Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мкртчян Арсена Нориковича к ООО «Руссо» о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Майкопский районный суд с иском к ответчику о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. В обоснование требований истец указал, что 27 июня 2017 г. между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

По условиям указанного договора ответчик - Продавец, передает в собственность, а истец - покупатель, принимает и оплачивает водозаборную скважину (геотермальная) № 9Т 426 мм - шахтное направление - 6 м, Нц - до устья 324 мм - удлинен, направление - 41, Нц - до устья 219 мм - кондуктор - 398 м Нц - до устья, 146 мм эксплуатационная колонна - 1735 м, Нц - 234 м от устья, фактическая глубина 1750 м, кадастровый номер 01:04:5000001:171, адрес (местоположение: Россия, Республика Адыгея, Майкопский район, пос. Цветочный (далее Скважина).

Стоимость указанной скважины была определена сторонами в размере 6 000 000 рублей, которые покупатель обязался оплатить в срок до 15.09.2017 г. после государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 3.2. договора, он является документом, подтверждающим передачу скважины в собственность покупателя, и имеет силу передаточного акта, при этом составление каких-либо иных документов о передаче не требуется.

В соответствии с п. 1.4 договора, право собственности на скважину, возникнет у покупателя после заключения настоящего договора, с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом в п. п. 3.4. и 4.1. договора установлено, что продавец обязуется совершить все необходимые действия для оформления перехода права собственности на скважину на покупателя, в соответствии с действующим законодательством РФ, а так же что обязательства продавца по настоящему договору считаются исполненными после государственной регистрации перехода права собственности на скважину на покупателя.

В тоже время, в нарушение условий договора, ответчик до настоящего времени не исполнил свои обязательства и всячески уклоняется от совершения действий направленных на оформление перехода права собственности на скважину на покупателя в ЕГРП.

Истец считает, что в соответствие с ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В ч. 1 ст. 459 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статья 551 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В п. 60 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» так же указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как указано в п. 61 вышеназванного Постановления, иск покупателя о государственной регистрации перехода права, поданные на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ, подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, из материалов дела видно, что имущество по спорному Договору передано от продавца к покупателю (п. 3.2. Договора), при этом ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в связи с чем истец вправе обратиться к ответчику в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на скважину, а суд вправе вынести решение о такой регистрации.

Истец просил суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к Мкртчян Арсену Нориковичу, 06,09.1968 г.р., уроженцу г. Краснодара, на Водозаборную скважину (геотермальную) № 9Т 426 мм - шахтное направление - 6 м, Нц - до устья 324 мм - удлинен, направление - 41, Нц - до устья 219 мм - кондуктор - 398 м Нц - до устья, 146 мм эксплуатационная колонна - 1735 м, Нц - 234 м от устья, фактическая глубина 1750 м, кадастровый номер 01:04:5000001:171, адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, Майкопский район, пос. Цветочный, в связи с уклонением ООО «Руссо» от регистрации.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в суд не явился. В переданной в адрес суда телефонограмме указал, что явиться в судебное заседание не может, так как находится за пределами РФ. Просил рассмотреть дело в его отсутствие. В удовлетворении требований просил отказать.

Третье лицо Абрамцов А.А. возражал относительно заявленного требования и просил в удовлетворении отказать. В возражение указал, что определением арбитражного суда Краснодарского края от 20 июля 2017 г. по делу № А32-19716/14 8/37-Б/26-С по которому удовлетворены его требования о признании недействительным договора купли-продажи от 21.09.2016 г., заключенного между Серовым С.Г. в лице конкурсного управляющего Безмоленко Е.В. и ООО "Руссо". Суд также применил последствия недействительности сделки, обязав ООО "Руссо" возвратить в конкурсную массу водозаборную скважину № 91426 мм. кадастровый номер 01:04:5611004:0002:79:222:002:000007570, расположенную по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, пос. Цветочный, взыскав с Серова С.Г. в пользу ООО "Руссо" уплаченные по договору денежные средства в сумме 5 506823 рублей 07 копеек. Кроме того, суд указал конкурсному управляющему завершить процедуру реализации лота № 15 путем заключения договора купли-продажи с победителем торгов, то есть с ним. Данное определение вступило в законную силу после вынесения постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 12 декабря 2017 г.

В предмет доказывания по требованию, заявленному по данному основанию (и. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), исходя из системного толкования положений действующего законодательства, а также принимая во внимание Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22. входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательных правоотношений, т.е. законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также факт уклонения ответчиком от совершения действий по регистрации перехода права собственности.

Внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него.

Как следует из выписки, представленной Майкопским отделом Росреестра, на спорное недвижимое имущество, водозаборную скважину № 9Т426мм. кадастровый номер 01:04:5611004:0002:79:222:002:000007570, расположенную по адресу: Республика Адыгея. Майкопский район, пос. Цветочный Арбитражным судом Краснодарского края наложен арест определением от 13 декабря 2016 г. по делу № А32-19716/14 8/37-Б/77-С, а также определением от 20 апреля 2017 г. по делу № А32-19716/14 8/37-Б/26-С. До настоящего времени указанные аресты в установленном законом порядке не сняты.

В связи с этим, вызывает сомнение наличие между сторонами обязательственных правоотношений, то есть законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, поскольку при заключении договора, ответчик ООО "Руссо" достоверно знал о наличии судебного спора относительно недвижимого имущества. Это подтверждается его активным участием в рассмотрении дела Арбитражным судом Краснодарского края, выдачей соответствующей доверенности представителю Гучетль А.А. по делу № А32-19716/14 8/37-Б/77-С. а также по делу № A32-19716/14 8/37-Б/26-С. Также он не мог не знать о наложенных арестах и о том, что в реестр внесены сведения об аресте имущества.

Истец по настоящему делу, гр. Мкртчян А.Н., также должен был знать об аресте этого имущества, поскольку сведения в реестре уже были зарегистрированы на дату заключения договора купли-продажи недвижимости от 27 июня 2017 г. и доступны любому лицу в целях заключения сделки.

Исходя из того, что наличие указанных арестов (ограничений) в соответствии с п.37 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" является препятствием для государственной регистрации объекта недвижимого имущества следует вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного по настоящему делу требования.

Согласно п.37 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 26 Закона, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении арест на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации (пункт 37. часть 1, статья 26 Закона о регистрации), то осуществление Учета приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных в пункте 37 части 1 статьи 26 Закона о регистрации ареста или запрета, о возврате залога залогодателю либо об обращении залога в доход государства.

В силу части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц. i раждан. организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно статье 139 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Как предусмотрено частью 1 статьи 142 данного Кодекса определение суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных постановлений.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества от 27 июня 2017 г., на которую ссылается истец, в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушении, не связанные с недействительностью сделки.

Требования приведенных выше норм закона, при том, что определения о наложении ареста, подлежат немедленному исполнению, свидетельствуют о том, что с момента принятия судом мер по аресту имущества должника, все его действия по отчуждению имущества осуществляются вопреки закону.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения (абз. 2 п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Также, при рассмотрении настоящего спора следует учесть, что согласно договора купли-продажи от 27 июня 2017 г, на который ссылается истец Мкртчян А.11.. пункт 1.З.. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора указанная в п.1.1. Скважина никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц.

Подписывая спорный договор, ответчик ввел в заблуждение истца, поскольку имущество находилось в споре и под арестом.

Также следует учесть, что истцом не представлены доказательства об оплате за недвижимое имущество. Согласно договора, пункт 2.2, оплата за проданное недвижимое имущество осуществляется покупателем в срок до 15.09.2017 г. в сумме 6 000 000 (шесть миллионов) рублей. Оплата осуществляется перечислением денежных средств на расчетный счет продавца или внесением наличными средствами в кассу Продавца. В материалах дела отсутствуют первичные бухгалтерские документы, подтверждающие что покупателем оплата произведена.

К спорным правоотношениям подлежит применение норм части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку характерная черта договора купли-продажи его возмездность, т.е. приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену вещи или иными словами, продавец получает встречное имущественное удовлетворение.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку предметом договора являлись недвижимое имущество - водозаборная скважина, то в силу положений пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 551 ГК РФ. этот договор подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенными только с момента такой регистрации.

При подаче искового заявления истцом не представлены доказательства, подтверждающие уклонение ответчика (ООО "Руссо") от совершения действий по регистрации перехода права собственности к Мкртчан А.Н. на основании заключенного ими договора. Следовательно, у истца и ответчика отсутствует спор, так как истец в нарушении положений 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представил соответствующие доказательства.

Доказательств уклонения ответчика от регистрации сделки в материалах дела не имеется.

С требованием к ответчику о государственной регистрации перехода прав собственности согласно пункта 3 статьи 551 ГК РФ истец не обращался, впервые обратившись в суд с настоящими требованиями.

Выслушав представителя истца, позицию ответчика, третьего лица, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В силуст. 218ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статья 223ГК РФ устанавливает, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силуп.1 ст.8.1ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежит государственной регистрации.

Согласноп.1 ст.131ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласност.2ФЗ N 122-РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со ст. 6 ФЗ N 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделок с ним, возникшие до момента вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Согласност. 433ГК РФ, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силуп. 1 ст. 551ГК РФ переход прав собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что согласно договору купли – продажи от 21 сентября 2016 года, Серов Валерий Григорьевич, в лице конкурсного управляющего Безмоленко Екатерины Владимировны, действующей на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2015 года, (именуемое в дальнейшем Продавец), с одной стороны и ООО «Руссо», в лице директора Тоноян Романа Рафаэльевича (именуемое в дальнейшем Покупатель) заключили договор, согласно условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает, имущество в виде, водозаборной скважины (геотермальная) № 9Т 426 мм - шахтное направление - 6 м, Нц - до устья 324 мм - удлинен, направление - 41, Нц - до устья 219 мм - кондуктор - 398 м Нц - до устья, 146 мм эксплуатационная колонна - 1735 м, Нц - 234 м от устья, фактическая глубина 1750 м, кадастровый номер 01:04:5000001:171, адрес (местоположение: Россия, Республика Адыгея, Майкопский район, пос. Цветочный (далее Скважина).

В соответствии сп. 59Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права собственности подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии сп. 2 ст. 8ГК РФ.

Таким образом, право собственности на объект недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации, при этом, до совершения сделки купли-продажи в отношении объекта недвижимости право собственности продавца на этот объект должно быть зарегистрировано в соответствии с требованиямиФедерального закона"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте от 24.01.2018 года, право собственности на объект, водозаборная скважина (геотермальная) № 9Т 426 мм - шахтное направление - 6 м, Нц - до устья 324 мм - удлинен, направление - 41, Нц - до устья 219 мм - кондуктор - 398 м Нц - до устья, 146 мм эксплуатационная колонна - 1735 м, Нц - 234 м от устья, фактическая глубина 1750 м, кадастровый номер 01:04:5000001:171, адрес (местоположение: Россия, Республика Адыгея, Майкопский район, пос. Цветочный (далее Скважина), зарегистрировано за ООО «Руссо», 21.12.2016 года.

Статья 56 (ч. 1) ГПК РФ устанавливает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силуст.57ГПК РФ доказательства предоставляются сторонами.

Как следует изстатьи 60ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Обязанность доказывания иска о признании за ним права собственности на недвижимое имущество лежит на лице, которое обратилось за защитой нарушенного права.

Согласно представленному суду договору купли – продажи от 27.06.2017 года, ООО «Руссо» (именуемое в дальнейшем продавец) и Мкртчян Арсен Норикович (именуемое в дальнейшем покупатель) заключили договор, согласно условиям которого продавец, передает в собственность, а истец - покупатель, принимает и оплачивает имущество в виде, водозаборной скважины (геотермальная) № 9Т 426 мм - шахтное направление - 6 м, Нц - до устья 324 мм - удлинен, направление - 41, Нц - до устья 219 мм - кондуктор - 398 м Нц - до устья, 146 мм эксплуатационная колонна - 1735 м, Нц - 234 м от устья, фактическая глубина 1750 м, кадастровый номер 01:04:5000001:171, адрес (местоположение: Россия, Республика Адыгея, Майкопский район, пос. Цветочный (далее Скважина).

Из представленного суду определения арбитражного суда от 20 июля 2017 года, договор купли – продажи от 21.09.2016 года, на основании которого было зарегистрировано право собственности за ООО «Руссо», на водозаборную скважину (геотермальная) № 9Т 426 мм - шахтное направление - 6 м, Нц - до устья 324 мм - удлинен, направление - 41, Нц - до устья 219 мм - кондуктор - 398 м Нц - до устья, 146 мм эксплуатационная колонна - 1735 м, Нц - 234 м от устья, фактическая глубина 1750 м, кадастровый номер 01:04:5000001:171, адрес (местоположение: Россия, Республика Адыгея, Майкопский район, пос. Цветочный, признано недействительной сделкой и применены последствия недействительности сделки.

Таким образом, ООО «Руссо» не имело право продавать водозаборную скважину (геотермальная) № 9Т 426 мм - шахтное направление - 6 м, Нц - до устья 324 мм - удлинен, направление - 41, Нц - до устья 219 мм - кондуктор - 398 м Нц - до устья, 146 мм эксплуатационная колонна - 1735 м, Нц - 234 м от устья, фактическая глубина 1750 м, кадастровый номер 01:04:5000001:171, адрес (местоположение: Россия, Республика Адыгея, Майкопский район, пос. Цветочный.

Руководствуясь, ст. 252 ГК РФ суд ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Мкртчян Арсена Нориковича к ООО «Руссо» о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества отказать за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Майкопский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение будет изготовлено 21.02.2018 года.

Судья__________________