Гражданский кодекс часть 1

ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ, будучи собственником доли многоквартирного жилого в согласно свидетельству о госрегистрации права от ДД.ММ.ГГГГ 26-АЗ №, обратился в суд с заявлением к ФИО3, ФИО2 о признании решения и протокола № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений жилого в недействительными, мотивируя свои требования тем, что он, будучи фактически собственником указанном доме в доле - на основании завещания ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, и в порядке наследования по закону после гибели отца ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ, являвшегося собственником второй доли в , только в июле 2010г. узнал, что ДД.ММ.ГГГГ в его отсутствие и без его надлежащего извещения было проведено общее собрание собственников помещений жилого дома, на котором решался вопрос о разрешении собственнику ФИО3 на использование части земельного участка, площадью кв.м. для устройства въезда для автомашины с заменой аварийного забора и установкой ворот.

Общим собранием ДД.ММ.ГГГГ по результатам рассмотрения принято решение, которым ФИО3 разрешено использование указанного земельного участка, несмотря на то, что земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников жилых помещений на основании постановления руководителя администрации № от ДД.ММ.ГГГГ и кадастрового паспорта земельного участка кадастровый номер

Как впоследствии в июле 2010г. он установил, ФИО3, собственник квартиры № в жилом доме, заинтересованы в строительстве гаража на земельном участке, находящемся в фактическом пользовании у семьи наследодателя ФИО6 с 1971 года, проживавшего с этого времени согласно архивной выписке в данной квартире (№) жилого дома и все это время пользовавшегося данным земельным участком. На указанном земельном участке, прилегающем к , был расположен небольшой сад с деревьями, цветами, лавочками и находилась калитка, как второй вход во двор жилого дома, с ведущей к замощенной дорожкой. На данный земельный участок никто не претендовал, так как по сложившемуся пользованию все собственники квартир в жилом доме фактически пользуются земельными участками, прилегающими к их квартирам, и никто из жильцов дома в течение всего этого времени при жизни ФИО6 не ставил вопроса об изменении установившегося порядка пользования земельным участком.

Таким образом, решение собрания от ДД.ММ.ГГГГ нарушает права истца, как сособственника земельного участка многоквартирного жилого дома, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений жилого дома, а протокол и собрание проведены и оформлены с нарушением закона, что влечет его отмену.

Проведенное ДД.ММ.ГГГГ в связи с возникшим судебным спором по отмене протокола № и решения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, председателем домового комитета в ФИО2 общее собрание собственников помещений жилого дома в форме заочного голосования фактически по тому же вопросу о выделении земельного участка под гаражи ответчиков, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, также не соответствует требованиям закона, а потому является недействительным и подлежит отмене..

Считает, что общие собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома были проведены с нарушением требований закона, в связи с чем должны быть признаны недействительными и подлежит отмене по следующим основаниям :

- В нарушение ст. 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом, соответственно решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается по соглашению всех участников долевой собственности на этот земельный участок, но на собрании присутствовали не все собственники помещений жилого в (в том числе и истец) в связи с ненадлежащим уведомлением о проведении общего собрания, поэтому в силу указанной нормы при недостижении согласия всеми участниками общего имущества по его пользованию, спор должен был разрешаться в суде.

- Председатель домкома ФИО2 не поставила наследников (истца) собственников , зная о смерти ФИО8. и ФИО7, в известность о проведении общего собрания и о повестке собрания, чем были нарушены права и законные интересы участника общей долевой собственности на земельный участок и собственника одной из квартир в многоквартирном жилом доме, так как, не смотря на то, что участок является общей долевой собственностью многоквартирного жилого дома, фактически его семья пользовалась этим земельным участком практически в течение около 40 лет, но никто не спросил его мнения по установке гаража
на данном земельном участке, хотя в соответствии со ст. 209 ГК РФ, он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Просит учесть, что ответчикам безусловно было известно о смерти собственников квартиры и о наследниках на нее, принявших наследство, которые просили ФИО3, как соседку, и ФИО12, как домкома, присмотреть за квартирой, поскольку постоянно не проживали по данному адресу, поэтому они или не должны были проводить общих собраний до определения круга наследников на квартиру или же надлежащим образом уведомить лиц, принявших наследство, о назначенном общем собрании.

- Лист голосования, приложенный к протоколу № от не соответствует требованиям законодательства, а именно, п. 6,
ст. 48 ЖК РФ, содержащему требования к оформлению решений
собственников, по вопросам поставленным на голосование.

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым
участвующим в голосовании собственником оставлен только один из
возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением
данного требования указанные решения признаются
недействительными и голоса по содержащимся в них вопросам не
подсчитываются.

В нарушение данного требования в листе голосования протокола № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует графа «результат голосования» и не указаны результаты голосования с разбивкой «за», «против», «воздержались», поэтому в связи с нарушением процедуры проведения голосования и оформления протокола общего собрания не понятно, как голосовали собственники по конкретному поставленному на голосование вопросу.

Проведенное ДД.ММ.ГГГГ общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования о выделении собственникам помещений № ФИО3 и №- ФИО2 земельных участков на территории двора многоквартирного жилого дома для установки металлических гаражей ответчикам, также не соответствует требованиям закона и подлежит отмене:

- в объявлении о проведении заочного голосования, пришедшем истцу по почте, в нарушение требований п. 5 ст. 45 и ст. 146 ЖК РФ, отсутствуют сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

- протокол № от ДД.ММ.ГГГГ должен отменять протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, так как протокол № от ДД.ММ.ГГГГ является исправлением недостатков протокола № от ДД.ММ.ГГГГ и устранением нарушений требований закона к проведению общего собрания собственников жилья, которые были допущены ответчиками при проведении общего собрания ДД.ММ.ГГГГ, но в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует запись о признании недействительным протокола № от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно решение от ДД.ММ.ГГГГ и протокол № к нему по-прежнему не отменены и действительны.

- для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия и этот вопрос выносится на повестку дня общего собрания. Ее состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием. Счетная комиссия определяет правомочность общего собрания (наличие 50 и более процентов от общего числа голосов), производит сверку подписей на бюллетенях для голосования с подписями, имеющимися в списке регистрации участников собрания, выбраковывает неверно оформленные собственниками бюллетени для голосования по вопросам повестки дня (бланки решений собственников)., подсчитывает голоса и подводит итоги голосования, составляет протокол, передает в архив бюллетени и протоколы. Счетная комиссия, избранная на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: , не правомочна, т.к. правомочность счетной комиссии и законность ее действий подтверждается президиумом общего собрания - записью в протоколе собрания. Президиум не вправе вмешиваться в деятельность этой комиссии, он лишь может проверить правильность подсчета голосов по результатам любого голосования или по наличию кворума для решения вопроса.

В протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ, на который ссылаются ответчики, отсутствует запись, подтверждающая правомочность счетной комиссии, утвержденная президиумом общего собрания, так же не избраны председатель и секретарь счетной комиссии. Кроме того, в состав постоянно действующей счетной комиссии, избранной ДД.ММ.ГГГГ включен ФИО13, который согласно протоколу является секретарем общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Такая ситуация противоречит закону, поскольку в состав счетной комиссии не может входить ни председатель общего собрания жильцов, ни секретарь этого собрания. Поэтому заявления ответчиков о подсчете голосов постоянно действующей счетной комиссией, на что к тому же в оспариваемых протоколах общего собрания не имеется ссылки, являются необоснованными.

- из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ не понятно кто и каким образом подсчитывал голоса. В протоколе в графе «против» стоит цифра - 0, т.е. не учтены и не подсчитаны голоса ФИО12 и ФИО5, которые голосовали против установки гаражей и не могли в силу объективных причин своевременно представить ответ, т.к. извещения по общему собранию и повестке дня им намеренно были направлены без учета пробега почты и они эти объявления без какой-либо информации по рассматриваемым вопросам получили на 2 дня позже. Просит принять во внимание необоснованность ссылки ответчиков на соблюдение 10 дневного срока на уведомление, т.к. эти сроки рассчитаны на проживающих в доме собственников и должны быть соответственно увеличены с учетом пробега почты для надлежащего уведомления собственников, не проживающих в доме или находящихся за пределами города. Тем более, что инициатор собрания ФИО3 располагала данными о месте жительства и номере телефона истца и ФИО5.

- в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ указано собственника жилых помещений, однако листов голосования подсчитано только 26, поэтому как голосовали остальные собственники помещений, а именно 6 человек, в протоколе не отражено, никому не известно и ( или) их голоса возможно также не учтены в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ

- из протоколов № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: . не ясно, о чем решался вопрос на общем собрании собственников, так как не указано, что конкретно определяется на общем собрании - порядок пользования земельным участком, как общей долевой собственностью, ограничение в его пользовании или выдел земельных участков в счет доли собственникам помещений, поскольку это имеет существенное юридическое значение по принятию решения большинством голосов (ст.246 ГК РФ) или всеми участниками общей долевой собственности (ст.247 ГК РФ).

В силу указанных нарушений представитель истца считает требования обоснованными, подлежащими удовлетворению и просит признать недействительным Протокол № общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ и отменить решение о разрешении ФИО3 использовать часть земельного участка площадью кв.м. для устройства въезда для автомашины с установкой ограждения, заменой аварийного забора и установкой ворот, а также признать недействительным Протокол № общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ и отменить решение о разрешении собственнику ФИО3 использования земельного участка площадью кв.м. для установки металлического гаража и о разрешении собственнику ФИО2 использования земельного участка площадью кв.м. для установки металлического гаража.

Ответчицы ФИО2, ФИО3, представитель ответчика ФИО9, действующий по доверенности, заявленные исковые требования считают необоснованными и просят отказать в их удовлетворении, по следующим причинам. Допущенные процедурные ошибки при проведении общего собрания, оформлении их протоколов и принятых решений, вызваны отсутствием правовых знаний по данным вопросам у председателя и секретаря собрания, поэтому по протоколу № подсчет голосов велся по количеству квартир в жилом доме, а по протоколу №- по количеству собственников помещений жилого дома. Однако, принятое по существу решение от ДД.ММ.ГГГГ соответствует воле большинства собственников помещений жилого дома и это подтверждено повторным общем собрании собственников, проведенном в форме заочного голосования согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ В протоколе не указана счетная комиссия и процедура ее избрания, т.к. она постоянно действующая в постоянно избранном составе.

Принимая решение, общее собрание исходило из того, что наследники после смерти ФИО6 в квартире постоянно не проживают, в общественной жизни жилого дома не участвуют, а у их наследодателя на территории двора находится расположенной вблизи их квартиры металлический гараж, установленный без всяких разрешительных документов, которым беспрепятственно пользуются наследники ФИО6 и ФИО7 Указанное свидетельствует о том, что собственники их наследники воспользовались своим правом пользования своей долей земельного участка двора многоквартирного дома, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений жилого дома, однако точно сказать соответствует ли это доле истца в общей долевой собственности на земельный участок или соответствует ли выделенный под застройку стоянок личного автотранспорта ответчиков земельные участки по протоколам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ответчики сказать не могут, т.к. такой подсчет долей не производился.

Истец не лишен возможности свободного прохода к проезда к металлическому гаражу, возведенному наследодателем Металлическая калитка, о которой утверждает истец, была закрыта давно самим ФИО6 и не использовалась в связи с ветхим состоянием металлического забора и в целях безопасности детей и жильцов двора, поскольку во дворе имеются обустроенные ворота для прохода и проезда. Поэтому при такой ситуации возведенные ответчиками на основании решения общего собрания навесы для стоянки личных автомашин, являющиеся временными сооружениями, не нарушают права истца на пользование земельным участком и ограничении доступа для прохода к его квартире. Кроме того, после смерти собственников наследники в жилом доме не проживали и свои данные о месте их проживания в установленном порядке не направили в домком, поэтому возможности уведомить их об общем собрании ДД.ММ.ГГГГ не было, но о проведении общего собрания ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на территории двора висели объявления, а потому при должной заинтересованности все жильцы дома, в т.ч. и истец, могли знать о собрании и о повестке дня.

Как следует из объяснений ответчиков, земельный участок, о котором говорит истец, был самовольно огорожен его отцом без согласия остальных жильцов, не обрабатывался свыше 5 лет, и на общих собраниях поднимался вопрос перед собственниками разборке ограждения в целях безопасности, но мер никаких не было принято. Истец видел, что велась застройка участка под стоянку индивидуального транспорта ответчиков и возведена загородка под строительство еще в сентябре 2010г., но не обжаловал решение общего собрания. Истцу также было предложено общим собранием убрать забор и передвинуть металлический гараж наследодателя ближе к своей квартире, на что был получен ответ о намерении сохранить находящийся в его пользовании огороженный земельный участок и гараж по месту его расположения, тогда он не будет препятствовать в принятии решения о строительстве стоянок для автомашин ответчиками в любом другом месте двора, что безусловно не соответствует интересам остальных собственников помещений жилого дома.

Просит принять во внимание, что на итог голосования и принятие решения о разрешении использования ответчиками для обустройства стоянки личного автотранспорта части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, несогласие истца и (или) наследников собственников , не повлияло и не могло повлиять, поскольку решение принято абсолютным большинством голосов согласно представленных протоколов, а заявленный иск направлен лишь на дестабилизацию обстановки в общем дворе многоквартирного жилого дома.

Представитель 3-го лица ФИО5, действующая по доверенности ФИО1, считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по указанным в иске основаниям.

Третьи лица ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО10, ФИО19, ФИО11, ФИО20, ФИО5, привлеченный к участию в деле представитель администрации в судебное заседание неоднократно не являлись, хотя знали о существе спора и слушании дела, надлежащим образом и своевременно были уведомлены о времени и месте судебных заседаний, уведомив суд о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.. При таких обстоятельствах с учетом мнения явившихся лиц суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие.

Выслушав стороны, представителей сторон и 3-го лица, исследовав материалы гражданского и инвентарного дел, оценив представленные доказательства, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Установлено, что жилой в является многоквартирным жилым домом. Жилой дом расположен на земельном участке пл., закрепленном в установленном порядке постановлением руководителя администрации № от ДД.ММ.ГГГГ, сформированном и имеющим согласно данным кадастрового паспорта земельного участка кадастровый номер В силу закона земельный участок под многоквартирным жилым домом является общей долевой собственностью собственников помещений жилого дома.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, корреспондирующей положениям ст. 290 ГК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.При этом границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Исходя из положений ст.ст. 246 и 247 ГК РФ распоряжение, а также владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников общей собственности.

Порядок управления общим имуществом в многоквартирном доме установлен специальными нормами жилищного законодательства.

Согласно статье 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, порядок организации и проведения которого, а также принятия решений которым регулируется статьями 45, 46, 47 ЖК РФ.

Из статьи 44 ЖК РФ, определяющей вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, следует, что наряду с подлежащими решению общим собранием вопросов о проведении реконструкции дома (в том числе путем его расширения, перестройки, обновления несущих конструкций, перекрытий и т.д.), о строительстве хозяйственных построек и других зданий (складов для хранения инвентаря, бойлерных, котельных и т.п.), строений, сооружений (в том числе подземных гаражей), о ремонте общего имущества дома (лестничных площадок, мусоропровода и других объектов, указанных в ст. 36 ЖК,); выборе способа управления многоквартирным домом(непосредственное управление, управление с помощью управляющей организации и т.д.), общее собрание также принимает решение (в соответствии с правилами ст. 46-48 ЖК РФ) о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в том числе и о сооружении на нем автомобильных стоянок), а также о введении ограничений пользования им (запрещении размещать на этом участке определенные объекты, не предназначенные для обслуживания жилого дома, строить на нем гаражи и т.д.); о передаче в пользование (по договору аренды, в безвозмездное пользование) общего имущества этого дома.

То есть перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по существу, является закрытым, поскольку несмотря на то, что в данном перечне названы не все вопросы указанной компетенции, иные могут быть предусмотрены только самим Жилищным кодексом.

Следовательно, вопросы, поставленные на рассмотрение общего собрания собственников многоквартирного жилого в и принятые по ним решения согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ о разрешении ФИО3 использовать часть земельного участка площадью кв.м. для устройства въезда для автомашины с установкой ограждения, заменой аварийного забора и установкой ворот, а также согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ о разрешении собственнику ФИО3 использования земельного участка площадью кв.м. для установки металлического гаража и о разрешении собственнику ФИО2 использования земельного участка площадью кв.м. для установки металлического гаража, относятся к компетенции общего собрания.

Согласно правилам ч. 1-2 ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме: обязаны проводить годовое общее собрание собственников помещений в таком доме; вправе (хотя могут этим правом и не пользоваться) проводить (помимо годового) также внеочередные общие собрания, которые могут быть созваны по инициативе даже одного собственника помещения в многоквартирном доме (либо группы таких собственников).

Анализ положений ч. 3 ст. 45 ЖК РФ показывает, что они применяются и к годовому, и к внеочередному общему собранию собственников помещения в многоквартирном доме; устанавливают требования к кворуму общего собрания (т.е. когда оно правомочно принимать решения), предписывают проводить (при отсутствии кворума) повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Признается кворум соблюден, если в общем собрании приняли участие (в том числе и путем заочного голосования ст. 47 ЖК): либо все собственники помещений в многоквартирном доме; либо хотя бы собственники таких помещений, которые обладают 50% голосов (плюс один голос) от общего числа голосов; либо представители указанных выше собственников (действующие, например, на основании доверенности, договора поручения и т.д.).

Согласно п.5 указанной нормы в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Из существа положений ч. 4-5 ст. 45 ЖК РФ следует, что :

- собственник помещения в многоквартирном доме (по инициативе которого созывается общее собрание) обязан совершить действия, указанные в ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, и в случае, когда он выступает с инициативой о созыве годового общего собрания; и в случае, когда он выступает с инициативой о созыве внеочередного общего собрания;

- сообщение о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома должно быть сделано в письменной форме. И поскольку какого-либо утвержденного образца (бланка) такого сообщения нет, то общее собрание вправе разработать и утвердить форму такого сообщения, но в любом случае инициатором проведения общего собрания должна быть соблюдена письменная форма сообщения;

- сообщение о проведении общего собрания должно быть сделано инициатором собрания не позднее чем за 10 календарных дней до даты проведения общего собрания путем: - либо направления каждому собственнику помещения заказным письмом (в законе подчеркнуто, что заказное письмо "должно быть направлено каждому собственнику...", поэтому иные формы направления сообщения допускаются лишь постольку, поскольку решением общего собрания не предусмотрен иной способ (вместо отправления сообщения заказным письмом) направления указанного сообщения) и при этом для соблюдения 10 дневного срока в отношении всех собственников, в т.ч. и проживающих в другом месте, сообщение должно быть сделано с учетом пробега почты; - либо вручения каждому собственнику помещений в многоквартирном доме под роспись ( форму ведомости с росписями вправе утвердить своим решением общее собрание); - либо размещения (например, вывешивания, расклейки и т.п.) сообщения, определенного решением общего собрания, в помещении данного дома (в подъездах, в местах, специально отведенных для расклейки объявлений по дому, и т.п., которые должны быть определены для объявлений и доступными для всех собственников помещений в данном многоквартирном доме, но не на улице, дверях или стенах подъездов и т.д.);

- сведения, перечисленные в п. 1-5 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ, в сообщении должны быть указаны в любом случае. Указанные требования должны быть строго выдержаны. Отсутствие любого из них означает, что сообщение сделано ненадлежащим образом. Сообщение должно содержать сведения :

- о лице (т.е. ФИО, номер занимаемой им квартиры или комнаты в квартире, телефон и т.д.), по инициативе которого созывается данное собрание. Если собственником помещения - инициатором созыва собрания является юридическое лицо, то нужно указать его фирменное наименование и место нахождения;

- форме проведения общего собрания, которое может проводиться либо в форме заочного голосования (ст. 47 ЖК), либо в форме заседания собравшихся собственников помещений и очного участия их в голосовании (ст. 48 ЖК);

- дате, месте и времени (в часах и минутах) проведения собрания, а если оно проводится в форме заочного голосования, то указывается дата окончания приема решений собственников (в письменной форме) по вопросам, поставленным на голосование (следует учитывать, что эта дата оканчивается в 24.00: в связи с этим решения собственников могут быть поданы до 24.00 указанной даты. Письменные решения собственников, сделанные в организацию связи до 24.00 часов указанной даты, считаются сделанными в установленный срок, ст. 194 ГК), а также место и адрес, куда должны передаваться решения собственников;

- повестке дня данного собрания, которая формируется с учетом правил ст. 44, 46 ЖК;

- порядке ознакомления участников собрания, иных собственников помещений с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании (например, путем раздачи материалов, направления по почте, вывешивания на доме объявлений, отправления по Интернет-связи и т.д.), а также месте или адресе (в том числе и данные о вэб-сайте, о телефоне и т.д.), где с ними можно ознакомиться.

Исходя из положений ч. 1-3 ст. 37 ЖК РФ о доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника помещения в этом доме, суд учитывает, что она пропорциональна (т.е. составляет такую же величину) размеру общей площади помещения, принадлежащего данному собственнику в этом многоквартирном доме; следует судьбе прав собственности на помещение, принадлежащее собственнику в многоквартирном доме (при отчуждении, перехода прав в порядке наследования и т.д. наряду с переходом прав собственности к новому собственнику на указанное помещение происходит переход к новому собственнику и доли в праве общей собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, закрепленный за многоквартирным жилым домом и являющийся общей долевой собственностью собственников помещений жилого дома) ; переходит к новому собственнику в том же размере, в котором она принадлежала предшествующему собственнику доли.

Следовательно, наследники умершего собственника, к которым перешли права на квартиру, соответственно являются правопреемниками и доли в общей собственности на общее имущество, в т.ч. земельный участок, а потому подлежат уведомлению инициатором о проведении общего собрания в установленном порядке. При этом ЖК РФ не предусматривает каких-либо исключений в части направления или вручения сообщений о проведении общего собрания (проживающим или не проживающим в данном жилом доме собственникам), главное, чтобы адрес, по которому направляется уведомление, предварительно был согласован с соответствующим собственником. В связи с этим суд не может согласиться с доводами ответчиков, обосновывающих свою позицию непроживанием ответчика в жилом доме и отсутствии у них сведений о правопреемниках и месте их жительства, тем более, что по утверждению истца ответчица ФИО3, явившаяся одним из инициаторов проведения собрания, располагала данными телефона и места жительства истца.

Анализ указанных положений позволяет сделать вывод, что инициатор собрания или лицо, которому поручено организовать и вести собрание, должен : - ознакомиться с основными положениями действующего законодательства, регулирующего отношения, складывающиеся по поводу правового режима общего имущества собственников помещений и управления многоквартирным домом ; - владеть данными о собственниках помещений и размере долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме для их надлежащего извещения ; - заранее подготовить бланк явочного листа с реквизитами, позволяющими идентифицировать того либо иного собственника помещения или его представителя, а также бюллетени для голосования и бланк протокола голосования.

Допущенные при проведении общего собрания нарушения любого из положений ст.45 ЖК РФ, в т.ч. и в части сведений в сообщении, перечисленных в п. 1-5 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ, означает, что сообщение сделано ненадлежащим образом. В связи с этим суд считает обоснованными доводы истца и его представителя о ненадлежащем извещении истца о проведении общего собрания - отсутствия бесспорных доказательств о соблюдении порядка проведения собрания, не направления извещения в адрес истца, как правопреемника бывших собственников жилом доме, о созыве общего собрания ДД.ММ.ГГГГ, несвоевременного направления сообщения о собрании путем заочного голосования (протокол от ДД.ММ.ГГГГ) без учета пробега почты проживающему в другом месте собственнику, в связи с чем его возражения не были учтены при подсчете голосов, отсутствия данных об инициаторе созыва общего собрания и данных о порядке ознакомления участников собрания, иных собственников помещений с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, в частности, о месте, размерах и целях выделения (или предоставления в пользование ответчиков ) земельных участков, ограничения в использовании земельного участка и распоряжении общим имуществом путем сноса забора с калиткой и т.д. В объявлении, направленном истцу, о проведении общего собрания путем заочного голосования в 2011г. указано о направлении сообщений о принятом решении до ДД.ММ.ГГГГ, а в объявлении, представленном ответчиками, указана дата представления - ДД.ММ.ГГГГ В протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ имеются не устраненные противоречия в принятых решениях о составе лиц и размерах площадей переданных в пользование земельных участков под строительство.

Ссылка ответчиков и их представителя на допущенные нарушения закона при проведении общего собрания по причине отсутствия правовых знаний не может быть принята судом во внимание, т.к. проявление инициативы проведения внеочередного общего собрания собственников помещений жилого дома предполагает необходимость знания от инициатора положений закона по процедуре проведения и принятия решения общего собрания.

Кроме того, следует учесть, что поскольку собственники помещений в многоквартирном доме сообща владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме, что соответствует ст.ст. 246 и 247 ГК РФ, согласно которым распоряжение, а также владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников общей собственности, соответственно реализуют они эти правомочия в том числе посредством голосования на общем собрании. Однако, отсутствие у какого-либо собственника информации о дате и месте проведения такого собрания по существу лишит его возможности реализовать указанные правомочия. Основной объем прав на информацию содержится в ч.4 ст.29 Конституции РФ: "Каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом...". Поэтому право собственника помещения в многоквартирном доме на информацию, связанное с реализацией его прав на общее имущество в таком доме, определяется как его право в установленных законом порядке и объемах искать, получать, передавать, производить и распространять сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах в сфере управления многоквартирным домом.

При этом согласно ч.6 ст. 46 ЖК РФ в качестве одного из условий обращения собственника помещения в многоквартирном доме в суд с требованием признания решения общего собрания собственников недействительным называется факт принятия такого решения с нарушением требований ЖК РФ. К такого рода нарушениям относятся и несвоевременное извещение собственника о дате, времени и месте проведения общего собрания, непредставление возможности ознакомиться с необходимой информацией по вопросам, включенным в повестку дня собрания, и др., что свидетельствует об обоснованности заявленных истцом, лишенном такой информации, требований о недействительности принятых решений и протоколов общих собраний от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ

Указанные положения закона и ст.46 ЖК РФ в своей совокупности определяют, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть приняты: в ходе проведения очного заседания такого собрания, когда присутствуют собственники помещений в многоквартирном доме для обсуждения вопросов повестки, голосования и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, когда собственники непосредственно участвуют в обсуждении вопросов и в голосовании (ст. 48 ЖК); а также путем заочного голосования. Проведение общего собрания в форме заочного голосования допускается в случаях, когда собственники помещений избрали такой способ управления своим домом, как "непосредственное управление многоквартирным домом" (ст.ст. 161.164 ЖК РФ ), поскольку в случае выбора непосредственного способа управления общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме продолжает осуществлять свои правомочия как орган управления многоквартирным домом. Ответчиками представлены данные о принятом общим собранием непосредственном способе управления жилым домом.

Согласно представленным протоколам решение общим собранием от ДД.ММ.ГГГГ принималось очным голосованием, а от ДД.ММ.ГГГГ -путем заочного голосования, при котором не проводится общее заседание собрания (т.е. собственники очно не присутствуют при принятии решения), а собственники направляют свои решения в письменной форме по адресу (или в заранее обусловленное место), который будет указан в решении общего собрания (например, предыдущего). Однако, адрес (или место) проведения общего собрания доводится до всех собственников в письменном сообщении о проведении общего собрания (ч. 5-6 ст. 45 ЖК), а письменное решение собственника помещения подается в виде письма ( телеграммы, записки и т.п.) и обязательно должно соответствовать требованиям ч. 3 ст. 47 ЖК РФ, касаясь только вопросов, включенных в повестку дня. Такое решение может быть подано и в том случае, когда данный конкретный собственник не смог ( по причине выезда, проживания в другой местности и т.д. ) лично присутствовать на заседании общего собрания (которое проводится при непосредственном присутствии и голосовании собственников, т.е. в очной форме). В этом случае его решение должно быть оглашено и учтено при определении итогов голосования.

На общее собрание, проводимое в форме заочного голосования, в равной степени распространяются все положения гл.6 ЖК РФ в части, касающейся проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (ст,ст.45.46,48 ЖК), с учетом установленных отдельных особенностей, связанных с порядком признания собственников принявшими участие в собрании лицами и оформления решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Положения ч. 2-3 ст. 47 ЖК РФ свидетельствует о том, что решения общего собрания должны содержать в себе необходимые требования. В решении собственников помещений (если общее собрание проводится в форме заочного голосования) обязательно должны быть указаны:

- сведения о лице, участвующем в голосовании (т.е. его фамилия, имя, отчество, номер квартиры, иного помещения, занимаемого им в данном доме, фирменное наименование и местонахождение коммерческой организации, если она тоже является собственником помещения в этом доме, и т.д.).При этом собственник помещения считается принявшим участие в голосовании, если от него поступило решение (по вопросу, включенному в повестку дня) до даты окончания приема таких решений (эта дата указывается в сообщении о проведении общего собрания);

- сведения (серия, номер, дата выдачи, наименование и т.д.) о документе, подтверждающем право собственности данного лица, участвующего в голосовании (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи недвижимости и т.д.);

- решение по каждому из вопросов, включенных в повестку дня, которая должна быть определенной и соответствовать требованиям закона. При этом собственник должен выразить свою волю: по всем без исключения вопросам повестки дня; отдельно в отношении каждого из этих вопросов; путем использования формулировок "за", "против", "воздержался".При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.

Если решение не отвечает требованиям, указанным в ч. 3 ст. 47 ЖК РФ, то считается, что оно не принято и собственник помещения не выразил свою волю (т.е. не участвовал в законном голосовании).

Принятые решения оформляются протоколом. Жилищный кодекс не предъявляет особых требований к содержанию протокола, но анализ норм ЖК РФ делает достаточно очевидным, что он должен содержать ряд важных сведений, отражающих соблюдение процедуры проведения собрания и принятия по нему решения. Указание на дату, время и место проведения общего собрания должны совпадать с теми, которые указаны в других процедурных документах, посвященных собранию (сообщениях о проведении собраний, направлявшихся собственникам, объявлении о проведении собрания). Сведения, связанные с общей идентификацией многоквартирного дома, органом управления которого является проводимое общее собрание (адрес такого дома), а также с идентификацией лиц, принимавших участие в общем собрании, с указанием помещения, его площади, собственниками или представителями собственника которого они являются, - также обязательные реквизиты протокола. Также во вводной части протокола должно быть отражено общее количество голосов, которыми обладают собственники или их представители, участвующие в собрании. Эти данные должны соответствовать ранее составленному списку всех собственников (в котором обобщена информация о площади принадлежащего каждому собственнику помещения в соответствующем доме и с учетом этого - о количестве принадлежащих ему голосов) и подтверждать, что собрание имело кворум, т.е. было правомочно принимать решения. Надлежащим образом оформленный протокол должен быть подписан либо лицом, которое вело собрание, и лицом, ответственным за оформление протокола, либо всеми или частью собственников, принимавших участие в собрании (данное правило устанавливается по решению общего собрания). В соответствии с ч. 4 ст. 46 ЖК РФ наряду с протоколами собраний должно обеспечиваться хранение также и оформленных в письменном виде решений собственников, что предполагает необходимость отражения в протоколе выбора явившимися на собрание собственниками либо их представителями способа осуществления голосования и подсчета голосов : путем выражения каждым из них своего решения по вопросам, поставленным на голосование, в устной форме (к примеру, путем подсчета голосов, принадлежащих собственникам, на основе подсчета поднятых ими рук) либо в письменной (одновременно подсчитываются голоса, принадлежащие собственникам, которые по результатам обсуждения вопросов, включенных в повестку дня собрания, оформили свои решения в письменном виде), подсчета голосов постоянной счетной комиссией или вновь избранной с указанием состава счетной комиссии (протокол счетной комиссии наряду с другими документами прилагается к протоколу общего собрания и принятому им решению), или иным способом и лицами, определенным общим собранием. Согласно п.3ч.3ст.47 ЖК РФ принятыми при голосовании являются формулировки: "за", "против" и "воздержался". При нарушении этого правила решение собрания признается недействительным и соответствующие голоса не учитываются.

Из представленных сторонами документов следует, что в листе голосования, приложенному к протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ,. отсутствует графа «результат голосования» и не указаны результаты голосования с разбивкой «за», «против», «воздержались», поэтому суд считает обоснованными сомнения истца о том, как голосовали собственники по конкретному поставленному на голосование вопросу и каким числом голосов принималось решение. Следует принять во внимание доводы истца и о том, что из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным определить, кто и каким образом подсчитывал голоса, в протоколе в графе «против» стоит цифра - 0, т.е. не учтены и не подсчитаны голоса ФИО12 и ФИО5, которые возражали против установки гаражей, но были лишены в силу объективных причин своевременно представить свое письменное решение, т.к. извещения по общему собранию и повестке дня им были направлены заведомо без учета пробега почты и они эти объявления без дополнительной информации получили на 2 дня позже.

Для формирования воли по существу вопросов повестки дня общего собрания субъектам необходимо располагать объективной информацией об обстоятельствах, имеющих существенное значение для принятия решения в интересах субъектов, в том числе о решениях, принятых общими собраниями собственников помещений в доме ранее, чтобы не допустить повторения или принятия взаимоисключающих решений. Порядок уведомления о решениях, принятых годовыми и повторными общими собраниями собственников помещений, устанавливается решениями общих собраний собственников.

Однако, решения от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ противоречивы как по числу лиц с разрешенным использованием земельного участка, так и по площади предоставляемого в пользование земельного участка: согласно протоколу № ФИО3 разрешено использование части земельного участка пл. для устройства въезда для автомашины с установкой ограждения и заменой аварийного забора и установкой ворот, а согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ разрешено собственнику ФИО3 использование земельного участка пл и собственнику ФИО2 использование земельного участка пл.17м2 для установки металлических гаражей. И хотя протокол № от ДД.ММ.ГГГГ должен отменять протокол № от ДД.ММ.ГГГГв силу имеющихся противоречий в принятых решениях, а также потому, что протокол № от ДД.ММ.ГГГГ является исправлением недостатков протокола № от ДД.ММ.ГГГГ и устранением нарушений требований закона к проведению общего собрания собственников жилья, которые были допущены ответчиками при проведении общего собрания ДД.ММ.ГГГГ, но впротоколе № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует запись о признании недействительным или отмене решения общего собрания согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ, а значит решение от ДД.ММ.ГГГГ и протокол № к нему по-прежнему не отменены и действительны, что свидетельствует о противоречивости взаимоисключении по существу принятых общими собраниями решений.

Статья 48 ЖК РФ регулирует вопросы принятия решения голосованием на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме при очном голосовании собственников помещений, которые непосредственно присутствуют в заседании, участвуют в голосовании по вопросам повестки дня общего собрания. При этом следует иметь в виду, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают лишь собственники помещений в данном многоквартирном доме ( лично, или через своего представителя). Предусмотрено, в частности, что в соответствии с ч. 3-6 ст. 48 ЖК РФ такое голосование может быть осуществлено либо путем поднятия рук, нажатия кнопок, пультов, иных приспособлений для голосования, либо путем подачи оформленных в письменной форме решений собственников, а количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, определенной по правилам ст.ст. 37,40,42 ЖК РФ. Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в собрании, определяется исходя из суммы их долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, поскольку в соответствии с ч.3ст.48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Статьи 37 и 40 ЖК РФ устанавливают порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из этого следует, что для определения правомочности собрания требуется для начала знать общую площадь всех принадлежащих собственникам в многоквартирном доме жилых и не входящих в состав общего имущества в таком доме нежилых помещений. Только зная такую общую площадь, можно проводить собрание, поскольку, как уже указывалось, это позволит рассчитать количество голосов, принадлежащих каждому из участвующих на собрании собственников. Расчет такой общей площади производится инициатором или инициативной группой собственников путем предварительного составления списка собственников всех помещений в доме и обобщения по нему информации о площади принадлежащих им помещений, который необходим также чтобы обеспечить выполнение требования, устанавливающего обязательность информирования собственников о проведении собрания, а также для идентификации лиц, пришедших на собрание или передавших оформленные в письменном виде свои решения по вопросам, включенным в повестку дня собрания. Полнота такого списка предусматривает, что в нем содержится информация : о количестве помещений в многоквартирном доме; общей площадь таких помещений; описании каждого помещения в многоквартирном доме (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.); режиме права собственности на данное помещение (индивидуальная, общая совместная или общая долевая); фамилии, имени, отчестве (наименование) собственника помещения, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение; данные, необходимые для идентификации собственника помещения (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.); фамилия, имя, отчество (наименование) представителя собственника помещения (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо имеет своего законного представителя) и данные, необходимые для идентификации такого представителя (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.), а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий; о количестве голосов, принадлежащих собственнику помещения; почтовом адресе собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении общих собраний (если общим собранием не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома).

Лицам, заинтересованным в подтверждении правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо располагать доказательствами регистрации волеизъявлений субъектов по поводу участия в общем собрании собственников помещений, а также доказательствами размера принадлежащей им доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме. С учетом того что ЖК РФ не устанавливает порядок подведения итогов голосования субъектов при принятии решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, он может устанавливаться общим собранием собственников.

Ответчики не отрицали, что в указанном порядке с соблюдением соответствующих положений ЖК РФ при проведении общего собрания ДД.ММ.ГГГГ и оформлении протоколов № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ такой список собственников, расчет общей площади и подсчет количества голосов, принадлежащих каждому из участвующих на собрании собственников, не производился. Указанное подтверждается, в частности, и утверждениями представителя истца о том, что в протоколе № указано 32 собственника жилых помещений, листов голосования подсчитано только 26, но в протоколе не содержится сведений о том, как голосовали остальные собственники помещений (6 чел) и как производился в связи с этим подсчет голосов и определялись их голоса. Не опровергнуты ответчиками и доводы представителя истца относительно лиц, производивших подсчет голосов, что также ставит под сомнение правильность и объективность произведенного подсчета голосов и законность принятых общим собранием решений, т.к. для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия и этот вопрос выносится на повестку дня общего собрания. Ее состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием. Счетная комиссия определяет правомочность общего собрания (наличие 50 и более процентов от общего числа голосов), производит сверку подписей на бюллетенях для голосования с подписями, имеющимися в списке регистрации участников собрания, выбраковывает неверно оформленные собственниками бюллетени для голосования по вопросам повестки дня (бланки решений собственников)., подсчитывает голоса и подводит итоги голосования, составляет протокол, передает в архив бюллетени и протоколы. По утверждению представителя истца счетная комиссия, избранная на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: , не правомочна, т.к. правомочность счетной комиссии и законность ее действий подтверждается президиумом общего собрания - записью в протоколе собрания, который не вправе вмешиваться в деятельность этой комиссии, он лишь может проверить правильность подсчета голосов по результатам любого голосования или по наличию кворума для решения вопроса. Ссылку ответчиков на выполненный подсчет голосов собственников помещений многоквартирного дома на общих собраниях ранее избранной постоянно действующей счетной комиссией представитель истца также считает необоснованной, поскольку в оспариваемых протоколах на это не имеется ссылок, а в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ, на который ссылаются ответчики, отсутствует запись, подтверждающая правомочность счетной комиссии, утвержденная президиумом общего собрания, и так же не избраны председатель и секретарь счетной комиссии. Кроме того, в состав постоянно действующей счетной комиссии, указанной в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ, включен ФИО13, который согласно протоколу являлся секретарем общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, хотя в состав счетной комиссии не может входить ни председатель общего собрания жильцов, ни секретарь этого собрания.

Ненормативный акт может быть признан недействительным, решение и действие (бездействие) - незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия данного акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения оспариваемыми актом, решением и действием (бездействием) прав заявителя.

Установленное ЖК РФ право каждого собственника помещения в многоквартирном доме на участие в общем собрании собственников с правом голоса по всем вопросам компетенции данного собрания является неотъемлемой частью прав такого собственника на управление многоквартирным домом. Право на обжалование принятых на общих собраниях решений также включается в право собственников жилых помещений на управление многоквартирным домом и неразрывно связано с необходимостью обеспечения защиты прав таких лиц, как собственников общего имущества.

Право на обжалование в суд решений, принятых общим собранием собственников помещений, предоставлено собственникам, которые не принимали участия в собрании, принявшем обжалуемое решение, и собственникам, которые голосовали против принятия обжалуемого решения, в шестимесячный срок с момента, когда они узнали о принятом решении и нарушении их прав. Но в любом случае решение данного вопроса целиком относится к компетенции суда, поскольку четкие юридические критерии - основания для признания решений общего собрания недействительными и не подлежащими применению - в ЖК РФ отсутствуют.

Часть 6 ст.46 ЖК РФ предусматривает, что суд вправе с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если голосование обратившегося с заявлением собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и решение не повлекло причинения убытков данному собственнику. Диспозиция этой нормы формулирует правило, согласно которому суд вправе оставить обжалуемое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в силе, если перечисленные условия присутствуют одновременно.

Ответчиками не представлено доказательств соблюдения одновременно всех указанных положений закона при принятии общими собраниями от 10.16.10г. и ДД.ММ.ГГГГ оспариваемых решений.

Так как ЖК РФ не расшифровывает понятие "существенные нарушения", решение этого вопроса в силу закона также относится на усмотрение суда, что предполагает необходимость при рассмотрении дела судом учитывать конкретные обстоятельства такого дела и оценивать каждое нарушение. Исходя из совокупности конкретных обстоятельств, представленных сторонами доказательств, характера разрешаемых общим собранием вопросов и положений норм ЖК РФ, к существенным нарушениям, которые могут служить основаниями для удовлетворения иска собственника о признании решения общего собрания недействительным, относятся, в частности, несвоевременное извещение (неизвещение) собственника о дате, месте и времени проведения общего собрания; непредоставление возможности ознакомиться с необходимой информацией (материалами) по вопросам, включенным в повестку дня собрания; отсутствие данных, необходимых для голосования и сведений о правильности подсчета голосов, что делает невозможным определить наличие кворума; нарушение порядка голосования при принятии решения, противоречие его закону.

Чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, и было обязательно для исполнения его всеми собственниками помещений в данном многоквартирном доме в соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение, должно быть принято : - с соблюдением способа и формы уведомления собственников помещений в данном доме, установленных в ч.ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ; - при наличии кворума собственников помещений для проведения общего собрания, установленного в ч.3 ст.45 ЖК РФ; - по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания, установленной в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ; - по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания, в соответствии с требованиями ч.2 ст.46 ЖК РФ; - с соблюдением правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения, установленных в ч.1 ст. 46 ЖК РФ;- оформлено протоколом общего собрания собственников помещений, подписанном председателем и секретарем собрания, в соответствии с требованиями ч. 1 ст.46 ЖК РФ; - принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения, а также итоги голосования доведены до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном ч.3 ст. 46 ЖК РФ.

Суд не может согласиться с доводами ответчиков, не отрицавших факт допущенных нарушений при проведении общих собраний и оформлении их протоколов, о том, что даже при допущенных нарушениях порядка и процедуры проведения общих собраний, охраняемые законом права и интересы истца не были нарушены, а потому оснований для удовлетворения его иска не имеется.

Исходя из положений ст.ст. 246 и 247 ГК РФ, согласно которым распоряжение, а также владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников общей собственности, соответственно собственники помещений в многоквартирном доме сообща владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом, реализуя эти правомочия в том числе посредством голосования на общем собрании.

Вопросы, связанные с принятием решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования этим участком, отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в отличие от ранее действовавшего законодательства, ЖК РФ отнес земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (ст.36 ЖК РФ). При этом в соответствии со ст.16 Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета такой участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме и собственники помещений вправе реализовывать свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению таким участком в пределах, установленных законодательством (ст.246,247 ГК РФ), в том числе ЖК РФ, в части ограничений режима распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Статья 6 ЗК РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Согласно п.2ст.261 ГК РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

Градостроительный кодекс РФ в целях определения порядка установления границ и видов разрешенного использования земельных участков в поселениях предусматривает принятие градостроительного регламента (устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства) (ст.1).

Жилищный кодекс РФ, в свою очередь, устанавливает, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч1ст.36).

Правомочие пользования земельным участком как элемент содержания права собственности означает закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации такого участка путем извлечения его полезных свойств.

Такими свойствами для собственников помещений в многоквартирном доме являются прежде всего возможность размещения на принадлежащем им земельном участке (над или под поверхностью) элементов озеленения и предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства такого дома объектов, а также установление ограничений пользования данным участком другими лицами.

Поэтому под пределами использования земельного участка понимаются установление режимов пользования как отдельных частей такого участка, так и участка в целом, определение предназначения конкретных площадей земельного участка, установление ограничений пользования земельным участком другими лицами и т.п. Из этого следует, что объекты общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, в т.ч. и земельные участки, могут быть предоставлены в пользование, если это не приводит к ущемлению прав и законных интересов собственников в многоквартирном доме, нарушению эксплуатации такого дома.

Организация временной автопарковки для личного транспорта ответчиков с разрушением существовавшего забора и калитки, являвшимися общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, поскольку земельный участок сформирован согласно данным кадастрового паспорта и землеустроительного дела, а также ограничение в связи с этим прохода через калитку на придомовую территорию, по сути является ограничением использования земельного участка на котором расположен многоквартирный дом.. Соответственно, в данном случае можно вести речь о принятии решений о строительстве хозяйственных построек, строений, сооружений только в рамках формирования и улучшения параметров общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме отнесены, в частности, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также объекты, расположенные на указанном земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. Поэтому принятие решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в части рассматриваемой компетенции этого собрания может быть обусловлено строительством только в установленных границах земельного участка, входящего в состав общего имущества в указанном доме, и только тех хозяйственных построек, зданий, строений, сооружений, которые будут предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. Указанное положение в данном случае не было соблюдено.

В то же время суд не может согласиться с доводами истца и его представителя о необходимости единогласного принятия решения всеми участниками общей долевой собственности по вопросу использования земельного участка, являющегося общей долевой собственностью собственников помещений жилого дома, в т.ч. и для установки металлических гаражей.

В п.1ст.246 и п.1ст.247 ГК РФ действительно закреплено общее правило, согласно которому владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Но указанные статьи ГК РФ не учитывают специфику права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе многочисленность субъектного состава этой собственности, в связи с чем принцип приоритета воли большинства при решении данных вопросов не действует, т.к. несогласие хотя бы одного из сособственников делает невозможным совершение указанных действий. Поэтому применение указанных норм ГК РФ возможно при небольшом количестве участников общей собственности, а в отношении многоквартирных домов с большим количеством собственников помещений, а значит, и участников общей долевой собственности, когда практически невозможно достичь единогласного решения вопроса об определении порядка владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом, жилищным кодексом предусмотрен особый порядок принятия решений в отношении общего имущества.

Право частной собственности не является абсолютным и не принадлежит к таким правам, которые в соответствии с Конституцией РФ не подлежат ограничению ни при каких условиях, следовательно, по смыслу ч.3ст.55 Конституции РФ оно может быть ограничено федеральным законом в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Исходя из положений ГК РФ об общей собственности, непосредственным носителем права на управление многоквартирным домом является собственник помещения в этом доме и его право на управление многоквартирным домом следует из его права собственности на помещение в этом доме. Поскольку каждый такой собственник является лишь обладателем доли в праве собственности на общее имущество дома ( ст.289 ГК; ст.37 ЖК), то, жилищное законодательство предусматривает коллективное принятие решений по вопросам, затрагивающим общие интересы путем проведения общих собраний собственников помещений многоквартирного жилого дома в соответствии со ст. 44 ЖК РФ, согласно которой органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, порядок организации и проведения которого, а также принятия решений которым регулируется статьями 45, 46, 47 ЖК РФ.

Поэтому несмотря на требования ст.ст.246 и 247 ГК РФ, жилищный кодекс непосредственно допускает осуществление владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме по решению большинства собственников такого имущества. При этом предварительное достижение всеми собственниками согласия по указанному порядку принятия решения не требуется.

По общему правилу решения общего собрания собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов собственников, участвующих в собрании. Квалифицированное в 2/3 большинство голосов всех собственников помещений требуется для принятия решений: о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой; возведении хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений; ремонте общего имущества в многоквартирном доме; пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Статьей 46 ЖК РФ не предусмотрена необходимость принятия единогласного решения всеми собственниками помещений в доме по какому-либо из вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания. В соответствии с пунктом 5 указанной статьи решение общего собрания собственников помещений, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. В силу пункта 6 той же статьи собственник, не участвовавший в собрании или голосовавший против принятия решения, вправе обжаловать его в суд, если решение принято с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы данного собственника.

Из толкования приведенных правовых норм в совокупности можно сделать вывод, что необходимость получения согласия всех собственников помещений в доме по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом не означает принятия единогласного решениявсеми собственниками.

Необходимость получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ связывает только с рассмотрением вопроса об уменьшении размера общего имущества в таком доме: если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом ч3ст.46 и ч.2ст.40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми указанными собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с предварительным, до проведения данного общего собрания, получением согласия в письменной форме не участвующих в собрании собственников на такую реконструкцию.

В силу изложенного в этой части суд считает доводы истца необоснованными, но допущенные иные существенные нарушения при проведении общих собраний и принятии решений по ним являются существенными и влекут удовлетворение заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.12,56,167.194-198 ГПК РФ

Р Е Ш И Л :

Требования ФИО23 к ФИО3, ФИО2 о признании решения и протокола общего собрания _недействительными удовлетворить.

Признать недействительным протокол № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого в и принятое по нему решение о разрешении ФИО3 использования части земельного участка пл. для устройства въезда для автомашины с установкой ограждения, заменой аварийного забора и установкой ворот.

Признать недействительным протокол № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого в и принятое по нему решение о разрешении ФИО3, собственнику , использования части земельного участка пл. для установки металлического гаража и о разрешении ФИО2, собственнику , использования земельного участка пл. для установки металлического гаража.

Решение может быть обжаловано в вой суд в 10 дневный срок.

Судья В.Г.Духина