Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, расторжении договора аренды нежилого помещения, и встречному иску ФИО5 к ФИО4 о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым, взыскании неустойки,

установил:

ФИО4 к. обратилась в суд с иском к ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения. В обоснование заявленных требований указала, что является собственником нежилого здания по адресу: .... 05.06.2015 она заключила с ответчиком договор аренды данного здания на 24 месяца, при этом ФИО5 приняла на себя обязательство по уплате арендной платы в размере 50000 рублей ежемесячно путём безналичного перевода на счёт арендодателя или наличными денежными средствами с оформлением расписки в следующем порядке: 25000 рублей в срок до 15 числа текущего месяца, 25000 рублей в срок до 01 числа, следующего за расчетным периодом. Кроме того, ответчик приняла на себя обязательство по оплате электроэнергии, водоснабжения и отопления в соответствии со счетами, выставляемыми обслуживающими организациями, данные расходы в размер арендной платы не включались. Дополнительным соглашением к договору аренды от 20.10.2016 срок действия договора был продлён до 72 месяцев, то есть до 05.06.2020. Ответчик принятые на себя обязательства исполняла ненадлежащим образом, в связи с чем по состоянию на июнь 2017 года образовалась задолженность по арендным платежам в размере 527 325 руб., оплате коммунальных услуг в сумме 245 739 руб. 63 коп. 21.06.2017 в адрес ответчика было направлено требование об оплате задолженности в срок до 16.07.2017, предложение о расторжении договора аренды до 01.07.2017. Указанное требование ФИО5 не исполнила, в связи с чем истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды нежилого помещения от 05.06.2015 в размере 527325 руб., задолженность по оплате услуг электроэнергии в сумме 160936 руб. 55 коп., задолженность по оплате теплоснабжения в размере 84803 руб. 08 коп., а всего 773064 руб. 63 коп., и судебные расходы.

В ходе рассмотрения дела ФИО4 к. дополнила заявленные требования, просила также расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 05.06.2015, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

ФИО5 заявила встречный иск к ФИО4 к. о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым с 16.06.2017, т.е. с момента фактической передачи недвижимости арендодателю, взыскании 1 000 000 рублей за требование о расторжении договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке, в соответствии с п. 4.6 договора.

Представители истца ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просили отказать.

Представитель ответчика ФИО3 исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, а также по оплате коммунальных услуг и электроэнергии признала в части образования задолженности до 15 июня 2017 года, поскольку с 16 июня 2017 года ФИО5 не пользовалась помещением, передала ключи от здания ФИО1, считает договор аренды расторгнутым с 16 июня 2017 года. Просит удовлетворить встречный иск и взыскать с ФИО4 к. неустойку в размере 1 000 000 рублей за расторжение договора аренды в одностороннем порядке с 16 июня 2017 года в соответствии с п. 4.6 договора.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчика, которые извещены о слушании дела, не явились.

Выслушав представителей истца и ответчика, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается представленными материалами ФИО4 к. является собственником нежилого здания по адресу: ..., общей площадью 156,5 кв.м., что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права 51АВ 486266.

05.06.2015 между ФИО4 к. и ФИО5 был заключен договор аренды указанного нежилого здания на 24 месяца.

Согласно п. 2.1 данного договора арендодатель принял на себя обязанность передать здание в пользование арендатору в состоянии, отвечающем условиям договора; обеспечивать беспрепятственный доступ к зданию аварийных и технических служб и в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет.

При этом согласно п.2.2 договора арендатор принял на себя обязанность по своевременному внесению арендной платы.

Согласно разделу 3 договора арендная плата была установлена сторонами в размере 50000 руб. за один месяц, при этом Арендатор обязан был производить платежи в следующем порядке: 25 000 руб. в срок до 15 числа текущего месяца, 25 000 руб. в срок до 01 числа следующего за расчетным периодом месяца на расчетный счет Арендодателя или наличными с оформлением расписки.

Кроме того, в силу п. 3.6 договора арендатор принял на себя обязательство оплаты платежей по расходу электроэнергии, водоснабжения и отопления в соответствии со счетами, выставляемыми обслуживающими организациями. Расходы по оплате таких платежей не входят в размер арендной платы и осуществляются из собственных средств арендатора.

Согласно акта приема-передачи нежилого здания от 05.06.2015 объект договора аренды был передан ФИО5 в состоянии, удовлетворяющем её требования, таким образом, истец свою обязанность по договору аренды исполнил.

20.10.2016 стороны заключили дополнительное соглашение к договору от 05.06.2015, по условиям которого срок действия договора был продлён до 72 месяцев, то есть до 05.06.2020.

Как следует из объяснений представителя истца и не оспаривается ответчиком ФИО5 принятые на себя обязательства исполняла ненадлежащим образом, в связи с чем, по состоянию на июнь 2017 года образовалась задолженность по арендным платежам в размере 527 325 руб., оплате коммунальных услуг в сумме 245739 руб. 63 коп. Указанные обстоятельства подтверждаются справкой о состоянии вклада истца за период с 13.01.2015 по 10.06.2017, расписками ФИО5, карточкой счета 62.01 МУП «ОТС», актом сверки взаиморасчётов по договору 5120426198 от 01.02.2015, детализацией расчета суммы задолженности по договору №5120426198.

При заключении указанного договора аренды, который ФИО5 не оспорен, стороны договорились о сроках и размере вносимых арендных и иных платежей, следовательно, неисполнение надлежащим образом условий договора является нарушением его условий.

При этом суд учитывает, что в силу п. 2 ст. 609 договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Помещение по адресу ... было передано ФИО5 по акту приема-передачи от 05.06.2015, принято последней во временное владение и пользование, использовалось для организации услуг общественного питания и торговли до июня 2017 года, при этом ФИО5 частично производились платежи по договору, в связи с чем отсутствие регистрации договора аренды от 05.06.2015 при установленных судом обстоятельствах, само по себе не является достаточным основанием для признания его незаключенным, а, следовательно, отсутствии у арендатора обязанности по внесению арендных и иных платежей.

Согласно представленным материалам 21.06.2017 в адрес ФИО5 представителем ФИО4 к. было направлено требование об оплате задолженности в срок до 16.07.2017, подписании соглашения о расторжении договора аренды до 01.07.2017. Указанное требование ФИО5 не исполнила.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

ФИО5 не представлено доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору аренды нежилого здания от 05.06.2015, либо опровергающем расчёт задолженности, представленный в материалы дела. Величина начисленных платежей за электроснабжение не вызывает у суда сомнений, поскольку ФИО5 приняла на себя обязанность по его оплате в рамках договора аренды, являлась фактическим потребителем данной услуги, из содержания ответа на запрос суда из АО «АтомЭнергоСбыт» следует, что начисление платы за электроснабжение произведено на основании приборов учёта электроэнергии.

Поскольку с 05.06.2015 по 30.06.2017 года у ФИО5 по договору аренды нежилого здания образовалась задолженность по оплате ежемесячных арендных платежей в размере 527 325 рублей, по оплате электроэнергии на 22 июня 2017 года в размере 160 936,55 рублей, по оплате теплоснабжения на 15 ноября 2016 года в размере 84 803, 08 рублей, а всего образовалась задолженность в размере 773 064 руб. 63 коп., указанная задолженность не погашена и она подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. При этом, суд не принимает во внимание доводы представителя ответчика о признании иска в части задолженности по арендной плате до 15 июня 2017 года, поскольку договор аренды в установленном порядке расторгнут не был, арендуемое помещение по акту приема-передачи владельцу не передавалось, доказательств того, что арендодателем чинились препятствия в пользовании имуществом суду не представлено.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В п. 5.1 договора аренды нежилого здания от 05.06.2015 стороны установили, что договор может быть расторгнут досрочно по письменному соглашению сторон; в одностороннем порядке при отказе одной из сторон от договора в случаях, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или договором, в иных случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Согласно п. 5.2 договора аренды нежилого здания от 05.06.2015 по требованию арендодателя договор может быть расторгнут досрочно судом в случае, когда арендатор в течение 2 месяцев не вносит арендную плату. Аналогичные положения предусмотрены абз. 4 ст. 619 ГК РФ.

21 июня 2017 года ФИО5 было направлено письмо с требованием оплатить образовавшуюся задолженность в срок до 16.07.2017 и предложено заключить соглашение о расторжении договора аренды в срок до 1 июля 2017 года. Предложение о расторжении договора направлено заказным письмом по месту жительства ФИО5, ею на почте получено не было. Факт направления ФИО5 названного письма подтверждается конвертом с оттисками почты, из которых следует, что в отделение почты письмо поступило 24 июня 2017 года, возвращено отправителю 25.07.2017. Поскольку обращение в суд имело место 02 ноября 2017 года истец выполнил требования положений п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о расторжении договора аренды в досудебном порядке, ФИО5 нарушены условия договора аренды, являющиеся основанием для его расторжения, досудебный порядок соблюден, договор аренды от 05.06.2015 подлежит расторжению, а исковые требования ФИО4 к. в данной части удовлетворению.

Разрешая встречный иск ФИО5 к ФИО4 к. о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым с 16 июня 2017 года и о взыскании неустойки в размере 1 000 000 рублей в соответствии с пунктом 4.6 договора аренды от 05 июня 2015 года, суд исходит из следующего.

Свидетель Б. показала, что является сестрой ФИО5 и работала поваром в кафе, которое располагалось по адресу: .... Ей известно о том, что у сестры имелась задолженность по договору аренды помещения, в котором располагалось кафе и задолженность по оплате электроэнергии. Электроэнергия была отключена в доме в связи с задолженностью примерно в конце мая 2017 года. В связи с этим кафе не могло продолжать работать. Примерно через неделю после отключения подачи электроэнергии ФИО1 потребовал, чтобы сестра освободила помещение от своих вещей и передала ключи. 15 июня 2017 года она помогала ФИО5 перевозить вещи, в это время к дому подъехал ФИО1 с незнакомым мужчиной и показывал ему помещение, как они поняли, он являлся будущим арендатором данного помещения.

Свидетель Ш. показал, что является знакомым ФИО5 и 15 июня 2017 года он помогал ей вывозить вещи из кафе .... В это же время к зданию кафе подъехал ФИО1 с незнакомым ему мужчиной и показывал ему помещение, он понял, что мужчина является будущим арендатором здания.

Оценивая показания свидетелей, суд находит, что они не подтверждают доводы о принудительном выезде ФИО5 из арендуемого помещения.

Доводы ФИО5 и ее представителя о вынужденном выезде из занимаемого помещения по договору аренды опровергаются имеющимися в деле доказательствами, а именно, письменными пояснениями руководителя Оленегорского участка АО «АтомЭнергоСбыт» Ф., согласно которым 30 мая 2017 года в связи с образованием задолженности за потребленную электроэнергию электроснабжение в ... было прекращено. Исходя из изложенного, деятельность ФИО5 по предоставлению услуг общественного питания после отключения электроснабжения стала невозможна.

Доводы ФИО5 о том, что с 15.06.2017 она была лишена возможности пользоваться арендуемым помещением, поскольку арендодатель забрал у нее ключи от помещения, следовательно, с указанного времени прекратилась её обязанность по внесению арендных и иных платежей, являются несостоятельным, так как неведение ФИО5 деятельности с указанного периода не освобождает ее от обязанности по исполнению условий договора - по внесению арендных и иных платежей (статья 309 ГК РФ), деятельность в арендуемом помещении не велась ею в связи отключением электроэнергии из –за задолженности по оплате услуг. Кроме того, правом на досрочное расторжение договора аренды ФИО5 не воспользовалась.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (п. 2).

Исходя из п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (п. 2 ст. 655 ГК РФ).

Из содержания указанных норм права следует, что при прекращении договора на арендаторе лежит обязанность по возврату объекта найма, невыполнение которой предоставляет арендодателю право требовать внесения арендных платежей за все время просрочки до момента возврата имущества контрагенту. Возвращение объекта имущественного найма собственнику подтверждается документом, обоюдно подписанным участниками сделки, который в силу требований ст. 60 ГПК РФ и п. 2 ст. 655 ГК РФ является допустимым доказательством данного факта.

Доказательств того, что 15 июня 2017 года ФИО5 передала арендуемое имущество арендатору, в частности, акт приема – передачи имущества, материалы дела не содержат.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют данные о том, что у ФИО5 не имелось второго комплекта ключей от спорного помещения, и что она обращалась к истцу с требованиями о предоставлении доступа к арендованному имуществу. В правоохранительные органы либо в суд с требованиями к арендатору о доступе в арендуемое помещение, а также в связи с поступающими в ее адрес угрозами от ФИО1, она также не обращалась.

21 июня 2017 года в адрес ФИО5 было направлено уведомление о расторжении договора аренды в срок до 1 июля 2017 года, которое она на почте не получила.

Учитывая, что пользование арендуемым помещением является правом, а не обязанностью арендатора, неиспользование арендатором указанного имущества не освобождает его от обязательства исполнения условий договора, в том числе, от обязанности вносить арендные платежи в установленном договором порядке и размере до даты прекращения действия договора. В связи с указанным, требование ФИО5 о признании договора аренды расторгнутым с 16 июня 2017 года не подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 4.6 договора аренды от 05.06.2015, согласованного сторонами, в случае требования арендодателя о расторжении договора в одностороннем порядке в период его действия, арендодатель оплачивает арендатору неустойку в размере 1 000 000 рублей.

Согласно положениям ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 422 ГК РФ Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной.

Поскольку в судебном заседании установлено ненадлежащее длительное неисполнение обязательств ФИО5 по внесению арендной платы, требования о взыскании неустойки, предусмотренной п. 4.6 договора аренды от 05.06.2015 суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В силу статьи 88 ГПК РФ к судебным расходам относятся расходы по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления в суд. Поскольку согласно чека-ордера от 01.08.2017 истцом по первоначальному иску были понесены расходы по оплате госпошлины за подачу иска в размере 10931 руб., они подлежат взысканию в её пользу с ФИО5 в указанной сумме, с учётом положений ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

Кроме того, согласно статье 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как следует из представленных документов истцом по первоначальному иску за составление искового заявления, представительство в суде были понесены расходы в размере 11500 рублей, которые, по мнению суда, являются разумными, соответствуют сложности и категории дела, и подлежат взысканию с ФИО5

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения – удовлетворить.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 05 июня 2015 в размере 527325 рублей, задолженность по оплате услуг электроэнергии в размере 160936 рублей 55 копеек, задолженность по оплате теплоснабжения в сумме 84803 рубля 08 копеек, а всего взыскать 773 064 рубля 63 копейки, а также судебные расходы по оплате госпошлины в размере 10930 рублей 65 копеек, расходы на оплату услуг представителя в сумме 11 500 рублей.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ... от 5 июня 2015 года, заключенный между ФИО4 и ФИО5.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 к ФИО4 о признании договора аренды расторгнутым с 16 июня 2017 года и взыскании неустойки в размере 1 000 000 рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Оленегорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий:

И.В. Бахарева