Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску товарищества собственников жилья «Ника» к ФИО3 об обязании освободить нежилое помещение, о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

ТСЖ «Ника» обратилось в суд с иском к ФИО3 об обязании освободить подвальное помещение, находящееся в многоквартирном доме по адресу: <адрес> взыскании убытков за пользование помещением за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 59993 руб. – арендная плата, 8011,41 руб. – коммунальные платежи, всего 68004 руб. 41 коп. В обоснование иска указано, что по решению собственников помещений многоквартирного дома ТСЖ «Ника» в ДД.ММ.ГГГГ году предоставило ответчику в аренду сроком на один год подвальное помещение, которое он использовал для размещения спортивного зала. Договор аренды перезаключался каждый год, последний договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ от ответчика поступило заявление о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ, однако с указанной даты он помещение не освободил, до ДД.ММ.ГГГГ года оплачивал арендную плату. С ДД.ММ.ГГГГ года ответчик арендную плату не вносит, арендуемое помещение не освобождает, при этом собственниками помещений МКД принято решение о расторжении с ответчиком договора аренды, об обязании освободить подвальное помещение, требования об освобождении помещения ответчик игнорирует.

В судебном заседании представители истца – председатель ТСЖ «Ника» (ныне – председатель ликвидационной комиссии) ФИО1, представитель по доверенности ФИО2 уточнили исковые требования в части взыскания денежных средств и просили взыскать задолженность по арендной плате в общей сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., состоящую из непосредственно платы за пользование помещением и коммунальных платежей, исковые требования с учетом уточнения поддержали в полном объеме. Дополнительно пояснили, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, новый договор аренды с ответчиком не заключался, ответчик продолжает пользоваться спорным помещением вопреки воле собственников помещений многоквартирного дома, следовательно, обязан освободить помещение.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, ходатайствовал об отложении рассмотрения дела. Как следует из последнего письменного отзыва ответчика от ДД.ММ.ГГГГ и его объяснений в судебном заседании, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ, ответчик не оспаривает факт заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, считает обоснованным и признает требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты> руб. С требованием об освобождении арендуемого помещения не согласен, так как договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть не просил, в одностороннем порядке от исполнения договора не отказывался, соглашение о расторжении договора между сторонами не заключалось, возвратный акт сдачи-приемки арендуемого помещения не составлялся. Полагает, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является действующим, поскольку ни одна из сторон в установленном договором порядке не предупредила другую о расторжении договора за месяц до окончания срока его действия.

Учитывая надлежащее извещение ответчика и его представителя, отсутствие доказательств уважительных причин их неявки, неоднократное отложение рассмотрения дела по причине неявки ответчика, принято решение о рассмотрении дела в отсутствие ответчика, в порядке заочного производства.

Представитель третьего лица администрации МР «Сосногорск» в суд не явился, извещен надлежаще, в том числе посредством размещения информации на интернет-сайте суда.

Заслушав представителей истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме; по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Установлено, что управление многоквартирным домом по адресу: <адрес> осуществляет ТСЖ «Ника».

Согласно техническому паспорту дома технический подвал входит в состав общего имущества МКД.

Решением общего собрания собственников жилья МКД по адресу: <адрес> оформленным протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, часть подвального помещения (технического подвала) дома предоставлена ФИО3 на возмездной основе, председателю ТСЖ «Ника» поручено заключить с ФИО3 договор, средства, полученные по данному договору, решено направить на погашение затрат ТСЖ «Ника».

ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Ника» (Собственник) и ФИО3 (Пользователь) заключен договор на возмещение эксплуатационных расходов, по которому Собственник обязуется передать Пользователю подвальное помещение площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> для использования в личных целях за плату, сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

В дальнейшем, на основании решений собственников (все являются членами ТСЖ «Ника») между сторонами ежегодно заключался новый договор на возмещение эксплуатационных расходов указанного подвального помещения.

Последний договор на возмещение эксплуатационных расходов заключен между ТСЖ «Ника» и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.46).

При этом стороны не оспаривают, что, несмотря на наименование договора и отсутствие в договоре указания на аренду, фактически между ними заключен договор аренды подвального помещения и возникли арендные правоотношения.

По договору от ДД.ММ.ГГГГ Собственник обязуется передать Пользователю подвальное помещение площадью 176,45 кв.м. по адресу: <адрес> для использования в личных целях (п.1.1); срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.4); по истечении срока договора и выполнения всех его условий Пользователь имеет право на возобновление договора (п.1.5); если ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть настоящий договор с предупреждением за месяц до срока его окончания, то действие договора считается пролонгированным на год (п.1.6); Пользователь возмещает Собственнику эксплуатационные расходы в размере <данные изъяты> руб. в месяц, а также оплачивает ежемесячно потребляемую электроэнергию, питьевую и горячую воду, техническое обслуживание сигнализации и системы оповещения, не позднее 10 числа следующего месяца на основании выставленных счетов (п.1.5); Пользователь обязуется письменно сообщать о своем намерении продлить срок пользования нежилого помещения не позднее, чем за 30 дней до окончания действия настоящего договора (п.2.2.7).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил в ТСЖ «Ника» заявление о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ на возмещение эксплуатационных расходов с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.51).

На общем собрании членов ТСЖ «Ника», оформленном протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, принято решение считать договор от ДД.ММ.ГГГГ на возмещение эксплуатационных расходов, заключенный с ФИО3, считать расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.47).

Как следует из объяснений сторон, ответчик продолжил пользоваться спорным помещением после ДД.ММ.ГГГГ, при этом оплачивал арендную плату по ноябрь 2019 года.

Решениями общего собрания членов ТСЖ «Ника» от ДД.ММ.ГГГГ и общего собрания собственников МКД от ДД.ММ.ГГГГ решено: ФИО3 освободить подвальное помещение от спортивного инвентаря, подвальное помещение для деятельности спортклуба закрыть, заменить замки на входных дверях в подвальное помещение во избежание каких-либо повреждений инженерных коммуникаций и общего имущества собственников дома (л.д.48-50).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ№ ТСЖ «Ника» предложило ФИО3 освободить подвальное помещение от спортивного инвентаря до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с принятием собственниками дома решения о закрытии подвального помещения. Данное уведомление ответчику вручено ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью на уведомлении и не оспаривалось ответчиком в суде.

На указанное требование об освобождении арендуемого помещения ответчик письмом от ДД.ММ.ГГГГ сообщил, что истцом нарушен порядок расторжения договора, просил направить в его адрес новые обоснованные предложения по аренде подвального помещения с расчетом затрат на коммунальные ресурсы на случай продления договорных отношений между ним и ТСЖ, в противном случае предложил обсудить размер компенсации в его пользу неотделимых улучшений подвального помещения, произведенных им своими силами и средствами.

Письмами от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Ника» повторно предложило ФИО3 освободить подвальное помещение, указав, что договор от ДД.ММ.ГГГГ действовал до ДД.ММ.ГГГГ и не считается пролонгированным на год, поскольку сам ФИО3 уведомил о расторжении договора с ДД.ММ.ГГГГ, кроме этого, собственниками помещений МКД принято решение о расторжении договора и освобождении подвального помещения (л.д.55-58).

На внеочередном общем собрании собственников помещений МКД от ДД.ММ.ГГГГ также принято решение подвальное помещение оставить под кладовки, спортзал закрыть, спортивное оборудование убрать.

Отказ ответчика освободить спорное помещение послужил основанием обращения в суд с настоящим иском.

Суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

На основании представленных доказательств суд приходит к выводу, что в связи с заключением договора на возмещение эксплуатационных расходов от ДД.ММ.ГГГГ, который содержит все существенные условия договора аренды, между сторонами возникли отношения по договору аренды. Отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более года (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), в силу руководящих разъяснений высших судов, не влечет недействительность договора аренды.

Оснований считать договор от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ не имеется, так как из содержания заявления ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.51) следует, что он просил расторгнуть договор на возмещение эксплуатационных расходов от ДД.ММ.ГГГГ, а не договор от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем доводы стороны истца о прекращении действия договора от ДД.ММ.ГГГГ после ДД.ММ.ГГГГ, в связи с истечением срока его действия, являются обоснованными.

В силу п.3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Арендатор, вопреки пункту 2.2.7 договора, до истечения срока договора письменно не сообщил арендодателю о своем намерении продлить срок пользования помещением. При этом арендодатель до истечения срока договора направил арендатору уведомление об освобождении помещения. Несмотря на то, что в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Ника» требует от ответчика освободить подвальное помещение от спортивного инвентаря, буквальное содержание документа позволяет прийти к выводу о нежелании арендодателя возобновлять договор аренды с ответчиком. Именно так и было истолковано данное уведомление ответчиком, о чем свидетельствует содержание его ответа от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах оснований считать договор от ДД.ММ.ГГГГ действующим у суда не имеется, поскольку арендатор продолжил пользоваться спорным имуществом по истечении срока договора аренды при наличии очевидных возражений арендодателя. Вопреки мнению ответчика, сам по себе факт не заключения сторонами соглашения о расторжении договора и возвратного акта сдачи-приемки помещения не свидетельствует о возобновлении договора на новый срок.

Таким образом, в связи с прекращением договора аренды требование об освобождении спорного помещения является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно представленным в материалы дела счетам на оплату, выставленным ТСЖ «Ника» ФИО3 (л.д.144-153), задолженность ответчика по арендной плате за период ДД.ММ.ГГГГ года – ДД.ММ.ГГГГ года составляет в общей сумме 68000,40 руб. Обязанность по оплате данной задолженности, как и помесячный расчет платы, ответчиком не оспаривается, расчет соответствует условиям договора аренды.

Руководствуясь вышеуказанными нормами права, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 68000,40 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2540 руб.

Руководствуясь статьями 194-199, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования товарищества собственников жилья «Ника» к ФИО3 об обязании освободить нежилое помещение, о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить.

Обязать ФИО3 освободить занимаемое подвальное помещение, находящееся в жилом доме по адресу: <адрес>Б.

Взыскать с ФИО3 в пользу товарищества собственников жилья «Ника» задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., расходы по оплате госпошлины в сумме 2540 руб., всего 70540 руб. 40 коп.

Ответчик вправе подать в Сосногорский городской суд Республики Коми заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения копии этого решения.

Заочное решение суда подлежит отмене, если суд установит, что неявка ответчика в судебное заседание была вызвана уважительными причинами, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и при этом ответчик ссылается на обстоятельства и представляет доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда.

Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Коми через Сосногорский городской суд Республики Коми в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Н.В. Плесовская

Мотивированное решение составлено 16 января 2021 года