Гражданский кодекс часть 1

[Адрес] суд [Адрес] в составе председательствующего судьи Чиндяскина С.В., при секретаре судебного заседания Хитиной Т.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании действительным и состоявшимся договора купли-продажи, о государственной регистрации и признании перехода права собственности на основании договора купли-продажи,

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи не заключенным и не состоявшимся,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании действительным договор купли-продажи, признании регистрации права на договор купли-продажи жилого помещения расположенного по адресу: [Адрес] В обоснование исковых требований указала, что спорное жилое помещение представляет собой однокомнатную изолированную квартиру, общей площадью 41, 6 кв.м., в том числе жилой 27,7 кв.м. по адресу: [Адрес], ранее принадлежавшую [ФИО 2]. [ДД.ММ.ГГГГ] между ФИО1 и [ФИО 2] был заключен договор купли-продажи данного жилого помещения. [ДД.ММ.ГГГГ] документы были сданы на государственную регистрацию перехода права собственности. [ДД.ММ.ГГГГ][ФИО 2] был взят под стражу в связи с совершением им преступления по ч. 1 ст. 162 УК РФ и отбывал наказание в колонии. [ДД.ММ.ГГГГ] постановлением судьи [Адрес] суда [Адрес] на данную квартиру был наложен арест в связи с возбуждением уголовного дела. [ДД.ММ.ГГГГ] регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру приостановила до снятия ареста. В [ДД.ММ.ГГГГ] года [ФИО 2] умер. [ДД.ММ.ГГГГ] следственным отделом по расследованию преступлений на территории [Адрес] СУ Управления МВД РФ [Адрес] арест на квартиру был снят. Государственная регистрация ранее возникшего права собственности, договора купли-продажи, перехода права собственности была возобновлена. Однако в Управление Росреестра по [Адрес] поступила информация о смерти продавца [ФИО 2], в связи с чем, [ДД.ММ.ГГГГ] государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации в связи с утратой продавцом [ФИО 2] правоспособности. После смерти [ФИО 2] открылось наследство. Наследником имущества является сестра умершего - ФИО2, которая обратилась к нотариусу [ФИО 3] с заявлением о выдачи свидетельства о праве на наследство на спорную квартиру. Полагает, что между ней и [ФИО 2] было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения от [ДД.ММ.ГГГГ]. Обязательства по сделке сторонами исполнены, денежные средства переданы [ФИО 2] в полном объеме. Претензий друг к другу стороны не имели. Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась. Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилось наложение ареста на спорную квартиру. С учетом искового заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ просит суд признать действительным и состоявшимся договор продажи квартиры, расположенной по адресу: [Адрес], заключенный между ней и [ФИО 2][ДД.ММ.ГГГГ]; произвести государственную регистрацию и признать переход права собственности по договору продажи квартиры от [ДД.ММ.ГГГГ] на квартиру по адресу: [Адрес][ ... ]

Ответчик ФИО2 обратилась в суд с встречным иском, в обоснование которого указала, что между ФИО1 и [ФИО 2] подписан договор продажи от [ДД.ММ.ГГГГ] квартиры, расположенной по адресу: [Адрес] который не прошел государственную регистрацию в УФРС по [Адрес]. В соответствии с пунктом 10 договора продажи квартиры от [ДД.ММ.ГГГГ]: «Настоящий договор продажи и перехода права собственности на вышеуказанную квартиру и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по [Адрес]. Покупатель приобретает право собственности (владения, пользования и распоряжения) на квартиру с момента ее государственной регистрации». По ее мнению, из этого следует вывод о том, что договор продажи квартиры от [ДД.ММ.ГГГГ] между [ФИО 2] и ФИО1, не прошедший государственную регистрацию в качестве сделки, не считается и не является заключенным в силу прямого указания об этом в законе. В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» осуществить государственную регистрацию договора продажи квартиры от [ДД.ММ.ГГГГ] в качестве сделки в отсутствие (смерти) [ФИО 2], который выступал в ней Продавцом квартиры, юридически невозможно. Оснований об обязании зарегистрировать эту сделку на основании решения суда не имеется. Кроме того, данную сделку следует считать и признать как несостоявшуюся сделку. Отсутствие государственной регистрации самой сделки и перехода прав собственности на квартиру от [ФИО 2] на ФИО1 было вызвано тем обстоятельством, что на квартиру был наложен арест в рамках возбужденного уголовного дела [Номер]. Из постановления от [ДД.ММ.ГГГГ] старшего следователя отдела по расследованию преступлений на территории [Адрес] СУ Управления МВД России [Адрес] майора юстиции [ФИО 4] на основании письменного заявления продавца квартиры - [ФИО 2][ДД.ММ.ГГГГ] год по факту совершения в отношении него преступления при совершении этой сделки было возбуждено уголовное дело [Номер] по ч. 4 ст. 159 УК РФ. Данное уголовное дело было возбуждено по заявлению [ФИО 2][ДД.ММ.ГГГГ], который просил привлечь к уголовной ответственности [ФИО 1] (представителя по доверенности), продавшую без его согласия принадлежащую ему квартиру по адресу: [Адрес]. Следствием было установлено, что в марте месяце 2009 года неустановленное следствием лицо, находясь на территории [Адрес], действуя умышленно, из корыстных побуждений, путем обмана и злоупотребления доверием, продало [Адрес], расположенную в [Адрес], принадлежащую [ФИО 2], за 800 000 рублей, что гораздо ниже рыночной стоимости, которая составляет 1 900 000 рублей. Полученными денежными средствами неустановленное следствие лицо завладело, чем причинило [ФИО 2] материальный ущерб в особо крупном размере 1 900 000 рублей. Вышеизложенное свидетельствует о том, что передача денежных средств за квартиру между ФИО1. и [ФИО 2] не состоялась. [ФИО 2] остался без денег и без квартиры, на которую сейчас претендует ФИО1. Уголовное дело [Номер], возбужденное по ч. 4 ст. 159 УК РФ, по которому ее брат [ФИО 2] был признан и проходил как потерпевший, не прекращено, оно приостановлено в установленном законом порядке. После смерти своего брата [ФИО 2], последовавшей [ДД.ММ.ГГГГ], она является его представителем со всеми процессуальными правами, предоставленными ей по закону. Просит суд в удовлетворении первоначального иска отказать; признать договор продажи квартиры от [ДД.ММ.ГГГГ], расположенной по адресу: [Адрес], подписанный между ФИО1 и [ФИО 2] не заключенным и не состоявшимся [ ... ]

Истец - ФИО1 в судебное заседание не явилась, о явке в судебное заседание извещена надлежащим образом, о чем имеется почтовое уведомление.

Представитель истца - [ФИО 5], действующая на основании доверенности [ ... ], исковые требования с учетом ст. 39 ГПК РФ поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. В удовлетворении встречного иска просила отказать.

Ответчик - ФИО2 в судебное заседание не явилась, о явке извещалась надлежащим образом, о чем имеется почтовое уведомление.

Представитель ответчика – [ФИО]12, действующий на основании доверенности [ ... ], с первоначальным иском не согласен, просил в его удовлетворении отказать, заявил ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным исковым требованиям. Встречный иск поддержал, просил его удовлетворить, по первоначальному иску представил письменные возражения.

Третье лицо – представитель Управления Росреестра [Адрес] в судебное заседание не явился, о явке извещен надлежащим образом, о чем имеется почтовое уведомление.

Суд, с учетом мнения явившихся участников процесса, находит возможным рассмотреть дело при данной явке сторон.

Заслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, допросив свидетелей, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов гражданского дела следует, что [ДД.ММ.ГГГГ] между ФИО1 и [ФИО 2] был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: [Адрес][ ... ]

По условиям данного договора [ФИО 2] передал, а ФИО1 приняла в собственность вышеуказанную квартиру. Жилое помещение и доля в праве собственности на общее имущество жилого дома оценены по соглашению сторон и проданы за 800 000 рублей. Расчет между покупателем и продавцом произведен полностью до подписания настоящего договора.

На основании передаточного акта от [ДД.ММ.ГГГГ][ФИО 2] передал (продал), а ФИО1 приняла (купила) от продавца вышеуказанную квартиру в том качественном состоянии, в котором она есть на день подписания настоящего акта. Покупатель оплатил продавцу стоимость квартиры в полной сумме в соответствии с условиями договора от [ДД.ММ.ГГГГ][ ... ] Настоящим актом каждая из сторон по договору подтвердила, что обязательства исполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

[ДД.ММ.ГГГГ] ФИО1 и [ФИО 1], действующей на основании доверенности от имени [ФИО 2], были поданы заявления о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, что подтверждается копиями материалов регистрационного дела.

[ДД.ММ.ГГГГ][ФИО 2] был взят под стражу в связи с совершением им преступления по ч.1 ст. 162 УК РФ и отбывал наказание в колонии.

[ДД.ММ.ГГГГ] постановлением судьи [Адрес] суда [Адрес] на данную квартиру был наложен арест в связи с возбуждением уголовного дела по факту совершения в отношении [ФИО 2] преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ – изъятии у него преступным путем спорной квартиры путем обмана ИМЛИ злоупотребления доверием [ ... ]

[ДД.ММ.ГГГГ] государственная регистрация ранее возникшего права собственности, договора купли-продажи, права собственности была приостановлена до снятия ареста [ ... ]

[ДД.ММ.ГГГГ][ФИО 2] умер ([ ... ]).

На основании заявления сестры умершего ФИО2 было заведено наследственное дело [Номер] ([ ... ]).

Постановлением [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] ФИО2 было отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону к имуществу [ФИО 2], которое состоит из квартиры по адресу: [Адрес], поскольку невозможно определить факт принадлежности наследодателю данного жилого помещения, и в связи с тем, что на указанную квартиру наложен арест [ ... ]

[ДД.ММ.ГГГГ] следственным отделом по расследованию преступлений на территории [Адрес] СУ Управления МВД РФ [Адрес] арест на квартиру был снят, на основании ходатайства наследника потерпевшего [ФИО 2]

Государственная регистрация ранее возникшего права собственности, договора купли-продажи, перехода права собственности была возобновлена.

Однако в связи со смертью [ФИО 2] (утратой правоспособности) Управлением Росреестра по [Адрес][ДД.ММ.ГГГГ] было принято решение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.Давая оценку доводам первоначального и встречного иска, возражениям сторон, представленным доказательствам, суд приходит к следующим выводам.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (ст. 8 ГК РФ).

На основании ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно положениям ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из разъяснений, данных в п.п. 62,63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиками законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Исходя из содержания договора продажи квартиры от [ДД.ММ.ГГГГ] и передаточного акта, покупатель ФИО1 оплатила продавцу [ФИО 2] стоимость квартиры в полной сумме в соответствии с условиями договора. Доказательств, опровергающих данный факт, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Из материалов уголовного дела, возбужденного по заявлению [ФИО 2], истребованных судом, следует, что рукописные записи «[ФИО 2]» и подписи, расположенные в строке «[ ... ]» на оборотной стороне в договоре продажи квартиры от [ДД.ММ.ГГГГ], и в передаточном акте от [ДД.ММ.ГГГГ] выполнены одним лицом – [ФИО 2], что подтверждается заключением экспертов [Номер], копия которого приобщена к материалам гражданского дела [ ... ]

Оснований не доверять данному заключению у суда не имеется. Более того, в рамках рассмотрения настоящего спора, подлинность подписи [ФИО 2] в договоре и передаточном акте от [ДД.ММ.ГГГГ] не оспаривалась.

Дав оценку всем представленным доказательствам в их совокупности, с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что обязательства сторон по договору продажи квартиры от [ДД.ММ.ГГГГ] на жилое помещение, расположенное адресу: [Адрес], были исполнены, своей подписью в договоре и передаточном акте каждая из сторон по договору подтвердила, что расчет произведен полностью, претензий друг к другу по существу договора не имеется. Следовательно, основания для признания ее не заключенной или не состоявшейся у суда отсутствуют. Государственная регистрация сделки и перехода права собственности не состоялась в силу наличия объективных обстоятельств, а впоследствии в ее проведении было отказано в связи со смертью одной из сторон сделки.

Поскольку, исходя из приведенных норм права, последствие несоблюдения обязательного требования государственной регистрации договора как его не заключенность может быть преодолено предъявлением требования о государственной регистрации договора, перехода права собственности, суд находит возможным первоначальный иск удовлетворить в части государственной регистрации перехода права собственности на основании договора продажи квартиры от [ДД.ММ.ГГГГ] на жилое помещение, расположенное адресу: [Адрес], заключенного между [ФИО 2] и ФИО1.

Ходатайство представителя ответчика о применении срока исковой давности к заявленным ФИО1 исковым требованиям [ ... ], суд находит необоснованным, в силу следующего.

На основании ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом разъяснений п. 64 Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Судом установлено, что [ДД.ММ.ГГГГ] постановлением судьи [Адрес] суда [Адрес] на спорную квартиру был наложен арест в связи с возбуждением уголовного дела [ ... ] что в свою очередь являлось препятствием к регистрации сделки и переходу права собственности. Государственная регистрация ранее возникшего права собственности, договора купли-продажи, перехода права собственности была возобновлена лишь после снятия ареста [ДД.ММ.ГГГГ][ ... ], однако в связи со смертью [ФИО 2] в ней было отказано [ ... ]

Поскольку с рассматриваемыми исковыми требованиями ФИО1 обратилась в [ДД.ММ.ГГГГ] года, установленный законом трехлетний срок исковой давности для обращения в суд не пропущен, и оснований для применения последствий пропуска срока не имеется.

Кроме этого, принимая во внимание, что расчет по договору был произведен, передаточный акт подписан, суд также учитывает положения п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, приведенные нормы права, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи не заключенным и не состоявшимся в полном объеме.

Поскольку договор купли-продажи квартиры от [ДД.ММ.ГГГГ] не оспаривался по основанию его недействительности, суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО1 в части признания его действительным и состоявшимся.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании действительным и состоявшимся договора купли-продажи, о государственной регистрации и признании перехода права собственности на основании договора купли-продажи – удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора продажи квартиры от [ДД.ММ.ГГГГ] на жилое помещение, расположенное адресу: [Адрес], заключенного между [ФИО 2] и ФИО1.

В удовлетворении остальной части иска ФИО1 - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи не заключенным и не состоявшимся – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в [Адрес] суд через [Адрес] суд [Адрес] путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: С.В. Чиндяскин