Гражданский кодекс часть 1

АО «Банк Интеза» обратились в суд с иском, где указали, что ДД.ММ.ГГГГ. между ними и ООО «Неоком-Сервис» был заключен кредитный договор, сумма к кредита составила 60 000 000 рублей, процентная ставка 14%, сроком на 60 месяцев, размер неустойки в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора составляет 0,5% от суммы соответствующего просроченного платежа.

Исполнение обязательств заемщика по кредитному договору обеспечивается залогом недвижимого имущества. В силу залога по договору залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Заемщик свои обязательства по договору исполнял ненадлежащим образом, не вернул суммы транша в установленный договором срок, а также платежи в счет погашения процентов, неустоек, а с 03.04.2015г. прекратил осуществлять платежи.

В связи с нарушением сроков возврата кредита, а также в связи с добровольной ликвидацией заемщика, истец направил в его адрес требование о досрочном возврате кредита.

По состоянию на 07.07.2015г. общая задолженность по кредитному договору составляет 43 464 641,36 рублей.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.09.2015г. в отношении ООО «Неоком-Сервис» открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве- наблюдение. Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.12.2015г. требования АО «Банк Интеза» к ООО «Неоком-Сервис» удовлетворены, в реестр кредиторов включены требования АО «Банк Интеза» в размере 73 530 643 рублей основного долга, пени 1 368 592,36 рублей пени.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.05.2016г. требования АО «Банк Интеза» признаны обеспеченными залогом имущества должника.

22.07.2017г. Арбитражным судом Новосибирской области вынесено решение об удовлетворении иска ООО «Арт-Депо» к ООО «Неоком-Сервис», АО «Банк Интеза» о признании правоотношений по договору подрядными, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости, признании отсутствующей записи об ипотеке на объекты недвижимого имущества, государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Указанным решением Арбитражный суд Новосибирской области обязал ООО «Неоком-Сервис» передать ООО «Арт-Депо» по акту приему-передачи объекты недвижимого имущества и зарегистрировать переход права собственности на эту недвижимость в пользу ООО «Арт-Депо», признав недействительной запись об ипотеке по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ На решение суда была подана апелляционная жалоба, постановлением от 21.06.2017г. Седьмой арбитражный апелляционный суд решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.02.2017г. изменил в части, признал отсутствующим обременение в виде залога в пользу банка.

Судебное решение участниками гражданского дела исполнено, здания и земельный участок были переданы от ООО «Неоком-Сервис» в собственность ООО «Арт-Депо», право собственности ООО «Арт-Депо» зарегистрировано в ЕГРН.

24.07.20917г. ООО «Арт-Депо» заключило договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому передало свое право собственности на здания и земельный участок ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ. в ЕГРН внесена регистрационная запись о переходе к ФИО1 права собственности.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев кассационную жалобу банка, своим постановлением от 26.10.2017г. отменил вынесенные по делу судебные акты и оставил без рассмотрения исковое заявление ООО «Арт-Депо». Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.02.2017г., на основании которого у ООО «Арт-Депо» возникло право собственности на здания и земельный участок, утратило свою юридическую силу, кроме того, восстановлены права залогодержателя АО «Банк Интеза» на указанное имущество.

В настоящее время ФИО1 является зарегистрированным в ЕГРН собственником заложенного имущества., в то время как ООО «Арт-Депо» не имело права отчуждать здания и земельный участок, а ООО «Неком-Сервис» является законным владельцем-собственником названных объектов недвижимости.

Сделка по отчуждению зданий и земельного участка была совершена в короткий промежуток времени со дня вступления в законную силу 14.07.2017г. решения Арбитражного суда Новосибирской области и имела целью передачу недвижимого имущества третьему лицу с целью невозможности поворота решения суда, в случае его отмены.

ДД.ММ.ГГГГ. в день заключения ООО «Арт-Депо» с ФИО1 договора купли-продажи недвижимого имущества на официальном сайте арбитражного суда была размещена информация о подаче АО «Банк Интеза» кассационной жалобы на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.02.2017г. ФИО1 не является добросовестным приобретателем, т.к. при необходимой степени заботливости и осмотрительности мог и должен был усомниться в правомерности заключаемого с ним договора, поскольку отчуждение имущества продавцом происходило в короткий промежуток времени после того как ООО «Арт-Депо» стало собственником имущества, по делу была подана кассационная жалоба и существовал риск утраты ООО «Арт-Депо» права собственности на здания и земельный участок, и, как следствие, недействительность всех совершенных с недвижимостью сделок. ФИО2 должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы недвижимого имущества.

Просят суд в погашение задолженности залогодателя ООО «Неоком-Сервис» по кредитному договору от 03.06.2013г. обратить взыскание на принадлежащее ФИО1 на праве собственности имущество:

-здание, <данные изъяты>

-земельный участок<данные изъяты>

Определить порядок реализации- публичные торги, определив начальную продажную стоимость в размере 80% от рыночной стоимости указанного имущества.

АО «Банк Интеза» в суд не явились, извещены, причин неявки не сообщили.

Ответчик ФИО1 в суд не явился, его представитель по доверенности ФИО3 возражала против иска, истец не доказал наличие права на иск, т.к. решением Центрального районного суда г.Новосибирска от 04.09.2018г. запись об ипотеке в пользу истца погашена. ФИО1 является добросовестным приобретателем спорного имущества, т.к. не знал и не мог знать о правопритязаниях банка на недвижимое имущество

Конкурсный управляющий ООО «Неоком-Сервис» ФИО4 считает, что иск подлежит удовлетворению, т.к. спорное имущество принадлежало ООО «Неком-Сервис» и было включено в конкурсную массу. Обстоятельства, которые сопутствовали совершению сделки с ФИО1, должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение имущества, в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества, что свидетельствует о том, что он не является добросовестным приобретателем.

Представитель третьего лица ООО «Арт-Депо» по доверенности ФИО5 возражал против иска, т.к. спорное имущество получено во исполнение договора инвестирования от 31.08.2012г., который являлся предметом правовой оценки со стороны Арбитражного суда Новосибирской области. Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.03.2018г. в удовлетворении требований конкурсного управляющего о признании указанного договора недействительной сделкой отказано. Факт исполнения договора не противоречит нормам действующего законодательства. Расчет по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ООО «Арт-Депо» произведен в полном объеме, ФИО1 является добросовестным приобретателем На момент заключения договора право собственности продавца было зарегистрировано в ЕГРПН, банк с заявлением об оспаривании права на объект недвижимого имущества не обращался. Ильин не является стороной представленного для регистрации ипотеки в регистрирующий орган договора об ипотеке.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст.339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях: если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В силу ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Статья 352 ГК РФ предусматривает, что залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Согласно статье 218 ГГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки по отчуждению имущества.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В силу п. 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Из материалов дела усматривается, что 03.06.2013г. между ЗАО «Банк Интеза» и ООО «Неоком-Сервис» заключен кредитный договор № LD1315100034, сумма кредита составила 60 000 000 рублей, процентная ставка 14%, срок кредита 60 месяцев, размер неустойки в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора составляет 0,5% от суммы соответствующего просроченного платежа (л.д.17-27 т.1).

В этот же день заключен договор об ипотеке №, в силу которого исполнение обязательств заемщика по кредитному договору обеспечивается залогом следующего недвижимого имущества: здание, <данные изъяты>;здание, <данные изъяты>; здание, <данные изъяты>;

земельный участок. <данные изъяты> (л.д.28-45 т.1).

По условиям договора залога залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.09.2015г. в отношении ООО «Неоком-Сервис» открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве-наблюдение (л.д.46-51 т.1).

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.12.2015г. установлено наличие задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ. №, в реестр кредиторов включены требования АО «Банк Интеза» в размере 73 530 643 рублей основного долга, пени 1 368 592,36 рублей пени (л.д.52-56 т.1).

22.02.2017г. Арбитражным судом Новосибирской области вынесено решение об удовлетворении иска ООО «Арт-Депо» к ООО «Неоком-Сервис», АО «Банк Интеза» о признании правоотношений по договору подрядными, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости, признании отсутствующей записи об ипотеке на объекты недвижимого имущества, государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Указанным решением суд обязал ООО «Неоком-Сервис» передать ООО «Арт-Депо» по акту приему-передачи следующие объекты недвижимого имущества: здание, <данные изъяты>;здание, <данные изъяты>; здание, назначение: нежилое, площадь: общая 222 кв.м. Инвентарный номер: 50:401:384:009047320:0003. Этажность:2. Адрес (местоположение): <...> <данные изъяты>

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017г., решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.02.2017г. изменено в части, признано отсутствующим обременение виде залога на недвижимое имущество в пользу банка, в остальной части решение оставлено без изменения (л.д.68-75).

Вступившее в законную силу решение суда было исполнено, здания и земельный участок переданы от ООО «Неоком-Сервис» в собственность ООО «Арт-Депо», что не оспорено участниками процесса, право собственности ООО «Арт-Депо» зарегистрировано в ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Арт-Депо» и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец передал в собственность покупателя недвижимое имущество: здание, <данные изъяты>;здание, <данные изъяты>; здание, <данные изъяты>;

земельный участок. <данные изъяты>, и зарегистрировать переход права собственности на эту недвижимость в пользу ООО «Арт-Депо», признав недействительной запись об ипотеке по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.90-98 т.1). Цена приобретаемого имущества составляет 40 000 000 рублей. Свои обязательства по договору ФИО1 исполнил надлежащим образом, что подтверждается справкой об отсутствии задолженности от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.33 т.2).

ДД.ММ.ГГГГ. в ЕГРН внесена регистрационная запись о переходе к ФИО1 права собственности (л.д.98-130).

26.10.2017г. Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, на основании кассационной жалобы АО «Банк Интеза» отменил решение от 22.02.2017г. Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 21.06.2017г. Седьмого арбитражного апелляционного суда и оставил без рассмотрения исковое заявление ООО «Арт-Депо» (л.д.76-89 т.1).

Решением Центрального районного суда г.Новосибирска от 04.09.2019г. удовлетворено административное исковое заявление ФИО1, признано незаконным решение Управления Росреестра по Новосибирской области о государственной регистрации обременения (ипотеки) на недвижимое имущество, являющее предметом настоящего спора (л.д.164-171). Решение вступило в законную силу.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.07.2019г. отказано АО «Банк Интеза» в удовлетворении заявления о повороте исполнения решения суда от 22.02.2017г. (л.д.43-56 т.2).

Суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Истцом не доказано, что на дату рассмотрения настоящего спора указанное в иске недвижимое имущество обременено залогом в пользу АО «Банк Интеза». Данные выводы суда подтверждены следующими доказательствами.

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Частью 3 ст.61 ГПК РФ установлено, что при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Решением Центрального районного суда г.Новосибирска от 04.09.2018г., где к участию в деле были привлечены все участники настоящего судебного спора, было установлено, что апелляционным постановлением Седьмого Арбитражного суда от 21.06.2017г. признано отсутствующим обременение в виде залога в пользу АО «Банк Интеза» на объекты недвижимости. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.10.2017г, отменившего ранее вынесенные судебные акты и оставившее исковое заявление ООО «Арт-Депо» без рассмотрения, не содержит указания на регистрацию ипотеки. Дальнейшие действия банка по обращению в регистрирующий орган с заявлением о восстановлении записи об ипотеке при отсутствии судебного акта о восстановлении залога, признаны направленными на признание за ним незарегистрированного права залога, что свидетельствует о наличие спора между банком и новым собственником.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.07.2019г., имеющего также силу преюдиции для сторон по настоящему иску, установлено, что Управлением Росреестра по Новосибирской области 20.07.2017г. на основании вступивших в законную силу решения от 22.02.2017г. Арбитражного суда Новосибирской области и постановления от 21.06.2017г. Седьмого арбитражного апелляционного суда в отношении спорных объектов прекращены записи о залоге в пользу банка и внесены записи о регистрации права собственности на объекты за ООО «Арт-Депо». При этом отклонены доводы банка о том, что ФИО1 при заключении договора мог и должен был знать о наличии судебного спора в отношении объектов недвижимости, в том числе о поданной банком кассационной жалобе. Арбитражным судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи от 24.07.2017г. в ЕГРН была внесена запись о регистрации права собственности за продавцом, в ЕГРП отсутствовала отметка о судебном споре в отношении спорных объектов, отсутствовала запись о регистрации обременений. Банк с заявлением об оспаривании права на объект недвижимо имущества не обращался. Ранее 12.02.2018г. ООО «Арт-Депо» в деле о банкротстве участия не принимали, в связи с чем через общедоступный сервис Арбитр.ру ФИО1 не имел возможности установить наличие связи ООО «Арт-Депо» с ООО «Неоком-Сервис» и с банком, а также о притязаниях банка на объекты недвижимости как на залоговое имущество. ФИО1 оплата по договору произведена в полном размере в январе 2018г., т.е. до того момента, когда ему могло стать известно о наличии судебных споров в отношении объектов недвижимости. Наиболее ранняя дата, с которой ФИО1 имел возможность узнать о наличии спора, является 12.08.2018г., т.е. уже после заключения договора, регистрации перехода права собственности и завершения расчетов по договору. Также не представлено доказательств об аффелированности ФИО1 в ООО «Арт-Депо» ( является его руководителем, участником) либо с иными лицами, которые знали о наличии судебного спора. Доказательств того, что указанная в договоре стоимость объектов, приобретаемых ФИО1, в размере 40 000 000 рублей, не представлено. С учетом изложенного судом сделан вывод о том, что, будучи лицом, приобретшим объекты недвижимости на основании возмездной сделки, стоимость которой фактически оплачена, в отсутствие достоверных доказательств аффилированности продавца и покупателя, а также в отсутствие доказательств осведомленности покупателя о наличии судебного спора в отношении объектов недвижимости, ФИО1 не может нести негативные последствия допущенного злоупотребления правом иными лицами, в том числе продавцом, как добросовестный приобретатель. Также суд принял во внимание, что договор купли-продажи от 24.07.2017г. в установленном законом порядке не оспорен и не признан недействительным, в этой связи доводы о том, что на подозрительность сделки указывает ее совершение в короткий срок с момента регистрации права собственности продавца, не могут быть признаны достаточными для признания ФИО1 недобросовестным приобретателем.

Таким образом, судебными актами, вступившими в законную силу, установлено отсутствие залога в пользу банка на спорное имущество на момент заключения договора купли-продажи между ООО «Арт-Депо» и ФИО1 и то обстоятельство, что ФИО1 является добросовестным приобретателем. Каких-либо иных доводов для признания ФИО1 недобросовестным приобрететатем при рассмотрения настоящего спора истцом не заявлено и судом такие обстоятельства не установлены.

Кроме того, судом установлено, что спорное имущество получено ООО «Арт-Депо» во исполнение договора инвестирования от 31.08.2012г. и именно на основании указанного договора, а не судебного акта, зарегистрировано право собственности ООО «Арт-Депо», что подтверждается выпиской из ЕГРПН от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.19-24 т.2). Указанный договор был оспорен в судебном порядке конкурсным управляющим ООО «Неоком-Сервис», определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.03.2018г. в удовлетворении требований о признании данного договора недействительной сделкой было отказано (л.д.34-42 т.2).

Также не соответствуют действительности доводы истца о продаже ответчику имущества по заниженной цене, т.к. согласно п.3.1 договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ., заложенное имущество оценено в 38 920 000 рублей, в то время как ФИО1 спорное имущество приобретено за 40 000 000 рублей, т.е. за большую стоимость.

С учетом того, что право залога истца на недвижимое имущество прекращено, в судебном порядке на дату рассмотрения настоящего спора не восстановлено, а ФИО1 является добросовестным приобретателем по договору купли-продажи, исковые требования АО «Банк-Интеза» удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Акционерному обществу «Банк Интеза» в иске к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество-отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в срок один месяц.

Председательствующий подпись Нефедова Е.П.

Мотивированное решение изготовлено 18.03.2020г.