Гражданский кодекс часть 1

Пролетарский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Ковалева А.Н., при секретаре Паливода Е.Ю., рассмотрев исковое заявление Дурманова И.Н., Тесля В.А., Король В.В., Оленченко Е.И. к Конкурсному управляющему ООО "МерАл" Приходько А.В., Иванча Р.С., ООО "РИС-АГРО" третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о расторжении договора аренды, субаренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Дурманова И.Н., Тесля В.А., Король В.В., Оленченко Е.И. обратились в Пролетарский районный суд Ростовской области с исковым заявлением к Конкурсному управляющему ООО "МерАл" Приходько А.В., Иванча Р.С., ООО "РИС-АГРО" третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о расторжении договора аренды, субаренды земельного участка и обосновали свои требования тем, что истцам на праве общей долевой собственности принадлежит: Дурмановой И.Н. - 390000/728672, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права собственности от «ДД.ММ.ГГГГ серия №, о чем в ЕГРН прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №; Тесля В.А. - 111000/728672, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права собственности от «ДД.ММ.ГГГГ г. серия №, о чем в ЕГРН прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №; Король В.В. - 111000/728672, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права собственности от «ДД.ММ.ГГГГ г. серия №, о чем в ЕГРН прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №; Оленченко Е.И. - 111000/728672, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права собственности от «ДД.ММ.ГГГГ. серия №, о чем в ЕГРН прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «МерАл» был заключен договор аренды земельного участка сроком на 5 лет. По данному договору аренды, за переданный истцами земельный участок ответчик обязался выплачивать до 31 августа каждого года арендную плату в следующем размере: Зерновые (озимая пшеница, ячмень) в размере - 3 000 кг; Рис - 10 кг; Подсолнечное масло - 10 литров. На протяжении срока действия данного договора ответчик добросовестно выполнял его условия, истцы своевременно получали арендную плату и претензий не имели. Подтверждением данного факта является то, что трое из истцов были готовы передать земельный участок в аренду ООО «МерАл» на новый срок, а вот четвертый собственник - Оленченко Е.И. был против заключения дополнительного соглашения к договору сроком на 15 лет.

ДД.ММ.ГГГГ между тремя истцами и ответчиком было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно которого: Дурманова И.Н., Тесля В.В., и Король В.В. продлили договор аренды еще на 15 лет. Четвертый собственник Оленченко Е.И был против продления данного договора и Дополнительное соглашение не подписал. Его подпись отсутствует на данном соглашении. Но несмотря на это, Дополнительное Соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Ростовской области, в нарушении 218-ФЗ РФ закона о регистрации и ГК РФ. Истцы надлежащим образом исполнили принятые на себя обязательства и передали ответчику земельный участок по Дополнительному соглашению к Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Однако ответчик не выполнил принятые на себя обязательства. Так, согласно п. 2.1 Договора аренды земельного участка, он обязался до 31 августа каждого года выплачивать истцам арендную плату за переданный во владение и пользование земельный участок. Указанное условие договора аренды Ответчиком выполнено не было. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, им была частично осуществлена оплата арендных платежей за пользование предоставленным ему земельным участком. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, им была произведена частичная оплата арендных платежей за 2018 года, но при этом задолженность за 2017 год осталась не погашенной. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность Ответчика перед истцами за предстоящие два года составляет 84 500 (Восемьдесят четыре тысячи пятьсот) рублей, из них: Дурманова И.Н. долг за 2017, 2018 года составила 24 500 (Двадцать четыре тысячи пятьсот) рублей; Король В.В. долг за 2017, 2018 год составил 10 000 (Десять тысяч) рублей; Оленченко Е.И. долг за 2017, 2018 год составил 30 000 (Тридцать тысяч) рублей; Тесля В.А. долг за 2017, 2018 год составил 20 000 (Двадцать тысяч) рублей.

Согласно п. 4.1 договора аренды земельного участка, указанный договор подлежит расторжению в случае существенного нарушения условий договора, а не выплата арендной платы более двух раз подряд, является существенным нарушением договора Аренды.

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили в адрес ответчика письменное «Уведомление о расторжении договора аренды» и «Письмо должнику». В указанных документах истцы просили ответчика произвести полный расчет по выплате арендной платы за 2017 год и уведомляли о том, что в случае не выплаты арендной платы они будут вынуждены обратиться в суд за защитой своих прав и интересов. ДД.ММ.ГГГГ отправленные документы были возвращены истцам в связи с тем, что Ответчик не явился на почту и не получил их, в результате истек срок хранения писем. Данный факт подтверждается приложенными в деле документами. ДД.ММ.ГГГГ истцы направили в адрес ответчика письмо, в котором заявили о расторжении договора аренды земельного участка и погашении образовавшейся задолженности по выплате арендной платы за период: 2017 и 2018 год. Письмо также было возвращено в связи с истечением срока хранения. Кроме уведомления ответчика, истцами также было подано заявление о расторжении договора Аренды в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ с приложением Уведомления о прекращении аренды от ДД.ММ.ГГГГ и Письма должнику (ответчику) также от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истцами были получены Уведомления о приостановлении государственной регистрации расторжения Договора Аренды, на земельный участок расположенный по адресу: Россия, <адрес> общей площадью 728672 кв. м, с кадастровым номером №, с указанием на то, что для погашения активной записи об аренде срок которой до ДД.ММ.ГГГГ необходимо предоставить решение суда.

Согласно данных выписки из Единного государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что земельный участок с КН № находится в аренде физического лица Иванча Р.С., по Договору от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации договора в юстиции ДД.ММ.ГГГГ. На основании данного договора ООО «МерАл» уступает право аренды физическому лицу - Иванча Р.С.. Истцы, как собственники выше указанного земельного участка не давали согласие на передачу нашего земельного участка в субаренду, кроме того, ООО «МерАл» не уведомил нас о том, что произошла переуступка права аренды третьему лицу. Также хотим отметить, что в договоре аренды между нами и ООО «МерАл» не предусмотрен пункт о переуступке права аренды третьему лицу. После заключения договора субаренды со стороны субарендатора Иванча Р.С. истцы так же не получили никакого уведомления. Все выше указанные доводы еще раз подтверждают нашу позицию о том, что права истцов были неоднократно нарушены ответчиками. Во исполнении досудебного порядка урегулирования спора в июле 2019 года истцами были направлены заказные письма с уведомлением о вручении, на имя конкурсного управляющего, в котором заявили о расторжении договора аренды земельного участка и погашении образовавшейся задолженности по выплате арендной платы за период: 2017 и 2018 год. До момента подачи в суд настоящего искового заявления ответ получен не был. Таким образом, учитывая все выше перечисленное, истцами, были предприняты все действия до судебного урегулирования вопроса о погашении задолженности по выплате арендной платы за 2 года, но со стороны ответчика не последовало никаких действий.

Истцы выполнили все условия предусмотренные законодательством о решении вопроса о расторжении договора аренды в до судебном порядке. Ответчик же со своей стороны всячески уклоняется от выплаты арендной платы и отказывается от расторжения договора по обоюдному согласию. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском.

Однако в ходе рассмотрения иска, исковые требования были уточнены в связи с тем, что истцами после ознакомления с Договором о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между ООО "МерАл" и ИП Глава К(Ф)Х Иванча Р.С. от ДД.ММ.ГГГГ был выявлен факт регистрации записи о передаче прав и обязанностей на земельный участок с КН № дата регистрации переуступки прав ДД.ММ.ГГГГ. Кроме выше указанного договора, управлением Росреестра был представлен Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП Глава К(Ф)Х Иванча Р.С. и ООО "РИС-АГРО", согласно которого Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация уступки прав (аренда). Номер государственной регистрации уступки №. Таким образом, ДД.ММ.ГГГГИванча Р.С. на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ уступил право аренды на земельный участок с КН № третьему лицу: ООО "РИС-АГРО", запись об аренде №. Дата договора - ДД.ММ.ГГГГ, но его регистрация в Управление Росреестра по Ростовской области прошла лишь ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор был зарегистрирован уже после подачи искового заявления истцами, из чего следует вывод, что ИП Глава К(Ф)Х Иванча Р.С. намеренно затягивает процесс о расторжении договора аренды, и всеми способами пытается затянуть незаконную обработку чужого земельного участка, и при этом не выплачивая арендную плату положенную истцам по договору и закону. Кроме этого, истцы обращают внимание суда на тот факт, что ни ООО "МерАл", ни ИП Глава К(Ф)Х Иванча Р.С., ни ООО "РИС-АГРО" не уведомляли собственников земельного участка о том, что принадлежащий им по закону земельный участок был передан не известному им юридическому лицу, хотя и в договоре уступке права аренды и в законодательстве РФ прописано, что при переходе права аренды арендатор обязан уведомить собственников земельного участка в письменной виде. С учетом вышеизложенных обстоятельств истцы уточнили исковые требования и изложили их в следующей редакции:

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между Дурманова И.Н., Тесля В.А., Король В.В., Оленченко Е.И. и ООО «МерАл», прекратить регистрационную запись об аренде №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ Признать не законным Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МерАл» и ИП Глава К(Ф)Х Иванча Р.С и расторгнуть выше указанный договор в связи с нарушением прав и законных интересов собственников выше указанного земельного участка и прекратить регистрационную запись об уступке № от ДД.ММ.ГГГГ. Признать не законным Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между ИП Глава К(Ф)Х Иванча Р.С. и ООО "РИС-АГРО", и расторгнуть договор уступки в связи с нарушением прав и законных интересов собственников выше указанного земельного участка, прекратив регистрационную запись об уступке №, от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы Дурманова И.Н., Тесля В.А., Король В.В., Оленченко Е.И. в судебное заседание не прибыли, извещены о дате, месте и времени слушания дела надлежащим образом, направили своего представителя - Тюрикову И.А., которая в судебном заседании на удовлетворении заявленных уточненных исковых требований настаивала, по основаниям и доводам изложенных в иске. Представитель ответчика ООО "РИС-АГРО" - Макаренко Е.Г. в судебное заседание явился, заявленные исковые требования не признал в полном объеме. Представитель ответчика Конкурсный управляющий ООО "МерАл" - Приходько А.В. не прибыл, извещен о дате, месте и времени слушания дела надлежащим образом. Заявлений или ходатайств об уважительности причин не явки или об отложении слушания дела суду не предоставил. Представитель ответчика Иванча Р.С. - Горбунов М.В. не прибыл, конверт возвращен в суд. На неоднократные направления в адрес ответчика Иванча Р.С. и его представителя Горбунова М.В. судебные извещения, ответчик и его представитель их не получают, в тоже время ответчик Иванча Р.С. представил суду доказательства о произведенных выплатах аренды истцам. Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание представителя не направила, извещены о дате, месте и времени слушания дела надлежащим образом. Суд рассмотрел дело в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, изучив явившихся участников процесса, а также заявления сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам:

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами: Дурмановой И.Н., Тесля В.А., Король В.В., Оленченко Е.И. и ответчиком ООО «МерАл», был заключен договор аренды сроком на 5 лет, согласно которому истцы передали, а ответчик принял во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, общей площадью 728672 кв. м, кадастровый №, принадлежащих истцам на праве общей долевой собственности. ДД.ММ.ГГГГ между тремя истцами и ответчиком было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно которого: Дурманова И.Н., Тесля В.В., и Король В.В. продлили договор аренды еще на 15 лет. Четвертый собственник Оленченко Е.И был против продления данного договора и Дополнительное соглашение не подписал. Его подпись отсутствует на данном соглашении. Дополнительное Соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Ростовской области. Истцы надлежащим образом исполнили принятые на себя обязательства и передали ответчику земельный участок по Дополнительному соглашению к Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Однако ответчик не выполнил принятые на себя обязательства. Так, согласно п. 2.1 Договора аренды земельного участка, он обязался до 31 августа каждого года выплачивать истцам арендную плату за переданный во владение и пользование земельный участок. Указанное условие договора аренды ответчиком выполнено не было. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, им была частично осуществлена оплата арендных платежей за пользование предоставленным ему земельным участком. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, им была произведена частичная оплата арендных платежей за 2018 года, но при этом задолженность за 2017 год осталась не погашенной. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика перед истцами за предстоящие два года составляет 84 500 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили в адрес ответчика письменное «Уведомление о расторжении договора аренды» и «Письмо должнику». В указанных документах истцы просили ответчика произвести полный расчет по выплате арендной платы за 2017 год и уведомляли о том, что в случае не выплаты арендной платы они будут вынуждены обратиться в суд за защитой своих прав и интересов. ДД.ММ.ГГГГ отправленные документы были возвращены истцам в связи с тем, что Ответчик не явился на почту и не получил их, в результате истек срок хранения писем. ДД.ММ.ГГГГ истцы направили в адрес ответчика письмо, в котором заявили о расторжении договора аренды земельного участка и погашении образовавшейся задолженности по выплате арендной платы за период: 2017 и 2018 год. Письмо также было возвращено в связи с истечением срока хранения. Кроме уведомления ответчика, истцами также было подано заявление о расторжении договора Аренды в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ с приложением Уведомления о прекращении аренды от ДД.ММ.ГГГГ и Письма должнику (ответчику) также от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истцами были получены Уведомления о приостановлении государственной регистрации расторжения Договора Аренды, на земельный участок, с кадастровым номером №, с указанием на то, что для погашения активной записи об аренде срок которой до ДД.ММ.ГГГГ необходимо предоставить решение суда.

Согласно данных выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что земельный участок с КН № находится в аренде физического лица Иванча Р.С., по Договору от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации договора в юстиции ДД.ММ.ГГГГ. На основании данного договора ООО «МерАл» уступил право аренды - Иванча Р.С. Согласно Договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП Глава К(Ф)Х Иванча Р.С. и ООО "РИС-АГРО", ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация уступки прав (аренда). Номер государственной регистрации уступки №. Таким образом, ДД.ММ.ГГГГИванча Р.С. на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ уступил право аренды на земельный участок с КН № третьему лицу: ООО "РИС-АГРО", запись об аренде №. Дата договора - ДД.ММ.ГГГГ, дата его регистрация в Управление Росреестра по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 606 ГК РФ: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Согласно ст. 609 ГК РФ: 1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ: 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ: По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В судебном заседании установлено, что истцы, как собственники выше указанного земельного участка не давали согласие на передачу земельного участка в субаренду, обратного суду не представлено. ООО «МерАл» не уведомил их о том, что произошла переуступка права аренды третьему лицу. После заключения договора субаренды со стороны субарендатора Иванча Р.С., истцы так же не получили никакого уведомления. В последующем ИП Глава К(Ф)Х Иванча Р.С. на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ уступил право аренды на земельный участок третьему лицу - ООО "РИС-АГРО", о данном факте истцы узнали в ходе рассмотрения данного искового заявления. Истцы полагали, что данными действиями ответчиков, нарушены их права собственников переданного в аренду земельного участка, обосновав это тем, что в договоре аренды между истцами и ООО «МерАл» не был предусмотрен пункт о переуступке права аренды третьему лицу.

В судебном заседании установлено, что согласно п. 2.1 Договора аренды земельного участка, от ДД.ММ.ГГГГ, арендатор - ООО «МерАл» обязался до 31 августа каждого года выплачивать истцам арендную плату за переданный во владение и пользование земельный участок. Указанное условие договора аренды ответчиком выполнено не было. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, им была частично осуществлена оплата арендных платежей за пользование предоставленным ему земельным участком. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, им была произведена частичная оплата арендных платежей за 2018 года, но при этом задолженность за 2017 год осталась не погашенной. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика перед истцами за предстоящие два года составляет 84 500 рублей.

В ходе рассмотрения данного искового заявления, ответчик Иванча Р.С. возражая против этого, представил документальные доказательства факта погашения арендной платы перед истцами.

Однако истцы настаивали на своих доводах и утверждали, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату. В обосновании этого ими были представлены копии платежных поручений, согласно которых ИП Глава К(Ф)Х Иванча Р.С. перечислил истцам задолженность по арендной плате за 2017 - 2018 г. г., в июле-августе 2019 года, то есть после обращения истцов с данными требованиями в суд.

Таким образом, суд учитывает, что в ст. 619 ГК РФ содержаться основания для расторжения договора аренды, при этом истцами и их представителем представлены доказательств наличия оснований для расторжения договора аренды и субаренды в отношении земельного участка, принадлежащего на праве собственности истцам.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что исковые требования истцов подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земельного участка от «ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между Дурманова И.Н., Тесля В.А., Король В.В., Оленченко Е.И. и ООО «МерАл», прекратить регистрационную запись об аренде № дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

Признать не законным Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МерАл» и ИП Глава К(Ф)Х Иванча Р.С и расторгнуть выше указанный договор в связи с нарушением прав и законных интересов собственников выше указанного земельного участка и прекратить регистрационную запись об уступке № от ДД.ММ.ГГГГ

Признать не законным Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между ИП Глава К(Ф)Х Иванча Р.С. и ООО "РИС-АГРО", и расторгнуть договор уступки в связи с нарушением прав и законных интересов собственников выше указанного земельного участка, прекратив регистрационную запись об уступке №№, от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Пролетарский районный Ростовской области суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивировочная часть решения изготовлена 28.01.2020 года.

Судья Пролетарского районного

суда Ростовской области А.Н. Ковалев.