Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей ФИО1, ФИО2, с участием ФИО3, ФИО4, ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Саратове гражданское дело по иску ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью «Астра-Центр», третьи лица ФИО7 ФИО13, ФИО7 ФИО11, ФИО5 ФИО12 об устранении препятствий в пользовании имуществом, об установлении сервитута, по иску ФИО7 ФИО14 к ФИО6 ФИО15, Поповой ФИО16, третьи лица ФИО7 ФИО17, ФИО5 ФИО18, Общество с ограниченной ответственностью «Астра-Центр», Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Волжская ЖЭК», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по охране культурного наследия Саратовской области о прекращении государственной регистрации права собственности, о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

ФИО6 указал, что является собственником нежилого помещения общей площадью 115,8 кв.метров в подвале жилого дома по адресу <адрес> литер А. С помещением, находящимся в собственности истца, граничат помещения площадью 200 кв. метров, находящиеся в собственности ООО «Астра-Центр». Истец указывает, что согласно документации БТИ, в помещении площадью 115,8 кв.метров имеются 2 входа: - первый со стороны <адрес> и второй пожарный вход через подъезд со стороны <адрес> указывает, что в нарушение прав собственников, в нарушение норм пожарной безопасности, ответчиком был перекрыт вход в подъезд со стороны <адрес>, установлена входная дверь с замком, ключи истцу не переданы. Кроме того, ответчиком был перекрыт пожарный выход из помещения 115,8 кв.метров, дверной проем заложен. В указанном месте был устроен гардероб. Истец ДД.ММ.ГГГГ направлял в адрес ответчика претензию с требованием устранения нарушения прав. Данные требования не были удовлетворены. Истец просил обязать ответчика не чинить препятствия в пользовании подвальным помещением; передать ключи от входной двери в подъезд; освободить дверной проем пожарного выхода из нежилого помещения 115,8 кв.метров, ведущий в подъезд. В ходе рассмотрения дела в суде, истец уточнил исковые требования. Просит установить право ограниченного пользования (сервитут) лестничной площадкой площадью 11,8 кв.метров, входящей в состав помещения площадью 200 кв.метров, без ограничения срока действия сервитута. Просит обязать ответчика не чинить препятствия в пользовании подвальным помещением; передать ключи от входной двери в подъезд; освободить дверной проем пожарного выхода из нежилого помещения 115,8 кв.метров, ведущий в подъезд жилого дома; демонтировать перегородку на лестничной площадке первого этажа, расположенную при входе в подъезд дома.

ФИО3 обратился с иском к ФИО6, ФИО8 Указал, что является собственником комнаты общей площадью 15,1 кв.метров на 2 этаже по адресу <адрес> «А». Данному истцу известно, что в подвальном помещении площадью 115,8 кв.метров, принадлежащем ФИО6, имеются технические трубопроводы водоснабжения, отопления, канализации многоквартирного дома, счетчики учета потребления тепла и воды. Истец полагает, что договор купли-продажи помещения 115,8 кв.метров от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО8 и ФИО6, не соответствует требованиям ст.290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ. Указывает, что общее имущество многоквартирного дома не может находиться в собственности данного лица, и не может быть отчуждено. На основании ст.166 ГК РФ, просит признать недействительным договор купли-продажи, применить последствия недействительности ничтожной сделки.

ООО «Астра-Центр» исковые требования ФИО6 не признает. Оспаривает наличие пожарного выхода в подъезд дома из помещения площадью 115,8 кв.метров. Полагает, что устройство такого выхода противоречит требованиям СНИП. Указывает, что помещением площадью 115,8 кв.метров находится в неудовлетворительном состоянии, не ремонтируется не используется. В данном помещении находятся коммуникации водоснабжения, отопления, канализации многоквартирного дома, счетчики учета. Считает, что данное помещение не могло быть передано в собственность какому-либо лицу по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. ФИО4, ФИО5 поддерживают данную позицию. Указывают, что на входе в подъезд многоквартирного дома установлена перегородка, отделяющая вход в помещения ООО «Астра-Центр» от прохода к жилым помещениям. Считают, что восстановление пожарного выхода из помещения 115,8 кв.метров приведет к повреждению здания.

В судебное заседание не прибыли ФИО3, представитель ООО «Управляющая компания Волжская ЖЭК». О времени и месте судебного заседания извещены, просят рассмотреть дело в их отсутствие. Не явились ФИО8, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитета по охране культурного наследия Саратовской области. О времени и месте судебного заседания извещены. Причины неявки не известны. С учетом мнения сторон и представителей, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследованы свидетельства о государственной регистрации права собственности, инвентарные дела БТИ, проекты перепланировки, договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года. Исследовано заключение строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ года. О-ны материалы гражданского дела № 2-1139\06, письмо эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Суд, исследовав доводы сторон, материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

На основании ст. 301, 304, 305 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные ст.301-304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Право собственности ФИО8 на нежилое помещение общей площадью 115,8 кв.метров возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, решения Волжского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № 2-1139\06. Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, указанное помещение было приобретено ООО «МИР» у Комитета по управлению имуществом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно технического паспорта на нежилое помещение 115,8 кв.метров, в нем имеются два выхода. Противопожарный выход из помещения 115,8 кв.метров устроен на лестничную площадку общего пользования в коридоре площадью 15,3 кв.метров в подвале жилого <адрес>. Согласно плана БТИ, лестничная площадка идет из подвала дома до второго этажа и является местом общего пользования.

Из заключения строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что нежилое помещение литер А площадью 115,8 кв.метров расположенное в подвале <адрес>, принадлежащее ФИО6, не соответствует противопожарным, градостроительным, санитарно-техническим требованиям с учетом отсутствия выхода на лестничную клетку, находящуюся в составе помещения, площадью 200 кв.метров, принадлежащего ООО «Астра-Центр», и соответствует противопожарным, градостроительным, санитарно-техническим требованиям с учетом наличия выхода на лестничную площадку. Технической возможности обустроить иной эвакуационный выход из помещения литер А площадью 115,8 кв.метров расположенного в подвале <адрес>, принадлежащего ФИО6, в соответствии с противопожарными, градостроительными, санитарно-техническими требованиями не имеется. Эксплуатация нежилого помещения литер А площадью 115,8 кв.метров расположенного в подвале <адрес>, принадлежащего ФИО6, без устройства дополнительной двери в нежилые помещения, принадлежащие ООО «Астра-Центр» с учетом требований СНИП невозможна. Беспрепятственная эксплуатация сторонами мест общего пользования и общих коммуникаций в подвале <адрес> возможна при условии наложения сервитута на нежилое помещение площадью 115,8 кв.метров.

Суд полагает, что ФИО3 не названы достаточные доказательства нарушения действующего законодательства при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. К указанному времени, помещение площадью 115,8 кв.метров существовало как объект собственности, в нем существовал противопожарный выход. Право собственности ФИО8 на нежилое помещение общей площадью 115,8 кв.метров возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, решения Волжского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № 2-1139\06. Ранее на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, указанное помещение было приобретено ООО «МИР» у Комитета по управлению имуществом <адрес> на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно представленных правоустанавливающих документов, нежилое помещение 115,8 кв.метров как объект собственности существует с 1995 года, и право на него неоднократно передавалось. С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований ФИО9 следует отказать.

Согласно технического паспорта БТИ в нежилом помещении 115,8 кв.метров, имелся противопожарный выход на лестничную площадку общего пользования в коридоре площадью 15,3 кв.метров в подвале жилого дома. Нежилое помещение площадью 115,8 кв.метров не соответствует противопожарным, градостроительным, санитарно-техническим требованиям в связи с отсутствием выхода на лестничную клетку, входящую в состав помещения, площадью 200 кв.метров. В то же время, данное помещение будет соответствовать противопожарным, градостроительным, санитарно-техническим требованиям, при наличии выхода на лестничную площадку. Технической возможности обустроить иной эвакуационный выход из помещения литер А площадью 115,8 кв.метров в соответствии с противопожарными, градостроительными, санитарно-техническими требованиями не имеется. Противопожарный выход в сторону лестничной клетки существовал ранее. Основания для его ликвидации не имеются. На основании указанных материалов, суд приходит к выводу о наличии в помещении второго противопожарного выхода, необходимость которого предусмотрена техническим паспортом БТИ, противопожарными и градостроительными требованиями. В суд не представлены материалы, подтверждающие проведение перепланировки, в соответствии с которой уполномоченными органами было дано согласование на ликвидацию противопожарного эвакуационного выхода из помещения литер А площадью 115,8 кв.метров на лестничную площадку в коридоре площадью 15,3 кв.метров в подвале жилого дома. Наличие данного прохода из нежилого помещения площадью 115,8 кв.метров обусловлено требованиями СНИП. Из материалов дела и позиции ООО «Астра-Центр» следует, что данный проход был ликвидирован при устройстве на площадке 15,3 кв.метров, входящей в помещение 200 кв.метров гардероба, используемого ООО «Астра-Центр». Суд полагает, что ликвидация противопожарного эвакуационного выхода из помещения площадью 115,8 кв.метров в коридор площадью 15,3 кв.метров в подвале жилого дома, создает препятствия ФИО6 в использовании принадлежащего ему помещения. Действия ООО «Астра-Центр» не соответствуют п.4.2-4.2.5 СП 1.131130.2009, ст. 36 ЖК РФ. Вследствие этого, имеются основания для удовлетворения данных исковых требований ФИО6, и возложения на ООО «Астра-Центр» обязанности по восстановлению указанного прохода между помещениями 115,8 кв.метров и 15,3 кв.метров.

В соответствии со ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В соответствии со ст. 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274-276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Со стороны собственника помещения площадью 115,8 кв.метров, и уполномоченных муниципальных органов не было дано согласие на проведение перепланировки, вследствие которой был ликвидирован противопожарный эвакуационный выход из помещения площадью 115,8 кв.метров на лестничную площадку в коридоре площадью 15,3 кв.метров. Суд полагает, что с учетом объективной необходимости пользования проходом из помещения 115,8 кв.метров, в течение всего периода существования подвального помещения, имеются достаточные основания для установления сервитута, без ограничения срока действия лестничной площадкой общего пользования в коридоре площадью 15,3 кв.метров. Из позиций сторон следует, что в подъезде жилого <адрес>, ООО «Астра-Центр» на лестничной площадке установлена перегородка с входной дверью и замком на первом этаже при входе в подъезд. Наличие данной перегородки не отражено в инвентарном деле БТИ. Не представлены решения собственников помещений многоквартирного дома об установлении данного сооружения в местах общего пользования. Из позиции ООО «Астра-Центр» следует, что у ФИО6 отсутствует возможность прохода через дверь в подъезде и через перегородку. На основании указанных доказательств суд полагает, что перегородка с дверью и замком были установлены ООО «Астра-Центр» в помещении общего пользования, с нарушением ст.36 ЖК РФ, ст.290 ГК РФ. Установку данных сооружений следует признать незаконной. В связи с изложенным, подлежат удовлетворению исковые требования о демонтаже перегородки на лестничной площадке первого этажа при входе в подъезд, жилого <адрес>.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению, в указанном объеме.

На основании ст.89, 98 ГПК РФ, в связи с удовлетворением исковых требований ФИО6, в его пользу с ООО «Астра-Центр» следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины 400 рублей.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Астра-Центр» не чинить препятствий ФИО6 ФИО19 в пользовании лестничной площадкой общего пользования в коридоре площадью 15,3 кв.метров в подвале жилого <адрес>, демонтировать перегородку на лестничной площадке первого этажа при входе в подъезд, освободить дверной проем пожарного выхода из нежилого помещения 115,8 кв.метров в подвале жилого <адрес>.

Установить право ограниченного пользования (сервитут) без ограничения срока действия лестничной площадкой общего пользования в коридоре площадью 15,3 кв.метров для прохода ФИО6 ФИО20 из помещения площадью 115,8 кв.метров в подвале жилого <адрес>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Астра-Центр» в пользу ФИО6 ФИО21 расходы по оплате государственной пошлины 400 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО6, ФИО8, третьи лица ФИО4, ФИО5, ООО «Астра-Центр», ООО «Управляющая компания Волжская ЖЭК», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по охране культурного наследия Саратовской области о прекращении государственной регистрации права собственности, о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение 1 месяца после изготовления в окончательной форме через Волжский районный суд г.Саратова.

Судья А.П. Набенюк