Гражданский кодекс часть 1

представителя третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, действующего на основании доверенности №... от <дата>,

Шепелева О.О.,

представителя третьего лица – Управления по строительству и развитию территории г. Брянска, действующей на основании доверенности №... от <дата>, Троян Е.Е.,

представителя третьего лица – ООО «Управляющая компания жилым и нежилым фондом», действующего на основании доверенности от <дата>,

Суховей А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Маринова О.В. к Брянской городской администрации о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Маринов О.В. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ему согласно свидетельству о государственной регистрации права №... от <дата> на основании договора купли-продажи от <дата> принадлежит право собственности на объект незавершенного строительства - встроенно-пристроенные помещения, площадь застройки 312,3 кв.м., степень готовности 63%, инв. №.../А, лит.А, адрес местонахождения объекта: <адрес>. В настоящее время строительство данного объекта истцом окончено в полном объеме, 15.03.2016 года данный объект был поставлен на технический учет в ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», что подтверждается техническим паспортом нежилого помещения, выданным ГУП «Брянскоблтехинввентаризация». В этой связи 12.07.2016 года истец обратился в Брянскую городскую администрацию в лице Управления по строительству и развитию территории г. Брянска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию вышеназванного объекта. Письмом от 29.07.2016 года исх. № 28/6721 Управления по строительству и развитию территории г. Брянска, рассмотрев заявление Маринова О.В., сообщило, что порядок выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства регламентируется ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, в связи с чем, предложило предоставить дополнительные документы, сообщив о том, что при невозможности предоставления документов признание права собственности на вышеуказанный объект производится в судебном порядке. На основании изложенного, руководствуясь ст. 218 ГК РФ, истец просил суд признать за Мариновым О.В. право собственности на нежилое встроенно-пристроенное помещение №..., инв. №.../А, лит.А, адрес местонахождения объекта: <адрес>.

Определением судьи Советского районного суда г. Брянска от 01 ноября 2016 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области, ООО УК «Жилым и нежилым фондом».

Дело рассмотрено в порядке ч.ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ в отсутствие истца Маринова О.В., представителя ответчика - Брянской городской администрации, представителя третьего лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, что подтверждается имеющимися в материалах дела почтовым уведомлением о вручении судебной повестки и распиской – приложением к протоколу судебного заседания от 15 ноября 2016 года, не сообщивших суду об уважительных причинах неявки и не просивших рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца Одринская Л.И. в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила исковые требования и просила суд признать за Мариновым О.В. право собственности на объект завершенного строительства - нежилое встроенно-пристроенное помещение №..., общей площадью 269,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, ссылаясь на соблюдение истцом требований, предусмотренных ст. 222 ГК РФ. Уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Брянской области Шепелев О.О. полагал рассмотрение настоящего спора на усмотрение суда по основаниям, изложенным в имеющемся в материалах дела письменном отзыве.

Представитель третьего лица – Управления по строительству и развитию территории города Брянска Троян Е.Е. полагала возможным удовлетворение заявленных исковых требований при условии предоставления истцом доказательств соблюдения требований ст. 222 ГК РФ по основаниям, изложенным в имеющемся в материалах дела письменном отзыве.

Представитель третьего лица - ООО «Управляющая компания жилым и нежилым фондом» Суховей А.И. не возражал против регистрации права собственности Ф. на нежилое встроенно-пристроенное помещение, указал об отсутствии жалоб жильцов МКД по поводу ремонтных работ в объектах незавершенного строительства, расположенных в жилых домах по адресу: <адрес>.

Согласно имеющемуся в материалах дела письменному отзыву, подписанному представителем Брянской городской администрации, действующим на основании доверенности №...-и от <дата>, Масловым Д.А., ответчик решение вопроса относительно заявленных исковых требований полагает возможным при условии соблюдения требований, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно договору аренды земельного участка №... от <дата>, заключенному между Управлением имущественных отношений Брянской области в лице начальника управления Б. и Брянским областным фондом жилищного строительства и ипотеки в лице директора фонда А., Брянскому областному фонду жилищного строительства и ипотеки для строительства трех 16-ти этажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой предоставлен в аренду на срок 1 год 9 месяцев (с <дата> по <дата>) земельный участок с кадастровым №... по адресу: <адрес>, б\н общей площадью 16890 кв.м.

Дополнительным соглашением к данному договору от <дата> продлен срок действия договора аренды земельного участка от <дата> до <дата>, уточнен адрес земельного участка – <адрес>.

<дата> Главным Управлением территориального планирования и развития г. Брянска Брянскому областному фонду жилищного строительства выдано разрешение №... на строительство трех 16-ти этажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по <адрес> (поз. 9).

Разрешениями №...-А от <дата>, №...-Б от <дата>, №...-В от <дата>, №...-Б-1 от <дата>, в связи с корректировкой проекта Брянской городской администрацией срок действия разрешений на строительство указанных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями неоднократно продлевался, в общей сложности до <дата>.

Из разрешений на ввод объектов в эксплуатацию №... от <дата>, №... от <дата>, №... от <дата>, следует, что Брянской городской администрацией разрешен ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов по адресу: <адрес>; <адрес>; <адрес> (без встроенно-пристроенных жилых помещений).

С учетом указанных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, договора аренды земельного участка №... от <дата> и дополнительного соглашения к нему от <дата> Брянским областным фондом жилищного строительства и ипотеки зарегистрировано право собственности на следующее имущество: встроенно-пристроенное нежилое помещение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 276,1 кв.м., степень готовности 63%, инв. №.../А, лит.А, адрес застройки объекта: <адрес> (свидетельство №... от <дата>); встроенно-пристроенное нежилое помещение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 312,3 кв.м., степень готовности 63%, инв. №.../А, лит.А, адрес застройки объекта: <адрес> (свидетельство №... от <дата>); встроенно-пристроенное нежилое помещение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 1544,6 кв.м., степень готовности 63%, инв. №.../А, лит.А, адрес застройки объекта: <адрес> (свидетельство №... от <дата>).

На основании договора купли-продажи от <дата> Брянский областной фонд жилищного строительства и ипотеки в лице конкурсного управляющего Ш. посредством открытых торгов в форме аукциона продал вышеназванные объекты незавершенного строительства ЗАО «Полиграфический стандарт».

Согласно договору купли-продажи от <дата> ЗАО «Полиграфический стандарт» продало Ф. следующие объекты: встроенно-пристроенное нежилое помещение объект незавершенного строительства, площадь застройки 312,3 кв.м., степень готовности 63%, инв. №.../А, лит.А, адрес застройки объекта: <адрес>; встроенно-пристроенное нежилое помещение объект незавершенного строительства, площадь застройки 276,1 кв.м., степень готовности 63%, инв. №.../А, лит.А, адрес застройки объекта: <адрес>; расположенные на земельном участке: <адрес>, кадастровый №... площадью 16 890 кв.м.

На основании договора купли-продажи от <дата>Ф. продал Маринову О.В. встроенно-пристроенное нежилое помещение объект незавершенного строительства, площадь застройки 312,3 кв.м., степень готовности 63%, инв. №.../А, лит.А, адрес застройки объекта: <адрес>.

Право собственности истца на объект незавершенного строительства - встроенно-пристроенное нежилое помещение, площадь застройки 312,3 кв.м., степень готовности 63%, инв. №.../А, лит.А, адрес застройки объекта: <адрес> подтверждено свидетельством о государственной регистрации права №... от <дата>.

Строительство встроенно-пристроенного помещения по адресу: <адрес> окончено в 2016 году истцом за счет собственных средств, что подтверждается договорами подряда №... от <дата>, №... от <дата>, №... от <дата>, №... от <дата>; договором на поставку окон ПВХ №... от <дата>; договором купли-продажи №... от <дата>, товарными накладными, актами выполненных работ и копиями платежных поручений об уплате услуг.

15.03.2016 года данный объект был поставлен на технический учет в ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», что подтверждается техническим паспортом № 2-10/341 от 30.03.2016 года нежилого помещения <адрес>, выданным ГУП «Брянскоблтехинвентаризация». Согласно экспликации нежилого помещения, его общая площадь составляет 269,4 кв.м.

Основания приобретения права собственности установлены ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.Согласно пункту 1 названной статьи, право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, относятся к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности.

На территории города Брянска исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления является Брянская городская администрация (ст. 24 Устава города Брянска).

В соответствии с Положением об Управлении по строительству и развитию территории города Брянска, утвержденным Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 09 сентября 2009 года № 149, Управление выдает разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории г. Брянска.

В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ определен перечень документов, требуемых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с Техническим заключением ООО «Проект-Сервис» № 30, выданным 24.06.2016 года, нежилое помещение по <адрес> находится в исправном состоянии, является объектом завершенного строительства, выполненные строительные работы и конструкции обеспечивают несущую способность и устойчивость здания в целом, не нарушают права и интересы других лиц, не создают угрозу для жизни и здоровья граждан при эксплуатации, в связи с чем, сделан вывод о возможности эксплуатации обследуемого объекта.

Поскольку окончание работ по завершению строительства спорного объекта велось истцом без соответствующего разрешения, данный объект отвечает признакам самовольной постройки.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, данным в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Постановления Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании истец представил документы, подтверждающие обращение за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Так, 12.07.2016 года истец обратился в Брянскую городскую администрацию в лице Управления по строительству и развитию территории г. Брянска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию вышеназванного объекта. Письмом от 29.07.2016 года исх. № 28/6721 Управление по строительству и развитию территории г. Брянска, рассмотрев заявление Маринова О.В., сообщило, что порядок выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства регламентируется ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, предложило предоставить дополнительные документы, сообщив о том, что при невозможности предоставления документов признание права собственности на вышеуказанный объект производится в судебном порядке.

Управлением имущественных отношений Брянской области письмом № 32-10772 от 17.11.2016 года Маринову О.В. отказано в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым №..., расположенного по адресу: <адрес>, в связи с тем, что на основании ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, в т.ч. Маринову О.В., принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором данный дом расположен.

Таким образом, суд расценивает изложенные обстоятельства как принятие истцом надлежащих мер для легализации постройки во внесудебном порядке.

В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым №... был предоставлен Брянской городской администрацией первоначальному застройщику для строительства трех 16-ти этажных многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой.

С учетом разрешений на строительство указанные дома были построены, на основании соответствующих разрешений введены в эксплуатацию, а на неоконченные строительством объекты: встроенно-пристроенные нежилые помещения зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке.

Как указано в ч. 5 ст. 16 ФЗ РФ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ст. 23 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Пунктом 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Поскольку спорный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым №..., является встроенно-пристроенным нежилым помещением, существующим неразрывно с многоквартирным жилым домом <адрес>, то истец, как собственник помещения в многоквартирном жилом доме имеет право на общее имущество, находящееся в общей долевой собственности, в т.ч. земельный участок.

В связи с тем, что разделение земельного участка, на котором расположены три многоквартирных жилых дома, до настоящего времени не произведено, то в соответствии со ст. 36 ЖК РФ земельный участок с кадастровым №... находится в общей долевой собственности собственников многоквартирных жилых домов по адресу: <адрес>.

Таким образом, Маринов О.В. является добросовестным приобретателем объекта незавершенного строительства – встроенно-пристроенного нежилого помещения по адресу: <адрес> и собственником общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме – земельного участка с кадастровым №...

Учитывая данные обстоятельства, а также то, что самовольно построенный объект недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковые требования Маринова О.В. о признании права собственности на объект завершенного строительства - нежилое встроенно-пристроенное помещение №..., общей площадью 269,4 кв.м., расположенное <адрес>.подлежат удовлетворению.

Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Маринова О.В. удовлетворить.

Признать за Мариновым О.В. право собственности на объект завершенного строительства - нежилое встроенно-пристроенное помещение №..., общей площадью 269,4 кв.м., расположенное <адрес>.

Указанное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Брянский областной суд через Советский районный суд г. Брянска.

Судья Советского районного суда г. Брянска Т.Ю. Сочень

Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2016 года.

Мотивированное решение составлено 07 декабря 2016 года.