Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным услугам, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ИП ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным услугам, судебных расходов. В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ИП ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения №, в соответствии с которым она передала, а ИП ФИО2 приняла во временное пользование нежилое помещение №,4, общей площадью 50 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, пер. Коллонтаевский, <адрес>, кадастровый №.

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению, что стоимость аренды помещения составляет 35000 (тридцать пять тысяч) рублей в месяц. Срок оплаты – не позднее 10-го числа каждого месяца.

Также было подписано дополнительное соглашение к договору аренды о том, что ФИО2 оплачивает коммунальные расходы отдельно на основании счетов организаций, поставляющих коммунальные услуги, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был составлен акт приема-передачи помещения с указанием показаний приборов учета электроэнергии и воды.

Указала, что согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды арендатор обязан не позднее, чем за 2 (два) месяца письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения в связи с окончанием срока аренды, но со стороны арендатора этого сделано не было – никаких уведомлений арендодатель не получал. Считает, что ИП ФИО2 пользовалась помещением январь и февраль 2021 года, и что это также подтверждается значительными показаниями счетчика электроэнергии данного помещения, за указанный период арендатор не оплатил арендную плату и коммунальные услуги за электроэнергию и воду. Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 2020 по 2021 г. между сторонами по договору аренды нежилого помещения у ИП ФИО2 образовалась задолженность по арендной плате в размере 70000 рублей, по коммунальным платежам в размере 23627,14 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ направила арендатору претензию с требованием оплатить сумму задолженности, однако та данную претензию добровольно не удовлетворила и ответила отказом.

Просит взыскать в свою пользу с ИП ФИО2 задолженность по арендной плате в размере 70000 рублей, задолженность по коммунальным платежам в размере 23627 рублей 14 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3009 рублей.

Истец ФИО1, надлежаще извещенная о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела по существу в свое отсутствие.

Ответчик ИП ФИО2, надлежаще извещенная о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в свое отсутствие с участием представителя ФИО3

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, возражала относительно их удовлетворения, в иске просила отказать в полном объеме.

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему выводу.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1, как арендодателем, и ИП ФИО2, как арендатором, заключен договор аренды нежилого помещения №.

Согласно пункту 2.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование помещение по адресу: РФ, <адрес>, пер. Коллонтаевский, 68, кадастровый №, общей площадью 50 кв. м., помещение №, 4, а арендатор обязуется их принять и своевременно оплачивать арендную плату.

Пунктом 3.1 договора определено, что арендная плата, подлежащая уплате арендатором арендодателю за использование предоставленного помещения составляет 15000 (пятнадцать тысяч) рублей.

Дополнительным соглашением к договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили стоимость арендной платы помещения, расположенного в <адрес>, пер. Коллонтаевский, 68, кадастровый №, в размере 35000 (тридцать пять тысяч) рублей в месяц.

Арендатор оплачивает сумму арендной платы наличными до 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 3.2 договора аренды).

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили, что стоимость эксплуатационных расходов (электроэнергия, водоснабжение, оплачивается арендатором отдельно путем передачи денежных средств наличным способом (переменная часть арендной платы) на основании счетов, выставляемых арендодателем. Счета арендодателя на электроэнергию, водоснабжение должны быть подтверждены копиями счетов организаций, поставляющих коммунальные услуги, заверенными арендодателем и показаниями приборов учета.

В соответствии с п. 4.2 Договора аренды срок аренды составляет 11 (одиннадцать) месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали акт приема-передачи нежилых помещений, расположенных в <адрес>, пер. Коллонтаевский, 68, помещение №, 4.

Из условий договора о сроке аренды (11 месяцев) и момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения (ДД.ММ.ГГГГ) следует, что датой окончания срока аренды является ДД.ММ.ГГГГ.

На основании письменных материалов дела, в том числе расходных кассовых ордеров об оплате ответчиком истцу арендной платы и коммунальных услуг, судом установлено, что ни одна из сторон договора аренды по истечении 11 месяцев с момента его заключения не заявляла о прекращении действия договора в связи с окончанием срока его действия. Указанное обстоятельство, в том числе, подтверждается непрерывностью поступавших платежей с момента заключения договора до ДД.ММ.ГГГГ по арендной плате и до ДД.ММ.ГГГГ по коммунальным расходам.

Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стороны не заявляли о прекращении договора аренды, в связи с этим суд считает договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Исходя из этого, с ДД.ММ.ГГГГ началось исчисление следующего неопределенного срока действия договора и применению подлежат правила о досрочном расторжении договора, но не об освобождении помещения в связи с окончанием срока аренды, как необоснованно и ошибочно считает истец.

Как следует из пункта 5.2.4 договора аренды арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор аренды, предварительно письменно предупредив арендодателя не позднее чем за 30 (тридцать) дней о предстоящем досрочном расторжении договора.

На основании письменных материалов дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец, находясь в помещении магазина по адресу: <адрес>, пер. Коллонтаевский, 68, помещение №,4, получила уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о намерении ИП ФИО2 досрочно расторгнуть договор аренды. Однако истец отказалась расписаться о получении уведомления на экземпляре арендатора, что подтверждается аудио-видео записью с камер наблюдения, установленных в помещении магазина, а также служебной запиской от ДД.ММ.ГГГГ продавца ФИО5, которая на основании трудового договора № от ДД.ММ.ГГГГ работает у ИП ФИО2

Из текста договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он не содержит сведений об адресе арендодателя (истца), в связи с чем арендатор (ответчик) уведомил арендодателя иным возможным способом, а именно, посредством личного вручения уведомления.

Согласно пункту 12.3 договора аренды уведомления, извещения, иная корреспонденция, для которых договором предусмотрена письменная форма, направляются сторонами друг другу заказными письмами с уведомлением о вручении по адресам, указанным в договоре в качестве юридических и почтовых адресов, либо вручаются под расписку уполномоченным представителям сторон, если договором не предусмотрено иное. Иная корреспонденция может направляться по почте. В случае изменения юридического или почтового адреса сторона обязана немедленно направить в предусмотренном выше порядке извещение другой стороне с указанием своего нового адреса. При невыполнении этой обязанности вся корреспонденция, направленная по адресу, указанному в настоящем договоре, считается полученной стороной, изменившей свой адрес, которая и несет все неблагоприятные последствия.

Как следует из положений договора аренды, содержащих адресные и иные данные сторон, при заключении договора аренды истец не предоставил ответчику данных о своем почтовом адресе, такие сведения в договоре отсутствуют, а ответчик был лишен возможности осуществлять в этой части свои права, предусмотренные договором аренды. Фактически в качестве способа для уведомлений арендодатель предоставил арендатору только вручение корреспонденции под расписку.

Учитывая установленные фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что поскольку к моменту окончания срока аренды по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стороны не уведомили друг друга и не заявили о прекращении договора аренды в связи с окончанием срока аренды, то договор аренды возобновил действие на неопределенный срок (ст. ст. 610, 621 ГК РФ). В связи с этим в рассматриваемом случае применению подлежат правила о досрочном расторжении договора аренды, так как арендатор предупредил арендодателя об освобождении помещений в период действия срока договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.

Таким образом, суд находит арендодателя извещенным со дня получения им уведомления о досрочном расторжении договора аренды - с ДД.ММ.ГГГГ, а договор аренды досрочно расторгнутым по истечении не менее 30 дней - с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Судом установлено, что на день прекращения договора арендатор освободил помещение и предпринял необходимые меры для его возврата по передаточному документу арендодателю, тем самым соблюдая требования п. 2 ст. 655 ГК РФ. Между тем уклонение арендодателя от приемки помещения не свидетельствует о допущенной арендатором просрочке в возврате помещения, а значит, не свидетельствует и о наличии оснований для взыскания с арендатора арендной платы за соответствующий период.

Пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что договор аренды считается прекращенным по истечении установленного его условиями тридцатидневного срока с момента получения арендодателем уведомления. С прекращением договора аренды обязанность арендатора по внесению арендной платы также прекращается.

Вместе с тем, учитывая заявленный объем исковых требований истца, суд считает необходимым взыскать с ответчика арендную плату за соответствующий период до момента прекращения договора аренды. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с представленными ответчиком платежными документами, подтверждающими получение арендодателем от арендатора платы за пользование помещением, последний платеж по арендной плате был внесен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в размере 35000 рублей, что отражено в расходном кассовом ордере с подписью истца в получении.

Учитывая условия пункта 3.2 договора аренды о том, что арендатор оплачивает сумму арендной платы наличными до 10 числа оплачиваемого месяца, указанный платеж внесен за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Более платежей по арендной плате ответчик истцу не производил. Между тем, исходя из даты прекращения договора аренды в связи с его досрочным расторжением, то есть ДД.ММ.ГГГГ, неоплаченным остался период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в количестве 15 дней. Для расчета суммы арендной платы за указанные неоплаченные 15 дней суд считает необходимым исходить из однодневной стоимости аренды в конкретном месяце. Так, месяц январь состоит из 31 дня, соответственно, стоимость одного дня аренды равна 1129 рублей 03 копейки (35000 рублей : 31 день = 1129,03 руб. в день). Неоплаченный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил 15 дней, соответственно, размер неоплаченной арендной платы составил 16935 рублей 45 копеек ( 1129,03 руб. х 15 дней = 16935,45 руб.).

Таким образом, указанная неоплаченная часть арендной платы в размере 16935,45 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. В остальной части исковые требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной платы за январь и февраль 2021 года суд считает необоснованными и не подтвержденными доказательствами, а потому подлежащими оставлению без удовлетворения.

Относительно исковых требований истца о взыскании задолженности по коммунальным платежам суд исходит из следующего.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, представленной истцом в подтверждение его права собственности на помещение, ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 61:45:0000181:131 площадью 23,5 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, пер. Коллонтаевский, <адрес>, помещение №.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, представленной истцом в подтверждение его права собственности на помещение, ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 61:45:0000181:134 площадью 27 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, пер. Коллонтаевский, <адрес>, помещение №.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, представленной истцом в подтверждение его права общей долевой собственности на земельный участок, ФИО1 является собственником 7/100 доли земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000181:121 площадью 470 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, пер. Коллонтаевский, <адрес>.

По условиям договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ИП ФИО2, арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование помещение по адресу: РФ, <адрес>, пер. Коллонтаевский, 68, кадастровый №, общей площадью 50 кв.м., помещение №,4 (пункт 2.1 договора аренды).

В соответствии с пунктами 1.1.2, 1.1.8 договора аренды арендуемое помещение №, 4 значится как помещение с кадастровым номером 61:45:0000181:149 по адресу: <адрес>, пер. Коллонтаевский, 68. При этом пункт 1.1.8 договора отсылает на план помещений, указанных в Приложении № к договору. В Приложении № к договору изображен выделенный план-схема помещения №, 4, из которого видно, что помещения №,4 являются составной частью общего здания, включающего в себя и иные помещения, помимо № и 4.

Как следует из договора аренды и не оспаривается сторонами, ИП ФИО2 арендовала у истца помещения № (кадастровый № согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ), № (кадастровый № согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ). В соответствии с выписками из ЕГРН указанные в них помещения №, 4 значатся как отдельные помещения площадью 23,5 кв.м. и 27 кв.м. соответственно, но фактически и в соответствии с Приложением № к договору аренды, а также в соответствии с позициями как истца, так и ответчика, представляют собой одно помещение площадью 50 кв.м. и именуются в договоре помещение №,4. Указанное обстоятельство следует и из условий самого договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ о его предмете (пункт 2.1 договора).

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

На основании ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Заявляя требования о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным услугам, истец не представил доказательств, подтверждающих наличие у арендуемого помещения индивидуальных приборов учета электроэнергии и воды. Вместе с тем истец предоставил платежные документы, такие как счета ПАО «ТНС энерго Ростов-на-Дону», акты приема-передачи электроэнергии, из которых не представляется возможным определить их отношение к предмету договора аренды – помещению №,4 и считать основанием для начисления платы за электроэнергию как в отдельном объекте за конкретно потребленные арендатором ресурсы. Кроме того, суд дает оценку и иным доказательствам, а именно, акту снятия показаний средств учета электроэнергии (л.д. 29) и ведомостям электропотребления (л.д. 27, 37), и приходит к выводу о том, что и эти документы не содержат сведений и оснований, однозначно указывающих на их отношение именно к помещению №,4, как к отдельно учитываемому объекту с индивидуальным прибором учета. Так, в ведомостях электропотребления местом установки прибора учета значится земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000181 (Адрес: <адрес>,пер. Коллонтаевский), то есть, с указанием номера лишь кадастрового квартала и без конкретного указания на наличие прибора учета в помещении №, 4. Таким образом, на основании установленных обстоятельств и исследованных доказательств суд приходит к выводу о том, что при расчетах за потребленную электроэнергию используется и принимается во внимание общий прибор учета в здании, в состав которого входит помещение №,4. Из этого следует, что определить количество потребляемой электроэнергии конкретно помещением №, 4 не представляется возможным.

Кроме того, в судебном заседании не нашли своего подтверждения доводы истца о том, что у ответчика образовалась задолженность за период с 2020 г. по 2021 г., поскольку истцом не представлен расчет такой задолженности, ее конкретные периоды и основания. Между тем согласно акту сверки, подписанному сторонами договора аренды, по состоянию на июнь 2020 года задолженности у арендатора по арендной плате и коммунальным платежам отсутствует. В свою очередь в ответе на претензию ответчиком истцу было предложено провести сверку взаиморасчетов с составлением акта сверки, и данное обстоятельство истцом не оспаривается, однако такое предложение оставлено истцом без удовлетворения, сверка произведена не была.

Согласно расходным кассовым ордерам, последний из которых датирован от ДД.ММ.ГГГГ, арендатор регулярно производил оплату коммунальных услуг на протяжении всего времени пользования помещением №, 4 добровольно и в том размере, в каком указывал арендодатель, оплата производилась на основании предоставляемых арендодателем счетов без выяснения деталей о величине платежей в связи с отсутствием на тот момент спора. Однако при наличии спора в подтверждение задолженности истец обязан доказать обоснованность платежей и их размеров, но таких доказательств суду не представлено ни в части требований оплаты задолженности по электроэнергии, ни в части требований оплаты задолженности по воде.

Также при исследовании оригиналов представленных документов и сверке их с копиями судом установлено, что в пункте 3 акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, предполагающем фиксацию показаний приборов учета на момент передачи помещения, такие сведения отсутствуют (то есть стороны не вносили показания приборов учета), что дополнительно подтверждает отсутствие в арендованном помещении индивидуальных приборов учета. В связи с этим суд критически относится к представленной истцом копии указанного акта с внесенными показаниями приборов учета электроэнергии и водоснабжения, так как копия акта не соответствует оригиналу, и другая сторона отрицает внесение в акт показаний счетчиков, подтвердив это оригиналом документа.

Согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

На основании письменных материалов дела судом установлено, что перед возвратом помещения арендодателю ответчик произвел в помещении ремонтные работы, а также демонтаж холодильного и торгового оборудования, после чего пользование ответчиком помещением не осуществлялось, как не осуществлялось, соответственно, и пользование коммунальными ресурсами. Указанные обстоятельства подтверждены актом № от ДД.ММ.ГГГГ, счетом на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ и платежным поручением об оплате произведенных демонтажных работ в магазине, договором подряда от ДД.ММ.ГГГГ о выполнении ремонтных работ помещения в срок до ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ пользование помещением ответчик не осуществлял, иного судом не установлено, истцом в опровержение этого доказательств не представлено. Учитывая изложенное, суд не находит оснований для взыскания с ответчика задолженности по коммунальным платежам.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика расходов по оплате госпошлины в размере 3009 рублей, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При предъявлении искового заявления в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 3009 рублей в соответствии с ценой иска, составляющей 93627,14 рублей. В связи с частичным удовлетворением исковых требований суд приходит к выводу и о частичном возмещении истцу судебных расходов пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в сумме 677 рублей 41 копейка. Размер подлежащей возмещению государственной пошлины исчислен судом исходя из размеров частично удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, исследовав представленные доказательства, суд считает правильным и возможным удовлетворить исковые требования истца частично.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным услугам, судебных расходов-удовлетворить частично.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 16935 рублей 45 копеек.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 677 рублей 41 копейку.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, о взыскании задолженности по коммунальным платежам, а также расходам по оплате государственной пошлины отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в течение одного месяца.

Судья: И.А. Лебедева