Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело № 2-6016/2013 по иску Нечепай ФИО11 к ООО «ИнтерЛайф» о взыскании задолженности по арендной плате и встречному иску ООО «ИнтерЛайф» к Нечепай ФИО12 о признании договора аренды незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился с иском к ответчику ООО «ИнтерЛайф» о взыскании задолженности по арендной плате, указав в обосновании иска, что 20.11.2013г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды сроком с ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям договора аренды истец предоставил в аренду принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное в городе Липецке по <адрес> для производства мебели и размещения склада. Согласно акту приема-передачи помещения в аренду от ДД.ММ.ГГГГ. к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. арендодатель передал, а арендатор принял передаваемое в аренду помещение. Стороны претензий по техническому состоянию передаваемого помещения не имеют. Помещение было передано в пригодном для его эксплуатации по назначению состоянии. Договором также предусмотрено, что арендная плата за предоставленное нежилое помещение составляет <данные изъяты> руб. ежемесячно, обязанность по внесению арендной платы должна исполняться арендатором не позднее 5 числа каждого месяца путем внесения суммы на расчетный счет арендодателя или выплату наличными.

Уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ИнтерЛайф» уведомило истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. с ДД.ММ.ГГГГ

В период с января по ДД.ММ.ГГГГ ответчик не произвел оплату арендной платы в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается актом сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. и выпиской из лицевого счета по вкладу ОАО «Сбербанк России». Письмом от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Интерлайф» гарантировал произвести оплату задолженности по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. в полной мере до ДД.ММ.ГГГГ., однако до настоящего времени ответчик в добровольном порядке не оплатил имеющуюся задолженность.

Кроме того, согласно акту приема-передачи помещения ООО «Интерлайф» к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ., составленному ДД.ММ.ГГГГ., помещение ответчиком было передано с нарушением п.2.2 договора, согласно которому арендатор обязался осуществлять своевременную уборку, вывоз и утилизацию мусора, отходов и снега, принятого в аренду нежилого помещения, прилегающей к ней территории базы в радиусе 10м и складирование мусора в отведенных для этих целей местах. Помещение было передано истцу с учетом недостатков, изложенных в акте. Стороны договорились о принятии незамедлительных действий по уборке помещения, очистке светильников освещения, вывозу отходов и мусора, побелке и покраске стен и потолков раздевалки, ремонту пластиковой панели, замене поврежденных плафонов освещения, проверке на работоспособность и оснащение лампами светильников освещения, установке ручки и защелки двери тамбура, ремонту или замене линолеума и стены офисной в сроки до ДД.ММ.ГГГГ. Однако до указанной даты указанные недостатки ответчиком устранены не были, в связи с чем истец был вынужден заключить договор подряда по уборке мусора с последующим вывозом. Стоимость работ составила <данные изъяты> руб.

Кроме того, производственное помещение в настоящий момент нуждается в ремонте. Согласно локальному сметному расчету № 1, составленному ООО «Велес» стоимость ремонтных работ составляет <данные изъяты> руб.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая осталась без удовлетворения.

Основываясь на указанных выше обстоятельствах, истец просил взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору аренды в размере <данные изъяты> руб., расходы по уборке мусора в размере <данные изъяты> руб., стоимость восстановительного ремонта помещения в размере <данные изъяты> руб., а также пени в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате государственной пошлины.

Ответчик обратился со встречным исковым требованием о признании договора аренды незаключенным. В обосновании иска указал, что предметом договора аренды являлось только часть нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное в <адрес> «А» для производства мебели и размещения склада. По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объект аренды не конкретизирован. Предмет договора аренды сторонами не согласован, поскольку данные по переданному в аренду объекты недвижимости разнятся с данными, указанными в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности. Имеющиеся отличия не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве договора аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ., что является нарушением п.1 ст.607 ГК РФ. Коль скоро предмет договора аренды сторонами согласован не был, просили признать незаключенным договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО2 и ООО «Интерлайф»

В судебном заседании истец ФИО2, его представитель ФИО3, действующая, на основании доверенности, иск поддержали, встречное требования не признали.

Представители ответчика ФИО4, ФИО5 иск, заявленный ФИО2 не признали, встречное требование поддержали по основаниям изложенным в иске. По заявленному требованию о взыскании арендной платы пояснили, что не был согласован и размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, поскольку арендная плата составила <данные изъяты> руб., которая одновременно подлежала перечислению арендодателю, а часть суммы платежа в налоговый орган. Исходя из того, что объект аренды не согласован, его невозможно идентифицировать, подтвердить объем затрат на ремонт помещения, вывоз мусора.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика ФИО9, действующая на основании доверенности, не оспаривала факт заключения между сторонами договора аренды, не оспаривала, что общество пользовалось сданным в аренду помещением, а также не оспаривало наличие задолженности по арендной платы.

Выслушав истца, представителей истца и ответчика, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником нежилого помещения № 1 общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное в здании картофелехранилища (лит. Б) по адресу <адрес> «А».

ДД.ММ.ГГГГ., между арендодателем ФИО2 и арендатором ООО «ИнтеЛайф» был подписан договор аренды нежилого помещения по условиям которого, арендатор передает, а арендодатель принимает в аренду нежилое помещение, расположенное в городе Липецке по <адрес> для производства мебели помещения склада. Площадь сдаваемого помещения составляет <данные изъяты> кв.м.. Договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с условиями заключенного договора стороны приняли на себя обязательства:

Арендатор – соблюдать в арендуемом помещении требования СЭС, Госпожарнадзора, Ростехнадзора, других законов РФ, установленные для организации данного вида деятельности, а также использовать принятое в аренду помещение в соответствии с его назначением;…передать арендодателю по истечении срока договора, а также при досрочном его расторжении по собственной инициативе безвозмездно все произведенные перестройки и переделки, а также улучшения, являющиеся принадлежностью помещения и неотделимые без вреда для конструкции. Сдать помещение по акту в исправном состоянии;… осуществлять своевременную уборку, вывоз и утилизацию мусора, отходов и снега, принятого в аренду нежилого помещения, прилегающей к нему территории базы в радиусе 10 метров и складирование мусора в отведенных для этого целей местах. Соблюдать правила, требования и условия эксплуатации производственных помещений.

В соответствии с разделом 3 договора, арендная плата по договору начисляется в размере <данные изъяты> руб. в месяц, с момента передачи арендодателем арендатору в аренду нежилого помещения. Арендатор вносит арендную плату ежемесячно до 5 числа каждого месяца, путем внесения суммы на расчетный счет арендодателя или выплату наличными. Одновременно арендатор из суммы платежа арендной платы уплачивает НДФЛ за арендодателя. В случае не внесения арендатором арендной платы в указанный срок, начиная с 6-го числа текущего месяца, начисляется пеня в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно акту приема-передачи помещения в аренду от ДД.ММ.ГГГГ., арендодатель передал, а арендатор принял передаваемое в аренду помещение. Стороны претензий друг к другу не имеют. Помещение было передано в пригодном для его эксплуатации по назначению состоянию (для производства и размещения склада мебели).

ДД.ММ.ГГГГ. ответчик ООО «ИнтерЛайф» направил в адрес ФИО2 уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. был составлен акт передачи помещения ООО «ИнтерЛайф» ФИО2

В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст. 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со ст.651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п.1).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2).

Судом установлено, что форма, в которой заключен договор, как это предписано ст.651 ГК РФ, сторонами соблюдена, поскольку договор заключен в письменном виде путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды заключен на срок 11 месяцев, то есть менее 1 года, следовательно, в силу положений п.2 ст.651 ГК РФ такой договор не подлежит государственной регистрации.

В обосновании заявленного встречного иска о признании договора незаключенным, ответчик указал, что отсутствует определенность в обозначении предмета договора аренды – нежилого помещения, расположенного в <адрес>, так как в договоре аренды указана площадь нежилого помещения <данные изъяты> кв.м., из свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, следует, что он является собственником нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (лит. Б). Кроме того, указали, что в здании 1а по <адрес> находятся много нежилых помещений, в следствии чего идентифицировать, что арендуемое ответчиком помещение, принадлежит ФИО2 не представляется возможным.

В соответствии с положениями п.3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суду представлены выкопировка из технического паспорта продовольственной базы, расположенной в городе Липецке по <адрес>, из которой следует, что нежилое помещение Лит. Б представляет собой отдельное изолированное помещение.

Из текста договора следует, что предметом аренды, является нежилое помещение, принадлежащее ФИО2

То обстоятельство, что в свидетельстве о государственной регистрации права собственности и в договоре аренды указаны разные площади, не является основанием для признания договора аренды незаключенным.

Заключив договор аренды, ответчик получил во временное пользование все нежилое помещение, расположенное по вышеуказанному адресу.

Тот факт, что нежилом помещении, принадлежащем истцу ФИО2 располагалось ООО «ИнтерЛайф» подтверждается представленными фотоматериалами, показаниями свидетелей ФИО6, ФИО7, ФИО8, которые суду показали, что видели и им было известно, что в спорный период времени в нежилом помещении, которое принадлежит ФИО2 располагалось ООО «Интерлайф», на нежилом помещении имелась вывеска, свидетельствующая об этом, в арендуемом нежилом помещении находилось производство корпусной мебели.

Кроме того, отвергая довод ответчика о незаключенности договора аренды, суд учитывает, что представитель ответчика ФИО9 не оспаривало, что общество располагалось и пользовалось нежилым помещением, принадлежащем ФИО2

Каких-либо других нежилых помещений, имеющих такие же технические характеристики, в <адрес> не имеется.

При таких обстоятельствах, оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу, что спорное нежилое помещение лит.Б, расположенное в городе Липецке по <адрес>, является индивидуально-определенным, обладающими характеристиками, позволяющими определенно установить имущество, подлежащее передаче по договору аренды.

При таких обстоятельствах суд признает договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, подписанный ФИО1 и генеральным директором ООО «ИнтерЛайф» заключенным.

Из материалов дела следует, что договор аренды между сторонами был расторгнут 08.05.2014г. Помещение было возвращено собственнику по акту приема-передачи.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указывалось в решении выше размер арендной платы сторонами при заключении договора был определен в размере 65000 руб., при этом стороны определили, что оплата арендной платы вносится 5 числа каждого месяца.

Стороны в судебном заседании не оспаривали, что ООО «ИнтерЛайф» не вносил арендную плату за период с января по май 2014 года.

Задолженность по арендной плате составляет <данные изъяты>.

В судебном заседании представители ответчика оспаривали размер арендной платы, указывая, что он является неопределенным, поскольку из текста договора усматривается, что из суммы платежа арендной платы арендатор уплачивает НДФЛ за арендодателя.

Суд с данными возражениями согласиться не может.

Тестом договора определен размер арендной платы <данные изъяты> руб. Суд не является налоговым агентом, в связи с чем истец самостоятельно должен решать вопрос о выплате НДФЛ. Коль скоро договором предусмотрена арендная плата в размере <данные изъяты> руб. ежемесячно, суд, проверив правильность расчета задолженности по арендной плате, приходит к выводу о том, что с ООО «ИнтерЛайф» необходимо взыскать арендную плату за период с января по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременное внесение арендной платы.

В соответствии со ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст.331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

По условиям заключенного договора, в случае не внесения арендатором арендной платы в указанный срок, начиная с 6-го числа текущего месяца, начисляется пеня в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Письменная форма соглашения об установлении размера неустойки, именуемой в договоре штрафом, сторонами была соблюдена.

Коль скоро суд установил, что ООО «ИнтерЛайф» не внесло арендную плату, срок просрочки составляет 274 дня (по день вынесения судом решения).

Суд приходит к выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию неустойка за несвоевременное исполнения принятого на себя обязательства в размере, определяемом из следующего расчета (<данные изъяты>

Представителями ответчика заявлено о примени положений ст.333 ГК РФ, в случае удовлетворения требования о взыскании неустойки.

Суд полагает возможным применить положения указанной статьи.

В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Правила настоящей статьи не затрагивают права должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и права кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом самостоятельно в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Разрешая вопрос о соразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства, суд исходит из оценки доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, считает возможным применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 80000 руб. Указанный размер определен судом исходя из соблюдения требований разумности и справедливости и конкретных обстоятельств дела.

Истцом также заявлены требования о возмещении ему понесенных расходов, связанных с уборкой мусора, оставшегося после освобождения ответчиком принадлежащего ему помещения.

Согласно ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Как указывалось судом ранее, заключая договор аренды, стороны определили, на на арендаторе лежит обязанность осуществлять своевременную уборку, вывоз и утилизацию мусора, отходов и снега, принятого в аренду нежилого помещения, прилегающей к нему территории базы в радиусе 10 метра и складирование мусора в отведенных для этих целей местах.

Судом также установлено, что, передавая 08.05.2014г. помещение собственнику, стороны определили, что арендатором не соблюдено вышеназванное условие, касающееся уборки помещения и прилегающей территории, а именно: производственное помещение захламлено мусором и отходами производства в виде пыли и обрези листов ЛДСП в объеме 5 метров кубических, светильники освещения забиты пылью, печь Булерьян необходимо вычистить от золы, собрать электрошкаф в щитовой, из складского уличного помещения нужно вывезти отходы производства в объеме 10 метров кубических. Стороны договорились о принятии незамедлительных действий по уборке помещения, очистке светильников освещения, вывозу отходов и мусора, побелке и покраске стен и потолков раздевалки, ремонту пластиковой панели, замене поврежденных плафонов освещения, проверке на работоспособность и оснащение лампами светильников освещения, установке ручки и защелки двери тамбура, ремонту и замене линолеума и стены офисного помещения в срок до 20.05.2014г.

Судом также установлено, не оспорено представителями ответчика, что указанные работы ответчиком выполнены не были.

Более того, из текса гарантийного письма от ДД.ММ.ГГГГ., направленного ответчиком в адрес ФИО2 следует, что ответчик гарантировал оплату по устранению недостатков выявленных при сдаче помещения до ДД.ММ.ГГГГ. в сумме не превышающей <данные изъяты> руб.

Из объяснений истца, данных в судебном заседании следует, что коль скоро работа по очистке помещения ответчиками произведена не была, он за счет собственных сил произвел очистку помещения и прилегающей к ней территории, для чего заключил договор подряда.

Согласно представленному договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному ФИО2 и ООО «СДК-Групп», подрядчик обязался выполнить работы по уборке мусора с последующим вывозом на объекте: «Помещение № по <адрес>а».

Выполнение работ подтверждается актом № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с калькуляцией на уборку мусора, следует, истец понес расходы связанные, с уборкой помещения и территории от мусора в размере <данные изъяты> руб.

Суд приходит к выводу, что понесенные расходы являются убытком нечепай Ю.П. и подлежат взысканию с ответчика.

Вместе с тем, суд не отказывает в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика стоимости производства необходимого ремонта в помещении, поскольку истец в обосновании заявленной суммы представил в качестве доказательства локальный сметный расчет № 1, выполненный ООО «Велес».

Суд критически оценивает указанный документ, как доказательство предстоящих истцу расходов, связанных с ремонтом помещения, поскольку этот документ не подписан.

При таких обстоятельствах суд не принимает локально сметный расчет в качестве допустимого доказательства.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика арендной платы в размере <данные изъяты>

В соответствии со ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере <данные изъяты> коп.

Всего с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежные средства в размере <данные изъяты> руб<данные изъяты> коп.

В удовлетворении встречного иска ООО «ИнтерЛайф» к ФИО2 о признании договора незаключенным, необходимо отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «ИнтерЛайф» в пользу Нечепай ФИО13 денежные средства в размере <данные изъяты>, в остальной части иска отказать.

В удовлетворении иска ООО «ИнтерЛайф» к ФИО2 о признании договора арены незаключенным – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в липецкий областной суд через Советский районный суд города Липецка в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательном виде.

Председательствующий судья: (подпись) Н.А. Зайцева

Мотивированное решение изготовлено 15.09.2014г.

Решение в законную силу не вступило. Подлинник решения подшит в гражданское дело № 2-6016/2014 в Советском районном суде города Липецка.