Гражданский кодекс часть 1

Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела. представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие /л.д.18/

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности от 23.11.2011года /копия на л.д. 9/в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, мотивировав их следующим. По договору купли-продажи от 25.11.2011 г. между продавцом ФИО6 и покупателем ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи, по которому продавец передал в собственность покупателя недвижимое имущество: двухэтажное нежилое здание, общей площадью *** кв. м., инвентарный *********, по адресу: ***, кадастровый или условный номер ***, а, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ***

В соответствии с пунктом 1.2 Договора цена продаваемого имущества составляет *** рублей, оплата производится в следующем порядке: *** рублей переданы продавцу покупателем <ФИО>9 до подписания договора; оставшуюся сумму в размере *** руб. покупатель <ФИО>9 оплачивает до 31 декабря 2011 года.

До настоящего времени оставшаяся сумма *** рублей ФИО2 не оплачена ФИО5 по договору.

Неисполнение договора в части оплаты является существенным нарушением условий договора.

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Письменное требование ФИО5 от 30 января 2013года о расторжении договора купли-продажи было направлено ответчику заказной почтой по двум адресам - по месту прописки и проживания, что подтверждается квитанциями заказной почты, и оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения. В соответствии с Правилами Почтовой связи, если получатель не получает заказную корреспонденцию, она возвращается в адрес отправителя с отметкой почты о том, что возвращено в связи с истечением срока хранения, таких писем в адрес ФИО5 не поступало, возврат не произведен и она не получала. С 31 декабря 2011 года до настоящего времени –полтора года оплата по договору не передана. И после направления требования, и в ходе судебного заседания покупатель не рассчитался и до настоящего времени эта сумма осталась не оплаченной. Эта сумма и это условие договора о цене имущества и о порядке расчета является очень существенным для истца. Указанное нежилое помещение обременено ипотекой Сбербанка, зарегистрированной в учреждении юстиции, ФИО5 является поручителем по кредитным обязательствам ФИО2, требования о снятии обременения или о расторжении договора ипотеки ФИО5 не заявляла. Она является поручителем по договору ипотеки, против ипотеки она не возражает.

Ответчик Стекленев Д.А.. не признал исковые требования. Свои доводы мотивирует тем, что в 2010 году он брал целевой кредит ***.по приобретению спорной недвижимости, заложил её в банке, залоговая стоимость имущества *** рублей. Месяцем ранее 26 октября 2011 г. между ним и ФИО5 был заключен договор купли-продажи, по которому он передал в собственность ФИО5 то же имущество: нежилое здание по адресу: *** за ту же сумму. Она у него купила это помещение, сделав предоплату *** рублей, ФИО5 имеет перед ним задолженность по этому договору *** рублей. Им был подан иск по первому договору, решением Юргинского городского суда Кемеровской области эта сумма взыскана в его пользу. Через месяц ФИО5 передала ему в собственность тоже имущество, произошла сделка обратно. То есть, было две самостоятельных сделки. Считает, что ФИО5 должна заявлять требование о расчете, а не о расторжении договора. Он не оспаривает факт сделки, такой договор купли-продажи был, договор им не оплачен на указанную в иске сумму - *** рублей. Он считает, что истец должен требовать оплаты по договору, а не его расторжения. При этом он полагает, что это два самостоятельных, отдельных договора, которые заключались в разное время, без условия, что будет произведен зачет требований.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности от 21 ноября 2012 года /копия на л.д. 30/, в судебном заседании просит в иске отказать. Истица выбрала не надлежащий способ защиты своего права, по смыслу статьи 450 ГК РФ договор может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон, когда это предусмотрено договором, или в случае, когда это право предусмотрено законом, что отражено в позиции определения Верховного Суда РФ от 07.06.2011г.

В договоре между ФИО5 и <ФИО>9 не содержится каких – либо условий, предусматривающих расторжение договора, в случае ненадлежащего исполнения обязательства одной из сторон. Продавец должен требовать именно оплаты товара согласно статье 486 ГК РФ и проценты по статье 395 ГК РФ. Неполная оплата товара – это не является существенным нарушением условий договора.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области ФИО7, не заявляющий самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, ранее допрошенный в суде пояснил, что зарегистрирован договор ипотеки на здание. В любом случае ипотека снимается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Запись об ипотеке при смене собственника с согласия банка переносится.

Определением Юргинского суда 25.04.13 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечено ОАО «Акционерный коммерческий сберегательный банк Российской Федерации»./л.д.70/.

Представитель банка по доверенности ФИО4/л.д.82/ просит в иске отказать, так как, Стекленев Д.А. 29.06.2010 года заключил кредитный договор *** на получение целевого кредита *** рублей и договор ипотеки от 29.06.2010 года на объект недвижимого имущества – нежилое здание, расположенное по адресу: ***., В обеспечение данного кредитного договора был заключен договор поручительства со С.В.В. – супругой ответчика, как с физическим лицом, и второй договор 31.10.2011 года с ФИО5. При смене собственника будут нарушены интересы банка. Право собственности <ФИО>9 зарегистрировано в реестре УФС госрегистрации кадастра и картографии по Кемеровской области от 23.06.2010 г. и на сегодняшний день - свидетельство о госрегистрации от 13.12.2011 года. ФИО8 перед банком у ответчика нет, есть только текущие платежи, просроченную задолженность Стекленев Д.А. не имеет.

Выслушав пояснения представителя истца, ответчика, его представителя, третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО5 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено в суде, между сторонами был заключен договор купли-продажи здания.

Как следует из договора купли-продажи от 25.11. 2011 г. /л.д.4-5/ ФИО5 (продавец) обязался передать в собственность ФИО2(покупателю) недвижимое имущество: двухэтажное нежилое здание, общей площадью *** кв. м., инвентарный ***, *** а, расположенное по адресу: ***, кадастровый или условный номер ***, а, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ***, а Стекленев Д.А. Обязался передать продавцу *** рублей до подписания договора, а оставшуюся сумму в размере *** рублей, оплатить до 31 декабря 2011 года.

Предметом договора между ФИО5 и ФИО2 является двухэтажное нежилое здание, общей площадью *** кв. м., инвентарный ***, *** а, расположенное по адресу: ***, кадастровый или условный номер ***, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ***, оговоренное договором купли-продажи от 25.11. 2011 года, надлежащим образом исполнив свои обязательства по договору купли-продажи.

Как установлено в судебном заседании, Стекленев Д.А. обязался передать продавцу ФИО5*** рублей до подписания договора, а оставшуюся сумму в размере *** рублей, оплатить до 31 декабря 2011 года. Ответчик не оспаривает факт не исполнения сделки в полном объеме. Подтверждает, что не передавал истцу сумму в размере *** рублей, ссылаясь при этом на решение Юргинского суда *** от 11.03.2013года, не вступившее в законную силу, которым с ФИО5 в его пользу взыскана сумма *** задолженность и проценты по договору купли-продажи этого же имущества от 26.10.2011года.Однако доказательств взаимной связи между первым договором и оплатой по оспариваемому договору не привел.

Переход права собственности на указанное здание был зарегистрирован 13.12.2011 года за *** за собственником ФИО2 в установленном законом порядке. Данный факт подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 22.01.2013года ***/л.д. 89/.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Истец просит расторгнуть договор купли-продажи.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком,

Суд полагает, что истцом соблюден порядок, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК РФ, которой « Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.»

Требованием от 30.01.2013года истец просит ответчика расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения по *** на основании п.2 ст. 450 ГК РФ - в срок до 12.02.2013года /копия л.д.6/.

Факт направления ответчику заказного письма с вышеуказанным текстом подтверждается самим текстом и квитанциями заказных писем, обозревавшимися в суде, копии приобщены к материалам дела/л.д.7-8/.

У суда нет оснований сомневаться в достоверности утверждения истца в части того, что ответчику направлялось требование о расторжении договора. Ответчик Стекленев Д.А. доказательств обратного не представил, не оспорил, что до настоящего времени – с 31.12.2011 года не выплатил ФИО5 по вышеуказанному договору купли-продажи нежилого здания денежную сумму в размере 11564800 рублей, тем самым нарушив свои обязательства по договору.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательств одно лицо( должник) обязано совершить в пользу другого лица( кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнение его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В результате неисполнения договорных обязательств ответчиком, истец не получил предусмотренные договором денежные средства, в результате лишен того, на что рассчитывал при заключении договора.

При этом суд исходит из того, что согласно п.1.2. договора купли-продажи от 25.11.2011года расчет между сторонами должен был быть произведен до 31.12.2011года после регистрации договора.

Суд полагает, что в ходе судебного разбирательства ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ допустимых и достоверных доказательств того, что оплата по договору купли-продажи произведена в полном объеме, не представлено, а судом добыто не было. Кроме того, ответчик подтвердил, что оплату по договору не производил, полагая, что не выплачиваемая им сумма должна пойти в зачет предъявленных им требований по аналогичному договору, составленному между ними и ФИО5 месяцем ранее, когда он продавал ФИО5 тот же объект за ту же сумму по другому договору, при этом не оспаривает, что это два разных не взаимосвязанных друг с другом договора.

Согласно разъяснениями, изложенными в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата проданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Оценив представленные суду доказательства в совокупности, суд пришел к выводу об удовлетворении иска, поскольку ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи в части оплаты спорного нежилого помещения, что в значительной степени лишило истца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем возникли условия при наличии которых договор подлежит расторжению.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты.

Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

Документ, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на объект недвижимого имущества - договор купли-продажи от 25.11.2011 г. Данное решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для прекращения права собственности ФИО2 на спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: ***, кадастровый или условный номер ***, а, расположенное на земельном участке с кадастровым номером *** и погашения записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 от 13.12.2011года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.01.2013 года собственником здания является Стекленев Д.А., и оно находится в обременении в пользу Сбербанка России, в связи с обеспечением обязательства по кредитному договору/л.д.88-89/. Доказательств нарушения прав третьего лица - банка при смене собственника суд не усматривает. ФИО5 является поручителем по договору ипотеки здания, и несет весь объем обязанностей, как и заемщик.

При подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в размере *** рублей. На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны расходы по оплате госпошлины в сумме *** рублей.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО5 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения - удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи от 25.11.2011года между ФИО5 и ФИО2 на двухэтажное нежилое здание, общей площадью *** кв. м., инвентарный ****** по адресу: ***, кадастровый или условный номер ***, а, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ***

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО5 в возврат госпошлины ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Юргинский городской суд Кемеровской области.

Председательствующий Щеблыкина Н.И.

Мотивированное решение

изготовлено 5.06.2013года