Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «Новоросцемент» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды зданий и встречному исковому заявлению ФИО2 к ОАО «Новоросцемент» о расторжении договора аренды зданий, определении последствий расторжения договора и внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости,

установил:

ОАО «Новоросцемент» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды зданий.

В обосновании требований указано, что между ОАО «Новоросцемент» (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) 30.07.2018 года заключен договор аренды зданий. В соответствии с условиями данного договора арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование объекты недвижимого имущества с инвентарными номерами №, площадью 473,4 кв.м. и 396,1 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, г.Новороссийск, <адрес>, 92. Данные объекты недвижимости расположены на земельных участках с кадастровыми номерами №. Истец указывает, что согласно п.п. 3.1. и 3.2. договора аренды арендная плата за пользование объектами недвижимого имущества составляет 1785000 рублей. Помимо арендной платы арендатор уплачивает арендодателю компенсацию за пользование частями земельных участков, на которых расположены арендованные объекты недвижимости и необходимыми для их использования, размер которой установлен сторонами в 2% от суммы земельного налога, установленного в отношении данных земельных участков за 2018 год. Как указывает истец, предусмотренная договором аренды часть земельного налога в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № составляет за 2018 год – 570 616 рублей. В соответствии с пунктом 3.3. договора аренды компенсация за пользование частями земельных участков вносится арендатором не позднее 30 ноября 2018 года. Однако, как указывает истец, до настоящего времени ответчик свои обязательства по договору аренды по внесению компенсации за пользование частями земельных участков не исполнил.

В связи с этим истец вынужден обратиться в суд и просит суд обязать взыскать с ФИО2 задолженность по договору аренды здания в размере 570 616 рублей.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ОАО «Новоросцемент» о расторжении договора аренды здания, определении последствий расторжения договора и внесению изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

В обосновании встречных исковых требований указано, что с момента заключения договора аренды зданий техническое состояние данных объектов недвижимости значительно ухудшилось – требуется ремонт кровли зданий, что не позволяет арендатору использовать данные объекты недвижимости для предусмотренных договором аренды целей. В связи с этим ФИО2 считает, что в связи с ухудшением технического состояния арендованных зданий в настоящее время существенно изменились обстоятельства, при которых заключался договор аренды здания от 30.07.2018г., что в соответствии со ст. 451 ГК РФ является основанием для расторжения договора в судебном порядке. В связи с тем, что ОАО «Новоросцемент» отказывается расторгнуть договор аренды зданий от 30.07.2018г. в соответствии со ст. 451 ГК РФ по соглашению сторон, ФИО2 просит суд расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Кроме того, ФИО2 указывает, что обязательства по договору аренды зданий от 30.07.2018г. по оплате компенсации за пользование частями земельных участков до настоящего времени им не исполнены в связи с необоснованным установлением размера такой компенсации, связанным с допущенной в отношении кадастровой стоимости земельных участков реестровой ошибкой.

ФИО2 считает, что при определении установленной в настоящее время в ЕГРН кадастровой стоимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № была допущена реестровая ошибка – в отношении земельных участков был применен УПКС, не подлежащий применению с учетом основных и дополнительных характеристик земельных участков. В связи с этим, ФИО4 полагает, что при определении последствий расторжения договора в целях справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора необходимо устранить в судебном порядке реестровую ошибку и внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости.

В судебном заседании представитель ОАО «Новоросцемент» поддержал исковые требования, просил суд их удовлетворить.

ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований ОАО «Новоросцемент» и настаивал на удовлетворении встречных исковых требований.

Представитель третьего лица – Филиала ФБГУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю возражал против удовлетворения встречных исковых требований ФИО2, а по вопросу удовлетворения исковых требований ОАО «Новоросцемент» полагался на усмотрение суда.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статей 650, 654 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Судом установлено, что 30 июля 2018 года между ОАО «Новоросцемент» (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды зданий.

Согласно условиям данного договора арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование объекты недвижимого имущества с инвентарными номерами № площадью 473,4 кв.м. и 396,1 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, <адрес>

Как установлено судом, указанные объекты недвижимости расположены на земельных участках с кадастровыми номерами №, принадлежащих арендодателю на праве собственности.

Согласно п.п. 3.1. и 3.2. договора аренды – арендная плата за пользование объектами недвижимого имущества составляет 1785000 рублей, которая вноситься арендатором не позднее 30 июня 2019 года.

В соответствии со статей 652, 654 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договором аренды зданий предусмотрено, что помимо арендной платы арендатор уплачивает арендодателю компенсацию за пользование частями земельных участков, на которых расположены арендованные объекты недвижимости и необходимыми для их использования. Согласно пункту 3.2 договора аренды компенсация за пользование частями земельных участков установлена сторонами в размере 2 % от суммы земельного налога, установленного в отношении данных участков за 2018 год. Как установлено судом, предусмотренная договором аренды часть земельного налога в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № составляет за 2018 год – 570 616 рублей.

В соответствии с пунктом 3.3. договора аренды компенсация за пользование частями земельных участков вносится арендатором не позднее 30 ноября 2018 года.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен не значительно отличающихся условиях.

Судом установлено, что с момента заключения договора аренды зданий от 30.07.2018г. техническое состояние данных объектов недвижимости переданных в пользование арендатору значительно ухудшилось, что не позволяет арендатору использовать данные объекты недвижимости для предусмотренных пунктом 1.4 договора аренды целей – под складские помещения.

Таким образом, в связи с ухудшением технического состояния арендованных зданий в настоящее время обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении данного договора аренды зданий от 30.07.2018г. изменились существенно, что в соответствии со ст. 451 ГК РФ является основанием для расторжения договора и прекращения обязательств по нему.

При таких обстоятельствах суд находит подлежащими удовлетворению встречные исковые требования ФИО2 о расторжении договора аренды здания от 30.07.2018г. в связи существенным изменением обстоятельств.

Согласно нормам ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

При этом суд в целях справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора аренды земельного участка соглашается с доводами ФИО2 указанными во встречном исковом заявлении о допущенной в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № реестровой ошибке.

Как установлено судом, в связи с включением земельных участков с кадастровыми номерами № в границы города Новороссийск в отношении данных земельных участков был осуществлен перевод из категории земель – «земли промышленности» в другую категорию – «земли населенных пунктов». В Единый государственный реестр недвижимости были внесены соответствующие изменения в сведения о категории земельного участка.

В соответствии с 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006г. № 222 «в случае перевода земельного участка в состав земель населенных пунктов из состава иной категории его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, граничащего с кадастровым кварталом, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка. В случае если кадастровый квартал, в котором расположен земельный участок, граничит более чем с одним кадастровым кварталом населенного пункта, то для определения кадастровой стоимости земельного участка используется минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для граничащих кадастровых кварталов».

При установлении в ЕГРН кадастровой стоимости при осуществлении перевода земельных участков с кадастровыми № из земель промышленности в состав земель населенных пунктов был применен удельный показатель кадастровой стоимости в размере 1591,42 руб./кв.м., определенный на основании Отчета № 2300-ГКОЗНП-2016 от 07.11.2016г. «Об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов Краснодарского края», результаты которого утверждены Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016г. № 2640.

Однако, так как указанные земельные участки граничат с несколькими кадастровыми кварталами, то в соответствии с Методическими указаниями для определения кадастровой стоимости земельного участка должно использоваться минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для граничащих кадастровых кварталов, которое составляет 195,18 руб./кв.м.

На основании вышеизложенного, суд считает, что при определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № была допущена реестровая ошибка – в отношении земельного участка был применён удельный показатель кадастровой стоимости, не подлежащий применению. В соответствии с Отчетом № 2300-ГКОЗНП-2016 от 07.11.2016г. «Об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов Краснодарского края» к данному земельному участку должен быть применен удельный показатель кадастровой стоимости в размере 195,18 руб./кв.м.

В соответствии с ч. 3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

В связи с этим суд удовлетворяет встречное исковые требования ФИО2 об определении последствий расторжении договора аренды здания от 30.07.2019г.: устранении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о кадастровой стоимости земельных участков и взыскании с ФИО2 компенсации за пользование частью земельного участка после устранения реестровой ошибки и внесении изменений в ЕГРН.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что арендатором не исполнены обязательства, предусмотренные пунктами 3.2., 3.3. договора аренды зданий от 30.07.2018г. по внесению компенсации за пользование частями земельных участков, размер которой установлен в договоре в зависимости от размера земельного налога в отношении этих земельных участков за 2018 год.

Так как согласно ст. 390 НК РФ налоговая база в отношении земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, размер спорной компенсации за пользование частями земельных участков зависит от размера кадастровой стоимости земельных участков, на которых расположены арендуемые объекты недвижимости.

В связи с установлением при рассмотрении настоящего дела реестровой ошибки допущенной в отношении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, влияющей на размер спорной компенсации, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению встречные исковые требования о взыскании с ФИО2 установленной договором аренды компенсации за пользование частями данных земельных участков после устранения кадастровой ошибки и внесения изменений в сведения ЕГРН. При этом, соответственно, суд отказывает в удовлетворении исковых требований ОАО «Новоросцемент» о взыскании задолженности по договору аренды зданий от 30.07.2018г. в ранее установленном размере.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 195 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд на основании ст. 67 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ОАО «Новоросцемент» о взыскании с ФИО2 задолженности по договору аренды зданий от 30.07.2018г. отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ОАО «Новоросцемент» о расторжении договора аренды зданий, определении последствий расторжения договора и внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды здания от 30.07.2018г., заключенный между ОАО «Новоросцемент» и ФИО2 в связи с существенным изменением обстоятельств.

Определить последствия расторжения договора аренды зданий от 30.07.2018г.:

- взыскать с ФИО2 в пользу в пользу ОАО «Новоросцемент» денежные средства в размере 2% от суммы земельного налога установленного за 2018 год в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № после устранения реестровой ошибки и внесения соответствующих изменений в ЕГРН;

- обязать орган регистрации прав устранить реестровую ошибку – внести в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 262 378 132 рублей исходя из УПКС в размере 195,18 руб./кв.м., с указанием даты применения кадастровой стоимости – 20.06.2017г.;

- обязать орган регистрации прав устранить реестровую ошибку – внести в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 80 180 139 рублей исходя из УПКС в размере 195,18 руб./кв.м., с указанием даты применения кадастровой стоимости – 04.05.2017г..

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара О.В. Скрипка