Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика Администрации Касимовского муниципального образования Рязанской области – ФИО3, действующей на основании доверенности от <адрес>,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к Администрации Касимовского муниципального образования Рязанской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Касимовского муниципального образования Рязанской области, в котором просил урегулировать разногласия сторон по договору аренды земельного участка с кадастровым №, передаточному акту и расчету арендной платы, являющимся приложениями к указанному договору. В обоснование иска указано, что апелляционным определением от 15.03.2017 года Рязанского областного суда на ответчика возложена обязанность заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым № без проведения торгов. Ответчик направил истцу подписанный со стороны Администрации Касимовского муниципального образования Рязанской области договор № от 10.05.2017 года аренды указанного земельного участка с приложением передаточного акта и расчета арендной платы. Истец считает, что некоторые положения договора и приложений к нему не соответствуют действующему законодательству РФ и фактическим обстоятельствам взаимоотношений сторон. С целью устранения замечаний и для сохранения условий и для согласования условий указанного договора истец направил ответчику протокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ, после чего получил протокол согласования разногласий к договору, однако разногласия были согласованы не по всем условиям договора, то есть ответчик отказался принять протокол разногласий к договору. В связи с чем истец просит суд урегулировать указанные разногласия сторон, изложив пункты договора и приложений к нему в предложенной истцом редакции, а именно:

1. Изложить п. 1.4 Договора в следующей редакции: «1.4. Арендодатель гарантирует, что Участок на момент заключения настоящего Договора не продан, не заложен и под арестом не состоит. При межевании Участка допущена кадастровая (реестровая) ошибка согласно Результатам контрольных измерений от ДД.ММ.ГГГГ и Техническому плану объекта незавершённого строительства от ДД.ММ.ГГГГ. В отношении Участка рассматриваются следующие дела в Касимовском районном суде Рязанской области:

№ об исправлении кадастровой ошибки, допущенной при межевании Участка;

№ об обязании Арендодателя заключить договора аренды Участка с арендатором.»

Определением суда от 18 августа 2017 года прекращено производство по делу в части заявленного требования об урегулировании п.2.10 договора № от 10.05.2017 года аренды земельного участка с кадастровым № (далее Договора) в связи с отказом истца от заявленных требований в указанной части, а требования об урегулировании п.5.1 Договора оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора по указанному пункту.

В судебном заседании истец и его представитель доводы изложенные в иске и представленном к иску дополнении поддержали, просили суд их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснив, что направленный в адрес арендатора Договор является типовым, все предложенные в нем условия не нарушают прав Арендатора, а поэтому должным быть сохранены в редакции, указанной в Договоре, за исключением пункта 2.10 Договора и абзацев 2 и 3 пункта Договора, так как они обоюдно были исключены сторонами Договора при согласований разногласий в досудебном порядке. Поскольку до составления настоящего Договора арендатор пользовался земельным участком с кадастровым №, так как на нем находится принадлежащее ему неоконченное строительством строение, поэтому наличие в Договоре условий о необходимости внесения платы за пользование Участком за период до заключения Договора и расчета арендной платы за указанный период является обоснованным. Также полагает, что в расчете арендной платы Арендодатель обоснованно применил коэффициент К2, установленный решением Совета депутатов м.о.- Касимовский муниципальный район от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку договор заключается с Арендатором вторично в связи с наличием неоконченного строительством на земельном участке жилого дома.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с пунктами 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу абзаца 2 п. 1 ст.421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствие с абз.2 п.4 и п.5 ст.421 ГК РФ в

случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Пoд навязыванием невыгoдных кoнтрагенту уcлoвий дoгoвoра cледует пoнимать направление занимающей дoминирующее пoлoжение oрганизацией дoгoвoра c невыгoдными для кoнтрагента уcлoвиями, кoтoрые правoмернo кoнтрагентoм ocпариваютcя. Однакo данная oрганизация oтказываетcя или уклoняетcя oт coглаcoвания и принятия предлoжений кoнтрагента. Именнo наcтаивание oрганизации, занимающей дoминирующее пoлoжение, на предлoженных ею уcлoвиях дoгoвoра являетcя злoупoтреблением дoминирующим пoлoжением в фoрме навязывания невыгoдных или диcкриминациoнных уcлoвий дoгoвoра для абoнента (пиcьмо Федеральной антимoнoпoльной cлужбы РФ oт ДД.ММ.ГГГГ№)

Таким oбразoм, навязывание кoнтрагенту уcлoвий дoгoвoра заключаетcя в такoм пoведении дoминирующегo cубъекта, при кoтoрoм ущемляютcя права и интереcы кoнтрагента или oн вынужден вcтупать в правooтнoшения на невыгoдных для cебя уcлoвиях. При этoм никакoгo принуждения, как и физичеcкoгo вoздейcтвия, навязывание невыгoдных уcлoвий не предпoлагает. Навязывание невыгoдных уcлoвий дoгoвoра прoявляетcя, в первую oчередь, в угрoзе для кoнтрагента в виде незаключения дoгoвoра в целoм при oтказе принять oпределенные уcлoвия, на кoтoрых наcтаивает дoминирующий cубъект. При oценке правoмернocти дейcтвий дoминирующегo cубъекта пo навязыванию уcлoвий дoгoвoра неoбхoдимo oценивать, не прoтивoречит ли дейcтвующему закoнoдательcтву и не ведет ли к ущемлению закoнных интереcoв стороны принятие дoгoвoра в редакции кoнтрагентoв.

В соответствии с п.2 ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п.1 ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из представленных к иску материалов следует, что апелляционным определением от 15.03.2017 года Рязанского областного суда на Администрации Касимовского муниципального образования Рязанской области возложена обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым № без проведения торгов. Ответчик направил истцу подписанный со стороны Администрации Касимовского муниципального образования Рязанской области договор № от 10.05.2017 года аренды указанного земельного участка с приложением передаточного акта и расчета арендной платы. Истец полагая, что некоторые положения Договора и приложений к нему не соответствуют действующему законодательству РФ и фактическим обстоятельствам взаимоотношений сторон, с целью согласования условий указанного Договора направил ответчику протокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ, после чего получил протокол согласования разногласий к договору, в которых стороны пришли к согласию об исключении п.2.10 из договора № от 10.05.2017 года. В связи с тем суду был представлен протокол согласований разногласий к договору аренды земельного участка от 10.05.2017 года №, подписанный сторонами с оговоркой в части принятия условия об исключении п.2.10 Договора.

При решения вопроса по урегулированию разногласий указанного Договора суд определил, что оценке и проверке подлежат условия, изложенные непосредственно в тексте договора№ от 10.05.2017 год, составленного Арендодателем, поскольку указанные условия, за исключением п.2.10 и абз.2 и 3 п.2.2 Договора, корреспондируются в протоколе согласования разногласий, и условия, предлагаемые Арендатором в протоколе разногласий к Договору, поскольку они же указаны и в заявленных исковых требованиях.

В судебном заседании установлено, что во исполнение апелляционного определения Рязанского областного суда от 15.03.2017 года предметом Договора является предоставление ФИО1 в аренду сроком с 10 мая 2017 года по 09 мая 2037 года земельного участка общей площадью 2500 кв.м. с кадастровым №, расположенного в д.<адрес>, с разрешенным использованием - для строительства индивидуального жилого дома.

В судебном заседании также установлено, что на момент составления указанного Договора и по дату вынесения настоящего решения в производстве Касимовского районного суда на рассмотрении имеются два гражданских дела: 1) по иску ФИО1 к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Администрации Касимовского муниципального района Рязанской области, ККС., КСИККС., КВМ об устранении кадастровой ошибки, в том числе допущенной при межевании земельного участка с кадастровым №, расположенного в д.<адрес>, 2) по иску ФИО1 к администрации Касимовского муниципального района Рязанской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым №, расположенного в д.<адрес>. Производство по указанным гражданским делам приостановлено.

Между тем, согласно п.1.4 Договора, в редакции ответчика, Арендодатель гарантирует, что участок на момент заключения настоящего договора не продан, не заложен, в споре и под арестом не состоит.

В судебном заседании стороны пояснили, что наличие указанных споров не является препятствием к заключению договора № аренды земельного участка с кадастровым № от 10.05.2017 года. Однако истец и его представитель полагают, что поскольку указанные споры имеются, то указание в договоре сведений о том, что участок в споре не состоит не соответствует действительности и в последующем может негативно отразиться на истце, в том числе при рассмотрении указанных гражданских дел.

Под согласованием предмета договора понимается конкретизация в договоре содержания основных обязательств сторон с достаточной степенью детализации, чтобы их воля могла быть воспринята судом.

По правилам пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку земельный участок с кадастровым №, расположенный в <адрес> был сформирован ранее с целью заключения между сторонами Договора аренды от 07.09.2011 года, данные характеризующие объект имущественного найма как индивидуально-определенный, а именно: земельный участок с указанием присвоенного кадастрового номера, его местонахождения, границ и площади содержатся в кадастровом паспорте указанного земельного участка. Земельный участок предоставлен арендатору для строительства индивидуального жилого дома, то есть для целей, что и в Договоре, который стороны намерены заключить в настоящее время. Соответственно предмет договора аренды определен. При этом, в случае изменение сведений об арендуемом земельном участке, в частности в связи с установлением наличия кадастровой ошибки в описании его границ, не является заменой предмета договора, а также новым договором аренды.

Наличие в производстве суда дела по иску ФИО1 к администрации Касимовского муниципального района Рязанской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым №, расположенного в д.<адрес>, также не является препятствием к заключению Договора, поскольку апелляционным определением от 15.03.2017 года на Администрации Касимовского муниципального образования Рязанской области такая обязанность уже возложена.

Суд считает, что сторонами достигнуто соглашение о предмете договора, наличие указанных истцом споров относительно земельного участка не является препятствием к заключению Договора, а поэтому отсутствие указания на них в п.1.4 Договора не является существенным. Однако в виду их наличия и отсутствия иных споров, препятствующих к заключению договора, суд считает необходимым изложить пункт 1.4 Договора в следующей редакции: «1.4 Арендодатель гарантирует, что Участок на момент заключения настоящего Договора не продан, не заложен, в споре, являющемся препятствием к заключению настоящего договора, и под арестом не состоит.»

Согласно п.2 ст.425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются и к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Ответчик в пункте 2.2 Договора указал, что при предоставлении участка Арендатору впервые плата за пользование Участком начисляется с момента приобретения Арендатором права собственности либо иного права на здание, строение, сооружение, находящиеся на Участке, но не более чем за три предшествующих года. При предоставлении землепользователем документов, подтверждающих уплату земельного налога, арендные платежи начинают исчисляться с даты окончания уплаты земельного налога. При заключении договора на новый срок арендные платежи исчисляются с момента окончания предшествующего договора.

Из пояснений истца и его представителя следует, что Арендатор не согласен с тем, чтобы условия Договора применялись и к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Несмотря на то, что ответчик исключил предложения 2 и 3 указанного пункта при согласовании разногласий к договору, суд считает, что п.2.2 подлежит исключению в полном объеме, поскольку установление в Договоре условия о том, что он применяется и к их отношениям, возникшим до заключения Договора, является правом, а не обязанностью стороны в силу ч.2 ст.425 ГК РФ.

Согласно п.4 ст.22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

При этом в силу п.12 указанной статьи размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно п.1 ст.39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Вместе с тем, согласно пп.3 п.3 ст.3 указанной статьи если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

Решением Совета депутатов муниципального образования - Касимовский муниципальный район Рязанской области от 26 мая 2009 года №119-IV СД установлены базовые ставки арендной платы и коэффициенты К1 и К2 за земельные участки на территории Касимовского муниципального района.

Согласно указанному решению при предоставлении физическому лицу земельного участка, расположенного на территории сельского поселения, базовая ставка арендной платы составляет 0,6 руб. за кв.м., в случае предоставления земельного участка гражданину под индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство в пределах установленных норм отвода применяется коэффициент К1 — 1,5. Основаниями для применения повышающего коэффициента К2 является превышение сроков строительства и реконструкции, указанных в договорах аренды и инвестиционных договорах.

Согласно разрешению на строительство на земельном участке с кадастровым № индивидуального жилого дома, выданного ответчиком истцу 07 августа 2013 года, срок действия настоящего разрешения - до 07 августа 2023 года. Иных сроков строительства в первоначально заключенном 07 сентября 2011 года договоре аренды указанного земельного участка не установлено. Заключение первичного договора аренды от 07.09.2011 года сроком на пять лет не является основанием для применения коэффициента К2 при заключении договора на новый срок, поскольку истечение срока первичного договора при отсутствии нарушения установленных решением органа местного самоуправления срока для строительства не установлено как основание для применения К2.

Поскольку п.2.6 представленного Договора № аренды земельного участка от 10.05.2017 года устанавливает размер арендной платы за участок с учетом применения К2 и определяет её в размере 3374 рублей за 1 год или 281 рублей 25 копеек за 1 месяц, соответственно, учитывая изложенное, указанный пункт подлежит изменению, поскольку размер арендной платы должен составлять 0,6*2500*1,5 = 2250 рублей 00 копеек за 1 год, 2250 / 12 = 187 рублей 50 копеек - за месяц.

Поскольку п.2.7 договора определяет плату за период использования Участка до его заключения в соответствии с п.2.2, а пункт 2.2 договора настоящим решением суда подлежит исключению, то оснований для сохранения в Договоре пункта 2.7 также не имеется.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из указанного арендодатель и арендатор могут договориться о внесении арендной платы до начала очередного периода пользования арендованным имуществом (месяца, квартала и т.д.), т.е. Авансом.

Пунктом 2.3 Договора, в редакции арендодателя, определено, что арендная плата за земельный участок вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября.

При этом пункт 2.9 Договора допускает внесение Арендатором авансового платежа за аренду, однако ограничивает его сроком в двенадцать месяцев.

Истец, как арендатор, возражает против установления такого ограничения, полагает, что ему должна быть предоставлена возможность внесения авансовых платежей по договору аренды более чем за двенадцать месяцев.

В судебном заседании представитель ответчика не привел доводов, обосновывающих необходимость такого ограничения, законом такое ограничение не установлено.

Учитывая изложенное, суд считает возможным исключить из пункта 2.9 Договора, слова «, но не более чем за двенадцать месяцев».

Пунктом 3.1.1 Договора, в редакции арендодателя, указано право Арендодателя досрочно, в одностороннем порядке, с соблюдением требований законодательства предварительно (за 30 дней) письменно уведомив об этом Арендатора, расторгнуть договор в порядке и случаях, предусмотренных законодательством, а также в случаях: а) использования Арендатором Участка не в соответствии с разрешенным использованием, определенным в п.1.1 настоящего договора; б) невыполнения Арендатором п.2.3, 2.10 настоящего договора; в) неуплаты арендной платы в течение двух сроков оплаты подряд (в полном объеме с учетом погашения пени). Подтверждением просрочки (неуплаты) арендной платы и пени является факт не предоставления Арендатором Арендодателю копии платежного документа в порядке, определенном в п.2.10 настоящего договора.

Статьей 619 ГК РФ установлены случаи возможного расторжения договора по требованию арендодателя только судом, а именно, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При том согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.9 ст.22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Анализ указанных норм права предполагает необходимым изложения пункта 3.1.1 Договора в следующей редакции ««Досрочное расторжение настоящего Договора по требованию Арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении его условий, в том числе:

а) использования Арендатором Участка не в соответствии с разрешенным использованием, определенным в п.1.1 настоящего договора;

б) не внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Не представляется возможным сохранить пункт 3.1.1 Договора в редакции арендодателя так же по причине того, что пункт 2.10 Договора, на который есть отсылка в пункте 3.1.1 Договора, исключен по обоюдному согласию сторон в досудебном порядке урегулирования спора.

В предложенной арендодателем редакции Договора пункт 3.1.2 устанавливает право Арендодателя, письменно уведомив об этом Арендатора, предоставить земельный участок в аренду другому лицу, в случае отсутствия сведений о государственной регистрации аренды земельного участка в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области по истечении 30 дней с даты получения договора.

Однако суд считает, что указанное положение противоречит нормам действующего законодательства, в связи со следующим:

В силу пункта 2 ст.609 ГК РФ и ст.26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок свыше одного года подлежит государственной регистрации, в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно п.1 ст.51 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, и арендодатель и арендатор могут обратиться за такой регистрацией.

Арендодатель наделяя себя правом предоставить иному лицу земельный участок, являющийся предметом договора, заключенного с конкретным лицом, фактически устанавливает возможность одностороннего расторжения договора аренды земельного участка во внесудебном порядке, что не предусмотрено действующим законодательством.

Однако, если договор аренды не будет зарегистрирован, это влечет для арендатора определенные риски. Они заключаются в том, что права арендатора по таким договорам, не прошедшим государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это означает, что арендатор по такому договору не имеет преимущественного права на заключение его на новый срок. А переход права собственности на предмет договора аренды к третьему лицу может стать основанием для изменения или расторжения незарегистрированного договора аренды (при условии что новый собственник не знал о наличии такого договора и не выразил согласия на продолжение отношений).

При этом в силу п.4 ст.450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Довод представителя ответчика о тм, что не зарегистрированный долгосрочный договор аренды фактически является незаключенным суд не принимает, поскольку основан на неверном толковании права, так как для сторон договора он является заключенным независимо от его регистрации. В отличие от отношений с третьими лицам обязательства между сторонами такого договора будут считаться возникшими. Это значит, что ни арендатор, ни арендодатель не смогут сослаться на незаключенность договора, например, чтобы отказаться платить неустойку за нарушение срока внесения арендной платы.

На основании изложенного суд считает, что пункт 3.1.2 договора подлежит исключению.

Подпунктом «е» пункта 4.2 Договора, в редакции арендодателя, предусмотрено, что арендатор обязуется содержать арендуемый земельный участок и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном состоянии.

Согласно гражданскому и земельному законодательству бремя содержания земельных участков, в том числе бремя осуществления санитарной уборки, благоустройства территории земельных участков несут собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии со ст.3 ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" нормативное регулирование обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения не отнесено к полномочиям органов местного самоуправления.

Выполнение обязанности по уборке прилегающих территорий возлагается на граждан и других хозяйствующих субъектов органом местного самоуправления в силу нормативного принуждения, тогда как законодатель исходит из добровольности участия в выполнении социально значимых работ.

Возложение дополнительных, не предусмотренных законом обязанностей на граждан и юридических лиц противоречит требованиям федерального законодательства.

Учитывая изложенное суд приходит к выводу, что возложение на арендатора обязанности по содержанию в надлежащем санитарном состоянии прилегающей к арендованному земельному участку территории не основан на законе, а поэтому слова «и прилегающую к нему территорию» подлежат исключению из подпункта «е» пункта 4.2 Договора.

Подпунктом «з» пункта 4.2 Договора, в редакции арендодателя, предусмотрено, что арендатор обязуется обеспечить Арендодателю и органам государственного контроля за использованием и охраной земель свободный доступ на Участок.

Согласно ч.5 ст.71 ЗК РФ должностные лица органов государственного земельного надзора (далее - должностные лица, уполномоченные на осуществление государственного земельного надзора) имеют право, в том числе, беспрепятственно по предъявлению служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) органа государственного земельного надзора о назначении проверки получать доступ на земельные участки, в том числе земельные участки, занятые объектами обороны и безопасности, а также другими специальными объектами, и осматривать такие земельные участки и объекты (в порядке, установленном для осмотра таких земельных участков и объектов и их посещения) для осуществления государственного земельного надзора.

Таким образом, должностные лица органов государственного земельного надзора имеют право беспрепятственного доступа на земельный участок лица только в установленном законом порядке и только для осуществления государственного земельного надзора.

Согласно пункту 3 статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления городского округа осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных отношений. Органы местного самоуправления городских и сельских поселений осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городских и сельских поселений объектов земельных отношений. Органы местного самоуправления муниципального района осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных на межселенной территории муниципального района объектов земельных отношений.

В силу п.4 ст.2 ЗК РФ на основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Согласно Порядку осуществления муниципального земельного контроля на территории Рязанской области, утвержденному Постановлением Правительства Рязанской области от 29.12.2014 года №417 муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах сельских поселений и на межселенной территории объектов земельных отношений на территории Рязанской области осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов.

Пунктом 1.2 Административного регламента осуществления муниципального земельного контроля администрацией Касимовского муниципального района Рязанской области, утвержденного постановлением администрации Касимовского муниципального района Рязанской области от 10 мая 2017 г. N 431определено, что органом, осуществляющим муниципальный земельный контроль, является администрация Касимовского муниципального района Рязанской области.

Согласно пп.3 п.8 Порядка осуществления муниципального земельного контроля на территории Рязанской области и пп.3 п.1.6 указанного Административного регламента уполномоченные должностные лица имеют право беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии распоряжения (приказа) руководителя, заместителя руководителя органа муниципального земельного контроля о назначении проверки посещать объекты, обследовать земельные участки, находящиеся в собственности, владении, пользовании и аренде юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан.

При этом реализация функции муниципального земельного контроля не должна пониматься как реализация прав муниципального образования как собственника земельных участков, поскольку осуществление функции по муниципальному земельному контролю является функцией публично-правового образования. Вместе с тем муниципальное образование, являясь собственником или распорядителем соответствующих земельных участков, может выступать на рынке как хозяйствующий субъект и, соответственно, вступать в гражданско-правовые отношения (например, при заключении договора аренды земельных участков). Таким образом, при осуществлении контроля за сданными в аренду земельными участками муниципальное образование может также выступать в качестве арендодателя земельных участков, осуществляющего контроль за сданным в аренду имуществом.

Учитывая изложенное, суд с целью урегулирования спора сторон Договора относительно подпункта «з» пункта 4.2 Договора считает необходимым изложить его в следующей редакции «Обеспечить на Участок доступ Арендодателю для проведения муниципального земельного контроля и должностным лицам органов государственного земельного контроля в порядке, установленном действующим законодательством.»

Подпунктом «и» пункта 4.2 Договора, в редакции арендодателя, предусмотрено, что арендатор обязуется обеспечить свободный доступ топографо-геодезическим организациям к геодезическим знакам, расположенным на арендуемом земельном участке.

При наличии спора относительно включения в Договор указанной обязанности арендатора суд считает необходимым исключить указанный подпункт договора, поскольку Договор регулирует отношения между его сторонами, а не с третьими лицами, которыми являются топографо-геодезические организации. Кроме того, императивной или диспозитивной норм права, предусматривающих возможность установления указанной обязанности для арендатора, нет.

Подпунктом «к» пункта 4.2 Договора, в редакции арендодателя, предусмотрено, что арендатор обязуется обеспечить сохранность геодезических знаков, расположенных на арендуемом Участке, и восстановление в случае их утраты.

Однако в соответствии со ст.42 ЗК РФ указанный подпункт «к» пункта 4.2 Договора подлежит изложению в следующей редакции «сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством».

В судебном заседании установлено, что истец не согласен с наличием в договоре подпункта «н» пункта 4.2, согласно которому Арендатор обязуется письменно известить Арендодателя в случае отчуждения принадлежащих Арендатору зданий и иных сооружений, расположенных на Участке, их частей или долей в праве на эти объекты в течение десяти дней с даты регистрации сделки и в тот же срок обратиться с ходатайством к Арендодателю об изменении либо прекращении договора аренды.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названной нормы права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Кроме того, в силу п.п.5,6,9 ст.22 ЗК РФ Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Таким образом, установление обязанности Арендатору письменно известить Арендодателя об отчуждении принадлежащих Арендатору зданий и иных сооружений, расположенных на участке, их частей или долей в праве на эти объекты не противоречит действующему законодательству, а напротив - отражено в его отдельных нормах, тогда как обязанность Арендатора обратиться с ходатайствам к Арендодателю об изменении либо прекращении договора аренды в указанных случаях нормами права не установлена.

Для обеспечивая стабильности гражданского оборота и создания определенности в данных правоотношениях суд считает необходимым исключить из подпункта «н» пункта 4.2 Договора слова «и в тот же срок обратиться с ходатайством к Арендодателю об изменении либо прекращении договора аренды».

Подпунктом «о» пункта 4.2 Договора, в редакции арендодателя, предусмотрено, что арендатор обязуется в случае необходимости прокладки новых инженерных коммуникаций обеспечить беспрепятственный доступ на территорию Участка.

При наличии спора относительно включения в Договор указанной обязанности арендатора суд считает необходимым удовлетворить исковые требования истца в указанной части и исключить указанный подпункт договора, поскольку он не определяет, кому конкретно Арендатор обязан обеспечить беспрепятственный доступ на территорию Участка, тогда как договор регулирует отношения между его сторонами, а не с третьими лицами. Кроме того, императивной или диспозитивной норм права, предусматривающих возможность установления указанной обязанности для арендатора, нет.

Подпунктом «п» пункта 4.2 Договора, в редакции арендодателя, предусмотрено, что арендатор обязуется направить договор аренды земельного участка для регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области в течение 14 дней со дня получения в Управлении муниципального имущества и земельных отношений администрации Касимовского муниципального района Рязанской области.

Выражая несогласие с указанным пунктом в редакции Арендодателя истец ссылается на п.7 ст.39.17 ЗК РФ, согласно которому проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Однако пункт 7 ст.39.17 ЗК РФ в данном случае не применим, так как уполномоченным органом в указанной статье понимается Арендодатель, а не орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Вместе с тем, учитывая, что спор по разрешению разногласий условий Договора передан на рассмотрение в суд, подпункт «п» пункта 4.2 Договора подлежит изложению в следующей редакции: «Направить настоящий Договор с прилагаемыми к нему документами об урегулировании разногласий по Договору в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в течении 14 дней со дня вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий, возникших при заключении настоящего Договора».

Пунктом 5.2 Договора, в редакции арендодателя, предусмотрено, что нанесение ущерба экологическим характеристикам участка предусматривает ответственность по нормам природоохранных и санитарных служб, а также действующего законодательства.

Вместе с тем, в договоре или приложениях к нему не указаны конкретные экологические характеристики земельного Участка, а также не приведены нормы природоохранных и санитарных служб, в связи с чем указанный пункт Договора подлежит изложению в редакции, предложенной Арендатором : «Нанесение ущерба Участку может предусматривать ответственность согласно действующему законодательству РФ».

В судебном заседании установлено, что истец не согласен с наличием в Договоре пункта 5.3, в котором указано, что при нанесении Арендатором ущерба памятникам истории и архитектуры, расположенным на Участке, Арендатором оплачиваются все работы, необходимые для ликвидации последствий нанесенного ущерба.

Однако, как следует из пояснений истца и представителя ответчика в судебном заседании, на участке с кадастровым №, расположенном в <адрес>, какие-либо памятники истории и архитектуры отсутствуют. Соответственно они не могут являться предметом регулирования Договора аренды № от 10.05.2017 года. Кроме того, правоотношения по объектам культурного наследия регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федераци.

Истец также не согласен с пунктом 5.2 Договра, в редакции предложенной арендодателем, согласно которой расходы по госудасрвтенной регистрации договора, его растонржению и внесению в него изменений возлагаются на Арендатора.

Поскольку в силу п.1 ст.51 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества, то стороны сами определяют, какая из сторон будет заниматься регистрацией договора, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему и т. п.

Фактически подпунктоп «п» пункта 4.2 Договора стороны пришли к соглашению, что обязанность по обращению за регистрацией Договора возложена на арендатора. Однако это не означает, что арендодатель не вправе обратиться за регистрацией этого Договора, изменений к нему или его расторжения.

В силу п.2 ст.333.17 Налогового кодекса РФ государственная пошлина уплачивается лицом, обратившимся за совершением юридически-значимого действия, а поэтому расходы по государственной регистрации договора должна, внесения в него изменений или его расторжения должна нести сторона, обратившаяся за совершением указанного юридически-значимого действия.

Вместе с тем, расторжение Договра может произойти в результате виновных действий стороны Договора, а его изменение в силу объективных причин, интерес к которым имеет одна из сторон договора или обе стороны одновременно.

Учитывая изложенное суд считает необходимым изложить п.7.2 Договора в следующей редакции: «Расходы по государственной регистрации договора несет сторона, обратившаяся за его регистрацией. Расходы по государственной регистрации расторжения или изменений к настоящему Договору несет Сторона, по вине и /или инициативе которой произошло расторжение или изменение Договора.»

Сторны не пришли так же к соглашению в части указания в Договоре адреса арендатора, а именно, в редакции арендодателя пункт 8 Договра предусматрвиает адрес регистрации арендатора: <адрес>. Между тем, истец настаивает о необходимости указания адреса его фактического места жительства : <адрес>, вместо адреса его регистрации.

Согласно ст.3 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации от 25 июня 1993 года №5242-1 ФЗ в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом вводится регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренныхКонституциейРоссийской Федерации, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п.1 и п.10 ч.1 ст.39.17 ЗК РФ в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются: фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

Ни о каком обязательном указании адреса места регистрации речь не идет. А поэтому указание конкретного адреса является правом истца.

В счилу п.1 ст.20 ГК РФ местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.

В судебном заседании установлено, что истец, обращаясь к Арендодателю, в своем заявлении от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства жилого дома указал свой адрес, где он проживает: <адрес>, иных адресов, в том числе адрес места регистрации он не указывал. При этом в судебном заседании также установлено, что указанная квартире принадлежащей ему на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №

Учитывая приведенные нормы права, суд считает возможным пункт 8 Договора в части сведений об арендаторе изложить в следующей редакции: «Арендатор ФИО1 <адрес>

В судебном заседании установлено, что к Договору прилагается передаточный акт, условия которого также необходимо урегулировать в судебном порядке. Учитывая, что стороны свободны в заключении договора, а также принимая во внимание, что указанный передаточный акт подлежит подписанию каждой стороной договора, то есть он так же имеет форму договора, суд считате возможным урегулирвоать содержащиеся в нем условия, к согласию по которым стороны не пришли. А именно истец не согласен с наличием в указанном акте предложения «Претензий к друг другу стороны не имеют.», тогда как в действительности арендатор имеет претензии к Арендодателю, выраженые как в заявленных в Касимовский районный суд исках, так и по условиям Договора аренды, спор по которым так же был передан на рассмотрение в суд.

Вместе с тем стороны в судебном заседании пояснили, что указанные претензии, в случае урегулирования настоящнего спора по условиям Договора аренды, не являются препятствием к его заключению и передаче земельного участка Арендатору.

Учитывая изложенное, суд считает возможным изложить предложение «Претензий к друг другу стороны не имеют» в следующей редакции «Претензий, препятствующих к заключению договора аренды указанного земельного участка и передаче земельного участка стороны друг к другу не имеют.»

Поскольку расчет арендной платы, с которым не согласен истец, составленный на отдельном листе, не указан в Договре как его неотъемлемая часть, а так же не устанавливает необходимость его подписания, а соответственно, и принятия Арендатором, суд приходит к выводу, что его условия в рамках рассмтариваемого спора урегулирвыоанию в судебном порядке не подлежат, поскольку носят для истца информационный характер. Кроме того, условия по размеру арендной платы, указанные в пункте 2.6 Договора судом урегулированы.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Касимовского муниципального образования Рязанской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия сторон по договору № аренды земельного участка с кадастровым №, передаточному акту от 10 мая 2017 года.

Изложить п.1.4 Договора в следующей редакции:

«1.4 Арендодатель гарантирует, что Участок на момент заключения настоящего Договора не продан, не заложен, в споре, являющемся препятствием к заключению настоящего договора, и под арестом не состоит.»

Исключить пункт 2.2 Договора.

Изложить п.2.6 договора в следующей редакции:

«2.6 Размер арендной платы за участок с даты заключения настоящего Договора составляет:

за 1 год – 2250 рублей 00 копеек,

за 1 месяц – 187 рублей 50 копеек»

Исключить пункт 2.7 Договора.

В пункте 2.9 Договора исключить слова «, но не более чем за двенадцать месяцев».

Пункт 3.1.1. Договора изложить в следующей редакции:

«Досрочное расторжение настоящего Договора по требованию Арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении его условий, в том числе:

б) не внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Исключить пункт 3.1.2 Договора.

Исключить из подпункта «е» пункта 4.2 Договора слова «и прилегающую к нему территорию».

Подпункт «3» пункта 4.2 Договора изложить в следующей редакции:

«Обеспечить на Участок доступ Арендодателю для проведения муниципального земельного контроля и должностным лицам органов государственного земельного контроля в порядке, установленном действующим законодательством.»

Исключить подпункт «и» пункта 4.2 Договора.

Подпункт «к» пункта 4.2 Договора изложить в следующей редакции:

«Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном Участке в соответствии с законодательством».

Исключить из подпункта «н» пункта 4.2 Договора слова «и в тот же срок обратиться с ходатайством к Арендодателю об изменении либо прекращении договора аренды».

Исключить подпункт «о» пункта 4.2 Договора.

Подпункт «п» пункта 4.2 Договора изложить в следующей редакции: «Направить настоящий Договор с прилагаемыми к нему документами об урегулировании разногласий по Договору в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в течении 14 дней со дня вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий, возникших при заключении настоящего Договора».

Пункт 5.2 Договора изложить в следующей редакции: «Нанесение ущерба Участку может предусматривать ответственность согласно действующему законодательству РФ».

Исключить пункт 5.3 Договора.

Пункт 7.2 Договора изложить в следующей редакции: «Расходы по государственной регистрации договора несет сторона, обратившаяся за его регистрацией. Расходы по государственной регистрации расторжения или изменений к настоящему Договору несет Сторона, по вине и /или инициативе которой произошло расторжение или изменение Договора.»

Пункт 8 Договора в части сведений об арендаторе изложить в следующей редакции: «Арендатор ФИО1 <адрес>».

В передаточном акте от 10 мая 2017 года предложение «Претензий друг к другу стороны не имеют» изложить в следующей редакции «Претензий, препятствующих к заключению договора аренды указанного земельного участка и передаче земельного участка стороны друг к другу не имеют.»

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Рязанский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Касимовский районный суд Рязанской области.

Судья – подпись.