Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, администрации Красноармейского муниципального района <адрес> о признании договора купли-продажи жилого дома и договора о замене стороны в обязательстве в праве аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>А, с кадастровым номером 64:16:130811:113, общей площадью 1908 кв. метров от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО4, постановления администрации Красноармейского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ФИО4 право на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>А, с кадастровым номером 64:16:130811:113, общей площадью 1908 кв. метров, недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился с иском к ответчикам ФИО2, ФИО4 и администрации Красноармейского муниципального района о признании договора купли-продажи жилого дома и договора о замене стороны в обязательстве в праве аренды на земельный участок, заключенного между сторонами недействительными, о признании недействительным постановления администрации Красноармейского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ФИО4 право на земельный участок, указав, что ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел в собственность жилой <адрес>. Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» - «в архиве, находящемся в ведении Красноармейского отделения Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», в инвентарном деле № (<адрес>), имеется запись от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ Р-№ 1566. В конце 2010 года неизвестные лица разобрали кровлю и частично стены дома. Он обратился с заявлением на имя главы администрации <адрес> о предоставлении земельного участка в собственность и получил ответ о том, что расположенный на участке жилой дом, находящийся в собственности ФИО1 на основании договора купли - продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ разрушен и администрацией района рассматривается вопрос о наличии на земельном участке объекта недвижимости - индивидуального жилого дома. Решение о возможности предоставления ФИО1 земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, будет принято в соответствии с результатами рассмотрения указанного вопроса. В последствии ему стало известно, что ранее постановлением администрации <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ часть земельного участка по адресу: <адрес> «А» с кадастровым номером 64:16:130811:113, общей площадью 1908 кв. метров передана по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ответчице ФИО2 на 10 лет, для индивидуального жилищного строительства. ДД.ММ.ГГГГФИО2 заключила договор купли продажи жилого дома с ФИО4, согласно которому была произведена замена стороны в обязательстве и Постановлением администрации Красноармейского муниципального образования № от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок был предоставлен ФИО4 в собственность для размещения индивудальной жилой застройки. Таким образом, ответчица ФИО2 незаконно продала и передала право аренды, а администрация Красноармейского муниципального района передала в собственность земельный участок, на котором зарегистрирован его дом, чем нарушены его права.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дне слушания дела извещен судом надлежащим образом.

Представитель истца - ФИО6 в судебном заседании исковые требования подержал и пояснил, что его брат ФИО1 в 1995 году купил жилой <адрес> в <адрес> и сам в нем проживать не стал, а впустил туда их отца. Когда отец умер, он стал следить за домом, который был в ветхом состоянии и постепенно приходил в негодность. Из-за отсутствия денежных средств он не мог отремонтировать дом, и однажды когда приехал в <адрес>, то видел, что крыша дома отсутствует, а стены частично разрушены. Земельный участок под домом истец в собственность не приобретал и в аренду не брал, межевания его не проводил. Почему в договоре купли-продажи указан адрес дома без указания его номера и улицы, ему не известно. В наименование адреса дома, насколько ему известно, никаких изменений не вносилось. Представить письменных доказательств того, что дом брата стоял именно на спорном участке, он в судебном заседании не может, так как, когда дом был, земельный участок под ним не был сформирован документально, а в настоящее время, хотя границы земельного участка и определены, что подтверждается представленной им схемой, но самого здания дома, стен и фундамента, уже нет, а участок, где он был, разровняли. При этом ответчик ФИО2 построила дом на другом конце спорного земельного участка и продала его ФИО4 Он не оспаривает законность предоставления администрацией Красноармейского муниципального района указанного земельного участка с кадастровым номером 64:16:130811:113, общей площадью 1908 кв. метров по договору аренды ФИО2, так как ранее от указанного требования он в суде ДД.ММ.ГГГГ отказался. Поэтому он оспаривает законность договоров купли-продажи жилого дома, о замене стороны в обязательстве в праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:16:130811:113, общей площадью 1908 кв. метров от ДД.ММ.ГГГГ и постановления администрации Красноармейского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ФИО4 прав на земельный участок.

Представитель ответчика администрации Красноармейского муниципального района ФИО7 в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать, поскольку на момент обращения ФИО2 в администрацию района с заявлением о предоставлении земельного участка, земельный участок сформирован не был, на нем каких-либо объектов недвижимости не находилось. Утверждение истца о том, что именно на данном земельном участке находился дом истца никакими документами не подтверждено. Земельный участок был выделен ФИО2 под строительство дома, а до этого в установленном законом порядке было проведено с участием всех необходимых специалистов обследование земельного участка, в местной газете в марте 2009 года размещалось объявление о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства в <адрес> «А» с кадастровым номером 64:16:130811:113, при этом истец на данное предложение не отреагировал, оформить землю в пользование не пожелал. Лишь после того, как данный земельный участок был сформирован, документально оформлен, обработан, и на нем был возведен жилой дом ФИО2, истец ДД.ММ.ГГГГ заявил свои претензии на него. Кроме того, как видно из представленной представителем истца схемы, он обращался за проектировкой своего земельного участка в пределах кадастрового квартала №64:16:130811 на месте уже существующих с кадастровым номером 64:16:130811:182 и с кадастровым номером 64:16:130811:113 земельных участков. Требование истца о признании постановления администрации района о предоставлении ФИО4 права на земельный участок с кадастровым номером 64:16:130811:113 незаконно, поскольку ранее данный земельный участок принадлежал на праве аренды ФИО2, продавшей расположенный на нем жилой дом ФИО4, а законность владения ФИО2 данным земельным участком истцом не оспаривается. Таким образом, истец не доказал, что именно на принадлежащем ответчикам земельном участке ранее располагался принадлежащий ему жилой дом.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала и просила в их удовлетворении отказать, так как, увидев объявление в газете «Новая жизнь» о предоставлении земельных участков под строительство дома в марте 2009 года она откликнулась на него, обратилась с заявлением в администрацию, других претендентов на данный земельный участок не нашлось. В 2009 году при осмотре земельного участка комиссией из специалистов никаких строений и сооружений на данном земельном участке не имелось, что подтверждается справкой о земельном участке, выданной <адрес> Бюро техинвентаризации». Она лично находилась на данном земельном участке в 2009 году, участок был пустым, какие-либо следы разрушения дома на нем отсутствовали. После строительства ей дома на данном земельном участке истец каких-либо претензий не предъявлял. Оформив дом в собственность, а сформированный земельный участок в аренду, она продала недвижимость ФИО4 в 2014 году. После этого истец стал предъявлять какие-то требования к ней в суд, претендуя на земельный участок, от которых в июне 2014 года отказался. Истец не имеет прав на построенный ей жилой <адрес> «А» по <адрес>, так как приобретенный истцом дом согласно договору купли-продажи расположен по иному адресу: <адрес> без номера и улицы. Представленная истцом справка ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» о наличии сведений о регистрации сделки купли-продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ Р-№1566, где в скобках указан адрес: <адрес> вызывает сомнение в объективности, поскольку не содержит ссылки на основание указания иного адреса, отличного от адреса, отраженного в договоре купли-продажи истца. Кроме того, даже и в этом случае речь идет о совершенно разных объектах недвижимости, так как ей принадлежал не дом под № 1, а <адрес> «А» по <адрес>. Соответственно и земельный участок под указанным домом имеет иную нумерацию, иную площадь и иной адрес, нежели земельный участок, на который претендует истец. Она оформила право аренды на земельный участок, построила дом и продала его ФИО4 Истец не оспаривает законность владения ей земельным участком с кадастровым номером 64:16:130811:113, но при этом почему-то оспаривает законность передачи принадлежащего ей права аренды на данный земельный участок ФИО4 и законность оформления последним данного земельного участка в свою собственность на основании постановления администрации района.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что после покупки им в январе 2014 года спорного дома и оформления права аренды на земельный участок под ним, он обратился в администрацию района с просьбой о предоставлении арендованного им земельного участка в собственность. Постановлением администрации от ДД.ММ.ГГГГ его заявление было удовлетворено. В апреле 2014 года он получил свидетельство о праве собственности на земельный участок. На земельном участке в момент покупки дома никаких полуразрушенных строений, кроме нового дома ФИО2 не имелось.

Свидетель ФИО8 в судебном заседании пояснила, что является гражданской женой ФИО6 с 1998 года. Со слов последнего она узнала, что его брату принадлежал дом в <адрес>. В 1999 году она приезжала с ФИО6 в указанный дом, который располагался на ближнем к оврагу земельном участке, огороженном старым забором, на земельном участке был сад. Таблички с указанием номера дома и названия улицы она там не увидела. Потом в 2006 году она приезжала в <адрес>, дом и забор находились в плохом полуразрушенном состоянии, средств для их ремонта не имелось. После этого она с ФИО11 приезжала уже в 2013 году, в <адрес>, но на земельном участке дома истца и забора уже не оказалось.

Выслушав представителя истца, ответчиков и представителя ответчика, свидетеля, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Так согласно ст.168 ГК РФ, на которую ссылается истец, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.По смыслу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Из ст. 550 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как видно из договора купли-продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО2 продала ФИО4 жилой <адрес> «А» по <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:16:130811:113.

При этом, законность приобретения права собственности ФИО2 на построенный ей жилой <адрес> «А» по <адрес>, а также законность возведения данного дома на предоставленном ФИО2 для этих целей земельном участке, истцом и его представителем в судебном заседании не оспаривалась.

Согласно ксерокопии дубликата договора купли-продажи жилого <адрес> АА 0495857 видно, что истец ФИО1 купил жилой дом по адресу: <адрес> у ФИО9ДД.ММ.ГГГГ года. Более точный адрес расположения дома не указан, и сведений о кадастровом номере и месте положения земельного участка, на котором расположен данный дом не содержится (л.д.8).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно справке ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» следует, что в инвентарном деле № (<адрес>) имеется запись от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ Р-№ (л.д.10).

Представитель истца не оспаривал в судебном заседании факт того, что дом, в настоящее время принадлежащий по сделке ФИО4, не является домом, приобретенным ранее его братом в 1995 году.

Таким образом, адрес дома, принадлежащего истцу, не совпадает с адресом дома, принадлежащего ответчику, и судом установлено, что речь идет о двух совершенно разных объектах недвижимости.

Поскольку право собственности ФИО2 на возведенный жилой дом возникло на законных основаниях, данный факт в судебном заседании никем не оспаривается, и доказательств обратного суду не представлено, а в соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, то ФИО2 имела право на продажу данного жилого дома ФИО4

Утверждение истца о нарушении его прав сделкой купли-продажи дома между ФИО2 и ФИО4 является бездоказательным.

В силу ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований либо возражений.

Однако, истцом, который стороной по сделке не выступает, суду вопреки

положению ст.56 ГПК РФ, не представлено доказательств нарушения каких-либо его прав оспариваемой сделкой.

При таких обстоятельствах, когда истцом не представлено и судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о том, что договор купли-продажи, заключенный между ответчиками, не соответствует требованиям закона, отсутствуют правовые основания для определения данной сделки как ничтожной, равно как судом не установлены какие-либо основания для признания сделки недействительной, исковые требования как необоснованные подлежат отклонению.

Также не подлежит удовлетворению требования истца о признании договора о замене стороны в обязательстве в праве аренды на земельный участок по адресу: <адрес> «А», с кадастровым номером 64:16:130811:113, общей площадью 1908 кв. метров от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО4 и постановления администрации Красноармейского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ФИО4 права собственности на земельный участок по указанному адресу: <адрес> «А», с кадастровым номером 64:16:130811:113, общей площадью 1908 кв. метров, недействительными.

Так, статьи 28 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) содержат общие положения о приобретении гражданами и юридическими лицами земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное срочное пользование в порядке и случаях, установленных этим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а также о полномочиях исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Таким образом, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, согласно представленным документам, истец впервые обратился к администрации Красноармейского муниципального района с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность по адресу: <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, какого-либо межевания, определения кадастровых границ земельного участка под принадлежащим ему домом истец до указанной даты не проводил. На дату обращения истца с заявлением о предоставлении земельного участка принадлежащий ему жилой дом уже был полностью разрушен и отсутствовал, что подтверждено в судебном заседании сторонами и свидетелем.

В то же время, в силу п.2-1 ст.30 ЗК РФ, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 64:16:130811:113, был приобретен ответчиком ФИО2 на праве аренды на законных основаниях и в установленном законом порядке, что подтверждается следующими документами: актом выбора земельного участка для размещения объекта недвижимости по адресу: <адрес> «А», согласно которому данный земельный участок ранее не использовался (л.д.28-30); сведениями, размещенными в газете «Новая жизнь» от ДД.ММ.ГГГГ о том, что администрация Красноармейского муниципального района сообщила о предоставлении в аренду земельного участка в <адрес> «А» с кадастровым номером 64:16:130811:113 и предложила по вопросам обращаться в отдел по земельным и имущественным отношениям администрации района в течение месяца со дня опубликования объявления (л.д.31-32); справкой о земельном участке <адрес> БТИ № от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которой на земельном участке по адресу: <адрес> «А» с кадастровым номером 64:16:130811:113, строение и сооружений не выявлено (л.д.33-34).

Представленная истцом схема границ земельного участка, который только еще подлежит проектированию, имеет наложение предполагаемого земельного участка на уже сформированные земельные участки с кадастровыми номерами 64:16:130811:113 и 64:16:130811:182, ни один из которых истцу не принадлежит.

При этом, вопреки положению ч.1 ст.56 ГПК РФ о предоставлении доказательств сторонами, истцом суду не представлено доказательств того, что принадлежащий истцу жилой дом когда-либо размещался на земельном участке, принадлежащем в настоящее время ответчику, утверждение истца в этой части является голословным.

Кроме того, как пояснил в судебном заседании представитель истца ФИО1 не оспаривает законность предоставления данного земельного участка по договору аренды ФИО2, поскольку ранее он отказался от данного иска ранее.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что ФИО2 владела земельным участком с кадастровым номером 64:16:130811:113 на законных основаниях и потому имела в силу статьи 421 ГК РФ право на передачу принадлежащего ей на условиях договора аренды земельного участка ФИО4

В силу п.3 ст. 552 ГК РФ, При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Поэтому договор замены стороны в обязательстве, оспариваемый истцом, каких-либо прав последнего не нарушает, равно как и постановление администрации Красноармейского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ФИО4 права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> «А», с кадастровым номером 64:16:130811:113, общей площадью 1908 кв. метров, который истцу никогда ни на

каком праве не принадлежал.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО4, администрации Красноармейского муниципального района <адрес> о признании договора купли-продажи жилого дома и договора о замене стороны в обязательстве в праве аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>А, с кадастровым номером 64:16:130811:113, общей площадью 1908 кв. метров от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО4, постановления администрации Красноармейского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ФИО4 право на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> «А», с кадастровым номером 64:16:130811:113, общей площадью 1908 кв. метров, недействительными, отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Беликов