Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шпетера В.О. к закрытому акционерному обществу (далее ЗАО) «Строд-Сервис» о возложении обязанности устранить недостатки выполненных работ, взыскании неустойки, взыскании судебных расходов,

установил:

Шпетер В.О. обратился в суд с вышеуказанным иском к ЗАО «Строд-Сервис», мотивируя свои требования тем, что 23.11.2007 г. между ним и ЗАО «Строд-Сервис» были заключены: договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, в соответствии с которыми ответчик обязался построить и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать ему помещения по адресу: <адрес>№ площадью 142,16 кв.м. и офис № площадью 159,32 кв.м. 02.12.2010 г. стороны заключили дополнительное соглашение №1 к двум вышеуказанным договорам участия в долевом строительстве №2 и №3 от 23.11.2007, согласно которому ЗАО «Строд-Сервис» обязалось построить и передать Шпетеру В.О. единое офисное помещение №1 общей площадью 301,48 кв.м. Согласованная цена нежилых помещений №1 и 3 (объединенного помещения №1) в размере 12059200 руб. истцом была оплачена в день подписания договоров долевого участия. Однако ответчик свои обязательства по договорам долевого участия исполнил ненадлежащим образом.

Согласно пункту 3.4 договоров дом должен быть построен и введен в эксплуатацию, а акт государственной комиссии должен быть подписан в 4 квартале 2010 года (т.е. в срок до 31.12.10). Пунктом 3.5 договоров предусмотрена обязанность ЗАО «Строд-Сервис» передать истцу помещение в срок не позднее 25.02.2011 г.

Ответчик в нарушение п.5.1.6 Договоров и статьи 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»: не сообщил о завершении строительства дома и готовности объекта к передаче; не передал объект долевого участия по передаточному акту; не передал объект, качество которого соответствовало бы условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Пунктом 11.3 договоров предусмотрена ответственность ЗАО «Строд-Сервис» за нарушение предусмотренных договорами сроков передачи мне офисного помещения в виде неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки.

Расчет пени за просрочку передачи помещения исчисляется Шпетером В.О. следующим образом. Просрочка передачи помещения имеет место (с учетом выходных дней), начиная с 28.02.2011 г. и по состоянию на 20.08.2012 г. составляет 533 дня. Ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 8% годовых, предусмотренный п. 11.3 договоров размер пени (1/150 ставки рефинансирования) составит 0,05333% за каждый день просрочки. За 533 дня просрочки размер пени составит: 0,05333 х 533 /100 х 12.059.200 = 3427814,33 руб. Данную неустойку Шпетер В.О. просил взыскать с ответчика в свою пользу.

Спорные помещения и имеют недостатки в результате отступления застройщиком от условий договора и нарушения им требований СНиП, технических регламентов и проектной документации, а также иных обязательных требований при строительстве и оборудовании помещений:

- произведены не все электромонтажные работы, использованы материалы, не предусмотренные проектом;

по входным группам: не произведено ограждение площадок со стороны улицы, необходимо смонтировать в тамбуре и двери ПВХ (вторые двери), установить ступени на входной группе 1 этажа, установить козырек-навес, огрунтовать и окрасить все 2Г металлические конструкции, поднять на 80 мм уровень площадок - вровень со входной дверью; установить недостающие оконные отливы;, установить на витражах парогидроизоляцию согласно ГОСТа; снять защитную пленку на окнах ПВХ; установить дверные ручки и декоративные колпаки на петли; очистить стеклопакеты от цементного раствора, фасадной краски; отрегулировать створки дверей; правый входной витраж поднять на 50 мм, чтобы отметка низа витража соответствовала отметке стяжки внутренней площадки; левый входной витраж поднять на 10 мм, чтобы отметка низа витража соответствовала отметке стяжки внутренней площадки; отремонтировать штукатурку стен и откосов приямка; установить оконные ручки и декоративные колпаки на петли; огрунтовать и окрасить ограждение приямков; убрать мусор из приямков;

высота прохода в тамбуре правого входа в осях А-12/13 составляет всего 1,85 м, что не соответствует проекту и требованиям противопожарной безопасности; необходимо выполнить работы по увеличению высоты прохода в тамбуре правого входа в осях А- 12/13;

не работает пожарно-охранная сигнализация (в режиме питания 220 В и от автономного источника питания, в т.ч. совместно с водяной завесой), не запущена вода в пожарный трубопровод (необходимо произвести испытание пожарно-охранной сигнализации в режиме питания 220 В и от автономного источника питания (в т.ч. совместно с работой водяной завесы) в присутствии представителя уполномоченного органа (пожарной инспекции) с составлением акта); при устройстве пожаро-охранной сигнализации гофры, идущие по потолку, не опускать при прохождении через перегородки и стены; устранить все проходы гофры в нахлесте на электрические кабели поверх штукатурки (заштробить);

не снята защитная пленка с окон и дверей ПВХ, не установлена вся фурнитура (оконные ручки, колпачки на петли), необходимо отрегулировать открывающиеся створки;

в осях 8-Д/Г не закрыты в стене силовые кабели;

в помещении не завершена штукатурка стен, балок, прогонов, сопряжений с витражами, отдельные места стен и углов следует перетереть, довести до норматива качества, заделать все русты (с прочисткой от строительного мусора) цементным раствором, участки потолка между стеной и плитой перекрытия, заложенные кирпичом, заштукатурить; имеются требующие устранения перепады высот низа плит перекрытий до нормативного (их можно устранить методом выравнивания гипсовыми или клеевыми составами); места прохода труб отопления, водоснабжения и канализации не заделаны цементным раствором; не заштроблена электропроводка, частично проводка проложена с нарушением проекта; электрощитки накладные следует заменить на внутренние (встроенные) и укомплектовать их согласно проекта, установить все распределительные коробки с крышками согласно проекта (марка РК - тоже по проекту), установить все монтажные коробки на выключатели и розетки согласно проекта, установить потолочные розетки (с выводом электропровода на осветительную «арматуру»);

не зачищены, не огрунтованы и не покрашены металлические ограждения и косоуры лестничного марша, следует выровнять проступи и ступени, которые не в горизонте по ходу движения, а также в поперечном направлении (антиуклон);

не заделаны щели ж/б ступеней цементным раствором; боковую часть лестничных площадок следует перетереть цементным раствором и очистить ступени от цементного раствора;

разводку труб отопления необходимо проложить согласно проекта (в настоящее время они лежат на цементной стяжке пола); необходимо установить радиаторы отопления по количеству и типу согласно проекта;

требуется произвести окраску (с огрунтовкой) всех труб отопления и водовода; окраску сварных швов оцинкованных труб; выполнить цементную стяжку на лоджиях (2 шт.); произвести штукатурку стен на лоджиях (2 шт.), приподнять витражи на 50 мм на лоджиях (отметка низа витражей равна отметке стяжки),

установить входную металлическую дверь; уменьшить расстояние от стены стояков в коридоре до допустимого расстояния, убрать строительный мусор.

О перечисленных недостатках истец неоднократно извещал застройщика, в том числе и в письменном виде. В своей претензии от 29.05.2012 г. установил срок устранения недостатков помещения - до 14.06.2012 г. В указанный срок ответчик к устранению недостатков так и не приступил. В конце июля 2012 года застройщик частично устранил некоторые из вышеперечисленных недостатков (заделал русты, зачистил и огрунтовал косоуры лестничных маршей, очистил ступени от цементного раствора, произвел окраску труб отопления и водовода, выполнил работы по увеличению высоты прохода в тамбуре в осях А-12/13 (увеличил высоту с 1,85 м до 2,04 м от стяжки, выполнил часть работ на лоджиях). До настоящего времени большинство недостатков осталось неустраненными. Объект долевого строительства в настоящее время продолжает иметь существенные недостатки по качеству работ и примененных ответчиком материалов.

Шпетер В.О. полагает, что на правоотношения возникшие с ЗАО «Строд-Сервис» распространяются положения Закона РФ «О защите прав потребителей», т.к. договоры с ответчиком он заключал как физическое лицо, для своих личных нужд (в помещении планируется размещение картинной галереи без какой-либо коммерческой цели), он не является индивидуальным предпринимателем. Истец просил суд обязать ответчика безвозмездно устранить недостатки строительного объекта путем выполнения следующих работ: первый этаж:

завершить штукатурку стен, балок, прогонов, сопряжений с витражами;

отдельные места стен и углов перетереть, довести до норматива качества;

устранить перепады высот низа плит перекрытий до нормативного (методом выравнивания гипсовыми или клеевыми составами);

заштробить и проложить всю электропроводку, в том числе силовые кабели до щитков согласно проекта;

заштукатурить все штробы проложенной электропроводки;

заменить электрощитки накладные на внутренние (встроенные) и укомплектовать их согласно проекта;

установить все распределительные коробки с крышками согласно проекта (марка РК - тоже по проекту);

установить потолочные розетки (с выводом электропровода на осветительную «арматуру»);

проступи и ступени, которые не в горизонте по ходу движения, а также в поперечном направлении (антиуклон) - выровнять;

заделать щели ж/б ступеней цементным раствором;

боковую часть лестничных площадок перетереть цементным раствором;

разводку труб отопления проложить согласно проекта (в настоящее время они лежат на цементной стяжке пола);

произвести испытание пожарных гидрантов с составлением акта;

уменьшить расстояние от стены стояков в коридоре до допустимого расстояния;

произвести испытание пожарно-охранной сигнализации в режиме питания 220 В и от автономного источника питания (в т.ч. совместно с работой водяной завесы) в присутствии представителя уполномоченного органа (пожарной инспекции) с составлением акта;

запустить воду в пожарный трубопровод;

при устройстве пожаро-охранной сигнализации гофры, идущие по потолку, не опускать при прохождении через перегородки и стены;

при устройстве пожаро-охранной сигнализации устранить все проходы гофры в нахлесте на электрические кабели поверх штукатурки (заштробить);

нулевой этаж:

завершить штукатурку стен, балок, прогонов, сопряжений с витражами;

отдельные места стен и углов перетереть, довести до норматива качества;

заштробить и проложить всю электропроводку, в том числе силовые кабели до щитков согласно проекта;

заштукатурить все штробы проложенной электропроводки;

заменить электрощитки накладные на внутренние (встроенные) и укомплектовать их согласно проекта;

установить все распределительные коробки с крышками согласно проекта (марка РК - тоже по проекту);

установить потолочные розетки (с выводом электропровода на осветительную «арматуру»);

заделать щели ж/б ступеней цементным раствором;

разводку труб отопления проложить согласно проекта (в настоящее время они лежат на цементной стяжке пола);

произвести испытание пожарных гидрантов с составлением акта;

произвести штукатурку стен на лоджиях (2 шт.)

приподнять витражи на 50 мм на лоджиях (2 шт.) (отметка низа витражей равна отметке стяжки);

уменьшить расстояние от стены стояков в коридоре, т.к. они отстоят более, чем допустимо;

при устройстве пожарно-охранной сигнализации гофры, идущие по потолку, не опускать при прохождении через перегородки и стены;

при устройстве пожарно-охранной сигнализации устранить все проходы гофры в нахлесте на электрические кабели поверх штукатурки (заштробить);

выровнять ж/б ступени. Фасад:

установить ступени на входной группе 1 этажа;

смонтировать в тамбуре двери ПВХ (2 шт.)

со стороны улицы установить ограждение площадок;

со стороны улицы установить козырек-навес;

со стороны улицы поднять на 80 мм уровень площадок - вровень со входной дверью;

установить на витражах парогидроизоляцию согласно ГОСТа;

снять защитную пленку на окнах ПВХ;

установить дверные ручки и декоративные колпаки на петли;

очистить стекпопакеты от цементного раствора, фасадной краски;

отрегулировать створки дверей;

правый входной витраж опустить на 100 мм, чтобы отметка низа витража соответствовала отметке стяжки внутренней площадки;

левый входной витраж поднять на 10 мм, чтобы отметка низа витража соответствовала отметке стяжки внутренней площадки;

установить оконные ручки и декоративные колпаки на петли;

убрать мусор из приямков (бетон объемом примерно 0,25 мЗ).

Истец также просил суд взыскать с ответчика в свою пользу уплаченную при предъявлении иска государственную пошлину в сумме 60000 руб.

В ходе судебного заседания истец обратился с письменными уточнениями к иску (т.3 л.д.115-119), в котором указал, что по состоянию на май 2012 года нежилое помещение имело значительно больше недостатков, чем на момент осмотра помещения экспертами (15 ноября 2012 г.) Это обстоятельство свидетельствует о том, что часть недостатков, указанных в его претензии от 29.05.2012 г., ответчик устранил. Таким образом, по мнению истца, спустя более года, после получения 16.02.2011 г. разрешения на ввод дома в эксплуатацию, ЗАО «Строд-Сервис» производились в помещении работы по устранению недостатков.

Шпетер В.О. уточнил расчет пеней за просрочку передачи помещения. Просил взыскать с ЗАО «Строд-Сервис» в свою пользу неустойку за просрочку передачи помещения за период с 28.02.11 по 17.12.12 в сумме 4 311 164 руб. ((8,25/150 х 650)/100 х 12.059.200), а также понесенные судебные расходы в связи с проведением по делу строительно-технической экспертизы в размере 50000 руб. С учетом заключения экспертов истец просил обязать ЗАО «Строд-Сервис» безвозмездно устранить недостатки объекта (офисного помещения № площадью 301,48 кв.м.) путем выполнения следующих работ: выполнить местами заново нанесение финишного слоя высококачественной фасадной штукатурки в соответствии с требованиями СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»; заменить металлические входные двери в количестве 2 штук, установленные при входе непосредственно в нежилое помещение (д-8) на трудносгораемые в соответствии с требованиями ФЗ от 22.07.2008 №123 ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; исправить с помощью отделки перепады уровня плит перекрытия между первым и вторым этажом; выполнить местами заново штукатурку стен нежилого помещения в соответствии с требованиями СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»; выполнить черновую штукатурку откосов всех дверных проемов помещения; установить подоконники на все оконные проемы в соответствии с требованиями ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия»; заменить витражи входных узлов правого и левого входов в количестве 4 штуки, монтажные швы выполнить в соответствии с требованиями ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия»; восстановить несущую способность простенка в осях «3» и «4» по оси «Д», трубы системы отопления перенести за границы простенка; выполнить работы по сооружению пандуса из металлических конструкций и устройству двух ступеней входного узла в осях «1» - «2» согласно требованиям СНиП 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»; выровнять уровень восьми нижних ступеней внутренней лестницы, расположенной в осях «12» - «13» при помощи выполнения цементно-песчаной стяжки согласно решениям проектной документации (лист АР-20, приложение №4 к заключению экспертов); выполнить сквозные проходы пожарно-охранной сигнализации через стены и перегородки без опусков.

В судебное заседание истец не явился, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие. В своих письменных дополнительных пояснениях указал (т.1 л.д. 68-71), что он никогда не участвовал в приемке офисного помещения. Никто из сотрудников ЗАО «Строд-Сервис» не вызывал и не приглашал его для передачи объекта. 21.04.2011 г. Шпетер В.О. находился в Саратове и не мог участвовать в приемке объекта. Считает акт приема-передачи от 21.04.2011 г. и акт об отказе в приеме объекта ненадлежащими доказательствами, составленными ответчиком задним числом, т.к. содержат вымышленные обстоятельства. Представленные акты опровергаются: командировочным удостоверением Шпетера В.О. о направлении его в командировку в <адрес> на период с 18.04.2011 г. по 21.04.2011 г., с отметками об убытии из <адрес> 18.04.2011 г. и прибытии в <адрес> 21.04.2011 г.; железнодорожными билетами <адрес>, <адрес>; протоколом производственного совещания ЗАО «<данные изъяты>» от 21.04.2011 г. № под председательством Шпетера В.О.; командировочным удостоверением о направлении его в <адрес> на период с 22.04.2011 г. по 23.04.2011 г. с отметками об убытии и прибытия.

В судебном заседании представитель истца Романов И.Е. поддержал иск в полном объеме, дав пояснения аналогичные, содержащимся в иске и уточнениях к нему.

В судебное заседание представитель ответчика Петров И.К. не явился, в предыдущем судебном заседании исковые требования не признал. В своем письменном отзыве на иск (т.1 л.д. 124-129) указал, что истец является участником долевого строительства на основании договора от 23.11.2007 г., с учетом дополнительных соглашений. ЗАО «Строд-Сервис» организация застройщик многоквартирного жилого дома, расположенного на <адрес>, включая объект в нем – офисное помещение. Договором долевого строительства было предусмотрено, что объект недвижимости будет передан участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Между сторонам был намечен срок введения в эксплуатацию и подписание акта государственной комиссии – 4 квартал 2010 г. Однако по независящим от застройщика причинам разрешение на ввод в эксплуатацию было выдано 16.02.2011 г. Вопреки доводам истца условия отделки офисного помещения ответчиком исполнены в полном объеме. Шпетер В.О отказался принимать объект в связи с несущественными недостатками офисного помещения. Данные недостатки не препятствовали принятию объекта, т.к. основные параметры объекта в соответствии с условиями п. 3.5 договора были выполнены, нормативно-технические условия объекта долевого строительства исполнены, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено. Застройщик в меру своих возможностей фактически содействовал участнику долевого строительства в создании условий по приемки объекта, однако Шпетер В.О. уклонялся от принятия объекта. В связи с чем, сотрудниками ЗАО «Строд-Сервис» был составлен акт об отказе участника долевого строительства в принятии объекта.

Представитель ответчика Стрелков А.Е. в судебном заседании исковые требования не признал, дал пояснения аналогичные пояснениям Петрова И.К. Кроме того, сообщил, что исковое заявление Шпетера В.О. было принято судом с нарушением правил подсудности, поскольку возникший спор необходимо рассматривать судом по месту нахождения ответчика, в <адрес>. Помимо спорных договоров истец заключил еще два договора долевого участия в строительстве с ЗАО «Строд-Сервис», в общей сложности приобрел офисные помещения площадью более 600 кв.м. Данное обстоятельство, а также то, что истец является участником одиннадцати юридических лиц, по мнению Стрелкова А.Е. свидетельствует об использовании спорных нежилых помещений исключительно в предпринимательских целях, следовательно, на возникшие между сторонами правоотношения закон о защите прав потребителей не применим.

Согласно ст. 12 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправии сторон.

В силу требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. № 2300-1 (с последующими изменениями и дополнениями) (далее Закон) отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом РФ, настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ.

Статья 4 Закона предусматривает, что исполнитель обязан выполнить работу, качество которой соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве работы исполнитель обязан выполнить работу, соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар работа, такого рода обычно используется.

В силу ст. 13 Закона за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

На основании ст. 27 Закона исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.

В соответствии со ст. 28 Закона если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:

назначить исполнителю новый срок;

поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;

потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);

отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Требования потребителя, установленные пунктом 1 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков выполнения работы (оказания услуги) произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя. (п. 6 ст.28 Закона).

Согласно ст. 29 Закона потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:

безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);

соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);

безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;

возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги).

В случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. (п.6 ст.29 Закона)

Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявленными требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со ст.4 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее по тексту – ФЗ от 30.12.2004 г.) по договору долевого участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договору цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.6 ФЗ от 30.12.2004 г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу ст. 12 ФЗ от 30.12.2004 г. обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Пунктом 2 ст.6 ФЗ от 30.12.2004 г. предусмотрена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ст.10 ФЗ от 30.12.2004 г. в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным закона и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В судебном заседании установлено, что 23.11.2007 г. между истцом-участником долевого строительства и ответчиком - застройщиком были заключены: договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №2 (т.1 л.д. 26-35), в соответствии с которым ответчик обязался построить и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Шпетеру В.О. помещение по адресу: <адрес>№ площадью 142,16 кв.м. с высотой потолков 2,7 м.; а также договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №3 (т.1 л.д. 36-45), в соответствии с которым ЗАО «Строд-Сервис» обязалось построить и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу помещение по адресу: <адрес>№ площадью 159,32 кв.м. с высотой потолков 2,7 м.

02.12.2010 г. стороны заключили дополнительное соглашение №1 (т.1 л.д. 46-51) к двум вышеуказанным договорам участия в долевом строительстве №2 и №3 от 23.11.2007 г., согласно которому ЗАО «Строд-Сервис» обязалось построить и передать Шпетеру В.О. единое офисное помещение №1 общей площадью 301,48 кв.м. Пунктом 3 дополнительного соглашения обе стороны подтвердили, что цена помещения формируется из цены договоров долевого участия в строительстве №2 и №3 от 23.11.07 и составляет 12059200 руб. Согласованная цена нежилых помещений №1 и 3 (объединенного помещения №1) в размере 12059200 руб. истцом была оплачена в день подписания договоров долевого участия, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам №91 от 23.11.2007 г. и №92 от 23.11.2007 г. (т.1 л.д. 52) и ответчиком не оспаривается. Однако застройщик ЗАО «Строд-Сервис» свои обязательства по договорам долевого участия исполнил ненадлежащим образом.

Согласно заключению экспертов № от 26.11.2012 г. проведенного в ООО «<данные изъяты>» (т.3 л.д. 38-108) обследуемое нежилое встроено-пристроенное помещение не соответствует утвержденной в установленном порядке проектной документации (первый вариант), противоречит требованиям СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» и СНиП 35-05-2003 «Общественные здания административного назначения», качество выполнения строительных и отделочных работ по ряду позиций не соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, его функционирование на данный момент не возможно так как противоречит действующим строительным и санитарным нормам. Выявлены следующие недостатки качества выполнения строительных и отделочных работ по объекту: встроено-пристроенное нежилое помещение, площадью 301,48 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. В нежилом встроено-пристроенном помещении отсутствуют обособленные помещения санузлов; канализационные стояки проходят через помещения офисного назначения с постоянным пребыванием людей; качество выполнения фасадной штукатурки здания не соответствует требованиям СНиП 3.04.01-87.; качество выполнения внутренней штукатурки помещения не соответствует требованиям СНиП 3.04.01-87; все откосы дверных проемов не оштукатурены, отсутствует даже черновой слой, предусмотренный условиями договоров долевого участия; перепад уровня плит перекрытия между первым и вторым этажом составляет от 15 до 40 мм., что не соответствует СНиП 3.03.01-87; размеры входных витражей не соответствует габаритам проемов, допускам по отклонению от предельных размеров, в конструкции монтажных швов примыкания витражей к проемам отсутствует внутренний монтажный слой; у всех оконных блоков отсутствует подоконная доска; при монтаже системы отопления для прокладки труб системы отопления была демонтирована часть простенка, которая расположена под опорной частью несущей монолитной перемычки проема; левый входной узел в помещении не соответствует действующим нормам и правилам, а также СНиП 35-01-2001; ограждение площадок входных узлов и приямков огрунтованы некачественно, имеют следы ржавчины и не окрашены, ограждения внутренних лестниц также не окрашены; восемь нижних ступенек внутренней лестницы выполнены с противоуклоном, что не соответствует требованиям действующих строительных норм и правил и создает неудобство в пользовании лестничным узлом; проходы пожарно-охранной сигнализации через стены и перегородки выполнены с опусками через проемы, что не соответствует требованиям РД 78.143-92; входная дверь, расположенная в левом тамбуре открывается вовнутрь, что не соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 г. №123 ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», т.к. она находится на путях эвакуации и должна открываться наружу.

Согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы от 26.11.2012 г. выявленные недостатки качества строительных и отделочных работ являются устранимыми, а стоимость работ и материалов составляет 646806 руб.

Сомнений в правильности и обоснованности данного заключения экспертов у суда не имеется, поскольку эксперты подробно описали проведенное исследование, и сделанные в результате него выводы, дали исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы. Кроме того, проведение экспертизы было назначено по определению суда, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, нежилое помещение до настоящего времени не соответствует утвержденной проектной документации, функционирование помещения на данный момент не представляется возможным, т.к. противоречит действующим строительным и санитарным нормам, имеются недостатки качества строительных и отделочных работ.

На основании ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе и безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

В силу разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного суда от 29.09.1994 N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", судам необходимо иметь в виду, что по общему правилу бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Представителями ответчика суду не представлено данных доказательств, а именно того, что истцу, как участнику долевого строительства, был передан объект недвижимости, качество которого соответствовало бы условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям

При таких обстоятельствах суд полагает, что требования истца о безвозмездном устранении недостатков выполненных ЗАО «Строд-Сервис» строительно-монтажных работ подлежат удовлетворению. Объем этих работ должен соответствовать заключению строительно-технической экспертизы и должен включать: нанесение финишного слоя высококачественной фасадной штукатурки в соответствии с требованиями СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»; замену металлической входной двери в количестве 2 штук, установленные при входе непосредственно в нежилое помещение на трудносгораемые в соответствии с требованиями ФЗ от 22.07.2008 №123 ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; исправление с помощью отделки перепадов уровня плит перекрытия между первым и вторым этажом; штукатурку стен нежилого помещения в соответствии с требованиями СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»; выполнения черновой штукатурки откосов всех дверных проемов помещения; установления подоконников на всех оконных проемах в соответствии с требованиями ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия»; замену витражей входных узлов правого и левого входов в количестве 4 штуки, выполнения монтажных швов в соответствии с требованиями ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия»; восстановление несущей способности простенка в осях «3» и «4» по оси «Д», переустановки трубы системы отопления за границей простенка; выполния работ по сооружению пандуса из металлических конструкций и устройству двух ступеней входного узла в осях «1» - «2» согласно требованиям СНиП 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»; выравнивание уровня восьми нижних ступеней внутренней лестницы, расположенной в осях «12» - «13» при помощи выполнения цементно-песчаной стяжки согласно решениям проектной документации; выполние сквозных проходов пожарно-охранной сигнализации через стены и перегородки без опусков.

Целью договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 23.11.2007 г., заключенных между Шпетером В.О. и ЗАО «Строд-Сервис», являлось приобретение в строящемся доме офисных помещений для личных нужд. Таким образом, приобретая нежилые помещения и инвестируя личные денежные средства в объекты недвижимости Шпетер В.О. является оказываемых ЗАО «Строд-Сервис» услуг. Следовательно, доводы представителей ответчика о неподсудности настоящего спора Кировскому районному суду не основаны на законе. Кроме того, исходя из справок из налоговой службы Шпетер В.О. статуса индивидуального предпринимателя не имеет.

В соответствии со ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 г. передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Как следует из договоров долевого участия от 23.11.2007 г. дом должен быть построен и введен в эксплуатацию, а акт государственной комиссии должен быть подписан в 4 квартале 2010 года (т.е. в срок до 31.12.10). Пунктом 3.5 договоров предусмотрена обязанность ЗАО «Строд-Сервис» передать истцу помещение в срок не позднее 25.02.2011 г. Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что возложенная законом и договором обязанность застройщика по передаче объекта строительства истцу не исполнена, а именно ответчик не сообщил о завершении строительства дома и готовности объекта к передаче; не передал объект долевого участия по передаточному акту; не передал объект, качество которого соответствовало бы условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Представители ответчика не представили в суд доказательств того, что Шпетеру В.О. направлялись какие-либо извещения в рамках исполнения обязательства по передачи строительного объекта, предусмотренные договорами. Напротив сам Шпетер В.О. 29.05.2012 г. обратился к ответчику с требованием об устранении недостатков работ, установив при этом новый срок для их выполнения – до 14.06.2012 г. Факт получения претензии подтверждается приложенными истцом: копией почтовой квитанции, описью вложения и распечаткой с официального сайта ФГУП «Почта России». Однако ЗАО «Строд-Сервис» на данную претензию истца не ответило.

Акты приема-передачи от 21.04.2011 г. не подтверждают факт уклонения истца от принятия офисного помещения и опровергаются командировочным удостоверением Шпетера В.О. о направлении его в командировку в <адрес> на период с 18.04.2011 г. по 21.04.2011 г., с отметками об убытии из <адрес> 18.04.2011 г. и прибытии в <адрес> 21.04.2011 г.; железнодорожными билетами <адрес>, <адрес>; протоколом производственного совещания ЗАО «<данные изъяты>» от 21.04.2011 г. № под председательством Шпетера В.О.; командировочным удостоверением о направлении его в <адрес> на период с 22.04.2011 г. по 23.04.2011 г. с отметками об убытии и прибытия.

Копии акта «О соответствии параметров законченного строительством объекта требованиям проектной документации» от 20.12.2010 г. (т.1 л.д. 171), разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т.1 л.д. 172-174), акта итоговой проверки при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства № от 24.12.2010 г. (т.1 л.д. 175-185), заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (т.1 л.д. 193), акта рабочей комиссии о приемке оборудования от 09.12.2010 г. (т.1 л.д. 194-201) оцениваются судом критически, поскольку не опровергают выводы судебной строительно-технической экспертизы

Представленная представителем ответчика рецензия на техническое заключение выполненная ООО «Центр судебных и негосударственных экспертиз «ИНДЕКС», не влияет на выводы суда, основанных на совокупности исследованных доказательств.

Пунктом 11.3 договоров предусмотрена ответственность ЗАО «Строд-Сервис» за нарушение предусмотренных договорами сроков передачи офисного помещения в виде неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей надень исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки. Поскольку ЗАО «Строд-Сервис» не исполнило свои обязательства, предусмотренные пунктами 3.5, 4.5, 5.1.8, 7.1 договоров, а также статьей 7 ФЗ от 30.12.2004 г., а именно: не передало объект, качество которого соответствовало бы условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, то в пользу Шпетера В.О. подлежит взысканию с ответчика неустойка. Просрочка передачи помещения имеет место, начиная с 28.02.2011 г., и по состоянию на 17.12.2012 г. составляет 659 дней. В соответствии с Указанием ЦБ РФ от 23.12.2011 №2754-У ставка рефинансирования с 26.12.2011 г. составляет 8% годовых. Поскольку на 17.12.2012 г. ответчиком обязательство по передаче помещения так и не исполнено, за 659 дней просрочки передачи помещения предусмотренный п. 11.3 договоров размер пени составит: (8/150 х 650)/100 х 12059200 = 4211916 руб. 78 коп.

Согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Суд считает заявленный истцом размер неустойки явно не соответствующим последствиям нарушения обязательства и считает необходимым снизить процент взыскиваемой неустойки в порядке ст.333 ГК РФ до 1\6000, следовательно, размер взыскиваемой неустойки будет составлять 103311 руб. 16 коп. ((8\6000 х 659)\100 х 12059200).

В соответствии со ст. 13 Закона с ЗАО «Строд-Сервис» в пользу Шпетера В.О. подлежит взысканию штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя в размере 51655 руб. 58 коп., за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Соответственно с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 3466 руб. 22 коп., исходя из требований имущественного и неимущественного характера. Вместе с тем, судебные расходы Шпетера В.О. на проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 50000 руб. подлежать взысканию с ответчика в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Шпетера В.О. к закрытому акционерному обществу «Строд-Сервис» о возложении обязанности устранить недостатки выполненных работ, взыскании неустойки, судебных расходов, - удовлетворить частично.

Обязать закрытое акционерное общество «Строд-Сервис» устранить недостатки объекта (офисного помещения № площадью 301,48 кв.м.) и дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес> (почтовый адрес: <адрес>), в котором расположено указанное помещение, путем выполнения следующих работ в соответствии со Схемой выявленных недостатков качества работ и Сметным расчетом стоимости строительных и отделочных работ (приложениями к заключению экспертов ООО «<данные изъяты>» № от 26.11.2012 г.):

выполнить местами заново нанесение финишного слоя высококачественной фасадной штукатурки в соответствии с требованиями СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»;

заменить металлические входные двери в количестве 2 штук, установленные при входе непосредственно в нежилое помещение (д-8) на трудносгораемые в соответствии с требованиями ФЗ от 22.07.2008 №123 ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;

исправить с помощью отделки перепады уровня плит перекрытия между первым и вторым этажом; выполнить местами заново штукатурку стен нежилого помещения в соответствии с требованиями СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»;

выполнить черновую штукатурку откосов всех дверных проемов помещения;

установить подоконники на все оконные проемы в соответствии с требованиями ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия»;

заменить витражи входных узлов правого и левого входов в количестве 4 штуки, монтажные швы выполнить в соответствии с требованиями ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия»;

восстановить несущую способность простенка в осях «3» и «4» по оси «Д», трубы системы отопления перенести за границы простенка;

выполнить работы по сооружению пандуса из металлических конструкций и устройству двух ступеней входного узла в осях «1» - «2» согласно требованиям СНиП 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»;

- выровнять уровень восьми нижних ступеней внутренней лестницы, расположенной в осях «12» - «13» при помощи выполнения цементно-песчаной стяжки согласно решениям проектной документации (лист АР-20, приложение №4 к заключению экспертов);

выполнить сквозные проходы пожарно-охранной сигнализации через стены и перегородки без опусков.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Строд-Сервис» в пользу Шпетера В.О. неустойку в размере 103311 руб. 16 коп., штраф в размере 51655 руб. 58 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3466 руб. 22 коп., расходы по оплате экспертизы в размере 50000 руб., а всего 208432 (двести восемь тысяч четыреста тридцать два) руб. 96 (девяносто шесть) коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований Шпетеру В.О. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Саратова.

Судья подпись А.В. Судоплатов

Копия верна: судья А.В. Судоплатов

Секретарь: Е.С. Горецкая