Гражданский кодекс часть 1

Центральный районный суд г. Омска в составе председательствующей судьи Вагнер Е.А. при секретаре судебного заседания Ресенчук Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области о расторжении договора, взыскании суммы,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ответчику Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области. В обоснование иска он указал, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора, заключенного по результатам торгов по продаже на аукционе арестованного имущества приобрел квартиру общей площадью <данные изъяты> расположенную по адресу: <адрес>, уплатив за нее <данные изъяты>. В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он передал право собственности на указанную квартиру Т.А.С. Октябрьским районным судом г. Омска ДД.ММ.ГГГГ было вынесено решение, которым Т.А.С. было отказано в выселении Г.Д.В., М.Л.И., за последними признано право бессрочного пользования указанной квартирой. В связи с открытием факта обременения, ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи между ним и Т.А.С. был расторгнут по соглашению сторон на условиях возврата в положение, существовавшее до заключения договора. ДД.ММ.ГГГГ он предложил ответчику расторгнуть договор. Ответчик ответил, что оснований нет, так как право бессрочного пользования установлено после даты проведения торгов и подписания документов. В этой связи он обращается в суд и просит расторгнуть договор купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика в его пользу денежные средства, уплаченные им по договору, в сумме <данные изъяты>; взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> (том 1 л.д. 4-6)

В порядке ст. 39 ГПК РФ истец в лице своего представителя уточнял основания иска (том 2 л.д. 87), указав, что фактическим основанием заявленных исковых требований является нарушение ответчиком положений ст. 460 ГК РФ.

В ходе рассмотрения дела к участию в качестве третьих лиц привлечены ООО «АТТА Ипотека» в лице конкурсного управляющего ФИО2 , ФИО3, ФИО4, ФИО5 (том 1 л.д. 219 оборот, том 2 л.д. 81).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (том 2 л.д. 83).

В судебном заседании представитель истца ФИО6, действующий на основании доверенности (том 1 л.д. 8), представил письменные пояснения (том 1 л.д. 203-206). Дополнительно пояснил, что основанием к расторжению договора, является п.1 ст. 460 ГК РФ. Принимая решение об участии в торгах и в сделке, истец исходили из того, что имущество, которое передается по договору купли-продажи, не обременено правами третьих лиц, которые сохраняются после сделки. При совершении сделки предоставлялась выписка из ЕГРП и копия лицевого счета. Продавец обязан сообщить об обременении имущества правами третьих лиц. Он этого не сделал, следовательно, права истца нарушены. Покупатель лишается права требовать расторжения договора в том случае, если согласился принять такое имущество. Ответчик только при рассмотрении дела в Октябрьском районном суде г. Омска, узнал об обременении квартиры правами третьих лиц. Истец не был уведомлен о лицах, отказавшихся от приватизации жилого помещения и сохранивших право проживания в квартире. Право, на основании которого члены семьи собственника могут проживать в помещении, и право бессрочного пользования, которое возникает в результате отказа от приватизации, это два разных права, поскольку они возникают и прекращаются в силу разных причин и в разные моменты. Продавец, по сути, является единственным источником информации о правах третьих лиц на имущество. Истец знал о регистрации третьих лиц в жилом помещении, но сам факт регистрации, проживания не означает обременения правами третьих лиц. При реализации квартиры в рамках исполнительного производства, по общему правилу, все права третьих лиц прекращаются. Нигде не фигурировало, что имущество обременено правами третьих лиц, полагал, что после будет предъявлен иск о выселении. Просил удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области ФИО7, действующая на основании доверенности (том 2 л.д. 54), представила письменный отзыв (том 1 л.д. 59-62, том 2 л.д. 45-51). Дополнительно пояснила, что наряду с документами, характеризующими объект недвижимости, правоустанавливающими документами истцу предоставлялась копия лицевого счета, из которой следовало, что в спорной квартире проживают, в том числе ФИО8 и ФИО9, имеют постоянную регистрацию. Из заявки, поданной истцом для участия в торгах, следует, что проданное на торгах имущество возврату не подлежит и что ни продавец, ни указанный выше государственный орган не несут ответственности за качество проданного имущества. Продажа квартир осуществляется на основании переданных документов, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области не является собственником и не выгодоприобретателем данного имущества. Деньги в течение 5 банковских дней перечислены на счет УФССП, в свою очередь УФССП перечисляет эти денежные средства взыскателям. Истец неоднократно покупал имущество, то обстоятельство, что он не знал о специфике имущества, недостоверно. Факт обременения был в документах, истец знакомился с документами. Просила отказать в удовлетворении иска.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы судебных приставов по Омской области ФИО10, действующий на основании доверенности (том 1 л.д. 56), представил письменный отзыв (том 1 л.д. 147-150; том 1 л.д. 226-227), согласно которому возражал против удовлетворения исковых требований. Дополнительно пояснил, что при передаче характеризующих документов на реализацию была предоставлена выписка из лицевого счета, свидетельство о регистрации права, выписка из Росреестра, технический паспорт, где было указано, кто имеет постоянный вид прописки. Помимо должника там фигурировало еще два человека. При заключении договора купли-продажи истец был ознакомлен с данным документом, знал о постоянной прописке третьих лиц. Истец не задался вопросом, на каком основании они имеют право постоянно проживать. При заключении договора купли-продажи помимо прав и обязанностей граждане должны соблюдать должную степень осмотрительности. Просил отказать в удовлетворении иска.

Третье лицо Министерство финансов РФ в судебное заседание своего представителя не направило. О дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом (том 2 л.д.85). Представлен письменный отзыв, в котором в удовлетворении исковых требований просили отказать в полном объеме (том 1 л.д. 198-199).

Третье лицо ООО «АТТА Ипотека» в лице конкурсного управляющего Н.А.П. в судебное заседание не явились. О дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом (том 2 л.д. 89).

Третье лицо ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились. О дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (том 2 л.д. 90, 91, 92-93).

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности с позиции относимости, допустимости и достаточности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По правилам ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ).

Согласно ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (в том числе в редакции действующей на ДД.ММ.ГГГГ).

По правилам ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (продавец) и ФИО1 (покупатель) с другой стороны заключен договор купли-продажи арестованного имущества: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 53,3 кв.м. (том 1 л.д. 13-16; том 1 л.д. 141-144). Согласно договору стоимость имущества составила <данные изъяты>

Между сторонами составлен акт приема-передачи имущества по договору купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому имущество принято в состоянии, полностью удовлетворяющем условиям договора купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Принято имущество на общую сумму <данные изъяты> (том 1 л.д. л.д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (продавец) и Т.А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> (том 1 л.д. 18-19).

Октябрьским районным судом г. Омска ДД.ММ.ГГГГ было вынесено решение по иску Т.А.С. к Г.А.А., Г.Д.В., М.Л.И. о признании прекращенным права пользования жилым помещением, выселении, встречному исковому заявлению Г.А.А., Г.Д.В., М.Л.И. к Т.А.С. , ФИО1 , Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, ООО «АТТА Ипотека» о признании торгов недействительными, незаключенным договор купли-продажи жилого помещения, недействительными договор купли-продажи жилого помещения и государственную регистрацию права собственности на жилое помещение, признании права бессрочного пользования жилым помещением, применении последствий недействительности сделок (том 1 л.д. 46-49). Судом постановлено Т.А.С. отказать.

Апелляционным определением Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № решение Октябрьского районного суда в части отказа в удовлетворении иска Т.А.С. о прекращении права пользования Г.А.А. квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, и выселении ее из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения; в части удовлетворения иска Г.Д.В., М.Л.И. о признании недействительными торгов, проведенных Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области ДД.ММ.ГГГГ по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области и ФИО1 ; признании недействительным договора купли-продажи указанного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и Т.А.С. ; признании недействительной государственной регистрации права собственности Т.А.С. на указанное жилое помещение, взыскании с ФИО1 в пользу Т.А.С. <данные изъяты>; передачи указанной квартиры Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на реализацию путем проведения торгов постановлено отменить. В указанной части принять новое решение. Прекратить право пользования Г.А.А. квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, и выселить Г.А.А. из указанной квартиры. В удовлетворении иска Г.Д.В., М.Л.И. о признании недействительными торгов от ДД.ММ.ГГГГ по продаже арестованного имущества; признании незаключенным договора купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области и ФИО1 ; признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и Т.А.С. ; применении последствий недействительности ничтожной сделки, передачи указанной квартиры Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на реализацию путем проведения торгов отказать. В остальной части решение Октябрьского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения (том 1 л.д. 50-53).

Суды двух уровней пришли к выводу об отказе в выселении Г.Д.В. и М.Л.И., так как установлено, что они сохраняют право постоянного бессрочного пользования жилым помещением.

Между ФИО1 и Т.А.С. ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 34). Денежные средства в размере <данные изъяты> возвращены Т.А.С.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ФИО1 (том 1 л.д. 35).

В качестве основания расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (продавец) и ФИО1 , покупатель - сторона истца, ссылается на нарушение стороной ответчика ст. 460 ГК РФ.

Согласно ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

По правилам ч.1 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области возложены функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов.

Из содержания ч. 8 ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» следует, что при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются: 1) копия акта о наложении ареста на имущество должника; 2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости; 3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания (аналогично в части документов в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи – ДД.ММ.ГГГГ).

Истец при заключении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был ознакомлен с правоустанавливающими документами на указанную квартиру, а именно: со свидетельством о праве собственности, копией лицевого счета, техническим паспортом. Указанный факт стороной истца в лице его представителя в судебном заседании подтвержден.

Из акта приема-передачи документов, характеризующих переданное на реализацию имущество, следует, что для ознакомления переданы следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права (копия); выписка из ЕГРП (оригинал); копия лицевого счета (оригинал); технический паспорт квартиры (копия) (том 1 л.д. 73).

Жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, состоит из двух комнат, жилой площадью 14,1 и 19,0 кв.м, общей площадью 53,3 кв.м (том 1 л.д. 80-81).

Из копии Свидетельства о государственной регистрации права Серия <адрес>, выданного ДД.ММ.ГГГГГ.А.А., предоставленного для ознакомления ФИО1 при заключении договора купли-продажи на торгах, что не оспорено в судебном заседании, следует, что основанием принадлежности Г.А.А. спорного жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, является договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> (том 1 л.д. 82).

В имеющейся в материалах дела копии лицевого счета, с которой знакомился истец при принятии решения о приобретении арестованного имущества, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отражено, что в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, зарегистрированы с ДД.ММ.ГГГГ – Г.Д.В. (сын); с ДД.ММ.ГГГГ – Г.А.А. (собственник); с ДД.ММ.ГГГГ - М.Л.И. (мать) (том 1 л.д. 84).

Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Статье 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Именно с учетом того, что наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены (бывшие члены) его семьи до приватизации данного жилого помещения имеют равные права и обязанности, включая право пользования жилым помещением (ч. 2 и 4 ст. 69 ЖК РФ), и что реализация права на приватизацию жилого помещения поставлена в прямую зависимость от согласия всех лиц, занимающих его по договору социального найма, которое предполагает достижение договоренности о сохранении за теми из них, кто отказался от участия в приватизации, права пользования приватизированным жилым помещением, в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и была включена норма, регламентирующая правовые последствия прекращения семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения (статья 19).

Данная норма направлена на защиту жилищных прав граждан - бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, которые в момент приватизации данного жилого помещения имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (вывод следует из Постановления Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 5-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина ФИО11»).

В судебном заседании установлено и не оспаривалось стороной истца, что деятельность по приобретению арестованного имущества на торгах для ФИО1 носит систематический характер (том 2 л.д. 95). За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ приобретено 9 объектов недвижимости.

Анализируя, представленные в материалы дела документы суд приходит к выводу, что заключение договора купли-продажи квартиры (арестованного имущества) на торгах соответствовало воли истца, следовательно, нарушения принципа свободы договора в отношении истца в судебном заседании не установлено.

На момент подписания договора купли-продажи истец был ознакомлен, как с выпиской по лицевому счету, так и со свидетельством о государственной регистрации права. Ему было известно, что в квартире проживают Г.А.А. (должник), Г.Д.В., М.Л.И., являющиеся членами семьи собственника (должника). Из копии лицевого счета №, следует, что и у Г.Д.В. и у М.Л.И. в данном жилом помещении имеется постоянная регистрация, в течение длительного периода времени (более 12 лет на момент заключения договора купли-продажи). Из свидетельства о государственной регистрации права вытекает, что приобрела Г.А.А. в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации от ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на дату заключения указанного договора (ДД.ММ.ГГГГ) в жилом помещении были зарегистрированы как Г.Д.В., так и М.Л.И. В данном случае истец, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был осознавать тот факт, что недвижимое имущество обременено правами третьих лиц, и, следовательно, истцом должны были быть предприняты дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы недвижимого имущества. Учитывая факт того, что ФИО1 должен был знать о правах третьих лиц на указанное недвижимое имущество, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании с ответчика денежных средств в размере <данные изъяты><данные изъяты>

В удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд считает необходимым отказать, так как данное требование вытекает из основного требования о расторжении договора купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании с ответчика денежных средств в размере <данные изъяты>, в удовлетворении которого отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Вагнер