Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску председателя ЖСК «Сенько 9А» ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО4 о признании обременения отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Председатель ЖСК «Сенько 9А» ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО4 о признании обременения отсутствующим.

В обоснование заявленных требований указала, что ООО фирма «Юкон» являлась застройщиком многоквартирного жилого дома .

По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) участниками долевого строительства нежилых помещений многоквартирного жилого дома являются следующие лица:

- ФИО2 на основании договора долевого участия № от ;

- ФИО3 на основании договора участия в долевом строительстве № от , договора цессии от

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от по делу № в отношении ООО фирма «Юкон» введена процедура банкротства наблюдения, временным управляющим назначен ФИО4.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от по делу № в отношении ООО фирма «Юкон» применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Сообщение о введение процедуры банкротства - наблюдения, с применением параграфа 7 Закона о банкротстве было опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 11 от 25.01.2014 г.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от годаООО фирма «ЮКОН» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден ФИО4.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от незавершенное строительство по передано в собственность ЖСК «Сенько 9А», созданное в соответствии с Законом «О несостоятельности (банкротстве)» для завершении строительства дома со степенью готовности %.

Порядок погашения требований участников строительства определяется статьей 201.10 Закона, согласно которой предусматривается передача имущественных прав должника (застройщика) на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям участниками строительства (п. 13 ст. 201.10 Закона) жилищно-строительному кооперативу, членами которого являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (п. 8 ст. 201.10 Закона), за исключением участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней (п. 8 и п. 13 ст. 201.10 Закона), и члены которого вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Недостроенный многоквартирный жилой дом воспринимается в деле о банкротстве как объект незавершённого строительства в целом, не имеющий разрешения на ввод в эксплуатацию. В связи с чем, к такому объекту применяются специальные правила погашения требований участников строительства, установленные в статье 201.10 Закона о банкротстве.

В связи с передачей судом ЖСК объекта незавершённого строительства для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствует более такой объект, поскольку в деле о банкротстве за счёт данного объекта погашены требования участников строительства.

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

По мнению истца, отчуждении другому лицу объекта незавершённого строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит - прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Требования участников строительства, претендующие на получение помещений в доме погашены определением суда от .

Таким образом, после передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве исполнение обязательств в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» невозможно, в связи с чем, договор не имеет юридической силы и запись о регистрации такого договора в ЕГРН подлежит прекращению.

После завершения строительства, члены ЖСК приобретают право на жилые помещения в соответствии с пунктом 4 ст. 218 ГК РФ

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм закона договоры участия в долевом строительстве утратили свою силу, а в Управлении Росреестра по Тамбовской области не погашены записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве, у ЖСК отсутствует возможность воспользоваться в полной мере переданным ему по определению суда правом застройщика, реализовать такое помещение и направить вырученные средства на достройку многоквартирного жилого дома. В настоящее время порядок прекращения записи о регистрации договора участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика и передачи прав на объект незавершенного строительства ЖСК Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) не урегулирован, в связи с чем, прекратить запись о регистрации договоров ответчиков во внесудебном порядке не представляется возможным.

При вышеуказанных обстоятельствах, с целью соблюдения прав членов ЖСК истец просил признать отсутствующим обременение в виде:

- договора участия в долевом строительстве ФИО2 № от , договора участия в долевом строительстве ФИО3 № от , договора цессии от .

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО5 требования поддержала по тем же основаниям, после уточнения просила также признать обременение отсутствующим в части - дополнительного соглашения № к договору участия в долевом строительстве № от , заключенного между ООО фирма «Юкон» и ФИО3.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО6 исковые требования не признали, указав, что согласно п. 4.1 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 30.12.2004г. в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В силу ч.1 ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13-15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.9 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и ФЗ «Об ипотеке» с учетом особенностей, установленных настоящим законом.

В соответствии с ч. 8.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве залог права аренды или субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу п.4 ст.29 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 ст.25 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, согласно которому регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон об участии в долевом строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основанияхпрекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые насебя обязательства по договорам долевого участия (что имеет место быть понастоящему делу). В этом случае следует руководствоваться положениями ГК РФ и другими законами РФ, регулирующими спорные правоотношения.

В данной ситуации застройщик - ООО фирма «Юкон» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство (Решение Арбитражного суда от ), что свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников долевого строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры.

По закону во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативуили иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.

Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

Так как в рамках дела о банкротстве согласно определению Арбитражного суда Тамбовской области от по делу №ООО фирма «Юкон» осуществило передачу незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по адресу: и прав застройщика в пользу ЖСК «Сенько 9А». у которого в свою очередь возникаетобязанность выполнить предусмотренные законом действия, связанные сзавершением строительства дома и сдачей его в эксплуатацию.

Поскольку ипотека права аренды и иного недвижимого имущества в силу прямого указания в ч.1 ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве устанавливается в пользу залогодержателей - участников долевого строительства в целях обеспечения исполнения именно этих договоров, доводы иска о прекращении в отношении объекта незавершенного строительства и договора аренды земельного участка, обеспеченных залогом обязательства, на основании пп.1 п.1 ст.352 ГК РФ нельзя признать обоснованными.

Кроме того, согласно п.1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в пп.2 п.1 ст.352 и ст.357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Аналогичные положения содержатся в ст.38 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, применительно к вышеуказанным правовым нормам передача прав застройщика от ООО фирма «Юкон» в ЖСК «Сенько 9А» не является основанием для прекращения права залога.

Указывает, что аналогичные требования ЖСК «Сенько 9А» к иным участникам строительства уже рассматривались Советским районным судом г. Тамбова в рамках дела №. При этом ответчиками выступали как участники строительства, претендующие на приобретение по итогам завершения строительства права собственности на жилые, так и на нежилые помещения. Решение суда ступило в законную силу.

Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО7 иск не признали, указав что между Ч.В.К. (участник долевого строительства) и ООО фирма «ЮКОН» (Застройщик) был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: в целях приобретения в собственность нежилого помещения парикмахерской, расположенного общей проектной площадью кв.м и прав в общей долевой собственности на общее имущество указанного многоквартирного дома.

По договору цессии от , зарегистрированного в установленном законном порядке, права участника долевого строительства по указанному договору перешли к ней

В счет оплаты уступаемого права ею были оплачены Ч.В.К.. денежные средства в размере рублей до подписания указанного договора цессии.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № от , договора цессии от и в связи с подтверждением исполнения ею обязательств по оплате, в реестр требований кредиторов включены требования на сумму руб.

В целях завершения строительства решением комитета кредиторов утверждены вопросы по достройке объекта долевого строительства и стоимости доплаты за 1 кв.м.

В соответствии с принятыми решениями как и другие участники долевого строительства , между ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО4 и ею было заключено дополнительное соглашение № в соответствии, с условиями которого была увеличена стоимость объекта долевого строительства и изменен срок ввода и передачи объекта долевого строительства.

Так сумма доплаты составила рублей, срок ввода объекта в эксплуатацию установлен - , и передача объекта в собственность как участнику долевого строительства до .

Согласно п. 10 дополнительного соглашения от в связи с заключением указанного соглашения она обязалась подать в Арбитражный суд Тамбовской области заявление об исключении ее вышеуказанных денежных требований из реестра требований кредиторов ООО «фирма «ЮКОН».

Во исполнение обязательств, в счет доплаты ею было оплачено рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру и ее требования исключены из реестра требований кредиторов ООО «фирма «ЮКОН», что подтверждается Определением Арбитражного суда Тамбовской области от по делу № .

За счет поступивших денежных средств от дольщиков в качестве доплаты по дополнительным соглашениям в ходе процедуры банкротства, в том числе и ее, строительство объекта возобновлялось, было построено больше 2 этажей.

Тем самым между конкурсным управляющим ООО «Фирма ЮКОН», имеющего статус исполнительного органа юридического лица и дольщиками было достигнуто соглашение о порядке завершения строительства дома и размера доплаты для завершения строительства. Указанные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке, не оспорены, и исполнялись сторонами, что еще раз подтверждает законность и действие заключенных договоров долевого участия в строительстве и предоставлении дольщиками, в том числе и ее, денежных средств на строительство объекта на стадии, когда ООО «Фирма «ЮКОН» находилась в процедуре банкротства».

Согласно Решения собрания кредиторов от принято решение о погашении требований участников строительства по площадке ул. Сенько 9 «А» путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в созданный участниками строительства жилищно-строительный кооператив.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области по делу от № удовлетворено ходатайство конкурсногоуправляющего ООО фирма «Юкон» ФИО4 о погашении требований участников строительства жилых домов ООО фирма «Юкон» путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: , жилой дом и земельный участок под ним, созданному участниками строительства ЖСК «Сенько 9А».

По сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ ЖСК «Сенько 9 «А»зарегистрировано в установленном законом порядке .

Право собственности на объект незавершенного строительства и право аренды на земельный участок под объектом незавершенного строительства зарегистрировано за Жилищно-строительным кооперативом «Сенько 9А».

Таким образом, в связи с принятием ЖСК «Сенько 9А» от ООО фирма «Юкон» прав застройщика, у кооператива возникло обязательство выполнить предусмотренные Федеральным законом «О долевом участии в строительстве» действия, связанные с завершением строительства жилого дома, сдачей его в эксплуатацию и передачей гражданам (участникам строительства) оплаченных ими жилых и нежилых помещений, в том числе и обязательства перед ней как участника долевого строительства направившего свои денежные средства на строительство и завершение строительства объекта строительства.

От вступления в члены ЖСК она никогда не отказывалась и заявляла неоднократно об этом представителям ЖСК.

Однако, ее право до настоящего времени не восстановлено, погашение записи относительно договора № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: до момента принятия в члены ЖСК, лишит ее возможности получить оплаченное помещение, либо денежную компенсацию или иное помещение в строящемся доме, а также позволит истцу реализовать помещение в строительство которого мной были вложены денежные средства.

Повторно включится в реестр требований кредиторов она не может в силу закона о банкротстве и условий дополнительного соглашения, реестр требований кредиторов закрыт, сроки для включения в реестр прошли, соответственно и получить удовлетворение своих денежных требований от ООО «Фирма «Юкон» она также не имеет возможности.

С учетом фактических обстоятельств дела, в связи с заявленными исковыми требованиями, она как участник долевого строительства, заплатившая первоначальную сумму за помещение, доплатившая денежные средства на завершение строительства объекта по дополнительному соглашению, зарегистрированному в установленном законом порядке, по мнению истца не имеет ни каких прав на оплаченное помещение и безвозмездно профинансировала строительство многоквартирного дома, что противоречит принципам законности, добросовестности сторон, равенства в правах дольщиков и разумности.

Более того, в рамках рассмотрения Арбитражным судом Тамбовской области дела № ООО Фирма «ЮКОН» в лице конкурсного управляющего было отказано в удовлетворении иска о расторжении заключенного с ней договора долевого участия в строительстве ввиду отсутствия оснований.

Положениями п. 1 ст. 352 ГК РФ предусмотрены основания для прекращения залога. При этом в рассматриваемом случае, предусмотренные основания для прекращения оспариваемого обременения, отсутствуют.

В рассматриваемом споре ЖСК получил в собственность имущество застройщика-банкрота, обеспеченное залогом в пользу участников строительства. Передача прав застройщика кооперативу имело целью достройку многоквартирного дома. Получив права застройщика, кооператив одновременно взял на себя обязательства по завершению строительства.

Поскольку в соответствии с ч. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве именно для этой цели создавался кооператив, следовательно, права участников строительства, не должны ухудшиться в результате смены застройщика, осуществленной в соответствии с Законом о банкротстве. Залог должен сохранять свою обеспечительную функцию до выполнения кооперативом своих обязательств по достройке дома, либо возврата денежных средств.

На основании изложенного в отношении спорного объекта залог возник на основании ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве, и сохранился в связи с одновременной передачей кооперативу в собственность залогового имущества и функций застройщика, поскольку передача в качестве отступного незавершенного строительством объекта, а также земельного участка кооперативу осуществлена с целью завершения строительства дома, и следовательно обязательства перед кредиторами по завершению строительства и передаче помещений, перешли к кооперативу и оснований считать прекращенным залог в силу абз. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, не имеется.

В настоящем деле, залог по указанному основанию не прекратился, поскольку участники строительства заложенное имущество за собой не оставляли, а как указано ранее, объект перешел в собственность кооператива для последующей достройки.

Третье лицо - представитель ООО «АИЖК-Строй» ФИО8 полагает заявленный иск подлежащим удовлетворению.

Представитель Управления государственного строительного надзора Тамбовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ООО фирма «Юкон» являлась застройщиком многоквартирного жилого дома .

между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора М.С.В. и ФИО2 был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома .

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность нежилого помещения салона косметических услуг, расположенного , общей проектной площадью кв.м. и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий составила рублей (п.п. 2.1, 2.2, 3.1 Договора). Согласно пункту 4.3.2 Договора Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию многоквартирный дом и передать объект долевого строительства участникам долевого строительства не позднее .

между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора Г.А.В. и Ч.В.К. был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома .

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность нежилого помещения парикмахерской, расположенной , общей проектной площадью кв.м., и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий составила рублей (п.п. 2.1, 2.2, 3.1 Договора)

Согласно пункту 4.3.2 Договора Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию многоквартирный дом в и передать объект долевого строительства участникам долевого строительства не позднее .

между Ч.В.К. и ФИО3 был заключен договор цессии, по которому ответчица приняла на себя права требования исполнения обязательств по договору № участия в долевом строительстве жилого дома.

Кроме того, между ООО фирма «Юкон» и ФИО3 было заключено дополнительное соглашение № к Договору № , с условиями которого была увеличена стоимость объекта долевого строительства и изменен срок ввода и передачи объекта долевого строительства.

Так сумма доплаты составила рублей, срок ввода объекта в эксплуатацию установлен - , и передача объекта в собственность как участнику долевого строительства до

Согласно п. 10 дополнительного соглашения от в связи с заключением указанного соглашения ФИО3 обязалась подать в Арбитражный суд Тамбовской области заявление об исключении ее вышеуказанных денежных требований из реестра требований кредиторов ООО «фирма «ЮКОН».

Указанные договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Тамбовской области.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от по делу № в отношении ООО фирма «Юкон» была введена процедура банкротства наблюдения, временным управляющим назначен ФИО4.

Поскольку застройщиком ООО фирма «Юкон» обязательства по Договору исполнены не были, в рамках дела о его банкротстве, на основании определения Арбитражного суда Тамбовской области от , требования ФИО2, ФИО3 были включены в реестр требования кредиторов в третью очередь в размере рублей и рублей соответственно.

Однако впоследствии, на основании определения Арбитражного суда Тамбовской области от по заявлению ФИО3 последняя была исключены из реестра требования кредиторов в размере рублей - основного долга.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от ООО фирма «ЮКОН» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден ФИО4.

Согласно п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Согласно статье 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика определены положениями ст. 201.4 Закона о банкротстве.

Исходя из совокупного толкования вышеприведенных норм, правила, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, в том числе и положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 настоящего Закона к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение, не применимы.

В рассматриваемой правовой ситуации наличие зарегистрированного в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве, объектом которого является нежилое помещение, и полная оплата участником цены договора, не порождает возникновение у участника долевого строительства права собственности на такое нежилое помещение ни в виде самостоятельного объекта, ни в виде доли в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, поскольку при введении в отношении застройщика процедуры банкротства требования участника долевого строительства в отношении нежилого помещения не могут быть удовлетворены ни путем передачи такого нежилого помещения, ни путем признания права собственности на него.

Такие требования могут быть трансформированы в денежные требования, подлежащие удовлетворению в общем порядке, предусмотренном правилами ст. ст. 134, 142 Закона о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от в соответствии с положениями ст. 201.10 Закона о банкротстве незавершенное строительство по передано в собственность ЖСК «Сенько 9А», созданное в соответствии с Законом «О несостоятельности (банкротстве)» для завершении строительства дома со степенью готовности %.

Права ЖСК на незавершенный строительством объект зарегистрированы в ЕГРН. При этом перемены лиц в договоре участия в долевом строительстве не произошло.

В данном случае недостроенный многоквартирный жилой дом воспринимается в деле о банкротстве как объект незавершённого строительства в целом, не имеющий разрешения на ввод в эксплуатацию. В связи с чем, к такому объекту применяются специальные правила погашения требований участников строительства, установленные в статье 201.10 Закона о банкротстве.

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований о передаче жилых помещений.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам (пункт 14 ст. 201.10 Закона).

Таким образом, в связи с передачей судом ЖСК объекта незавершённого строительства для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствует более такой объект, поскольку в деле о банкротстве за счёт данного объекта погашены требования участников строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, возможность существования отношений участия в долевом строительстве закон связывает с наличием у застройщика возможности построить многоквартирный дом.

Передача объекта незавершенного строительства от застройщика- банкрота в собственность ЖСК исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

Поэтому, при переходе объекта незавершённого строительства в вышеуказанном случае договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Кроме того, как пояснил Верховный суд РФ в пункте 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) отношения, возникающие в связи со строительством многоквартирного жилого дома между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не регулируются.

После передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве, исполнение обязательств в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» невозможно, в связи с чем, договор не имеет юридической силы изапись о регистрации такого договора в ЕГРН подлежит прекращению.

При этом, прекращение записи в ЕГРН не препятствует участникам долевого строительства реализовать права кредиторов в денежном выражении при условии включения их в реестр.

Как следует из письма Росреестра от № , в настоящее время порядок прекращения записи о регистрации договора участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика и передачи прав на объект незавершенного строительства ЖСК Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-03 «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) не урегулирован, в связи с чем прекратить запись о регистрации договоров ответчиков во внесудебном порядке не представляется возможным.

Вместе с тем, как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Суд полагает, что в указанной ситуации не оценивается заключенность договора участия в долевом строительстве и произведенная оплата, поскольку речь идет исключительно о прекращении недействительной на сегодняшний момент записи в ЕГРН.

Доводы о том, что в отношении ответчиков рассматривались аналогичные требования, суд находит несостоятельными, поскольку ранее в рамках рассмотрения дела Советским районным судом г. Тамбова (решение от ) по иску ЖСК «Сенько 9А» к Е.А.В. и другим о признании права отсутствующим, ответчики стороной по делу не являлись; Арбитражным судом Тамбовской области рассматривались требования конкурсного управляющего ООО фирма «Юкон» о признании договора участия в долевом строительстве заключенным с ФИО2 прекращенными, с погашением государственной регистрационной записи указанного договора, определением суда от производство по делу было прекращено в связи с отказом истца от иска.

Вместе с тем, суд прекращает производство по делу в силу ст. 220 ГПК РФ, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон;

Однако, Арбитражным судом в данном случае были рассмотрены иные требования, нежели заявленные в данном иске.

Доводы ответчиков о том, что согласно ст. 352, 353 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Погасить регистрационную запись об аренде и ипотеке земельного участка можно только после государственной регистрации прав всех участников долевого строительства на объекты недвижимости, а правопреемник залогодателя - ЖСК приобретает права и несет обязанность залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем, суд считает основанными на неверном толковании норм материального права.

Так, передача прав застройщика от компании к кооперативу состоялась на основании ст. 201.10 Закона о банкротстве, согласно которому погашение требований участников строительства возможно путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному кооперативу.

Несмотря на изменение формы участия в строительстве у застройщика - вместо договоров долевого участия формой участия стало членство в жилищно-строительном кооперативе. В данном случае уже ЖСК является застройщиком и обязан соблюдать требования к деятельности застройщика, в том числе организовывать передачу квартир членам кооператива.

Вместе с тем, ФИО2 и ФИО3 не являются членами ЖСК «Сенько 9А», на основании определений Арбитражного суда Тамбовской области от их требования отнесены только к денежным требованиям граждан - участников строительства и включены в третью очередь.

Статья 110 Жилищного кодекса РФ определяет правовое положение ЖСК, согласно которой жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях - юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Пункт 3 данной статьи указывает на том, что члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Согласно ст. 21 Закона РФ от 19 июня 1992 г. № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах» в Российской Федерации» источниками формирования имущества потребительского общества являются паевые взносы пайщиков, доходы от предпринимательской деятельности потребительского общества и созданных им организаций, а также доходы от размещения его собственных средств в банках, ценных бумагах и иные источники, не запрещенные законодательством Российской Федерации (пункт 3).

Паевой фонд потребительского общества состоит из паевых взносов, являющихся одним из источников формирования имущества потребительского общества (пункт 1 ст. 23 указанного закона).

ЖСК был создан в целях защиты прав участников долевого строительства жилого дома путем завершения строительства.

Для завершения строительства многоквартирного дома с согласия участников долевого строительства, в том числе и ответчиков, ЖСК был передан земельный участок, а также сам объект незавершенного строительства.

Вместе с тем, признание обременения в виде договора участия в долевом строительстве, и как следствие, прекращение записи в ЕГРН не препятствует ответчикам реализовать права кредиторов в денежной выражении с учетом того, что они включены в реестр требований кредиторов ООО Фирма «Юкон».

По мнению суда, добровольное исключение ФИО3 из реестра требований кредиторов не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска.

Поэтому, в силу вышеназванных положений законодательства, суд приходит к выводу, что ЖСК «Сенько 9А» не является правопреемником ООО фирма «Юкон», а доводы ответчиков этой части - необоснованны.

Кроме того, в силу п. 17 ст. 201.10 Закона о банкротстве, в случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства объекта незавершенного строительства залог прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращается со дня государственной регистрации перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования председателя ЖСК «Сенько 9А» ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО4 о признании обременения отсутствующим удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде:

- договора участия в долевом строительстве № от , заключенного между ООО фирма «Юкон» и ФИО2 (запись о регистрации от );

- договора участия в долевом строительстве № от , заключенного между ООО фирма «Юкон» и Ч.В.К.;

- договора цессии от , заключенного между Ч.В.К. и ФИО3 (запись о регистрации от );

- дополнительного соглашения № к договору участия в долевом строительстве № от , заключенного между ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО4 и ФИО3 (запись о регистрации от ).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Советский районный суд г. Тамбова в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья: Елохова М.В.

Решение в окончательной форме изготовлено 11 мая 2018 г.

Судья: Елохова М.В.