Гражданский кодекс часть 1

Советский районный суд <адрес> РД в составе: председательствующего - судьи Атаева Э. М., при секретаре Кадыровой А. Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Водтрансстрой» к гражданам ФИО1 и ФИО2 о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве квартир,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Водтрансстрой» (далее - ООО «Водтрансстрой») обратилось в суд с иском к гражданам ФИО1 и ФИО2 о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве квартир № и № в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Исковые требования мотивированы тем, что бывший Генеральный директор ООО «Водтрансстрой» ФИО3 без получения одобрения общего собрания участников истца и, злоупотребляя их доверием, обманным путем оформил договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> ответчиками. Оспариваемые договоры датированы одним числом, ДД.ММ.ГГГГ, когда ФИО3 обладал полномочиями Генерального директора истца, а зарегистрированы в ДД.ММ.ГГГГ года, когда Генеральным директором было уже другое лицо, ФИО4

Квартиры по оспариваемым договорам ответчикам не передавались и не предполагались к передаче. Истец по оспариваемым договорам оплаты не получал. Личность ответчиков истцу не известна. Регистрация оспариваемых договоров долевого участия в строительстве явилась результатом сговора ФИО3 и ответчиков с целью неправомерного лишения истца принадлежащего ему имущества.

В судебном заседании представитель ООО «Водтрансстрой» ФИО5 по доверенности в деле, поддержал иск и просил удовлетворить его по основаниям, изложенным в нем.

Ответчики ФИО1, ФИО2, извещенные о месте и времени судебного заседания, не явились, не направили своих представителей, о причинах неявки не сообщили, доказательств уважительности этих причин не представили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.

Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, реестра и картографии по <адрес> и ФИО6, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились и своих представителей не направили.

Третье лицо ФИО7 в судебном заседании требования истца поддержала. Пояснила, что приобрела 4-х комнатную <адрес> по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и оплатила за нее <данные изъяты> руб. в кассу застройщика в день подписания договора. О том, что в отношении принадлежащей ей квартиры зарегистрирован договор с ответчиком ФИО2 ей ничего не известно.

С согласия представителя истца, и на основании положений ст.ст.233-235 ГПК РФ определено рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца ФИО5 и третье лицо ФИО7, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ООО «Водтрансстрой» является заказчиком-застройщиком строительства 18-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, проспект Р.Гамзатова, <адрес> на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 2000,0 кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ и разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного отделом надзора и контроля за архитектурно-строительными работами Администрации <адрес>.

Денежные средства в строительство истцом привлекаются в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон №214-ФЗ).

Решением внеочередного общего собрания участников ООО «Водтрансстрой» от ДД.ММ.ГГГГ протокол № единоличным исполнительным органом – Генеральным директором общества был избран ФИО3.

Решением внеочередного общего собрания участников общества от ДД.ММ.ГГГГ протокол № полномочия ФИО3 как единоличного исполнительного органа были прекращены.

После прекращения полномочий ФИО3, при оформлении договоров участия в долевом строительстве с покупателями квартир, истцу известно, что ФИО3 без получения одобрения общего собрания участников Общества оформил более 60 договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома с гражданами ФИО1, ФИО8 и ФИО2

Все договора, в том числе в отношении квартир №№ датированы одним числом, ДД.ММ.ГГГГ, когда ФИО3 обладал полномочиями Генерального директора Общества, а зарегистрированы в ДД.ММ.ГГГГ года, когда Генеральным директором было уже другое лицо, ФИО4

Сведения об исполнении оспариваемых договоров, сторонами в деле отсутствуют. Квартиры по оспариваемым договорам ответчикам не передавались. Истец по оспариваемым договорам оплаты не получал, что подтверждается представленным истцом Аудиторским заключением ООО АК «Профаудит» от ДД.ММ.ГГГГ.

По фактам регистрации договоров участия в долевом строительстве ООО «Водтрансстрой» с ФИО1, ФИО8 и ФИО2, следственным отделом Управления ФСБ России по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело № по признакам преступления, предусмотренного ч.3 ст.30 и ч.4 ст.159 УК РФ.

Из постановления о возбуждении уголовного дела № следует, что опрошенные в порядке ст.ст.144-145 УПК РФ ответчики показали, что подписи в оспариваемых договорах поставили по просьбе своего знакомого ФИО3, оплату за спорные квартиры в кассу истца не вносили, каких-либо имущественных прав на квартиры не имеют, документы на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве не подавали.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ по делу №ДД.ММ.ГГГГ по иску ООО «Мермад» и ФИО4 М-М. Д. к ООО «Водтрансстрой», ФИО1, ФИО8 и ФИО2 признаны недействительными 59 договоров участия в долевом строительстве квартир в многоквартирных жилых домах по адресам: <адрес>, проспект Р. Гамзатова, <адрес>, пр-т <адрес> (около мебельного салона «Аризона), застройщиком которых является ООО «Водтрансстрой». Решение Арбитражного суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ оставлено без изменения Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по тому же делу и вступило в законную силу. Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вступившим в законную силу, был также признан недействительным договор участия в долевом строительстве №Л от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Водтрансстрой» и ответчиком ФИО2

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч.4 ст.4 Закона №214-ФЗ). Обязательным условием государственной регистрации договора участия в долевом строительстве является подача всеми его сторонами заявлений о регистрации по установленной форме (ч.1 ст.16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В таком случае датой заключения договора участия в долевом строительстве является дата внесения записи о регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не дата, указанная в тексте договора.

Юридическое лицо в гражданском обороте приобретает гражданские права и обязанности через свои органы (ст.53 ГК РФ). У обществ с ограниченной ответственностью от имени общества действует без доверенности его единоличный исполнительный орган (ст.40 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от ДД.ММ.ГГГГ №14-ФЗ). Таким образом, для заключения договора участия в долевом строительстве по смыслу ст.16 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходимо, чтобы заявление от имени юридического лица на регистрацию подал единоличный исполнительный орган, действующий от его имени без доверенности (директор, генеральный директор и т.д.), либо другое лицо, действующее на основании нотариально удостоверенной доверенности. Однако истец как сторона оспариваемых договоров, не подавал никаких заявлений о регистрации оспариваемых договоров, ни через своего единоличного исполнительного органа – Генерального директора ФИО4 ни через уполномоченных представителей. Из расписок, выданных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ в связи с представлением оспариваемых договоров на государственную регистрацию следует, что договор участия в долевом строительстве <адрес> был зарегистрирован исключительно на основании одностороннего заявления ответчика ФИО2 Заявление от ООО «Водтрансстрой» на государственную регистрацию не подавалось. К договору участия в долевом строительстве <адрес> хотя и приложен формуляр заявления на государственную регистрацию от ООО «Водтрансстрой», однако он не подписан представителем застройщика, то есть регистрация произведена тоже по одностороннему заявлению ответчика ФИО1

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п.1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (п.п. 52, 53 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно ст.168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на дату государственной регистрации оспариваемых договоров) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку оспариваемые договоры вопреки требованию ст.16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированы без заявления истца как стороны договора, они являются ничтожными. Такие сделки не влекут за собой правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с недействительностью сделки (п.1 ст.167 ГК РФ).

Наличие зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве между истцом и ответчиками, несмотря на то, что исполнение по ним сторонами не производилось и не предполагалось его сторонами, препятствует реализации прав и законных интересов истца и других лиц, препятствует оформлению прав законных приобретателей объектов долевого строительства, искажает волю юридического лица на заключение гражданско-правовых сделок своими действиями и в своем интересе, лишает юридическое лицо того, на что он мог быть рассчитывать при правомерном хозяйственном обороте.

Согласно ч.1 ст.103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

При установленных обстоятельствах, и непредставления ответчиками доказательств правомерности приобретения по оспариваемым договорам участия в долевом строительстве квартир, суд находит исковые требования ООО «Водтрасстрой» подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Водтрансстрой» к гражданам ФИО1 и ФИО2 о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве квартир, удовлетворить.

Признать недействительным договор участия в долевом строительстве №/Л от ДД.ММ.ГГГГ в отношении четырёхкомнатной <адрес> общей площадью 179,7 кв.м. на 18-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Водтрансстрой» и ФИО2, дата и место рождения -ДД.ММ.ГГГГ г.р., <адрес> РД.

Признать недействительным договор участия в долевом строительстве №/Л от ДД.ММ.ГГГГ в отношении двухкомнатной <адрес> общей площадью 89,3 кв.м. на 16-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Водтрансстрой» и ФИО1, дата и место рождения – ДД.ММ.ГГГГ г.р., <адрес> РД.

Вступившее в законную силу решение суда в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним всех регистрационных записей, связанных с заключением договоров участия в долевом строительстве №/Л от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Водтрансстрой» и ФИО2 и №/Л от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Водтрансстрой» и ФИО1

Взыскать с ФИО2 в пользу бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> рубля, уплата которой для ООО «Водтрансстрой» была отсрочена судом.

Взыскать с ФИО1 в пользу бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> рубля, уплата которой для ООО «Водтрансстрой» была отсрочена судом.

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Э.М. Атаев

Отпечатано в совещательной комнате.