Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности, просит признать право собственности ФИО1 на следующие объекты недвижимости: здание, назначение: нежилое, площадью 49,4 кв.м., кадастровый №, условный №, расположенное по адресу: АДРЕС земельный участок, площадью 1162 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС; административно-торговое здание, назначение: нежилое, площадью 2457,3 кв.м., инв.№, лит.Б, кадастровый №, расположенное по адресу: АДРЕС земельный участок, площадью 1359 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС; земельный участок, площадью 327 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС, р.АДРЕС; земельный участок, площадью 500 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС; земельный участок, площадью 1489 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС; административно-торговое здание, назначение: нежилое, площадью 535 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: АДРЕС,; земельный участок, площадью 2830 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС; газопровод – ввод высокого давления, назначение: газоснабжение, протяженность 21м лит.2Л, по адресу: АДРЕС№, №, №, №, кадастровый (условный) №; газопровод – ввод низкого давления, назначение: газоснабжение, протяженность 18м лит.3Л, по адресу: АДРЕС№, №, №, №, кадастровый (условный) №.Указать, что решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности от ФИО2 на ФИО1 на вышеуказанные объекты недвижимости.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 03.09.2018г. и 04.02.2019г. между сторонами были заключены соглашения о расторжении договоров купли-продажи спорного имущества. На основании данных соглашений ответчик вернул истцу все указанное имущество. В связи с необходимостью регистрации обратного перехода права собственности истец обратился в Управление Росреестра по МО, однако получил отказ. Данный отказ истец обжаловал в суд, но решением суда в иске было отказано. Истец считает, что иного способа защиты его нарушенного права нет, в связи с чем, обратился в суд с иском о признании за ним права собственности.

Истец: ФИО1 в судебное заседание не явился, его представитель в судебном заседании на исковых требованиях настаивала в полном объеме.

Ответчик: ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, доказательств уважительности причин своей неявки в суд не представил.

Третье лицо: Управление Росреестра по Московской области о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, своего представителя в суд не направило.

Суд с учетом мнения представителя истца счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены ст.8 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещении убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Установлено, что 29.09.2017г. между ФИО1(продавец) и ФИО2 (покупатель) заключены договора купли-продажи следующих объектов недвижимости: здание, назначение: нежилое, площадью 49,4 кв.м., кадастровый №, условный №, расположенное по адресу: АДРЕС земельный участок, площадью 1162 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС административно-торговое здание, назначение: нежилое, площадью 2457,3 кв.м., инв.№, лит.Б, кадастровый №, расположенное по адресу: АДРЕС; земельный участок, площадью 1359 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС земельный участок, площадью 327 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС; земельный участок, площадью 500 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС; земельный участок, площадью 1489 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС; административно-торговое здание, назначение: нежилое, площадью 535 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: АДРЕС,; земельный участок, площадью 2830 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС; газопровод – ввод высокого давления, назначение: газоснабжение, протяженность 21м лит.2Л, по адресу: АДРЕС 50:20:0020109:70, 50:20:0020109:71, 50:20:0020409:57, 50:20:0020409:56, кадастровый (условный) №; газопровод – ввод низкого давления, назначение: газоснабжение, протяженность 18м лит.3Л, по адресу: АДРЕС 50:20:0020109:70, 50:20:0020109:71, 50:20:0020409:57, 50:20:0020409:56, кадастровый (условный) №. 02.10.2017г. подписаны передаточные акты(том 1 л.д.140-169)

Право собственности ФИО2 на вышеуказанные объекты недвижимости было зарегистрировано Управлением Росреестра по Московской области(том 1 л.д.19-107)

В связи с неисполнением покупателем договора купли-продажи в части оплаты полученных объектов недвижимости между ФИО1 и ФИО2 03.09.2018г. заключены Соглашения о расторжении договоров купли-продажи от 29.09.2017г. на следующие объекты: здание, назначение: нежилое, площадью 49,4 кв.м., кадастровый №, условный №, расположенное по адресу: АДРЕС земельный участок, площадью 1162 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС административно-торговое здание, назначение: нежилое, площадью 2457,3 кв.м., инв.№, лит.Б, кадастровый №, расположенное по адресу: АДРЕС; земельный участок, площадью 1359 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС; земельный участок, площадью 327 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС земельный участок, площадью 500 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС; земельный участок, площадью 1489 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС; административно-торговое здание, назначение: нежилое, площадью 535 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: АДРЕС земельный участок, площадью 2830 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС

01.02.2019г. между ФИО1 и ФИО2 заключены Соглашения о расторжении договоров купли-продажи от 29.09.2017г. на газопровод – ввод высокого давления, назначение: газоснабжение, протяженность 21м лит.2Л, по адресу: АДРЕС№, №, №, №, кадастровый (условный) №, и газопровод – ввод низкого давления, назначение: газоснабжение, протяженность 18м лит.3Л, по адресу: АДРЕС, №, №, №, №, кадастровый (условный) №(том 1 л.д.130,131)

Согласно п.2 Соглашений о расторжении договоров купли-продажи от 29.09.2017г. стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего соглашения покупатель возвратил продавцу объекты в удовлетворительном состоянии.

Управлением Росреестра по Московской области ФИО1 отказано в государственной регистрации перехода права собственности на основании соглашений о расторжении договоров купли-продажи от 29.09.2017г.

Решением Одинцовского городского суда от 21.03.2019г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского областного суда от 24.06.2019г., в удовлетворении требований ФИО1 и ФИО2 к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, осуществить государственную регистрацию права отказано.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ч.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

На основании п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Последствия изменения и расторжения договора определены статьей 453 ГК РФ.

Согласно п.8 Обзора судебной практики Верховного суда РФ №5(2017), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 27.12.2017г., неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В своем письме на имя ФИО1 от 13.08.2018г. ФИО2 указывает, что по достигнутым договоренностям он обязался выплатить полную стоимость спорной недвижимости в размере 60775000 руб. в течение 3 лет с даты заключения договоров купли-продажи, т.е. не позднее 29.09.2020г. тремя ежегодными платежами, начиная с 29.09.2018г. с учетом начисления 18% годовых на сумму задолженности, и уведомляет, что в целом финансовое положение его бизнеса существенно изменилось с момента заключения сделки, в связи с чем, он не может исполнить возложенное на него обязательство и выплатить стоимость приобретенного имущества.

Таким образом, судом достоверно установлено, что ФИО2 не произвел оплату недвижимого имущества по договорам купли-продажи, заключенным 29.09.2017г. с ФИО1

Пунктом 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Учитывая, что между сторонами заключены соглашения о расторжении договоров купли-продажи в связи с неоплатой, то спорное имущество подлежит возврату продавцу – ФИО1, а право собственности покупателя – ФИО2 подлежит прекращению.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Возвратить в собственность ФИО1, признав за ним право собственности на следующие объекты недвижимости:

- здание, назначение: нежилое, площадью 49,4 кв.м., кадастровый №, условный №, расположенное по адресу: АДРЕС

- земельный участок, площадью 1162 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС

- административно-торговое здание, назначение: нежилое, площадью 2457,3 кв.м., инв.№, лит.Б, кадастровый №, расположенное по адресу: АДРЕС

- земельный участок, площадью 1359 кв.м., К№, расположенный по адресуАДРЕС

- земельный участок, площадью 327 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС

- земельный участок, площадью 500 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС

- земельный участок, площадью 1489 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС

- административно-торговое здание, назначение: нежилое, площадью 535 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: АДРЕС

- земельный участок, площадью 2830 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС

- газопровод – ввод высокого давления, назначение: газоснабжение, протяженность 21м лит.2Л, по адресу: АДРЕС, №, №, №, №, кадастровый (условный) №

- газопровод – ввод низкого давления, назначение: газоснабжение, протяженность 18м лит.3Л, по адресу: АДРЕС, №, №, №, №, кадастровый (условный) №.

Прекратить право собственности ФИО2 на вышеуказанные объекты недвижимости.

Решение суда является основанием для регистрации прекращения права собственности ФИО2 и регистрации права собственности ФИО1 на объекты недвижимости:

- здание, назначение: нежилое, площадью 49,4 кв.м., кадастровый №, условный №, расположенное по адресу: АДРЕС

- земельный участок, площадью 1162 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС

- земельный участок, площадью 1359 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС

- земельный участок, площадью 327 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС

- земельный участок, площадью 500 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС

- земельный участок, площадью 1489 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС

- земельный участок, площадью 2830 кв.м., К№, расположенный по адресу: АДРЕС

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья: Н.В.Галкина