Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости, признании права собственности на квартиру и земельный участок, по иску ФИО2 к ФИО1 о понуждении к исполнению договора купли-продажи объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости, признании права собственности на квартиру и земельный участок, указав, что 19 марта 2014 года Управлением Росреестра по РТ была произведена государственная регистрация договора купли- продажи квартиры с земельным участком по адресу: <адрес>. Для приобретения данной квартиры и земельного участка ответчик использовала также средства материнского капитала, на основании заключенного в ОАО «Камский коммерческий банк» кредитного договора на покупку квартиры с земельным участком. Изначально, она заключила договор на оказание услуг по продаже объекта недвижимости с ООО «Виктория». В вышеуказанном договоре рыночная стоимость квартиры и земельного участка указана сумма 950000 рублей. Ответчик обратилась в ОАО «Камский коммерческий банк» для оформления ипотечного кредита на приобретение данной квартиры с земельным участком. Экспертами банка квартира и земельный участок были оценены в 630000 рублей. Договор купли-продажи между истцом и ответчиком был заключен на сумму 630000 рублей, оставшуюся часть в виде 320000 рублей ответчик обязался вернуть наличными средствами. В настоящее время ответчик не выполнил свои обязательства. Истец просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры с земельным участком от 19 марта 2014 года по адресу: РТ, г. Менделеевск за ней право собственности на вышеуказанную квартиру и земельный участок.

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о понуждении к исполнению договора, указав, что по договору купли-продажи квартиры с земельным участком, заключенному между ней и ФИО1, она приобрела в собственность квартиру с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.4. указанного договора квартира с земельным участком продается по цене 630000 рублей. Согласно п. 3.1. договора расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере 630000 рублей в счет уплаты за приобретаемую квартиру с земельным участком выплачивается как за счет собственных средств покупателя, так и за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору; согласно п.3.1.1. денежная сумма в размере 200000 рублей оплачивается покупателем за счет собственных денежных средств не позднее одного дня, следующего за днем подписания настоящего договора; согласно п. 3.1.2. денежная сумма в размере 430000 рублей оплачивается продавцом покупателю за счет предоставленного покупателю ипотечного кредита по кредитному договору, не позднее одного рабочего дня, следующего
за днем предоставления кредитору свидетельства о государственной регистрации права, зарегистрированного в Управлении Росреестра по РТ. 19.03.2014 года был заключен кредитный договор между ней и ООО «Камский коммерческий банк». 21.03.2014г. ею был заключен договор на оказание услуг по покупке недвижимости с ООО «Виктория» и по договору купли-продажи внесена сумма в размере 318000 рублей. 29.05.2014 года средства материнского капитала были перечислены на открытый счет в ООО «Камский коммерческий банк». Дважды, 01.06.2014г. и 05.07.2014 года она в адрес ответчика направила телеграмму о необходимости явки в ООО «Камский коммерческий банк» для исполнения условий договора, оформления передачи денежных средств полученных ранее ООО «Виктория» с согласия ответчицы, а также средств материнского капитала, для окончательного расчета и последующего снятия обременения с квартиры и земельного участка, в соответствии с договором купли-продажи от 19.03.2014г. Ответчик отказалась в принятии денежных средств, указав, что сумма в договоре купли-продажи от 19.03.2014 в размере 630000 рублей, не соответствует желаемой сумме 950000 рублей, в поданных ей объявлениях и договоре между ответчиком и ООО «Виктория». До подписания договора, ответчице было известно как о стоимости квартиры и земельного участка, оцененной независимым оценщиком, так и об условиях подписываемого ей договора купли-продажи и была с ними согласна. Считает, что ФИО1 незаконно уклоняется от исполнения договора, то есть в принятии денежных средств у ФИО2. Истец просит обязать ответчика ФИО1 исполнить условия договора купли-продажи с земельным участком от 19 марта 2014 года путем принятия денежных средств в размере 630000 рублей, из которых 318000 рублей находятся в ООО «Виктория», 312000 рублей находятся в ООО «Камский коммерческий банк» на личном счете истца.

Определением Менделеевского районного суда РТ от 18.08.2014 года вышеуказанные дела объединены в одно гражданское делопроизводство.

В судебном заседании ФИО1 свои исковые требования поддержала в полном объеме, иск ФИО2 не признала, суду пояснила, что договор купли- продажи квартиры по устной договоренности был заключен на сумму 950000 рублей. Ответчик ФИО2 отказывается выполнять взятые на себя обязательства по передаче 950000 рублей по договору купли-продажи имущества. В связи с чем она отказывается получать у неё денежные средства в размере 630000 рублей и просит вернуть ей квартиру с земельным участком, так как стоимость объекта намного выше, чем указано в договоре купли –продажи.

Ответчик ФИО2 исковые требования ФИО1 не признала, иск к ФИО1 поддержала, суду пояснила, что в связи с тем, что ФИО1 отказывается от получения денежных средств по договору купли-продажи в размере 630000 рублей, снять обременение на жилое помещение не представляется возможным и поэтому определить доли детей в жилом помещении также невозможно, в связи с чем нарушаются также права её детей.

Представитель третьего лица – ООО « Камкомбанк» ФИО3 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без участия представителя третьего лица.

Представитель третьего лица - Менделеевского отдела Управления Росреестра по РТ в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя третьего лица.

Свидетель ФИО4 суду показала, что она работает директором агентства недвижимости ООО « Виктория». В марте 2014 года ФИО1 и ФИО2 обратились по вопросу оформления документов при совершении сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей ФИО1. 03 марта 2014 года между ООО « Виктория» и ФИО1 был заключен договор на продажу вышеуказанной квартиры. Изначально, ФИО1 и ФИО2 договорились о том, что ФИО2 покупает данный объект недвижимости на сумму 950000 рублей. У ФИО2 наличных денежных средств на покупку жилья не хватало, часть денежных средств она собиралась брать в банке в кредит. Однако, банк дал ей только 630000 рублей. Поэтому договор купли-продажи квартиры с земельным участком был составлен на сумму 630000 рублей. Остаток денежных средств в размере 320000 рублей ФИО2 она должна была передать ФИО1 по устной договоренности. С согласия ФИО1, по договору купли-продажи ФИО2 передала ей 318000 руб., эти деньги находятся у неё, ФИО1 об этом известно.

Свидетель ФИО5 суду показала, что ключи от квартиры, расположенной по адресу: <адрес> ФИО2 ФИО1 были переданы 28.03.2014 года в присутствии директора ООО « Виктория» ФИО4.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии ч.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Из материалов дела следует, что 19 марта 2014 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры с земельным участком, расположенной по адресу : РТ, <адрес>.

Из акта приема-передачи квартиры с земельным участком следует, что во исполнение договора купли-продажи квартиры с земельным участком от 19 марта 2014 года продавец передал, а покупатель принял вышеуказанную квартиру с земельным участком.

25 марта 2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РТ была произведена государственная регистрация право собственности на квартиру и на земельный участок по вышеуказанному адресу за ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от 19.03.2014 года.

ФИО1, утверждая о том, между сторонами существовала устная договоренность о том, что действительная стоимость имущества будет выше указанной в договоре просит расторгнуть указанный договор и признать за ней право собственности на указанную квартиру и земельный участок.

С учетом исследованных доказательств по делу, суд приходит к выводу о том, что иск ФИО1 не обоснован и оснований для его удовлетворения не имеется.

Так, согласно п. 1.4. указанного договора квартира с земельным участком продается по цене 630000 рублей.

Согласно п. 3.1. договора расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере 630000 рублей в счет уплаты за приобретаемую квартиру с земельным участком выплачивается как за счет собственных средств покупателя, так и за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору.

Согласно п.3.1.1 договора денежная сумма в размере 200000 рублей оплачивается покупателем за счет собственных денежных средств не позднее одного дня, следующего за днем подписания настоящего договора.

В соответствии с п. 3.1.2. денежная сумма в размере 430000 рублей оплачивается продавцом покупателю за счет предоставленного покупателю ипотечного кредита по кредитному договору, не позднее одного рабочего дня, следующего
за днем предоставления кредитору свидетельства о государственной регистрации права, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

19.03.2014 года был заключен кредитный договор между ФИО2 и ООО «Камский коммерческий банк» на предоставление кредита в размере 430000 рублей.

Установлено, что ФИО2 свои обязательства по договору купли-продажи исполнила в надлежащем порядке.

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, денежные средства по договору купли- продажи в размере 318000 рублей, с согласия ФИО1, ФИО2 переданы директору ООО « Виктория», с которым ФИО1 заключила договор на оказание услуг по продаже недвижимости. При этом, денежные средства в размере 321000 рублей находятся в ООО «Камский коммерческий банк» на личном счете ФИО2 в связи с тем, что ФИО1 отказывается от получения указанных денежных средств, требуя расторжении договора купли-продажи и возврата её квартиры с земельным участком, так как не согласна с ценой договора в размере 630000 рублей.

Однако, при установленных судом обстоятельствах, каких- либо оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется. Отказывая в удовлетворении требования ФИО1, суд исходит из того, что договор купли-продажи квартиры с земельным участком совершен в установленной законом письменной форме, при заключении договоров стороны согласовали все предусмотренные законом для договоров данного вида существенные условия, в том числе цену квартиры и земельного участка, а также определили срок оплаты. При указанных обстоятельствах показания свидетеля ФИО4 о том, что стороны устно договорились о том, что по договору купли-продажи ФИО2 оплатить ФИО1 950000 рублей, судом не могут быть принято во внимание. Допустимых доказательств, подтверждающих то, что между сторонами был заключен договор на продажу имущества по цене 950000 рублей, ФИО1 не представлено.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении иска ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру и земельный участок необходимо отказать.

Установлено, что для приобретения данной квартиры и земельного участка ФИО2, имеющая четверых несовершеннолетних детей, использовала так же средства материнского капитала, на основании заключенного с ООО «Камский коммерческий банк» кредитного договора на покупку квартиры с земельным участком.

Истица ФИО2 пояснила, что в связи с тем, что ФИО1 отказывается от получения денежных средств по договору купли-продажи, не представляется возможным снять обременение на жилое помещение и определить доли детей в жилом помещении, чем также нарушаются права её детей.

Согласно пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Из материалов дела следует, что 01.06.2014г. ФИО2 в адрес ФИО1 была направлена телеграмма о необходимости явки 02.06.2014г. в 17 часов в ООО «Камский коммерческий банк» для исполнения условий договора.

05.07.2014г. ФИО2 повторно была направлена ФИО1 телеграмма с предложением проведения расчетов по договору 08.07.2014г.

Однако, ФИО1 в назначенные дни для получения денежных средств по договору купли-продажи не явилась, отказалась получать денежные средства в размере указанном в договоре.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 незаконно уклоняется от исполнения условия договора купли- продажи, то есть от получения денежных средств по договору купли-продажи в размере 630000 рублей.

С учетом исследованных доказательств по делу, суд считает, что иск ФИО2 к ФИО1 о понуждении к исполнению договора обоснован и подлежит удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры с земельным участком, признании права собственности на квартиру и земельный участок - отказать.

Взыскать с ФИО1 госпошлину в доход муниципального образования « Менделеевский муниципальный район» в размере 9500 рублей.

Иск ФИО2 о понуждении к исполнению договора купли- продажи квартиры с земельным участком удовлетворить.

Обязать ФИО6 исполнить условия договора купли-продажи квартиры с земельным участком от 19 марта 2014 года, расположенной по адресу: <адрес> путем принятия денежных средств в размере 630000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 в возврат госпошлину 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Г.Р. Маннапова