Гражданский кодекс часть 1

Кировский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области Информация предоставлена Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru) Вернуться назад

Кировский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области — СУДЕБНЫЕ АКТЫ

Мотивированное решение изготовлено 22 ноября 2010 года Дело № 2-6018/25(10)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 ноября 2010 года г. Екатеринбург

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Чирковой Т.Н., при секретаре Федосеевой Ю.Ю.,

с участием представителя истца Росомахи Н.И., представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Титовой о признании договора аренды досрочно расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании договора аренды досрочно расторгнутым.

В обоснование заявленных требований указала, что 30 июня 2009 года между ней и ответчиком был заключен договор аренды комплекса объектов недвижимости. В соответствии с п. 1.1. указанного договора, истцу был передан в аренду комплекс объектов недвижимости включающий в себя: земельный участок площадью 414 кв.м. по адресу: , жилое строение с площадью 18 кв.м. без права регистрации проживания, расположен_ное на данном садовом земельном участке, жилое строение с площадью 50 кв.м. без права регистрации проживания, расположен_ное на данном садовом земельном участке, хозяйственное строение (сооружение вспомогательного использования) с площадью 36 кв.м. на данном садовом земельном участке.

Фактически этот комплекс объектов недвижимости представляет собой банный ком_плекс, включающий в себя две бани (36 кв.м. и 50 кв.м.) и подсобное помещение для админи_стратора бани (18 кв.м.). Целевое назначение этой недвижимости - банно-оздоровительный ком_плекс, иным образом использование объектов невозможно, поэтому договор аренды от 30 июня 2009 года заключался истцом с целью использования перечисленных объектов недвижи_мости как банного комплекса.

30 июня 2009 года между истцом и ответчиком был составлен и подписан акт прие_ма-передачи к договору аренды. С этого момента истец добросовестно исполняла все условия до_говора, использовала помещения строго по назначению, своевременно уплачивала арендную плату, не допускала нарушений договора, бережно относилась к арендованному иму_ществу, соблюдала все правила и нормы эксплуатации всех объектов недвижимости.

20 декабря 2009 года по независящим от истца причинам произошел пожар, от ко_торого полностью сгорела большая двухэтажная баня (по договору аренды жилое строе_ние без права регистрации проживания с площадью 50 кв.м.). Очаг пожара располагался в перекрытиив месте прохождения металлической трубы, наиболее вероятной причиной пожара явилось тепловое воздействие нагретой грубы на сгораемые конструкции перекрытия. Вины ФИО2 в пожаре нет, предотвратить возгорание она не могла, поскольку очаг возгорания был скрыт от глаз, находился внутри перекрытия. Полагает, что произошла случай_ная гибель имущества либо имели место недостатки арендованного имущества, за которые отвечает ис_ключительно арендодатель.

Арендованное имущество в результате обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось непригодным для его использования. Пожаром был уничтожен основной объект аренды (большая баня), ради которого истцом заключался дого_вор аренды от 30 июня 2009 года. Без этой бани, по заключениям экспертов, невозможно и бес_смысленно функционирование остальных объектов аренды.

В связи сложившейся ситуацией ФИО2 обратилась к ответчице с предложением о расторжении договора аренды и признании его расторгнутым со дня пожара, то есть со дня, когда арендованное имущество было уничтожено не по вине арендатора и пользоваться арендованным имуществом по его функциональному назначению стало невозможно.

ФИО3 отказалась расторгать договор аренды вопреки п. 5.7. договора и ч. 3 ст. 450, п. 4 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, добровольное соглашение о растор_жении договора аренды со дня пожара сторонами не достигнуто.

С учетом изложенного, ФИО2 просит признать договор аренды комплекса объектов недвижимости от 30 июня 2009 года расторгнутым с 20 декабря 2009 г., взыскать с ФИО4 в ее пользу расходы за оказание юридических услуг представителем в размере 15 000 рублей 00 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по предмету и основаниям, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала. В обоснование своих возражений суду пояснила, что сторонами был заключен договор аренды комплекса объектов недвижимости. Руководствуясь п. 1.3. договора, 30.06.2009 г. ответчик передала истцу комплекс объектов недвижимости и товароматериальные ценности по Акту приема-передачи помещения и товароматериальных ценностей.

Согласно условиям договора, комплекс объектов недвижимости, переданный истцу, должен был использоваться в целях, не противоречащих действующему законодательству, а также исключительно по его прямому назначению. Истец также обязана содержать арендуемое помещение в полной исправности (производить текущий и капитальный ремонт) и соответствующем санитарном состоянии, не производить никаких капитальных (в том числе затрагивающих несущие конструкции) перепланировок и переоборудования помещений и изменяющих функциональное назначение помещения, без письменного разрешения Ответчика и соответствующих государственных органов. Истец была обязана соблюдать все требования законодательства и нормативных актов в отношении: охраны окружающей среды; санитарных норм; пожарной безопасности; градостроительной деятельности; стандартов строительства; пользования земельным участком. Истец не имела права устанавливать, подключать и использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, устанавливать дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру; подключать и использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающих требованиям безопасности и санитарно-гигиеническим нормативам; использовать теплоноситель в системах отопления не по прямому предназначению (использование сетевой воды из систем и приборов отопления на бытовые нужды).

20 декабря 2009 г. в жилом строении площадью 50 кв. м., расположенном по адресу: , произошел пожар. В результате происшедшего пожара огнем уничтожены ограждающие конструкции второго этажа, товароматериальные ценности в жилом строении, где произошло возгорание. Выгорело перекрытие между первым и вторым этажом и внутренне пространство первого этажа. Рядом стоящие строения огнем не повреждены.

ОНД отдела ГПН Кировского района г. Екатеринбурга установлено, что в строении, где произошел пожар, истец самостоятельно, без согласования с ответчиком, установила печь иной марки, отличной от той, которая находилась в помещении при передаче помещений истцу по акту от 30.06.2009 года. Конструкция дымохода при установке истцом печи иной марки изменена не была. Дымоход данного помещения был предназначен для отопления садового домика, а печь, установленная истцом, была предназначена для отопления бани и мощность данной печи не подходила к конструкции имеющегося дымохода. При замене печи дымоход необходимо было также заменить и проверить на соответствие требованиям пожарной безопасности. Таким образом, истец исполнила обязательства, установленные п.2.2. подп. 2.2.6.-2.2.9. договора, ненадлежащим образом.

26.01.2010 года ответчик получила предложение истца расторгнуть договор аренды комплекса объектов недвижимости от 21.01.2010 года. 24.02.2010 года ответчиком истцу было направлено уведомление о расторжении договора аренды, в котором истец извещалась о необходимости прибыть по адресу: , для передачи помещений комплекса объектов недвижимости по Акту приема-передачи помещений, в связи с расторжением Договора и подписания Соглашения о расторжении Договора. Истец на уведомление о расторжении договора аренды не ответила, помещения комплекса объектов недвижимости, в установленные сроки ответчику не передала. Соглашение о расторжении договора ответчиком и истцом не заключено.

Также 24.02.2010 года истцу было направлено требование об уплате задолженности по договору аренды. Истец на Требование об уплате задолженности по договору аренды не ответила, на телефонные звонки ответчика не отвечала.

В связи с чем, 12 марта 2010 г. ФИО3 обратилась в Октябрьский районный суд города Екатеринбурга с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды комплекса объектов недвижимости. 24.05.2010 года Октябрьским районным судом города Екатеринбурга было вынесено решение об удовлетворении исковых требований ФИО3 в полном объеме и взыскании задолженности по договору за период с 30.06.2009 г. по 12.03.2010 г. в размере 450 000 рублей, а также пени в размере 50 620 рублей.

В дальнейшем истец обращалась к ответчику с заявлением о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, однако указанное заявление было оформлено ненадлежащим образом. В связи, с чем ответчик по телефону известила истца о необходимости фактической передачи объектов с составлением акта приема-передачи. Истец сообщила, что о дате и времени фактической передачи объектов аренды уведомит ответчика дополнительно. Однако, о дате и времени не сообщила, в дальнейшем на телефонные звонки не отвечала.

08.07.2010 года ФИО3 направила ФИО2 уведомление о расторжении договора аренды с требованием о передаче объектов, а также товароматериальных ценностей. Истец на требование ответчика о передачи объектов аренды не ответила, фактически объекты аренды по Договору Ответчику в установленные сроки не передала. В дальнейшем сторонами была предпринята еще одна попытка прекратить договор аренды, которая не состоялась по вине истца.

В настоящее время Октябрьским районным судом г. Екатеринбурга рассматривается дело о взыскании денежной суммы в связи с причинением имуществу ФИО3 ущерба, в рамках которого назначено проведение пожарно-технической экспертизы по спорному объекту с целью определения причины возгорания, а также факта замены печи ФИО2 без соответствующего согласования с ФИО3

С учетом изложенного просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, взыскать с истца в пользу ответчика расходы по оплате услуг представителя в сумме 15 000 рублей.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В судебном заседании установлено, что 30 июня 2009 года ФИО3, именуемая в договоре «Арендодатель», и ФИО2, именуемая в договоре «Арендатор», заключили договор аренды комплекса объектов недвижимости (л.д. 6-8).

По условиям договора Арендодатель передает по акту приема-передачи, а Арендатор принимает в аренду на срок 11 месяцев комплекс объектов недвижимости, включающий в себя:

а) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: садоводство, площадь 414 кв.м. Адрес: Российская Федерация, ;

б) Жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, площадь: общая 18 кв.м. Адрес: Российская Федерация, ;

в) Жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, площадь: общая 50 кв.м. Адрес: Российская Федерация, ;

г) Хозяйственное строение или (строение или сооружение вспомогательного использования), площадь: общая 36 кв.м. Адрес: Российская Федерация, .

Согласно п. 1.2. Договора помещения оснащены следующими товароматериальными ценностями:

а) Водонагреватель «ARISTON» в количестве 2 шт.;

б) Комплект спутникового телевидения «Триколор ТВ», состоящий из цифрового приемника в количестве 2 шт., параболической антенны со сдвоенным усилителем в количестве 1 шт.;

в) Плазменная панель «AKAI» в количестве 1 шт.;

г) Плазменная панель «NOVEX» в количестве 1 шт.;

д) DVD -проигрыватель с акустической системой «ВВК» в количестве 1 шт.;

е) DVD-проигрыватель с акустической системой «LG» в количестве 1 шт.

Приложением 1, являющимся неотъемлемой частью договора аренды, установлены сроки и порядок оплаты по договору (л.д. 9).

В соответствии с п. 1.3 договора, товароматериальные ценности передаются по акту приема-передачи вместе с помещениями. Факт передачи подтверждает акт приема-передачи от 30 июня 2009 года (л.д. 10).

Таким образом, арендодатель в соответствии с условиями договора передал арендатору имущество, выполнив обязательства по договору надлежащим образом. Как следует из акта, в момент передачи техническое состояние помещений и товароматериальных ценностей удовлетворительное и позволяет использовать их по прямому назначению.

Сторонами не оспаривается, что 20 декабря 2009 года в жилом строении площадью 50 кв.м., расположенном по адресу , произошел пожар. В результате пожара уничтожены ограждающие конструкции второго этажа, товароматериальные ценности в жилом строении. Выгорело перекрытие между первым и вторым этажом и внутреннее пространство первого этажа. Рядом стоящие строения огнем не повреждены.

ФИО2 просит признать договор аренды расторгнутым с 20 декабря 2009 года, то есть с момента пожара.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В силу ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно п. 5.5. Договора, расторжение и прекращение договора допускается по соглашению сторон. В соответствии с п. 5.7. договора, допускается расторжение договора по инициативе Арендатора в случае, если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, негодном для его использования.

Как следует из содержания ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5.7 договора, арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора, если переданное ему имущество окажется в состоянии непригодном для использования, при этом непригодность имущества вызвана обстоятельствами, независящими от самого арендатора.

В обоснование исковых требований ФИО2 указывает на невозможность в результате пожара использования комплекса объектов недвижимости как банного комплекса.

Оценивая данные доводы, суд приходит к следующему. Как следует из раздела 1 договора аренды комплекса объектов недвижимости, ФИО2 был передан комплекс объектов недвижимости, включающий земельный участок, жилые строения без права регистрации и хозяйственное строение, оснащенные товароматериальными ценностями. В соответствии с п. 1.4 договора, помещение должно использоваться арендатором в целях, не противоречащих действующему законодательству.

В соответствии с п. 2.2.1 договора, арендатор обязан использовать арендуемое помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1 договора.

Проанализировав условия договора, суд приходит к выводу, что при заключении договора стороны не определили цель использования комплекса объектов недвижимости, в том числе указанную истцом цель - использование под банный комплекс. Доводы истца о невозможности в результате пожара использования объекта по целевому назначению не могут быть приняты во внимание как не основанные на условиях договора. Гибель одного из объектов, входящих в комплекс арендованного имущества, может являться основанием для заявления арендатором требования о соответствующем уменьшении размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (ч. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку истцом в соответствии с требованиями ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств невозможности использования комплекса объектов в результате гибели одного из переданных объектов, не имеют значения доводы истца о том, что гибель данного объекта произошла по вине арендодателя. Установление вины арендодателя может иметь значение для изменения размера арендной платы при заявлении соответствующих исковых требований. Между тем, из представленных истцом документов, в частности постановления дознавателя отдела ГПН Кировского района г. Екатеринбурга следует, что причиной пожара является нарушение арендатором ФИО2 правил пожарной безопасности при эксплуатации печного отопления (ППБ 01-03 п.п. 65,70).

В судебном заседании установлено также, что, несмотря на неоднократные уведомления с предложением о расторжении договора и передачи имущества, ФИО2 не передала арендодателю арендованное имущество по акту сдачи-приемки, в том числе после истечения срока действия договора.

24 мая 2010 года Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга вынес решение о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате и неустойки в пользу ФИО3 Данным решением с ФИО2 взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды комплекса объектов недвижимости от 30 июня 2009 года за период с 01 июля 2009 года по 01 марта 2010 года. Решение суда вступило в законную силу 27 июля 2010 года.

Предъявление требований о признании договора расторгнутым с 20 декабря 2009 года направлено на пересмотр вступившего в законную силу решения суда.

Однако, в силу ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. Такое соглашение сторонами не достигнуто.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Таким образом, прекращение обязательств сторон в судебном порядке возможно только на будущее время, а не на прошедшее время.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. В связи с отказом в удовлетворении исковых требований расходы истца на оплату государственной пошлины возмещению не подлежат.

В соответствии со ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. С учетом характера заявленных требований суд полагает возможным удовлетворить требования ФИО3 о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 7 500 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Титовой о признании договора аренды досрочно расторгнутым отказать в полном объеме.

Взыскать с ФИО2 в пользу Титовой расходы на оплату услуг представителя в размере 7 500 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение 10 дней с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.Н. Чиркова