Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО4 к ООО Специализированный застройщик «ВыборСтрой Два» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «ВыборСтрой Два», в котором просил уменьшить покупную цену приобретенного объекта недвижимости на стоимость устранения недостатков строительных работ, осуществить возврат денежных средств 250000 рублей. В обоснование иска указано на заключение сторонами договора долевого участия в строительстве квартиры, нарушение ответчиком-застройщиком требований к качеству выполненных работ по строительству объекта, что привело к нарушению прав истца как собственника квартиры.

В ходе рассмотрения дела 24.05.2022 истец требования увеличил, просил взыскать стоимость устранения недостатков строительных работ 100470 рублей, неустойку и штраф за неисполнение требований в добровольном порядке на основании Закона РФ «О защите прав потребителей», но в дальнейшем отказался от убытков в части замены глухих оконных блоков ПВХ 22978,80 рублей, ремонта повреждения ПВХ откоса 214,80 рублей и замены глухих створок в ограждающей светопрозрачной конструкции лоджии 16118,40 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, требования в оставшейся части поддержал.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, против иска возражала.

Истец в суд не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статья 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ :

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В силу ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Установлено, что 10.09.2020 между ООО Специализированный застройщик «ВыборСтрой Два» и ФИО4 заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости в отношении объекта - двухкомнатная квартира 61,9 кв.м. на 23 этаже строительный номер (№) по адресу: <адрес>.

После ввода объекта в эксплуатацию 30.06.2021г. на основании Акта приема передачи от 04.08.2021 квартира принята ФИО4

23.08.2021г. ФИО4 направил в адрес застройщика претензию об уменьшении покупной цены квартиры на 250000 рублей, указав, что имеются недостатки строительных работ, а именно неровности стен и углов в квартире, перепады высоты пола, не полное прилегание дверных косяков к стенам.

В соответствии со ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет (п. 5). Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года (п. 5.1).

В пределах гарантийного срока устанавливается ответственность именно застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока. Застройщик, имеющий определенные гарантийные обязательства, несет перед собственниками жилых помещений ответственность за ненадлежащее качество строительства жилого дома и установленного им оборудования в порядке ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.

Согласно заключению судебной экспертизы ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России от 16.05.2022 и дополнительным пояснениям к ней эксперта ФИО5 от 25.05.2022, квартира по адресу: <адрес>, построена по проекту, имеются производственные недостатки работ, возникшие вследствие нарушения технологии выполнения работ: отклонения поверхности пола от плоскости на величину, большую чем нормативная, отклонение поверхности стен от прямолинейности, повреждение ПВХ откоса, отсутствие плотного сопряжения наличника со стеной по периметру дверного проема, зазор в месте прохода канализационной трубы через стену, а также несоответствия ограждающей светопрозрачной конструкции лоджии и оконных блоков в жилых комнатах требованиям п.5.1.6 ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия», п.5.3.2.2 ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия», предусматривающим, что применение не открывающихся створок в оконных блоках помещений жилых зданий выше первого этажа не допускается, все створки остекления, независимо от типа, должны иметь поворотное, поворотно откидное внутрь, раздвижное открывание и конструкцию, предусматривающую возможность безопасного периодического обслуживания. Стоимость работ по устранению выявленных несоответствий составляет 100470 рублей, из которых: 36464,40 рублей участки пола с отклонением от плоскости, глухие створки в оконных блоках ПВХ 22978,80 рублей, отклонение стен от вертикали 17932,80 рублей, повреждение ПВХ откоса 214,80 рублей, зазор между стеной и канализационной трубой 6760,80 рублей, глухие створки конструкции лоджии 16118,40 рублей. В экспертизе отмечено, что выявленные несоответствия не входят в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», однако противоречат п.2.2. Договора долевого участия, которые предусматривает производство отделочных работ в соответствии с действующими строительными нормами и правилами. Выявленный недостаток в виде повреждения ПВХ откоса балконного блока на кухне мог образоваться и в процессе эксплуатации квартиры.

Выводы экспертов в части обнаруженных соответствий и несоответствий объекта недвижимости требованиям строительных норм и правил последовательны, обоснованы ссылкой на нормативные документы, сомнений не вызывают.

После получения результатов судебной экспертизы прекращено производство по делу в связи с отказом истца от иска в части требований о взыскании расходов на замену предусмотренных проектом глухих створок в оконных блоках ПВХ 22978,80 рублей, на ремонт повреждения ПВХ откоса 214,80 рублей, на замену предусмотренных проектом глухих створок конструкции лоджии 16118,40 рублей.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Понятие недостатка товара (работы, услуги), приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, в силу которой недостатком товара является его несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

В договоре долевого участия не определены требования к качеству отделочных работ по обустройству пола, стен, канализационных труб. Однако такие требования изложены, в частности, в СНиПах и ГОСТах, которые поименованы в заключении судебной экспертизы. Условиями договора не предусмотрено, что при выполнении указанных работ допускаются строительные дефекты или иные отступления, обнаруженные экспертом, наличие которых ответчиком не опровергнуто. Таким образом, в оставшейся части требования о взыскании расходов на устранение недостатков строительных работ: 36464,40 рублей для ремонта участков пола с отклонением от плоскости, для устранения отклонения стен от вертикали 17932,80 рублей, для устранения зазора между стеной и канализационной трубой 6760,80 рублей, признаются обоснованными.

Согласно части 8 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Как следует из пункта 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

По смыслу приведенных положений ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ участник долевого строительства имеет право предъявить застройщику в период гарантийного срока любое требование, указанное в части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и такое требование он может предъявить как в суд, так и застройщику. Как в случае предъявления участником долевого строительства требований, связанных с выявлением недостатков объекта, не влекущих его непригодности к проживанию, о безвозмездном устранении недостатков (пункт 1 части 2 статьи 7), так и о возмещении расходов на устранение недостатков (пункт 3 части 2 статьи 7), неустойка подлежит исчислению не из цены договора, а из стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков.

Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве.

Неустойка, предусмотренная ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, не поименована в указанном Постановлении, в связи с чем мораторий на нее не распространяется. Неустойка от стоимости расходов на устранение недостатков строительных работ, в связи с игнорированием застройщиком требований потребителя об их возмещении в добровольном порядке, составит за период с 20.09.2021, как просит истец, учитывая направление претензии 23.08.2021, до 29.03.2022 за 189 дней по ставке 1% в день от суммы 61158 рублей 115588,62 рубля.

Принимая во внимание незначительность объема недостатков, характер недостатков, касающихся только внутренней отделки помещения, размер ключевой ставки Банка России в рассматриваемый период, предельных значений полной стоимости потребительских кредитов (займов), установленных Банком России, и, руководствуясь ст.333 ГК РФ, суд признает расчетную сумму неустойки не отвечающей требованиям соразмерности наступившим неблагоприятным последствиям и подлежащей снижению до 30000 рублей.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1"О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Размер штрафа, исходя из общей суммы обоснованных требований, составит 45579 рублей, который суд также не признает отвечающим требованиям соразмерности, принимая во внимание обстоятельства, указанные для снижения неустойки, и, руководствуясь ст.333 ГК РФ, считает необходимым также его уменьшить до 25000 рублей.

На основании ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в бюджет государственная пошлина 2934 рубля.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО4 с ООО Специализированный застройщик «ВыборСтрой Два» 61158 рублей расходы на устранение недостатков строительных работ, 30000 рублей неустойку, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя 25000 рублей, а всего 116158 рублей.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «ВыборСтрой Два» государственную пошлину в доход бюджета городского округа город Воронеж 2934 рубля.

В остальной части в удовлетворении требований о взыскании неустойки отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Г.В.Маркина

Решение суда изготовлено 03.06.2022

(№)