Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд г.Иркутска в составе: председательствующего судьи Островских Я.В., при секретаре Кильмаматовой А.Р., с участием представителя службы государственного строительного надзора Иркутской области ФИО1, истца ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-763/2018 по иску службы государственного строительного надзора Иркутской области в интересах ФИО2 к ООО «НОРД-ВЕСТ» о признании акта и договора в части и акта недействительными, устранении недостатков,

У С Т А Н О В И Л :

В обоснование исковых требований указано, что Дата ФИО2 подписала с ООО «НОРД-ВЕСТ» договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, по условиям которого застройщик обязуется построить многоквартирный дом по адресу: Адрес, кадастровый номер земельного участка ........, и передать участнику долевого строительства 1-комнатную квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме № на 4 этаже, со строительным номером №, проектной площадью 46,73 кв.м., включающей в себя общую площадь 43,26 кв.м., и площадь балкона 3,47 кв.м., а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором стоимость помещения и принять помещение. Свои обязательства по оплате, предусмотренные п.п.1.1, 2.1 договора, на общую сумму 1 260 000 рублей участник долевого строительства исполнила полностью. Согласно п.п.3.2.5, 3.2.6 договора ответчик обязался получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее Дата и передать участнику долевого строительства помещение по акту приема-передачи не позднее 6 месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Участник долевого строительства Дата получил от ответчика уведомительное письмо о готовности передачи помещения. Истец Дата направила ответчику претензию об устранении строительных недостатков: отсутствует электрическая разводка по квартире, отсутствуют печная розетка, электрические розетки, выключатели, выводы под светильники. Письменного ответа от ответчика не поступало. Ответчиком в адрес участника долевого строительства направлен односторонний акт передачи помещения от Дата. Односторонний акт истец получила Дата. Согласно почтовому письму ответчик направил истцу односторонний акт Дата. В соответствии с п.2 ст.556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Соответственно односторонний акт от Дата признается недействительным (ничтожным) со дня его совершения. Односторонний акт от Дата не подтверждает надлежащее исполнение обязательств ответчика по передаче квартиры, так как подписан одной стороной -ответчиком, с целью уйти от ответственности. Согласно приложению 1 договора в комплектацию помещения входит: электрическая разводка по квартире, печная розетка, электрические розетки, выключатели, выводы под светильники. Ответчик нарушил свои обязательства по передаче помещения согласно условиям договора. Сторонами изменения в договор не вносились. Таким образом, участник долевого строительства имеет право потребовать от ответчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства. Согласно п.7.3 договора, в случае если спор или разногласие не удалось разрешить в претензионном порядке либо не получен письменный ответ на претензию по истечении 10-дневного срока с момента ее получения спор или разногласие подлежат разрешению в Свердловском районном суде г.Иркутска. В соответствии со ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. На основании ч.2 ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Пункт 7.3 договора ущемляет права потребителя по сравнению с действующим законодательством о защите прав потребителей, в части ограничения права потребителя на альтернативную подсудность, то есть право выбора судебного органа для обращения с исковым заявлением в случае возникновения судебных споров. Соответственно, п.7.3 договора ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признается недействительным. Истец просила суд признать односторонний акт передачи помещения от Дата к договору участия в долевом строительстве от Дата№.4.2/44 недействительным, обязать ООО «НОРД-ВЕСТ» безвозмездно устранить строительные недостатки в квартире №, расположенной по адресу: Адрес, а именно: установить электрическую разводку по всей квартире; установить печную розетку на кухне; установить электрические розетки, выключатели, выводы под светильники по всей квартире; признать пункт 7.3 договора участия в долевом строительстве от Дата№.4.2/44 недействительным.

В судебном заседании представитель службы государственного строительного надзора Иркутской области ФИО1, действующий на основании доверенности, и истец ФИО2 исковые требования поддержали.

Ответчик в судебное заседание своего представителя не направил, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащем образом.

Суд рассматривает дело в отсутствие представителя ответчика в порядке ст.ст.233-237 ГПК РФ.

Выслушав истца, исследовав представленные доказательства, оценивая их в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему выводу.

При заключении договора участия в долевом строительстве, между сторонами возникли правоотношения по привлечению денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, которые регулируются положениями ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (Федеральный закон № 214-ФЗ).

В соответствии с п.1 ст.1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.1 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.

Судом установлено, что Дата между ООО «НОРД-ВЕСТ» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по адресуАдрес

Согласно п.п.1.1, 1.4, 2.1, 2.2 договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить и передать участнику долевого строительства 1-комнатную квартиру, расположенную в многоквартирном шестиэтажном (5+цоколь) жилом доме № на 4 этаже со строительным №, предварительной площадью по проекту (проектной площадью) 46,73 кв.м., включающей в себя общую площадь 43,26 кв.м. и площадь балкона 3,47 кв.м., а участник долевого строительства обязалась уплатить в порядке и в сроки, установленные договором, цену в размере 1 260 000 рублей, принять в собственность объект долевого строительства.

Оплата по указанному договору произведена истцом в полном объеме, что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру № от Дата и данный факт не оспаривается.

Согласно п.7.3 договора в случае, если спор или разногласие не удалось разрешить в претензионном порядке либо не получен письменный ответ на претензию по истечении 10-дневного срока с момента ее получения спор или разногласие подлежат разрешению в Свердловском районном суде г.Иркутска.

Согласно ст.28 ГПК РФ иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Статьей 32 ГПК РФ, регулирующей договорную подсудность, определено, что стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная ст.ст.26, 27 и 30 данного Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон.

Таким образом, стороны вправе изменить соглашением между собой установленную законом территориальную подсудность дела до принятия судом заявления к своему производству. Стороны не вправе изменить исключительную и родовую (предметную) подсудность, которая определена законом. Соглашение о подсудности может быть включено в гражданско- правовой договор.

В соответствии с п.9 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Закон РФ «О защите прав потребителей» определил в ст.17, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Аналогичное требование закреплено в ч.7 ст.29 ГПК РФ, в силу которой иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.

В соответствии с п.2 ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей» исковые заявления по данной категории дел предъявляются в суд по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, либо по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем.

По смыслу ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, в силу закона право выбора территориальной подсудности между несколькими судами принадлежит истцу. Оспариваемый пункт 7.3 договора, которым установлена договорная подсудность по рассмотрению споров в Свердловском районном суде г.Иркутска, нарушает права потребителя на выбор подсудности, предусмотренные ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей», ч.ч.7, 10 ст.29 ГПК РФ, и в соответствии со ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» является недействительным.

Согласно п.п.3.2.4, 3.2.5, 3.2.6, 3.2.7 договора застройщик обязался проинформировать участника долевого строительства о готовности объекта долевого строительства к передаче и необходимости его принятия по акту сдачи-приемки, получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее Дата, то есть до Дата. Не позднее 6 месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по акту сдачи-приемки объект долевого строительства при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору. Одновременно с подписанием акта сдачи-приема участнику передать все документы, необходимые для регистрации права собственности на объект долевого строительства.

Дата истцом от застройщика ООО «НОРД-ВЕСТ» получено уведомление о завершении строительства и о необходимости принятия объекта.

Пунктом 3.1.3 договора предусмотрено, что застройщик имеет право по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт передачи объекта долевого строительства в случае, если участник долевого строительства (при отсутствии у него изложенных в письменной форме претензий к качеству объекта долевого строительства) получил от застройщика по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или лично под расписку сообщение о готовности объекта долевого строительства к передаче и необходимости подписания акт сдачи-приёмки, но не отреагировал на него, либо отказался получить такое письменное сообщение, либо оператор почтовой связи сообщил застройщику об отсутствии участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, либо участник долевого строительства отказался от принятия объекта долевого строительства (при отсутствии у него изложенных в письменной форме претензий к качеству объекта долевого строительства).

Дата ООО «НОРД-ВЕСТ» составлен односторонний акт передачи помещения по договору участия в долевом строительстве №.4.2/44 от Дата, в соответствии с которым застройщик передал ФИО2 1-комнатную квартиру, расположенную в многоквартирном шестиэтажном (5+цоколь) жилом доме №, со строительным №, предварительной площадью по проекту (проектной площадью) 46,73 кв.м., включающей в себя общую площадь 43,26 кв.м. и площадь балкона 3,47 кв.м., по адресу: Адрес помещение соответствует всем техническим, строительным и санитарно-гигиеническим требованиям, условиям заключенного договора. С момента составления акта обязательства застройщика по передаче помещения считается полностью выполненными.

Данный односторонний акт был получен истцом Дата, что подтверждено описью вложения в ценное письмо.

В соответствии с ч.1 ст.6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома.

Согласно ст.8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Согласно приложению 1 к договору в комплектацию помещения входит: электрическая разводка по квартире, печная розетка, электрические розетки, выключатели, выводы под светильники.

Истец Дата направила ответчику претензию об устранении строительных недостатков: отсутствует электрическая разводка по квартире, отсутствуют печная розетка, электрические розетки, выключатели, выводы под светильники. Письменного ответа на претензию от ответчика не поступало.

Дата истец направила заявление в службу государственного строительного надзора Иркутской области с жалобой на не устранение ООО «НОРД-ВЕСТ» недостатков в квартире.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.7 Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с требованиями ст.ст.754, 755 ГК РФ, ст.ст.4, 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" подрядчик несет перед заказчиком (потребителем) ответственность за качество выполненных работ.

В соответствии с п.4.1 договора застройщик обязался осуществить строительство жилого дома в соответствии с проектно-сметной документацией, градостроительными и строительными нормами и правилами, обеспечить получение участником долевого строительства в собственность объекта долевого строительства, отвечающего характеристикам, указанным в п.1.4 договора.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что имеющиеся строительные недостатки в виде отсутствия электрической разводки по квартире, печной розетки, электрических розеток, выключателей, выводов под светильники, являются существенными, препятствующими истцу использовать спорную квартиру по назначению, доказательств устранения данных недостатков на момент разрешения настоящего спора ответчиком не представлено, а потому требования истца о признании одностороннего акта о передаче помещения от 20.08.2017 года недействительным и возложению на ответчика обязанности по устранению указанных недостатков подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.103 ПК РФ, ст.333.19 НК РФ с ответчика в бюджет муниципального образования «город Иркутск» подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 233-237 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования службы государственного строительного надзора Иркутской области в интересах ФИО2 удовлетворить.

Признать пункт 7.3 договора участия в долевом строительстве от Дата№ недействительным.

Признать односторонний акт передачи помещения от Дата к договору участия в долевом строительстве от Дата№.4.2/44 недействительным.

Обязать ООО «НОРД-ВЕСТ» безвозмездно устранить строительные недостатки в квартире № расположенной по адресу: Адрес именно: установить электрическую разводку по всей квартире; установить печную розетку на кухне; установить электрические розетки, выключатели, выводы под светильники по всей квартире.

Взыскать с ООО «НОРД-ВЕСТ» в бюджет муниципального образования «город Иркутск» государственную пошлину в сумме 6 000 рублей.

Ответчик вправе подать в Октябрьский районный суд г.Иркутска заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ей копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г.Иркутска в течение месяца со дня изготовления полного текста решения, который будет изготовлен Дата.

Судья: Я.В. Островских

........