Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в отрытом судебном заседании 7 февраля 2011г. в г. Ухте гражданское дело по иску Акционерного коммерческого банка «Северный Народный Банк» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

у с т а н о в и л:

АКБ «Северный народный банк» обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее – Управление Росреестра по РК), указав в обоснование исковых требований, что между Г. (Продавец), М. (Покупатель) и АКБ «Северный народный банк» (Залогодержатель) был заключен договор купли-продажи квартиры с залогом. Согласно условиям договора квартира приобретена М. за счет кредитных ресурсов с выплатой 18% годовых, предоставленных Покупателю Банком на основании кредитного договора . Право собственности Покупателя зарегистрировано Управлением Росреестра по РК , ипотека в силу закона зарегистрирована . В связи с заключением между М. и Банком дополнительного соглашения к кредитному договору о снижении процентной ставки за пользование кредитом, указанное дополнительное соглашение было представлено на регистрацию. Основанием для отказа в проведении государственной регистрации указанного дополнительного соглашения явилось, по мнению регистрирующего органа, несоответствие представленных документов ст. 450, ст. 452 ГК РФ, а именно – отсутствие в дополнительном соглашении как стороны Продавца квартиры Г.. Истец полагает данный отказ необоснованным, поскольку договор купли-продажи квартиры с ипотекой является смешанным договором, объединяющим в себе договор купли-продажи и договор об ипотеке. Продавец Г. не связана с банком взаимными правами и обязанностями, в чем и состоит особенность данной многосторонней сделки. Тем самым, изменения в договор в части прав и обязанностей по ипотеке могут быть внесены сторонами, непосредственно связанными взаимными правами и обязанностями по ипотеке в рамках трехстороннего договора. Истец просит признать незаконным отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры с залогом

В судебном заседании представитель истца Покотило М.Ю., действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования.

Представитель Управления Росреестра по РК Семеновых Е.Н., полномочия которой оговорены в письменной доверенности, требования заявителя не признала. Пояснила, что дополнительное соглашение в данном виде не могло быть зарегистрировано.

Третье лицо М. полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. №122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Из норм ст. 13 ФЗ №122-ФЗ следует, что государственная регистрация включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Согласно абз. 2, 3, 10, 11 ФЗ №122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из п. 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что между Г. (Продавец), М. (Покупатель) и АКБ «Северный народный банк» (Залогодержатель) был заключен договор купли-продажи квартиры с залогом. Согласно условиям договора Продавец продал, а Покупатель приобрел двухкомнатную квартиру . Согласно п. 11 договора квартира приобретается Покупателем у Продавца за счет кредитных ресурсов , предоставленных М. по кредитному договору , согласно которому АКБ «Северный народный банк» предоставил М. кредит на приобретения квартиры под 18% годовых.

Из п. 12 указанного договора следует, что квартира, приобретаемая Покупателем по настоящему договору, находится в залоге с момента государственной регистрации права собственности М. в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Договор подписан тремя сторонами: Продавцом - Г., Покупателем - М., Залогодержателем – АКБ «Северный народный банк».

Договор купли-продажи квартиры с залогом был зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по РК.

В последующем М. и Банк заключили дополнительное соглашение к кредитному договору , в котором изменили процентную ставку по кредиту – с 18% годовых на 16,5% годовых.

Между М. и АКБ «Северный народный банк» заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры с залогом Дополнительным соглашением М. и Банк внесли изменения в пункт 11 данного трехстороннего договора, изменив процентную ставку по кредиту – с 18% на 16,5% годовых.

Представитель Банка и М. обратились в Управление Росреестра по РК с заявлениями о государственной регистрации дополнительного соглашения.

Уведомлением стороны извещены о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения в связи с отсутствием оснований к подобной регистрации, в том числе в связи с отсутствием заявления Г. на регистрацию.

Стороны со ссылкой на нормы абз. 7 и 10 п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ письменно извещены об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры с залогом.

Суд полагает данные действия ответчика не противоречащими нормам законодательства.

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Заключенный сторонами (Г., М. и Банком) смешанный договор, содержащий элементы договора купли— продажи квартиры, подлежащего обязательной государственной регистрации, идоговора ипотеки (залога), устанавливает единую совокупность обязательств, следовательнотакой смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, приотсутствии которой должен считаться незаключенным.
Из ст. 421ГКРФ следует, что котношениям сторон посмешанному договору применяются всоответствующих частях правила одоговорах, элементы которых содержатся всмешанном договоре, еслииное невытекает изсоглашения сторонили существа смешанного договора.

В договоре купли-продажи квартиры с залогом содержит элементы разных договоров, устанавливая единую совокупность обязательств. Стороны в данном соглашении соединили условия разных гражданско- правовых договоров исвязали осуществление своих прав иобязанностей, предусмотренных одним изэтих договоров, сосуществлением прав иобязанностей, предусмотренных другим договором.

Следовательно, подписав трехсторонний договор, представляющий собой смешанную сделку, стороны должны были все соглашения об изменении договора совершать в той же форме – то есть путем их подписания всеми участниками соглашения (Продавцом, Покупателем, Залогодержателем). Противоположное противоречит вышеприведенным нормам гражданского законодательства.

Доводы истца о том, что Продавец и Залогодержатель не связаны взаимными правами и обязанностями, следовательно, изменения в трехсторонний договор возможны на основании соглашения лишь двух сторон по сделке, суд находит основанными на неверном толковании вышеперечисленных правовых норм.

По мнению суда, нормы ст. 23 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 15.06.2006г. №213 к данной ситуации не применимы, поскольку Банк и М. обращались в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации дополнительного соглашения, а не с заявлениями об изменении и дополнении в регистрационной записи об ипотеке.

При изложенных обстоятельствах правовые основания удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований Акционерного коммерческого банка «Северный Народный Банк» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о признании незаконным отказа в государственной регистрации – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Ухтинский городской суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного текста (полный текст – 14 февраля 2011г.).

Председательствующий В.И. Утянский