Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода прав собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Промышленный районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО2 о государственной регистрации перехода прав собственности.

В обоснование исковых требований указано, что датаг. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимости. Согласно п.1 Договора, продавец ФИО2 продает и обязуется передать в собственность покупателю ФИО1, а покупатель покупает и принимает от продавца в собственность и обязуется оплатить следующее недвижимое имущество: - жилое строение, без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, назначение - нежилое здание, общей площадью 181,00 кв.м., этажность 2, подземная этажность 1, кадастровый (или условный) №, с земельным участком, назначение земли населенных пунктов, под сад, общей площадью 470 кв.м., кадастровый (или условный) №, расположенные по адресу: <адрес>, Садоводческое товарищество Полет, 70П.

Согласно Договора, отчуждаемое недвижимое имущество оценено соглашением сторон и составляла 6 200 000 (Шесть миллионов двести тысяч) рублей. Покупатель обязуется произвести оплату указанной суммы в срок до датаг.

Обязательство по оплате домовладения истцом было исполнено в полном объеме и ответчицей данный факт не оспаривается. Ответчик ФИО2 в 2011 году передала истцу домовладение, ключи, а также документы по Садоводческому товариществу. В этом доме истец и проживает по настоящее время со своей семьей, оплачивает коммунальные платежи и налоги.

Зарегистрировать данный договор купли-продажи в Росреестре по СК после исполнения истцом обязательства по оплате не представилось возможным, так как Определением Промышленного районного суда <адрес> от 04.04.2012г. на данное домовладение был наложен арест.

С ответчицей ФИО2 истец договорился, что зарегистрируют договор после снятия ареста с недвижимости.

Определением Промышленного районного суда <адрес> от 07.11.2018г. арест на домовладение был отменен.

Весной 2019г. истец обратился к ответчице с просьбой зарегистрировать договор купли-продажи и они договорились встретиться в ГКУ СК МФЦ 18.06.2019г. для оформления сделки. По непонятной истцу причине ФИО2 отказалась от каких-либо действий по регистрации перехода права собственности в этот день.

22.06.2019г. истец отправил ответчице предложение явиться повторно в МФЦ 29.06.2019г., в 10-00 для оформления документов, а также претензию с требованием произвести регистрационные действия. Она не явилась и истцу на телефон прислала сообщение, что 13.07.2019г. вышлет образец договора с изменениями. До настоящего времени истец от ФИО2 ни чего не получал, на связь она больше не выходит, от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество уклоняется.

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ст. 486 ГК РФ).

В ст. 556 ГК РФ указано, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании п.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда PФ от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Смысл приведенных выше правовых норм заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

В п.1 Постановления Пленума ВС РФ № от 25.12.2018г. даны разъяснения о том, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто Соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 1 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии с п.2 Постановления Пленума ВС РФ № от 25.12.2018г., существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Согласно выпискам из ЕГРН от 25.07.2019г., кадастровые номера объекта недвижимости был изменен:

- Жилое строение: 26:12:011306:914

- Земельный участок: 26:12:011306:451

В этой же выписке указываются и ранее присвоенные государственные учетные номера.

На основании изложенного истец просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности жилого строения, общей площадью 181,00 кв.м., кадастровый № и земельного участка площадью 470 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, кадастровой №, расположенные по адресу: <адрес>, Садоводческое товарищество Полет, 70П, от ФИО2 к ФИО1.

В судебное заседание истец ФИО1, ответчик ФИО2, представитель третьего лица ДНТ «Полет», извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явились, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело по существу в их отсутствие.

Ранее в судебном заседании при рассмотрения дела от ответчика ФИО2 в адрес суда поступили письменные возражения, в соответствии с которыми согласно выписке из ЕГРН от дата право собственности на спорное недвижимое имущество - нежилое здание площадью 181, 0 кв.м, с кадастровым номером 26:12:011306:451, расположенное по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество Полет, 70 П - зарегистрировано 23.09.2019г. за ФИО3 на основании договора купли-продажи земельного участка с домом от 24.10.2013г.

По условиям указанного договора купли-продажи земельного участка с домом от 24.10.2013г. ФИО2 (продавец) передала ФИО3 (покупателю) в собственность спорные объекты недвижимого имущества за 990 000 руб., уплаченных покупателем продавцу до подписания договора.

При таких обстоятельствах, при разрешении настоящего дела подлежат применению разъяснения, данные в разделе «Споры о правах на недвижимое имущество» Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №).

Так, в пункте 52 Постановления № разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В пункте 53 Постановления № разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Таким образом, ФИО2, как лицо, не являющееся собственником спорных объектов недвижимости, не может являться надлежащим ответчиком по настоящему делу, что само по себе является основанием для отказа в иске.

Кроме того, из содержания статей 9, 12 ГК РФ следует, что избрание способа защиты права принадлежит истцу. Правильность данного вывода подтверждается в том числе многочисленной единообразной судебной практикой.

Факт государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости не за ФИО2, а за покупателем по заключенному с ФИО2 договору - ФИО3 в разрезе статей 9, 12 ГК РФ, разъяснений, данных в пунктах 52, 53 Постановления № очевидно подтверждает избрание истцом ненадлежащего способа защиты права, который не способствует и не может способствовать восстановлению нарушенных по мнению истца его прав.

При этом следует отметить, что у ФИО1 в любом случае отсутствует право на иск в материальном смысле в отношении спорных объектов недвижимости.

Так, договор купли-продажи недвижимости от 04.03.2011г., заключенный между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем), на который последний ссылается как на основание возникновения своих прав на спорную недвижимость, был расторгнут сторонами дата по письменному соглашению по причине отсутствия у ФИО1 как покупателя возможности уплатить предусмотренную в договоре от 04.03.2011г. стоимость - 6 200 000 рублей.

Из указанной стоимости ФИО1 уплатил ФИО2 только 1 000 000 рублей, которые были в свою очередь возвращены ФИО2ФИО1 26.08.2011г., т.е. в момент расторжения договора, что подтверждается распиской, данной (подписанной) ФИО1

Данные обстоятельства установлены в рамках рассмотрения гражданского дела № (председательствующий судья Юрин И.С.), находившегося в производстве Промышленного районного суда <адрес>, по иску ФИО4 к ФИО1 о разделе совместно нажитого имущества в период брака.

Необходимо отметить, что данные обстоятельства установлены на основании, кроме прочего, объяснений, данных ФИО1 письменно в виде возражений на иск и устно, занесенных в протоколы судебных заседаний, а также представленных ФИО1 в материалы дела документов: соглашения от 26.08.2011г. о расторжении договора купли-продажи; расписки от 26.08.2011г. о получении назад ранее уплаченных по договору 1 000 000 рублей (копии приложены к настоящим возражениям).

Определением суда от 05.02.2013г. по указанному делу № было утверждено мировое соглашение, производство по делу было прекращено.

Спорные объекты недвижимости, ввиду факта отсутствия их принадлежности ФИО1 и ФИО4, в состав подлежащего разделу имущества не вошли.

Таким образом, с учетом того, что:

- договор купли-продажи недвижимости от 04.03.2011г., заключенный между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем), добровольно расторгнут сторонами дата, что в силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ (в редакции, действовавшей в момент расторжения договора) влечет прекращение обязательств сторон, и иное соглашением не предусмотрено

- соглашение о расторжении от 26.08.2011г. никем не было оспорено

- право собственности на спорную недвижимость зарегистрировано в ЕГРН за ФИО3 на основании заключенного между нею и ФИО2 договора купли-продажи недвижимости от 24,10.2013г. у ФИО1 не возникло, с учетом норм статей 218, 223 ГК РФ, право собственности на спорные объекты недвижимости, а невозникшее (отсутствующие) право очевидно не может быть восстановлено (защищено).

На основании вышеизложенного, ответчик просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Суд, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства по отдельности и в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствие со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Из ч. 1,4 ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549, ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что датаг. между истом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимости.

Согласно п.1 указанного Договора, продавец ФИО2 продает и обязуется передать в собственность покупателю ФИО1, а покупатель покупает и принимает от продавца в собственность и обязуется оплатить следующее недвижимое имущество: - жилое строение, без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, назначение - нежилое здание, общей площадью 181,00 кв.м., этажность 2, подземная этажность 1, кадастровый (или условный) №, с земельным участком, назначение земли населенных пунктов, под сад, общей площадью 470 кв.м., кадастровый (или условный) №, расположенные по адресу: <адрес>, Садоводческое товарищество Полет, 70П.

Согласно условиям Договора от дата, отчуждаемое недвижимое имущество оценено соглашением сторон и составляла 6 200 000 (Шесть миллионов двести тысяч) рублей. Покупатель обязуется произвести оплату указанной суммы в срок до датаг.

Из представленных в материалы дела копий расписок следует, что ответчик ФИО2 получила от истца ФИО1 в счет продажи дома с земельным участком по договору купли-продажи от дата следующие денежные суммы: дата - 1 000 000 рублей., дата – 2 000 000 руб.,дата 350 000 руб., дата – 250 000 руб., дата – 200 000 руб., дата – 500 000 руб., дата – 50 000 руб., дата – 1 650 000 руб.

Таким образом из расписок, приобщенных к материалам дела, следует, что всего ФИО2 от ФИО1 во исполнение договора купли-продажи от дата было получено 6 000 000 руб.

Согласно п. п. 1, 3 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 6 ст. 131 ГК РФ также установлено, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом "О государственной регистрации недвижимости".

В силу ст. 58 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Из доводов искового заявления и материалов гражданского дела следует, что Определением Промышленного районного суда <адрес> от 04.04.2012г. на спорное домовладение был наложен арест, в связи с чем произвести переход регистрации права собственности после исполнения обязательств по договору от дата истцу не представлялось возможным.

Определением Промышленного районного суда <адрес> от 07.11.2018г. арест на домовладение был отменен.

Однако в исковом заявлении истец ссылается на то, что после снятия обременений со спорного имущества ответчик всячески отказывается от оформления перехода права собственности, игнорируя направляемые обращения истца с предложениями явиться в МФЦ для оформления регистрационных действий.

Так, согласно выписки ЕГРН от дата нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>, СТ «Полет», <адрес> П значатся зарегистрированными за ФИО2

Кроме того из доводов истца следует, что с 2011 г. и по настоящее время он имеет членскую книжку СТ «Полет», пользуется спорным имуществом и проживает в спорном домовладении, расположенным по адресу: <адрес>, СТ «Полет», <адрес> П, а также несет бремя содержания указанного имущества в виде оплаты налогов, а также коммунальных услуг по поставки газа и электроэнергии, указанное обстоятельство также подтверждается справкой председателя СТ «Полет» ФИО5 от дата, а также платежными квитанциями, представленными в материалы дела.

Вместе с тем в ходе судебного разбирательства, при рассмотрении заявленных истцом исковых требований, судом установлено, что договор купли-продажи недвижимости от 04.03.2011г., заключенный между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем), на который истец ссылается, как на основание возникновения своих прав на спорные объекты недвижимость, был расторгнут сторонами дата по письменному соглашению по причине отсутствия у ФИО1 как покупателя возможности уплатить предусмотренную в договоре от 04.03.2011г. стоимость - 6 200 000 рублей.

Согласно соглашению от дата из указанной стоимости в действительности ФИО1 уплатил ФИО2 только 1 000 000 рублей.

Согласно расписке от дата во исполнение соглашения от дата ответчик ФИО2 возвратила истцу ФИО1 уплаченные им денежные средства в размере 1 000 000 рублей, указанное обстоятельство также подтверждены пояснениями ФИО1, данными им в рамках рассматриваемого дела № по иску ФИО4 к ФИО1 о разделе совместно нажитого имущества в период брака и отраженные письменных возражениях и в протоколах судебных заседаний.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от дата право собственности на спорное недвижимое имущество - нежилое здание площадью 181,0 кв.м, с кадастровым номером 26:12:011306:451, расположенное по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество Полет, 70 П - зарегистрировано 23.09.2019г. за ФИО3 на основании договора купли-продажи земельного участка с домом от 24.10.2013г.

При таких обстоятельствах, при разрешении настоящего дела подлежат применению разъяснения, данные в Постановлении Пленума ВС РФ № в разделе «Споры о правах на недвижимое имущество».

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Из п. 53 указанного Постановления следует, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Таким образом, судом установлено, что ФИО2, как лицо, не являющееся собственником спорных объектов недвижимости, не может выступать в качестве ответчика по настоящему делу.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами. Вместе с тем способ защиты права предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения. Избранный способ защиты должен соответствовать характеру нарушенных прав и служить эффективным средством для восстановления нарушенных интересов.

Согласно ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 23 "О судебном решении").

Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, на основании изложенного, суд считает, что защита прав истца не может быть осуществлена путем предъявления требований к ответчику ФИО2 о понуждения произвести государственную регистрацию перехода права собственности жилого строения, а может быть осуществлена иными способами.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В исковых требованиях ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода прав собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Промышленный районный суд <адрес> путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его оглашения.

Судья Е.В. Степанова