инвентарный №, расположенный по адресу: Адрес

Заключение датировано Дата, изготовлено ООО «Иркутская лаборатория досудебной экспертизы», подписано экспертом Кокоуровым А.М.

По мнению истца, в указанном заключении допущены явные нарушения ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Так, в нарушение ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» специалист составил заключение, а не отчет.

В заключении сделана ссылка на Федеральный стандарты ФСО-1, ФСО-2 и ФСО-3.

Согласно п. 11 ФСО-3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

На странице 6 заключения коэффициент перехода на дату оценки приведен со ссылкой на источник в сети Интернет. Однако копия соответствующего документа не приложена. Указанный коэффициент имеет существенное значение для результата оценки, поскольку для его применения стоимость рассчитана в ценах 1969 года.

В нарушении п. 12 ФСО-3, согласно которому документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии, копии не приложены.

При этом в качестве единственных документов, представленных заказчиком, указаны: свидетельство о государственной регистрации права от Дата, технический паспорт.

При согласовании оценщик в заключении отказался от использования Доходного подхода, ссылаясь на отсутствие предложений по аренде аналогичных объектов. Однако первый же поисковый запрос в сети Интернет выдает предложение об аренде тупика в Иркутской области от Дата, то есть в сопоставимое время на сопоставимом рынке.

В распоряжении ответчика имелось письмо Торгово-промышленной палаты Восточной Сибири от Дата о продаже данного тупика по цене ........, однако оценщик не указывает данное письмо и договоры на право проезда по путям необщего пользования от Дата и Дата в качестве исходных документов, в связи с чем отказывается от применения доходного и сравнительного подхода. Данная ошибка, очевидно, существенно влияет на стоимость объекта оценки как наиболее вероятной расчетной величины.

Истец просит признать недействительным заключение специалиста Общества с ограниченной ответственностью «Иркутская лаборатория досудебной экспертизы» Кокоурова А.М. от Дата№ об оценке рыночной стоимости объекта оценки: Адрес, сооружение, инвентарный №, расположенный по адресу: Адрес

Истец Лейда Леэ в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

В судебном заседании представитель истца Драчко Д.В., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Иркутская лаборатория досудебной экспертизы» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, о причинах неявки суду не сообщил.

Третьи лица Управление ФССП России по Иркутской области, судебный пристав-исполнитель Усть-Илимского районного отдела судебных приставов УФССП России по Иркутской области Ефремова Ю.М. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд полагает возможным рассмотреть дело отсутствие истца, ответчика, третьих лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив имеющиеся в нем доказательства, оценив их относимость, допустимость, достоверность в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 64 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – ФЗ № 229-ФЗ) оценка имущества является исполнительным действием, направленным на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

Из материалов дела следует, что на основании судебных приказов № от Дата, № от Дата, № от Дата, № от Дата, № от Дата, №, № от Дата, № от Дата, № от Дата, № от Дата, №а-301/2016 от Дата, выданных мировым судьей судебного участка № г. Усть-Илимска и Усть-Илимского района Иркутской области, о взыскании в пользу ИФНС России № 9 по Иркутской области с Леэ Лейды Эдуардовны задолженности о налогам и сборам в общем размере ........, судебным приставом-исполнителем Усть-Илимского районного отдела судебных приставов УФССП России по Иркутской области возбуждены исполнительные производства №-ИП, №-ИП, №-ИП, №-ИП, №-ИП, №-ИП, №-ИП, №-ИП, №, №-ИП, №-ИП.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от Дата данные исполнительные производства объединены в сводное исполнительное производство №-ИП. Должнику установлен 5-дневный срок для добровольного погашения требований с момента получения копии постановления.

Далее, постановлением судебного пристава-исполнителя Ефремовой Ю.М. от Дата произведен арест имущества, принадлежащего должнику Лейда Леэ в размере и объеме, необходимых для исполнения требований исполнительного документа с учетом взыскания исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Ефремовой Ю.М. от Дата для участия в исполнительном производстве №-ИП привлечен специалист Кокоуров А.М. для оценки арестованного имущества - Адрес, сооружение, инвентарный №, расположенный по адресу: Адрес

Согласно заключению указанного специалиста от Дата№ об оценке рыночной стоимости названного объекта оценки рыночная цена арестованного имущества составляет .........

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 85 ФЗ № 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – ФЗ № 135-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 3 и ст. 4 ФЗ № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) (ч. 1 ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ФЗ № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 ФЗ № 135-ФЗ).

Требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (абз. 1 ст. 20 ФЗ № 135-ФЗ).

В связи с наличием сомнений в обоснованности заключения специалиста ООО «Иркутская лаборатория досудебной экспертизы» Кокоурова А.М. от Дата№ и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, определением Октябрьского районного суда г. Иркутска от Дата по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Производственная компания «Ювента» Цедрик Н.Н.

Согласно экспертному заключению №, составленному ООО «Производственная компания «Ювента» (л.д. 156-203), рыночная стоимость Адрес, сооружение, инвентарный №, расположенный по адресу: Адрес, промплощадка по состоянию на Дата составляет .........

Оценив заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что данное заключение соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, в связи с чем суд полагает возможным положить его в основу решения суда.

Судебная экспертиза рыночной стоимости Железнодорожного тупика проведена на основании материалов дела с выездом эксперта для осмотра объекта недвижимости, тогда как специалист ООО «Иркутская лаборатория досудебной экспертизы» Кокоуров А.М. объект недвижимости не осматривал, что влияет на достоверность оценки, поэтому заключение от Дата№ не может быть положено в основу установления рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка специалист Кокоуров А.М. применил затратный подход, как наиболее подходящий при достаточном количестве информации для применения данного подхода.

При этом специалист Кокоуров А.М. указал, что сравнительный и доходный подходы не применялись, поскольку при отсутствии возможности объективного прогнозирования уровня арендных ставок и загруженности объекта оценки в среднесрочной перспективе, а также при отсутствии достаточного количества аналогов, сопоставимых с объектом оценки, данные подходы не обеспечивают обоснованность и достоверность получаемых результатов.

Очевидным является факт того, что подход к оценке недвижимого имущества - Железнодорожного тупика в оспариваемом заключении специалиста ясно и четко не выражен.

Таким образом, суд считает, что выводы, сделанные специалистом Кокоуровым А.М. при определении рыночной стоимости объекта оценки, являются необоснованными. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определена неверно и объективно не подтверждена.

Доводы иска о том, что в нарушении требований ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, согласно которым итоговый документ, составленный по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, именуется «отчетом», а не «заключением», не могут быть приняты во внимание судом, поскольку данное обстоятельство не влияет на итоговые выводы отчета (заключения).

Что касается дополнительных доводов истца о том, к заключению специалиста не приложены копии материалов, при расчете стоимости которых применялись корректировки на климатический район и сейсмичность, то они также не могут быть приняты судом во внимание, поскольку согласно п. 11 ФСО № 3 (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299) в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Таким образом, специалистом приведен соответствующий скриншот.

Вместе с тем, в заключении специалиста Кокоурова А.М. от Дата№ не указаны ценообразующие факторы для объекта недвижимости - железнодорожного тупика. Специалист Кокоуров А.М. не использовал метод доходного подхода, обоснование отказа от этого метода является недостаточным, так как существуют методы расчета операционных расходов.

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования Лейда Леэ о признании недействительным заключения специалиста об оценке арестованного имущества обоснованы и подлежат удовлетворению.

При этом суд полагает необходимым указать, что для достижения целей исполнительного производства №-ИП стоимость имущества должника Лейда Леэ: железнодорожного тупика, протяженностью 826 п.м., путь № от стрелки № до упора, сооружение, инвентарный №, расположенный по адресу: Адрес, должна составлять ........, исходя из экспертного заключения №, составленного ООО «Производственная компания «Ювента» по результатам проведения по делу судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Лейда Леэ к Обществу с ограниченной ответственностью «Иркутская лаборатория досудебной экспертизы» о признании недействительным заключения специалиста об оценке арестованного имущества, удовлетворить.

Признать недействительным заключение специалиста Общества с ограниченной ответственностью «Иркутская лаборатория досудебной экспертизы» Кокоурова А.М. от Дата№ об оценке рыночной стоимости объекта оценки: Адрес, инвентарный №, расположенный по адресу: Адрес

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Иркутского областного суда через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме – 22.06.2018, в порядке, предусмотренном ст.ст. 320-322 ГПК РФ.

Судья И.А. Горбатько