Гражданский кодекс часть 1

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 146 000 руб., обязании передать по акту нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 68,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. В обоснование иска истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО3 заключен договор аренды указанного нежилого помещения. Данный договор был заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Общая сумма арендной платы была определена в размере 36 500 руб. ежемесячно. В сумму арендной платы не были включены расходы по оплате коммунальных услуг: водоснабжения, канализации, вывоза мусора, охранно-пожарной сигнализации, вентиляционной системы, теплоснабжения, электроснабжения, связи. Оплата арендной платы производится путем перечисления денежных средств на счет арендодателя авансом до 25 числа месяца предшествующего отчетному. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена претензия с уведомлением о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, в связи с неисполнением арендатором обязанности по оплате арендной платы, а также требование о погашении задолженности по арендной плате в размере 146 000 руб., задолженности по оплате коммунальных услуг до ДД.ММ.ГГГГ, которая ответчиком была проигнорирована.

В последствии истец ФИО2 неоднократно изменял исковые требования, окончательно истец просит взыскать с ФИО3 задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 182 500 руб., договорную неустойку за нарушение срока внесения арендной платы в размере 5 484 руб., стоимость восстановительного ремонта арендованного помещения в размере 25 570 руб., задолженность по оплате электроэнергии и стоимости услуг управляющей компании в размере 12 527 руб. 49 коп. В обоснование заявленных требований истец ФИО2 дополнительно указывает, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения с замечаниями с определением срока их устранения до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем ответчик должен уплатить арендную плату по день фактического возврата имущества, который определен после устранения дефектов ДД.ММ.ГГГГ. До указанного времени дефекты ответчиком устранены не были, стоимость устранения дефектов выявленных недостатков составляет 25 570 руб. Кроме того, у ответчика имеется задолженность перед ООО «ТНС энерго Великий Новгород» в размере 1 560 руб. 29 коп. и перед ООО «РЭУ» в размере 10 967 руб. 20 коп.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного разбирательства не представил.

Представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске, уточнила, что сторонами был заключен договор аренды ДД.ММ.ГГГГ. Доказательства, подтверждающие стоимость восстановительного ремонта арендованного помещения, за исключением представленных, отсутствуют.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия. Из представленных отзывов на исковое заявление следует, что она согласна с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки. Не согласилась с требованиями о взыскании задолженности по электроэнергии в размере 1 560 руб. 89 коп., поскольку она ее погасила. Просрочку платежей допустила, поскольку была плохая посещаемость магазина покупателями, что привело к нехватке денежных средств, в связи с чем ей пришлось прекратить торговую деятельность и прекратить деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт о возврате нежилого помещения, достигнуто соглашение об устранении дефектов до ДД.ММ.ГГГГ. Она их устранить не смогла из-за отсутствия денежных средств. Не согласилась с размером исковых требований о взыскании стоимости восстановительного ремонта, полагает, что истцом данный размер завышен.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ, прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение площадью 68,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение (комнаты № 1,2,3,4,5,6), расположенное по адресу: <адрес>, площадью 68,6 кв.м. А арендатор обязуется использовать арендуемый объект в соответствии с условиями договора и уплачивать за это арендодателю арендную плату (п. 2.1). Стороны согласовали, что в соответствии с условиями договора аренды арендуемый объект предоставляется для использования под магазин спец.одежды (п. 3.1).

Как следует из акта приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ арендодатель ФИО2 передал, а арендатор ИП ФИО3 приняла в аренду нежилое помещение (комнаты № 1,2,3,4,5,6), расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Помещение передано в надлежащем состоянии. Претензий к техническому состоянию помещения на момент передачи арендатор не имеет.

Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение возможно в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, 620 Гражданского кодекса РФ). Законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ влечет за собой расторжение или изменение договора (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ).

Срок действия договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ устанавливается на 11 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.2.2). Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке при просрочке оплаты арендатором арендной платы по договору сроком более 30 дней подряд (за один месяц) либо при получении от арендатора отказа от исполнения обязательств по договору, либо продолжения арендатором нарушения, либо повторного нарушения арендатором своих обязательств (п.8.2). По истечении обусловленного в настоящем договоре срока аренды либо по истечении срока досрочного расторжения договора по основаниям, предусмотренным договором и законом, арендатор обязан освободить объект от инвентаря, оборудования, товарно-материальных ценностей, иного имущества, мусора, принадлежащего арендатору и находящегося в помещениях объекта. Объект должен быть передан в исправном состоянии с учетом его нормального износа (п. 6.1.9).

Как следует из гарантийного письма ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, последняя сообщает арендодателю ФИО2 о возникших у нее финансовых затруднениях и невозможности полностью и в срок выплачивать арендную плату; гарантирует оплату при стабилизации ситуации в срок не позднее окончания договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно претензии, направленной ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, он уведомляет о досрочном одностороннем расторжении с ДД.ММ.ГГГГ договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения площадью 68,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на основании пп. b п. 8.1 договора в связи с неоднократным неисполнением обязанности по внесению арендной платы и оплаты расходов по коммунальным платежам. В связи с досрочным расторжением договора аренды ФИО3 было предложено в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить задолженность по арендной плате в размере 146 000 руб., оплатить задолженность по коммунальным услугам, а также передать нежилое помещение по акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направила ответ на претензию, из которой следует, что из-за тяжелой финансовой ситуации, прекращения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя она не смогла своевременно выплатить арендную плату и платежи за отопление, предложила вносить арендную плату частями, выразила готовность вернуть нежилое помещение по акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 был заключен акт приема-передачи (возврата), из которого следует, что в связи с досрочным расторжением по инициативе арендодателя договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатель принимает, а арендатор передает нежилое помещение (комнаты № 1,2,3,4,5,6), площадью 68,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. При передаче нежилого помещения был выявлен ряд замечаний, которые должны быть устранены до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отказ от выполнения обязательства в одностороннем порядке не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 Гражданского кодекса РФ).

Из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стороны настоящего договора установили, что размер ежемесячной арендной платы определен в размере 36 500 руб. Арендатор производит уплату постоянной части арендной платы по договору в следующие сроки и в порядке: исчисление всей постоянной части арендной платы начинается с момента приема-передачи объекта в аренду по акту приема-передачи, что подтверждается подписанием сторонами соответствующего акта; текущая арендная плата (постоянная часть) уплачивается авансом за текущий календарный месяц не позднее 25 числа предыдущего месяца…; арендатор обязан уплачивать арендную плату путем перечисления соответствующих денежных сумм на банковский счет (банковские реквизиты) арендодателя (п.п. 7.1, 7.3).

Из представленного истцом ФИО2 расчета задолженности следует, что задолженность ответчика ФИО3 по арендной плате за 5 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ год по ДД.ММ.ГГГГ составляет 182 500 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней).

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Из п.9.3 договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в случае нарушения арендатором сроков платежей, установленных договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 процента от суммы, уплата которой просрочена, за каждый день просрочки.

Согласно расчету задолженности договорная неустойка в соответствии с п. 9.3 договора аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 484 руб.

В силу п. 7.3 договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ оплату коммунальных услуг по обеспечению арендуемого объекта, необходимых для нормальной деятельности арендатора и прописанных в п. 5.1.3 договора, арендатор производит самостоятельно за свой счет.

Из п. 5.1.3 договора следует, что арендодатель обязан в течение периода действия договора предоставить арендатору право и возможность от имени арендодателя обеспечивать арендуемый объект следующими коммунальными услугами: электроснабжением, водоснабжением и водоотведением, теплоснабжением, удалением и вывозом твердых бытовых отходов, а также правом пользования телефонными линиями. Для этого арендодатель дает арендатору письменное разрешение на заключение договоров с соответствующими ресурсоснабжающими организациями.

Согласно расчету задолженности от ДД.ММ.ГГГГ, задолженность ФИО3 перед ООО «ТНС энерго Великий Новгород» составляет 1 560 руб. 29 коп.; перед ООО «РЭУ» - 10 967 руб. 20 коп.

Из информации ООО «РЭУ» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что задолженность за содержание нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, за период с января ... года по июль ... года включительно составляет 10 967 руб. 20 коп., что подтверждается представленным актом сверки взаимных расчетов за период с января ... года по июль ... года.

Как следует из сообщения ООО «ТНС энерго Великий Новгород» от ДД.ММ.ГГГГ, по нежилому помещению, расположенному по адресу: <адрес>, за период с декабря ... года по июль ... года задолженности не имеется, что подтверждается чеками-ордерами от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, счетами от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, актом сверки взаиморасчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ предоставил ФИО3 в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Данный договор прекратил свое действие в соответствии с п.8.2 договора с ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения арендодателю. Ответчик ФИО3 ненадлежащим образом исполняла обязанности по внесению арендной платы за пользование указанным нежилым помещением и оплате коммунальных услуг, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 182 500 руб., задолженность по содержанию нежилого помещения в размере 10 967 руб. 20 коп. В связи с просрочкой внесения арендной платы ответчику начислена неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 484 руб.

Ответчиком ФИО3 расчет задолженности по оплате арендной платы, договорной неустойки, за содержание нежилого помещения не оспорен, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, ею не представлено доказательств отсутствия задолженности.

Таким образом, имеются основания для удовлетворения исковых требований ФИО2 о взыскании с ФИО3 задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере 198 951 руб. 20 коп., из которой задолженность по арендной плате - 182 500 руб., договорная неустойка за нарушение срока внесения арендной платы в размере 5 484 руб., задолженность по содержанию нежилого помещения - 10 967 руб. 20 коп.

Вместе с тем, в связи с уплатой задолженности ответчиком ФИО3 не подлежат удовлетворению исковые требования ФИО2 о взыскании задолженности по электроэнергии в размере 1 560 руб. 29 коп.

Разрешая исковые требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта в размере 25 570 руб., суд учитывает следующее.

Из п. 4.7 договора аренды нежилого помещения следует, что в акте приема-передачи (возврата) констатируется санитарное и техническое состояние передаваемого объекта, состав и исправность инженерного оборудования, установленного и находящегося в помещении объекта, на момент их возврата. Подписанный сторонами акт приема-передачи (возврата) является основанием для окончательного расчета.

Согласно акту приема-передачи (возврата) от ДД.ММ.ГГГГ, к передаваемому нежилому помещению имеются замечания: в помещении № на стенах имеются многочисленные сверленые дюбели, самовольно вмонтированные арендатором. В потолочных светильниках отсутствуют 15 ламп. В помещении № на стенах имеются сверленые дюбели, в потолочных светильниках не горит 4 лампы. В помещении № в потолочном светильнике не горит 1 лампа. В помещении № в потолочном светильнике не горит 1 лампа. В помещении № в потолочном светильнике не горит 1 лампа. Стороны определили и согласовали срок устранения выявленных замечаний до ДД.ММ.ГГГГ.

Из объяснений ФИО3 следует, что ею замечания до ДД.ММ.ГГГГ устранены не были в связи с отсутствием денежных средств.

Как следует из расчета стоимости ремонтных работ в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> необходимо заделать отверстия в стенах, покрасить стены, заменить лампы в светильниках, в помещениях № 4,5,6 - заменить лампы в светильниках. Общая стоимость работ составила 25 570, из которых стоимость работ - 17 835 (заделка отверстий в стенах - 2 000, подготовка под окраску, покраска стен - 14 835, замена ламп - 1000), стоимость материалов - 5 950+30%=7735 (краска под колер 40 кг. - 2350, ротбанд 10 кг. - 400, колер 1 кг. - 500, ветонит 5 кг. - 400, лампы 19 шт. - 2300).

Суд не принимает в качестве допустимого, достоверного доказательства расчет стоимости ремонтных работ в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, поскольку данный документ надлежащим образом не заверен организацией, составившей данный документ, а также отсутствуют сведения в какой валюте произведен расчет стоимости восстановительного ремонта.

Поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ, истцом ФИО2 не представлено допустимых, достоверных, относимых доказательств в подтверждение размера стоимости восстановительного ремонта, в удовлетворении исковых требований в этой части должно быть отказано.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 задолженность по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 182 500 руб., неустойку в размере 5 484 руб., задолженность по содержанию нежилого помещения в размере 10 967 руб. 20 коп., а всего 198 951 руб. 20 коп.

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о взыскании стоимости восстановительного ремонта арендованного помещения в размере 25 570 руб.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 420 руб.

Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 759 руб. 20 коп.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 281 руб. 61 коп.

Отказать в удовлетворении заявления ФИО3 о предоставлении рассрочки исполнения решения суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда через Старорусский районный суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме, то есть со 02 сентября 2016 года.

Судья: Н.С. Комлева