Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора <адрес> в защиту прав, свобод и интересов неопределенного круга лиц к администрации Партизанского муниципального района <адрес>, ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной в части, последствии недействительности ничтожной сделки,

установил:

прокурор <адрес> обратился в суд с настоящим иском, в котором просил признать недействительными пункты 4.1.3, 4.1.4 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг., предусматривающих право арендатора передавать арендованный земельный участок третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог в пределах срока договора аренды, без согласия арендодателя при условии его уведомления; а также право арендатора передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, на субарендатора распространяются все права арендатора земельного участка. Полагал, что указанные положения договора аренды земельного участка, заключенного между ответчиками, противоречит требованиям закона.

В судебном заседании представитель истца старший помощник прокурора <адрес> Токовая П. Е. исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика администрации Партизанского муниципального района <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, просил рассмотреть дело в его отсутствие. По существу исковых требований не возражал.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, считал, что он является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, так как пробрел его для использования в личных целях, каких-либо обременений в отношении земельного участка зарегистрировано не было, условия договора были исполнены, земельный участок передан ему, произведен полный расчет. Он продолжает владеть и пользоваться спорным земельным участком, обрабатывает его, приобрел и высадил дорогостоящие культурные растения.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен в установленном законом порядке.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, свидетелей ФИО1, ФИО2, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между администрацией Партизанского муниципального района <адрес> и ФИО3 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым № на срок с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг.

Пунктом 4.1.3 договора предусмотрено, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе, отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Пунктом 4.1.4 договора предусмотрено право арендатора передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, на субарендатора распространяются все права арендатора земельного участка.

Поскольку данный договор был заключен на основании протокола торгов в форме открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельного участка, суд приходит к выводу о недействительности пунктов 4.1.3, 4.1.4 названного договора аренды, так как он включен в договор с нарушением требований п. 7 ст. 448 ГК РФ, у ФИО3, как победителя торгов, отсутствовало право переуступать, передавать третьим лицам свои полномочия арендатора.

Между тем, она ДД.ММ.ГГГГг. заключила с ФИО4 соглашение, в силу которого передала последнему права и обязанности по договору № от ДД.ММ.ГГГГг. За ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГг. зарегистрировано право аренды на земельный участок с кадастровым №.

С учетом предмета настоящего спора, суд полагает, что договор аренды земельного участка посягает на публичные интересы, поскольку положения п. 7 ст. 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

При этом, в силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

С учетом изложенного, суд полагает, что имеются основания для удовлетворения заявленных прокурором исковых требований о признании пунктов 4.1.3, 4.1.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГг. недействительными, на основании которых было заключено соглашение от ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО3 и ФИО4

Вместе с тем, суд не находит оснований для применения последствий недействительности пунктов 4.1.3, 4.1.4 договора №-Ф от ДД.ММ.ГГГГг. в виде признания соглашения от ДД.ММ.ГГГГг. недействительным и прекращении права аренды спорного земельного участка ФИО4, поскольку он, являясь конечным арендатором спорного участка, является добросовестным его приобретателем.

Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 16-П по делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, неприкосновенность собственности и свобода договора являются необходимыми гарантиями беспрепятственного использования каждым своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, реализации иных прав и свобод человека и гражданина и надлежащего исполнения соответствующих обязанностей ("собственность обязывает") на основе принципов юридического равенства и справедливости и вытекающего из них критерия добросовестности участников правоотношений, в том числе в сфере гражданского оборота. Следовательно, под действие указанных конституционных гарантий подпадают имущественные права лица, владеющего вещью на законных основаниях, включая ее добросовестного приобретателя (пункт 2 постановления).

Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (пункт 3 постановления).

В судебном заседании установлено, что ФИО4, приобретая спорный земельный участок для использования в личных целях, не предполагал о возможном возникновения настоящего судебного спора, каких-либо обременений в реестре прав на участок зарегистрировано не было, условия соглашения о переуступки прав и обязанностей были исполнены сторонами, объект недвижимости был ему передан, произведены расчеты. ФИО4 владеет и пользуется спорным имуществом, обрабатывает приобретенный в аренду земельный участок. Данные факты также пояснили в судебном заседании свидетели ФИО1 и ФИО2, которые часто бывают у ФИО4 на спорном земельном участке. Кроме того, в доказательство того, что ФИО4 добросовестно владеет данным земельным участком, им представлены товарные чеки, накладные на приобретение культурных растений, кустарников, которые, как пояснили свидетели, произрастают на его земельном участке.

Таким образом, суд считает ответчика ФИО4 добросовестным приобретателем спорного земельного участка, в связи с чем не находит оснований для прекращения его права аренды на спорный земельный участок.

Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования прокурора <адрес> удовлетворить.

Признать недействительными пункты 4.1.3, 4.1.4 договора № аренды земельного участка с кадастровым №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Партизанского муниципального района <адрес> и ФИО3.

Признать ФИО4 добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым № по соглашению от ДД.ММ.ГГГГг. о переуступки прав и обязанностей между ФИО3 и ФИО4.

Решение в течение месяца с момента изготовления его в окончательном виде может быть обжаловано в <адрес>вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Партизанский районный суд <адрес>.

Судья Н. П. Савельева