Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Никифоровского района Тамбовской области к ФИО1 об обязании заключить договор аренды земельного участка по результатам торгов, по встречным исковым требованиям ФИО1 к администрации Никифоровского района Тамбовской области о признании торгов (аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка несостоявшимся,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Никифоровского района Тамбовской области обратилась в Никифоровский районный суд Тамбовской области с исковыми требованиями к ФИО1 об обязании заключить договор аренды земельного участка по результатам торгов по следующим основаниям.

15 мая 2013 года администрацией Никифоровского района Тамбовской области принято решение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Тамбовская область, Никифоровский район, р.<...>, площадью 3000 кв.м., кадастровый номер № категории-земли населенных пунктов, разрешенное использование- для строительства многоквартирных жилых домов, срок действия договора три года, с начальным размером арендной платы 252600 рублей в год. 22 мая 2013 года извещение о проведении данного аукциона размещено в районной газете «Знамя», то же извещение и проект договора аренды земельного участка размещены на сайте администрации Никифоровского района и сайте torgi.gov.ru.

21 июня 2013 года, аукционной комиссией рассмотрены заявки на участие в аукционе и допущены следующие участники : ООО «Стройтехмонтаж», ФИО1, ОАО «Никифоровская МПМК», ООО «Никифоровская ПМК», установлено время проведения аукциона 28.06.2013 года в 10.00 часов.

28 июня 2013 года в ходе аукциона аукционная комиссия единогласно приняла решение о признании победителем аукциона ФИО1, предложившего последнюю цену арендной платы 2601780 рублей в год, о чем составлен протокол №4 подписанный всеми членами комиссии и победителем аукциона ФИО1 Данный протокол размещен на официальных сайтах администрации района и torgi.gov.ru. Однако от подписания договора аренды земельного участка ФИО1 отказался, о чем 09.07.2013 года написал заявление на имя главы администрации Никифоровского района. 09.07.2013 года ФИО1 было направлено письменное уведомление о необходимости в трехдневный срок с момента его получения явиться в отдел по управлению имуществом и землеустройству администрации района для подписания договора аренды. До настоящего времени договор ФИО1 не подписан.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п.5 ст.448 ГК РФ, лицо выигравшее торги и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора, согласно абз.2 указанного пункта если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора, а также возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

В судебном заседании представитель администрации Никифоровского района Тамбовской области ФИО2 действующая на основании доверенности в полном объеме поддержала заявленные исковые требования, пояснив, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Тамбовская область, Никифоровский район, р.<...>, площадью 3000 кв.м., кадастровый номер № категории-земли населенных пунктов, разрешенное использование- для строительства многоквартирных жилых домов, проведен в строгом соответствии с действующим законодательством, суду представлены соответствующие доказательства. Результаты деятельности аукционной комиссии являлись предметом проверки Тамбовского УФАС, нарушений не выявлено.

Ответчик и его представители ФИО3 действующий на основании доверенности от 04.10.2013 года, ФИО4 действующий на основании доверенности от 05.11.2013 года, в судебном заседании исковые требовании не признали в полном объеме и заявили встречные исковые требовании о признании торгов (аукциона) –несостоявшимся по следующим основаниям.

В силу п.5 ст.448 ГК РФ уклонение победителя торгов от заключения договора аренды, является основанием для признания торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка несостоявшимися применительно к положениям п.30 пп. «Г» Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров таких земельных участков утвержденных Постановлением Правительства РФ №808 от 11.11.2002 года. Кроме этого более чем десятикратное превышение первоначальной стоимости арендной платы свидетельствуют об экономической нецелесообразности заключения указанного договора. Аукционной комиссией нарушен порядок проведения торгов, а именно не получено нотариальное согласие супруги ФИО1 на участие в аукционе и заключение договора. Не указаны основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).

Представитель администрации Никифоровского района Тамбовской области ФИО2 действующая на основании доверенности встречные исковые требования не признала по следующим основаниям.

Постановлением администрации Никифоровского района от 15.05.2013 года №474 принято решение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под строительство многоквартирных жилых домов на основании ст.ст.30.1, 38, 38.1 Земельного Кодекса РФ. В извещениях о проведении указанного аукциона определены и указаны параметры разрешенного строительства- пятиэтажный 60 квартирный жилой дом. Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст.38.1 Земельного Кодекса РФ. Пунктом 26 указанной статьи определены случаи, при которых аукцион признается не состоявшимся, а именно участие менее двух участников, а также в случае если ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене. Данный перечень является исчерпывающим.

Доводы ответчика заявившего встречные исковые требования о признании аукциона несостоявшимся на основании Постановления Правительства РФ №808 от 11.11.2002 года несостоятельны, так как данное постановление применяется к проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды на земельные участки за исключением земельных участков выставляемых на торги для жилищного строительства и для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, что следует из смысла п. 4-6 статьи 38 Земельного Кодекса РФ. Доводы ответчика, что аукционной комиссией нарушен порядок проведения торгов, а именно не получено нотариальное согласие супруги ФИО1 на участие в аукционе и заключение договора были предметом судебного разбирательства в Никифоровском районном суде, решением которого они признаны несостоятельными, правомерность и законность данного решения подтверждена определением апелляционной инстанции Тамбовского областного суда. Необходимые согласования и техническая документация на разрешенного строительства- пятиэтажный 60 квартирный жилой дом и его подключения к инженерным сетям и коммуникациям была получена в установленном законом порядке и доведена до участников аукциона. В связи с чем, полает отказать в удовлетворении заявленных встречных требований.

Привлеченное в качестве третьего лица не заявляющиего самостоятельных требований Управление Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области в письменном ходатайстве просило рассмотреть гражданское дело в отсутствие своего представителя и изложило свою позицию по данному гражданскому делу.

Согласно которой, действия администрации Никифоровского района Тамбовской области о понуждении ФИО1 заключить договор аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с условиями проведенного аукциона впрямую предусмотрены ч.5 ст.448 ГК РФ, которой установлены правила организации и порядок проведения торгов. В соответствии с п.5 ст.448 ГК РФ, если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора, а также возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения. Иной порядок условиями торгов-аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проведенного на основании Постановления администрации Никифоровского района от 15.05.2013 года №474, не установлен. При таких обстоятельствах действия администрации Никифоровского района в полной мере соответствуют действующему законодательству, являются правомерными и обоснованными. Кроме этого победителю торгов ФИО1 были известны условия проведения аукциона и заключения договора по его результатам, а также обязательность заключения договора в установленный срок. Извещения и необходимая документация были размещены в соответствии с действующим законодательством в средствах массовой информации и на сайтах. ФИО1 подав заявку на участие в аукционе принял все условия документации, затем непосредственно участвовал в аукционе и сделал последнее предложение по величине арендной платы, в результате чего стал его победителем. Действия ФИО1 по уклонению от заключения договора аренды по итогам аукциона по причине «значительного превышения стоимости арендной платы от начальной цены, что свидетельствует о нецелесообразности и убыточности проведения каких-либо действий с земельным участком» как указывается ФИО1 во встречном исковом заявлении, противоречат обычаям делового оборота и содержат признаки недобросовестного поведения и злоупотребления правом, поскольку данное лицо самостоятельно моделировало ценовую ситуацию. Объективных обстоятельств препятствующих заключению договора ФИО1 не приводит и не представляет доказательств.

Встречное исковое заявление ФИО1 о признании торгов несостоявшимися, основано на применении к сложившимся отношениям Постановления Правительства РФ №808 от 11.11.2002 года. Однако данный нормативный акт не регулирует проведение торгов на право заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства, в данном случае, ст.38.1 ЗК РФ установлено специальное правовое регулирование. В данной статье также исчерпывающим образом определен перечень оснований для признания аукциона недействительным, который расширенному толкованию не подлежит.

Исходя из изложенного Тамбовское УФАС России поддерживает заявленные требования администрации Никифоровского района и считает возможным их удовлетворение при сложившихся обстоятельствах и напротив, считает не подлежащими удовлетворению заявленные требования ФИО1 как противоречащие действующему законодательству.

Привлеченное в качестве третьего лица не заявлюящего самостоятельных требований Управление Росреестра по Тамбовской области просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, заинтересованности в рассмотрении данного гражданского дела не имеет. Одновременно сообщает, что для государственной регистрации договора аренды земельного участка Управление не требует предоставления нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

Представитель третьего лица не заявляющего самостоятельных требований КВА-ФИО4 действующий на основании доверенности исковые требования администрации не признал, встречные исковые требования считает подлежащими удовлетворению, по основаниям изложенным в иске.

Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста директор ООО «Капитал-Е» КЕП, пояснила, что в соответствии с договором заключенным с администрацией Никифоровского района, была произведена работа по определению рыночной стоимости права аренды с определением рыночно обоснованной величины арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 3000 кв.м., кадастровый номер № категории-земли населенных пунктов, разрешенное использование- для строительства многоквартирных жилых домов, местоположение: Тамбовская область, Никифоровский район, р.<...>. Определение стоимости произведено сравнительным методом на основании официальной информации опубликованной на сайте www.torgi.gov.ru. Из общего количества найденных аналогов были отбраны наиболее близкие к оцениваемому объекту по местоположению, виду разрешенного использования, вида права, в результате расчета рыночная стоимость права аренды для данного земельного участка определена по состоянию на 30.04.2013 года в размере 252600 рублей в год.

Допрошенная в качестве специалиста КМЛ подтвердила, что ОАО по газификации и эксплуатации газового хозяйства Тамбовской области «Тамбовоблгаз» были выданы технические условия согласно которым возможно подключение проектируемого 5-ти этажного 60-квартирного жилого дома по адресу р.<...> к принадлежащему ОАО «Газпром газораспредление Тамбов» наземному газопроводу низкого давления ф.108 по ул.Победы ж.д.№61-69 с максимально возможной нагрузкой 110 куб.м.час. Данное тех.условие выдано с учетом имеющегося по указанному адресу газопроводу низкого давление с учетом количества потребителей и максимальной техничкой нагрузки. Условия на подключение или условия на присоединения разрабатываются после определения правообладателем земельного участка конкретных параметров необходимой ему нагрузки.

Выслушав представителей истца, ответчика, сециалистов, принимая во внимание и учитывая позицию третьих лиц, изучив материалы гражданского дела, оценив доказательства представленные сторонами в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования администрации Никифоровского района Тамбовской области к ФИО1 об обязании заключить договор аренды земельного участка по результатам торгов, подлежат удовлетворению, встречные исковые требования ФИО1 к администрации Никифоровского района Тамбовской области о признании торгов (аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка несостоявшимся удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

В соответствии со ст.30.1, 38,38.1 Земельного Кодекса РФ администрацией Никифоровского района Тамбовской области от 15.05.2013 года, принято постановление №474 о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, площадью 3000 кв.м. расположенного по адресу <адрес>, для строительства многоквартирных жилых домов. 22.05.2013 года в районной газете «Знамя» и на сайте torgi.gov.ru, опубликовано извещение о проведении указанного аукциона с указанием исчерпывающего перечня документов, представляемых для участия в аукционе, а именно: заявка на участие в аукционе по установленной форме, с указанием реквизитов для возвращения задатка; копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц); документы подтверждающие внесение задатка. Указанный перечень документов определен п.12 ст.38 Земельного Кодекса РФ.

Согласно поданной заявки от 06.06.2013 года, на участие в аукционе ФИО1 обязуется соблюдать условия аукциона, в случае признания победителем-заключить с организатором договор аренды земельного участка. Подтверждает факт осмотра земельного участка и отсутствие претензий по состоянию данного объекта, со сведениями размещенными в извещении о проведении аукциона ознакомлен.

Согласно протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 21.06.2013 года рассмотрены заявки на участие в аукционе и допущены следующие участники: ООО «Стройтехмонтаж», ФИО1, ОАО «Никифоровская МПМК», ООО «Никифоровская ПМК», установлено время проведения аукциона 28.06.2013 года в 10.00 часов.

Представленными платежными поручениями, выписками из лицевого счета администрации Никифоровского района подтверждается перечисление допущенными к участию в аукционе лицами и организациями задатка.

Пунктом 12 ст.38.1 Земельного Кодекса РФ установлено, что организатор аукциона не вправе требовать предоставление других документов, кроме указанных в п.12 настоящей статьи. Администрация Никифоровского района как организатор аукциона не вправе устанавливать требования к участникам аукциона о предоставлении вместе с заявкой иных документов. Нарушение указанных требований будет являться нарушением антимонопольного законодательства, а именно п.2 ч.1 ст.15 и ч.2 ст.17 Федерального закона от 26.07.2006 года №135-ФЗ «О защите конкуренции».

В связи с чем, по мнению суда, представителями ответчика не представлено доказательств нарушений в порядке объявления аукциона и допуска участников к участию в нем, а доводы о неправомерном допуске ФИО1 к участию без согласия супруги были предметом судебного разбирательства и им дана надлежащая оценка в решении Никифоровского районного суда от 23.12.2013 года, которым в удовлетворении требований КВА к администрации Никифоровского района о признании недействительным допуска ФИО1 к участию в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 28.06.2013 года, признании недействительным результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, признании недействительным заключение с ФИО1 договора аренды земельного участка площадью 3000 кв.м., кадастровый номер № и применении последствий недействительной сделки – отказано. Данное решение было предметом апелляционного разбирательства, после которого вступило в законную силу.

Согласно протокола аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка №4 от 28 июня 2013 года, в ходе аукциона аукционная комиссия единогласно приняла решение о признании победителем аукциона ФИО1, предложившего последнюю цену 2601780 рублей, протокол подписан всеми членами комиссии и победителем аукциона ФИО1, данный протокол размещен на официальных сайтах администрации района и torgi.gov.ru. Протокол как и ранее размещенные в средствах массовой информации и на официальных сайтах объявления содержат описание предмета договора и технические условия подключения к сетям инжерно-технического обеспечении, а также сведения об оплате. В судебном заседании исследованы доказательства на основании которых данные сведения были включены в условия проведения аукциона: технические условия ОАО «Тамбовоблгаз», технические условия на водоснабжение и технические условия на подключение к центральной канализационной сети ООО «Никифоровское ЖКХ», информация ОАО «МРСК Центра» -Тамбовэнерго о технической возможности подключения с к существующим электросетям объекта строительства. Специалистом ОАО «Тамбовоблгаз» в судебном заседании подтверждено ранее выданное согласование. По этим же основаниям суд не принимает доводы представителей ответчика о не проведении изыскательных работ организатором аукциона, что в последующем может затруднить исполнение работ по строительству многоквартирного, дома в связи с непригодностью земельного участка или отсутствием технических возможностей его подключения к коммуникациям, так как доводы не подтверждены материалами дела, носят предположительный характер, кроме этого, в случае невозможности исполнения договора, стороны не лишены в последующем в установленном законом порядке его расторгнуть с возмещением понесенных расходов.

Согласно кадастрового паспорта земельный участок, права аренды на который были предметом аукциона поставлен на кадастровый учет, площадь участка, категория земель, вид разрешенного использования соответствуют сведениям представленным участникам аукциона. Директор ООО «Капитал-Е» КЕП, в судебном заседании пояснила, порядок и методику определения рыночной стоимости права аренды указанного земельного участка, которая полностью совпадает с отчетом №5-10/06-05-13 от 30.04.203 года.

Доводы представителей ответчика о признании торгов несостоявшимися, основанные на применении к сложившимся отношениям Постановления Правительства РФ №808 от 11.11.2002 года, суд не принимает, так как данный нормативный акт не регулирует проведение торгов на право заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства. Согласно п.5 ст.38 ЗК РФ определено, что порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 Земельного Кодекса РФ. В данной статье также исчерпывающим образом определен перечень оснований для признания аукциона недействительным, который расширенному толкованию не подлежит.

Руководствуясь изложенным и ст. ст.ст.194-199, 209, 211 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации Никифоровского района Тамбовской области удовлетворить.

Обязать ФИО1, заключить с администрацией Никифоровского района Тамбовской области, договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Тамбовская область, Никифоровский район, р.<...>, площадью 3000 кв.м., кадастровый номер №, категория земель-земли населенных пунктов, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проведенного 28.06.2013 года, администрацией Никифоровского района Тамбовской области.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к администрации Никифоровского района Тамбовской области о признании торгов (аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка расположенного по адресу: Тамбовская область, Никифоровский район, р.<...>, площадью 3000 кв.м., кадастровый номер № -несостоявшимся-отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в гражданскую коллегию Тамбовского областного суда, в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, через Никифоровский районный суд Тамбовской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 08.09.2014 года.

Судъя: Карев О.В.