Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Савченко Ивы Геннадьевны к Панченко Алексею Васильевичу о расторжении договора аренды жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Савченко И.Г. обратилась в суд с иском к Панченко А.В. о расторжении договора аренды жилого помещения, просит расторгнуть договор аренды жилого помещения от /дата/, заключенный между Пупыниной М.И. и Панченко А.В. на аренду жилого помещения по адресу: <адрес>А, выселить Панченко А.В. из жилого помещения по адресу: <адрес>А.

В обоснование исковых требований указано, что /дата/Пупыниной М.И. (арендодатель) был заключен договор аренды жилого помещения с Панченко А.В. на сдачу в аренду жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>А, с /дата/ по /дата/.

Настоящий договор аренды вступил в силу с момента его подписания сторонами /дата/ и ответчик вселился в данный жилой дом с членами своей семьи (жена, двое детей) /дата/.

Согласно договору аренды жилого помещения от /дата/ арендатор (ответчик) обязуется содержать арендуемый объект недвижимости в технически исправном и санитарном состоянии, выполнять правила общежития, производить за свой счет текущий ремонт, оплачивать коммунальные услуги за жилое помещение (п.3.3.3, 3.3.4, 4.2 договора) аренды жилого помещения).

/дата/Пупынина М.И. и Савченко И.Г. заключили договор дарения жилого помещения и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Данная сделка была зарегистрирована в ЕГРН и истцом получена выписка из ЕГРН от /дата/ о правах собственника на данное недвижимое имущество.

Ответчик за время аренды жилого помещения допустил многочисленные нарушения условий договора аренды жилого помещения.

Ответчик не оплачивает коммунальные платежи за проживание в указанном жилом доме, возникла задолженность по оплате за электроэнергию, холодную воду, вывоз бытового мусора, а также ответчик не содержит арендуемый объект недвижимости в исправном состоянии и нарушает правила общежития (имеются жалобы соседей).

Со стороны арендодателя (истца) в адрес ответчика были отправлены заказным письмом с описью вложения в феврале, марте два письменных предупреждения по договору аренды жилого помещения с требованием оплаты коммунальных услуг и не нарушении условий договора аренды, с приложением квитанций об оплате долгов со стороны истца за коммунальные услуги и требованием их перечисления на счет истца. Со стороны ответчика долг по оплате за коммунальные услуги согласно договору аренды не погашен, денежные средства на счет истца не поступали.

Согласно договору аренды жилого помещения (п.6.2, 6.2.1, 6.2.3) досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях использования арендатором имущества с существенным нарушением условий договора аренды или с неоднократными нарушениями, которые не устранены арендатором в течение 15 дней после получения арендатором письменного требования арендодателя устранить такие нарушения, а также в случае просрочки по внесению платежей арендной платы арендатором более 30 дней.

В качестве правового основания своих требований истец ссылается на положения п.1 ст.209, п.1 ст.288, ст.309, ст.310, п.1 ст.671, ст.678, ч.2 ч.4 ст.687, ст.688, ст.675 ГК РФ, ст.35 ЖК РФ.

Истец Савченко И.Г. о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя Басовой С.В. (л.д. 38).

Представитель истца Басова С.В., действующая на основании доверенности (л.д.30-31), в судебном заседании исковые требовании поддержала, не возражала против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Ответчик о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Прокурор Цыплакова В.И. в судебном заседании полагала исковые требования подлежащими удовлетворению.

Суд, заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено, что /дата/ между Пупыниной М.И. (арендодатель) и Панченко А.В. (арендатор) был заключен договор аренды жилого помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду во временное владение и пользование за плату принадлежащее ему по праву собственности жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно п.2.1 договора аренды настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует с /дата/ по /дата/.

В соответствии с п.3.3.3, 3.3.7 договора аренды арендатор обязуется содержать арендуемый объект недвижимости в технически исправном состоянии, вносит арендную плату в размере, в порядке и в сроки, установленные договором.

В силу п.4.1 договора аренды арендная плата по настоящему договору составляет оплату коммунальных платежей в месяц.

В силу п.4.2 договора аренды в состав арендной платы по настоящему договору включаются платежи за эксплуатационные расходы и коммунальные услуги, такие как: отопление, водоснабжение, канализация. Оплата электроэнергии, провайдерских услуг и телефонной связи производится арендатором дополнительно в течение пяти рабочих дней после предъявления арендодателем соответствующих счетов до 10 числа следующего месяца (л.д. 10-13).

В соответствии со ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно выписке из ЕГРН от /дата/Савченко И.Г. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора дарения (л.д. 14-15).

Из ответа МБУ «Геофонд» от /дата/, адресной справки усматривается, что в адресном плане <адрес> информация о существовании адреса: <адрес> отсутствует. По данным адресного плана существует строение с указанным заявителем адреса: <адрес> (л.д.54,55).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что предметом указанного договора является жилое помещение, расположенное пои адресу: <адрес>.

Из материалов дела следует, что /дата/, /дата/ в адрес ответчика были направлены предупреждения по договору аренды жилого помещения о погашении задолженности по договору аренды, приведении в надлежащее состояние жилого дома, недопущении порядка проживания (л.д. 19-20, 21-23). В одном из уведомлений указано на то, что в случае неисполнения указанных требований, договор аренды будет расторгнут.

Стороной истца в материалы дела представлены платежные документы об оплате коммунальных платежей в подтверждение факта того, что ответчиком не исполняются условия договора аренды по внесению платы, предусмотренной п.4.1, 4.2 договора (л.д.16-18, 45-46).

В адрес ответчика истцом в адрес ответчика дополнительно были направлены многократные предупреждения об исполнении условий договора аренды жилого помещения, расторжении договора аренды жилого помещения с приложением квитанции об оплате коммунальных услуг (л.д.56-79, 88-92).

Из показаний допрошенный в судебном заседании свидетеля Клюкович Е.В. следует, что в доме по адресу: <адрес>, нарушаются правила общежития, участок находится в неудовлетворительном состоянии (л.д. 82).

Согласно ответу заместителя начальника отдела полиции № «Октябрьский» от /дата/ за 2020-2021 годы по адресу <адрес> а в <адрес> многократно поступали сообщения по факту конфликтов, избиений, ранений, просьб о помощи (л.д. 86-87).

В соответствии с п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п.1 ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу п.1 ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В соответствии со ст.678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу п.2 ст.687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Согласно п.4 ст.687 ГК РФ если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

В соответствии с п.6.2 договора аренды досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в следующих случаях:

арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора аренды или назначения объекта недвижимости или с неоднократными нарушениями и нарушения не устранены арендатором в течение 15 дней после получения арендатором письменного требования арендодателя устранить нарушения (п.6.2.1);

арендатор существенно ухудшает состояние арендованного имущества, ухудшения не устранены арендатором в течение 16 (пятнадцати) дней после получения арендатором письменного требования арендодателя устранить ухудшения (п.6.2.2.);

просрочка по внесению арендной платы составляет более 30 дней (п.6.2.3).

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С учетом изложенного, поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы за шесть месяцев, а также, начиная с даты заключения договора аренды, в дело представлены доказательства систематического нарушения прав и интересов соседей, в адрес ответчика многократно направления предупреждения об исполнении обязательств по договору аренды с требованием о расторжении договора, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды от /дата/, заключенного между Пупыниной М.И. и Панченко А.В.

В соответствии с ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

При таких обстоятельствах, поскольку договор аренды жилого помещения расторгнут, права ответчика, вытекающие из указанного договора прекращены, доказательств наличия оснований для сохранения прав в отношении жилого помещения ответчик суду не представил, суд приходит к выводу об удовлетворении искового заявления в части выселения Панченко А.В. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> А.

Руководствуясь ст.ст. 234-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Савченко И. Г. к Панченко А. В. о расторжении договора аренды жилого помещения, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды жилого помещения от /дата/, заключенный между Пупыниной М. И. и Панченко А. В. на аренду жилого помещения по адресу: <адрес> А.

Выселить Панченко А. В. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> А.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Председательствующий (подпись)