Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н.Е.П. к Щ.А.В. о расторжении договора аренды и взыскании задолженности, встречному исковому заявлению Щ.А.В. к Н.Е.П. о признании договора аренды незаключенным,

установил:

Истец обратился в суд с исковым заявлением, в обоснование своих требований ссылаясь на то, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды нежилых помещений №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по <адрес>. В соответствии с п. <данные изъяты> указанного договора арендатор обязан своевременно производить оплату за пользование недвижимым имуществом, коммунальными и другими услугами. Согласно п. <данные изъяты> договора арендная плата составляет 40 000 рублей в месяц, Кроме того, арендатор обязался производить оплату коммунальных платежей не позднее <данные изъяты> числа каждого месяца. Пунктом <данные изъяты> договора аренды при невнесении в срок арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1% в день от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.

Свою обязанность по внесению арендной платы, уплате коммунальных платежей ответчик надлежащим образом не выполняет.

За ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по арендной плате в размере 20 000 рублей. С ДД.ММ.ГГГГ оплата не производится.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением ответчиком его условий.

ДД.ММ.ГГГГ между Н.Е.П. и ОРГАНИЗАЦИЯ1 был заключен предварительный договор арены вышеуказанного нежилого помещения. По вине ответчика обязательства по предварительному договору аренды исполнены не были, в связи с чем в соответствии с п<данные изъяты> договора истец был вынужден выплатить ОРГАНИЗАЦИЯ1 штраф в размере 198 000 рублей.

Учитывая изложенное, Н.Е.П. обратилась в суд, прося, с учетом уточнения исковых требований, расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 489 677 рублей 42 копейки, по коммунальным платежам за период ДД.ММ.ГГГГ в размере 38 844 рубля 72 копейки, по оплате электроэнергии за период ДД.ММ.ГГГГ в размере 22 834 рубля 98 копеек, пени в размере 168 800 рублей; убытки в размере 198 000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 6 002 рубля 53 копейки.

Щ.А.В. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Н.Е.П. о признании договора аренды незаключенным.

В обоснование исковых требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между представителем Н.Е.П.Н.В.И. был подписан договор аренды нежилых помещений №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по <адрес>. В тот же день был подписан акт приема-передачи указанного помещения.

Договор аренды является незаключенным в силу ст.433ГК РФ, поскольку он не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При осмотре помещения при его приемке истцом по встречному иску не было замечено никаких недостатков состояния помещения. Однако в течение первых же дней работы на потолке и стенах появились протечки.

Истец по встречному иску указывает, что обращался к представителю Н.Е.П. – Н.В.И. о фактах протечек, однако ответа не получили.

ДД.ММ.ГГГГ магазин затопило, вызванные аварийные службы потребовали отключения электроэнергии, в результате чего использовать помещение по назначению не представлялось возможным. В течение месяца после протечки из помещения магазина было вывезено холодильное оборудование.

Также истец по встречному иску поясняет, что <данные изъяты> января устно обращался к Н.В.И. с предложением принять арендуемое помещение, подписать акт приема-передачи помещения, но представитель арендодателя принять помещение отказался.

Учитывая изложенное, Щ.А.В. просит в удовлетворении исковых требований Н.Е.П. отказать, признать договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, взыскать с Н.Е.П. в счет возмещения расходов по оплате госпошлины 300 рублей.

В судебном заседании представители истца по первоначальному иску Н.Е.П. по доверенностям Б.О.В., Н.В.И. исковые требования поддержали в полном объеме, в целом дали пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признали. Дополнительно пояснили, что считают договор аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, поскольку изначально стороны фактически исполняли его условия, вплоть до подачи в суд искового заявления Н.Е.П. о незаключенности договора не заявляли.

Ответчик по первоначальному иску Щ.А.В., его представители М.Е.П., П.О.В. в судебном заседании исковые требования не признали, дали пояснения согласно доводам, изложенным во встречном исковом заявлении, встречные исковые требования поддержали в полном объеме.

Иные участвующие в деле лица, надлежаще извещенные, в судебное заседание не явились.

Выслушав пояснения сторон, показания свидетелей ФИО1, ФИО2, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Н.Е.П. является собственником нежилых помещений №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между представителем Н.Е.П. по доверенности Н.В.И. и Щ.А.В. подписан договор аренды недвижимого имущества (л.д.<данные изъяты>), по условиям которого Н.Е.П. передает Щ.А.В. во временное пользование за плату следующее недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, этаж <данные изъяты>, кадастровый №, расположенное по <адрес> Передача указанного недвижимого имущества производится по акту приема-передачи, который подписывается арендодателем и арендатором не позднее трех дней с момента подписания настоящего договора.

В соответствии с п.<данные изъяты> договора своевременно и в соответствии с условиями настоящего договора производить оплату за пользование недвижимым имуществом, коммунальными и другими услугами.

Срок действия договора аренды – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата, согласованная сторонами составляет 40 000 рублей в месяц.

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что Щ.А.В. произведена оплата за пользование помещением за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 87 300 рублей, что подтверждается расписками, выданными представителем арендодателя (л.д.<данные изъяты>).

За пользование нежилыми помещениями за ДД.ММ.ГГГГЩ.А.В. произведена оплата в размере 30 000 рублей, что также подтверждается распиской (л.д.<данные изъяты>). Доказательств передачи ответчику денежных средств в ином размере Щ.А.В. не представлено.

В ДД.ММ.ГГГГЩ.А.В. переданы Н.В.И. денежные средства за пользование помещением в размере 40 000 рублей, что также подтверждается распиской (л.д.<данные изъяты>) и не оспаривается сторонами.

В ДД.ММ.ГГГГ ответчик по первоначальному иску Щ.А.В. передал истцу денежные средства за пользование нежилым помещением в сумме 30 000 рублей, что подтверждается распиской (л.д.<данные изъяты>). Доказательств оплаты за пользование помещением в ином размере ответчиком также не представлено.

В дальнейшем оплаты за пользование вышеуказанным жилым помещением Щ.А.В. не производилось.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, договор аренды нежилых помещений со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, подписанный представителем истца Н.Е.П.Н.В.И. и Щ.А.В., подлежал государственной регистрации. Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.<данные изъяты>), пояснениям сторон, указанный договор аренды в установленном законодательством порядке зарегистрирован не был, в связи с чем он не может считаться заключенным.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворении требования Н.Е.П. о расторжении указанного договора не имеется, а встречное требование Щ.А.В. о признании договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного представителем истца Н.Е.П.Н.В.И. и Щ.А.В., незаключенным, подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Фактический пользователь имущества, который не в состоянии возвратить полученное по недействительной сделке в виде уже состоявшегося использования имущества, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне стоимость такого пользования.

Материалами дела, а именно, актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.<данные изъяты>) подтверждается то обстоятельство, что Щ.А.В. принял в пользование нежилые помещения №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по <адрес>

Сторонами представлены справки о возможной рыночной стоимости аренды объектов недвижимости, аналогичных нежилым помещениям, указанным в исковом заявлении (торговые помещения площадью <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты> этаж <данные изъяты> кирпичного жилого дома по <адрес> выданные ОРГАНИЗАЦИЯ2 (л.д.<данные изъяты>) и ОРГАНИЗАЦИЯ 3» (л.д.<данные изъяты>).

Согласно справкам, выданным ОРГАНИЗАЦИЯ2 стоимость аренды составляет от 30 000 до 42 500 рублей в месяц.

В соответствии со справкой, выданной ОРГАНИЗАЦИЯ 3 стоимость аренды нежилого помещения составляет 45 000 рублей.

Суд относится критически к справкам, выданным ОРГАНИЗАЦИЯ2 поскольку они не содержат какого-либо обоснования стоимости аренды помещений, составлены без осмотра объекта недвижимости. Кроме того, размер арендной платы, определенный одним и тем же оценщиком по обращению Щ.А.В. и Н.Е.П., значительно различается, пояснений относительно различий в размере арендной платы не представлено.

Учитывая изложенное, суд соглашается с оценкой рыночной стоимости аренды помещения, аналогичного вышеуказанному, произведенной ОРГАНИЗАЦИЯ 3 выполненной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 135-ФЗ от 29.07.1998 года.

Вместе с тем, между истцом по первоначальному иску и ответчиком была согласована стоимость платы за пользование помещением в сумме 40 000 рублей в месяц. Учитывая вышеизложенное, положения ст. 196 ГПК РФ, в соответствии с которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, суд находит согласованный сторонами размер платы за пользование помещением разумным, соответствующим средней стоимости аренды аналогичных нежилых помещений.

Ответчиком по первоначальному иску Щ.А.В. оспаривается срок пользования данными нежилыми помещениями. Согласно его пояснениям, он освободил данное помещение в конце ДД.ММ.ГГГГ освободив его от использовавшегося им холодильного оборудования. В подтверждение указанного обстоятельства Щ.А.В. ссылается на показания свидетеля ФИО1, согласно которым она работала у Щ.А.В.. продавцом в магазине продовольственных товаров в арендуемых нежилых помещениях. В ДД.ММ.ГГГГ в помещении магазина имели место факты протечек. Кроме того, согласно показаниям свидетеля ФИО2, работающего в должности сантехника <данные изъяты> он выезжал на место протечки по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, факт протечки зафиксирован в акте обследования жилого дома (л.д.<данные изъяты>).

Также в обоснование своих доводов Щ.А.В. представлены акты приема-передачи оборудования, накладные, заказ-наряд на перемещение (л.д.<данные изъяты>).

Вместе с тем, факты протечки, перемещения оборудования не могут являться доказательствами прекращения пользования Щ.А.В. нежилым помещением. Ответчиком по первоначальному иску не отрицалось, что ключи от нежилого помещения до настоящего времени Н.Е.П. не переданы.

Предложения о передаче нежилых помещений собственнику в связи с невозможностью их использования по назначению Щ.А.В. не направлялось, акт приема-передачи имущества Щ.А.В.Н.Е.П. не подписывался.

Вместе с тем, в материалы дела Н.Е.П. представлены доказательства того, что Щ.А.В. неоднократно направлялись предложения передать собственнику нежилое помещение (л.д.<данные изъяты>), однако, ответчик по первоначальному иску до настоящего времени уклоняется от передачи нежилого помещения, подписания акта приема-передачи.

Задолженность Щ.А.В. за пользование нежилым помещением за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно составляет 494 666 рублей 67 копеек (за ДД.ММ.ГГГГ – 10 000 рублей, за ДД.ММ.ГГГГ – 10 000 рублей, за ДД.ММ.ГГГГ – 40 000 рублей, за ДД.ММ.ГГГГ 40 000 рублей, за ДД.ММ.ГГГГ – 40 000 рублей, за ДД.ММ.ГГГГ – 40 000 рублей, за ДД.ММ.ГГГГ – 40 000 рублей, за ДД.ММ.ГГГГ – 40 000 рублей, за ДД.ММ.ГГГГ – 40 000 рублей, за ДД.ММ.ГГГГ – 40 000 рублей, за ДД.ММ.ГГГГ – 40 000 рублей, за ДД.ММ.ГГГГ – 40 000 рублей, за ДД.ММ.ГГГГ – 40 000 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 34 666 рублей 67 копеек).

Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика денежных средств за пользование помещением по состоянию на 26.01.20157 года в сумме 489 677 рублей 42 копейки.

Учитывая изложенное, денежные средства в сумме 489 677 рублей 42 копейки за пользование нежилым помещением подлежат взысканию с ответчика Щ.А.В.

Кроме того, Н.Е.П. просит взыскать со Щ.А.В. пени в соответствии с п.<данные изъяты> договора аренды в размере 1% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки. Поскольку договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не может считаться заключенным, пени в указанном размере не могут быть взысканы с ответчика.

Вместе с тем, в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определялся существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц за период до ДД.ММ.ГГГГ, а с указанной даты - ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 26 827 рублей 50 копеек, которые также подлежат взысканию со Щ.А.В. в пользу Н.Е.П.

В соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники нежилых помещений обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также производить оплату поставляемых коммунальных услуг.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку Щ.А.В. фактически пользовался нежилыми помещениями, включая поставляемые коммунальные услуги, требование о возмещении расходов по их оплате также подлежит удовлетворению.

Сумма расходов по оплате коммунальных услуг по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 38 844 рубля 72 копейки, по оплате электроэнергии - 22 834 рубля 98 копеек. Указанный расчет проверен судом, доказательств внесения денежных средств в счет оплаты указанных платежей Щ.А.В. не представлено.

Учитывая изложенное, требование о взыскании со Щ.А.В. в пользу Н.Е.П. задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 38 844 рубля 72 копейки, задолженности по оплате электроэнергии в размере 22 834 рубля 98 копеек подлежит удовлетворению.

Также Н.Е.П. заявлено требование о взыскании со Щ.А.В. убытков в сумме 198 000 рублей. Требование обусловлено тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Н.Е.П. и ОРГАНИЗАЦИЯ1 был заключен предварительный договор арены нежилого помещения по <адрес>Н.Е.П. ссылается на то, что по вине ответчика обязательства по предварительному договору аренды исполнены не были, в связи с чем в соответствии с п.<данные изъяты> договора истец был вынужден выплатить ОРГАНИЗАЦИЯ1 штраф в размере 198 000 рублей.

В соответствии со ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Вместе с тем, Н.Е.П. при заключении предварительного договора аренды с ОРГАНИЗАЦИЯ1 заведомо знала, что нежилое помещение находится в фактическом пользовании Щ.А.В., из его владения на момент заключения предварительного договора аренды истребовано не было, в связи с чем риски и убытки, связанные с неисполнением Н.Е.П. условий данного договора не могут быть возложены на ответчика Щ.А.В.

При данных обстоятельствах основания для удовлетворения требования Н.Е.П. о взыскании со Щ.А.В. убытков в размере 198 000 рублей отсутствуют.

В соответствии со ст.98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При этом суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года №2 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которым положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом.

Истцом Н.Е.П. при подаче искового заявления понесены расходы по оплате госпошлины в размере 6 002 рубля 53 копейки, которая подлежит взысканию с ответчика Щ.А.В.

Также Н.Е.П. заявлено требование о взыскании со Щ.А.В. в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя 15 000 рублей. Указанные расходы подтверждены документально.

Учитывая степень сложности данного дела, количество судебных заседаний, объем оказанных представителем услуг, суд считает заявленный размер расходов разумным и подлежащим взысканию со Щ.А.В.

Кроме того, в связи с удовлетворением судом встречных требований Щ.А.В. с Н.Е.П. подлежат взысканию в его пользу расходы по оплате госпошлины в сумме 300 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Н.Е.П. удовлетворить частично.

Взыскать в пользу Н.Е.П. со Щ.А.В. плату за пользование помещением в размере 489 677 рублей 42 копейки, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 38 844 рубля 72 копейки, задолженность по оплате электроэнергии в размере 22 834 рубля 98 копеек, пени в размере 26 827 рублей 50 копеек, в счет возмещения расходов: по оплате госпошлины 6 002 рубля 53 копейки, по оплате услуг представителя 15 000 рублей, а всего 599 187 рублей 15 копеек.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Н.Е.П. отказать.

Исковые требования Щ.А.В. удовлетворить.

Признать договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Н.Е.П. и Щ.А.В. незаключенным.

Взыскать в пользу Щ.А.В. с Н.Е.П. в счет возмещения расходов по оплате госпошлины 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Кировский районный суд г. Ярославля.

Судья

А.А.Доколина