Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ТИТАН» о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, процентов, судебных расходов, и по встречному иску о признании договора недействительным.

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с данным иском к ООО «ТИТАН», указав в обоснование иска о том, что между ней и ответчиком заключен договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого наймодатель предоставляет, а наниматель принимает за плату во временное владение и пользование (наем) для проживания квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.3. Договора, срок найма устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 2.1. Договора, оплата за наем квартиры составляет 60 000 рублей плюс компенсация подоходного налога 13%, что составляет 7 800 рублей. Пунктом 2.2. Договора предусмотрено, что арендная плата выплачивается нанимателем один раз в месяц авансовым платежом в срок не позднее одного дня до даты истечения оплаченного периода путем перевода денежных средств на расчетный счет. Также наниматель оплачивает международные и междугородние телефонные звонки, платные услуги МГТС, за исключением абонентской платы, электроэнергию и иные платежи: интернет, телевидение, горячее и холодное водоснабжение (п. 2.4. Договора). За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчиком была осуществлена частичная арендная плата в размере 337 800 рублей и оплачен гарантийный платеж по п. 2.3. Договора в размере 60 000 рублей, сумма оплаты за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ без учета дополнительных платежей составляет 813 600 рублей. Оставшаяся часть арендной платы в размере 475 800 рублей и плата за дополнительные платежи на момент подачи иска истцу не поступала. Истцом произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым размер процентов составляет 25 590 рублей 90 копеек.

На основании изложенного, истец ФИО1 просит суд взыскать с ООО «ТИТАН» задолженность по арендной плате по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ в размере 475 800 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 25 590 рублей 90 копеек и расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 213 рублей 91 копейка.

Ответчик ООО «ТИТАН» подал встречное исковое заявление к ФИО1 о признании данного договора найма недействительным, указав в его обоснование о том, что в соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации, а поскольку заключенный между сторонами договор найма не был зарегистрирован в установленном законом порядке, он в силу положений ст. 168 ГК РФ является недействительным.

На основании изложенного, ООО «ТИТАН» просит суд признать договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный с ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным.

Истец по первоначальному иску ФИО1 в судебное заседание не явилась, её представитель по доверенности ФИО2 явилась, на удовлетворении первоначального иска настаивала в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражала. Дополнительно пояснила суду, что фактически заключенный между сторонами договор найма является по своей сути и правовой природе договором аренды жилого помещения, ссылалась на положения ч. 2 ст. 431.1 ГК РФ. Утверждала, что поскольку жилое помещение не было фактически передано истцу по акту приема-передачи, договор найма считался действующим до окончания срока, указанного по тексту договора, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ООО «ТИТАН» по доверенности ФИО3 в судебное заседание явился, против удовлетворения первоначального иска ФИО1 возражал в полном объеме, на удовлетворении встречных исковых требований настаивал, давал пояснения согласно доводам, изложенным во встречном иске. Согласно его дополнительным объяснениям ООО «ТИТАН» арендовал квартиру для проживания ФИО4 и ФИО5, которые выехали из неё ДД.ММ.ГГГГ и с этого момента проживали по другому адресу, что свидетельствует о расторжении договора найма от ДД.ММ.ГГГГ посредством конклюдентных действий. Истцу передавались акты приема оказанных услуг, однако она от подписи отказалась, какой-либо задолженности по оплате квартиры в период её фактического использования ООО «ТИТАН» не имеет. Письменные возражения на первоначальный иск приобщены к материалам дела.

Суд, выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Согласно п. 1 ст. 420, ст. 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Договор является правомерной сделкой, порождающей обязательство, поэтому в силу п. 3 ст. 420 ГК РФ к нему применяются общие положения об обязательствах.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Как указано в ч. 1 ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В силу п. 2 ст. 677 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса, согласно которым, на вселение по договору коммерческого найма полагается согласие в том числе и наймодателя.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу части 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, - нанимателем. Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (ст. 671 ГК РФ).

Договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ТИТАН» был заключен договор найма жилого помещения, на основании которого ФИО1 предоставила, а ООО «ТИТАН» принял за плату во временное владение и пользование (наем) для проживания ФИО6 и ФИО5 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.3. Договора срок найма устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.1. Договора оплата за наем квартиры составляет 60 000 рублей плюс компенсация подоходного налога 13%, что составляет 7800 рублей.

Пунктом 2.2. Договора предусмотрено, что арендная плата выплачивается нанимателем один раз в месяц авансовым платежом в срок не позднее одного дня до даты истечения оплаченного периода путем перевода денежных средств на расчетный счет.

Также наниматель оплачивает международные и междугородние телефонные звонки, платные услуги МГТС, за исключением абонентской платы, электроэнергию и иные платежи: интернет, телевидение, горячее и холодное водоснабжение (п. 2.4. Договора).

Из представленных платежных документов усматривается, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТИТАН» оплатил ФИО7 (супругу истца) денежную сумму в общем размере 327 800 рублей, что подтверждается платежными документами, согласно чекам ПАО «Сбербанк» ООО «ТИТАН» оплатил также 13 600 рублей в качестве оплаты подоходного налога за июнь, июль 2016 года и 7 800 рублей за август 2016 года.

ФИО1 направляла ООО «ТИТАН» претензии с требованием погасить образовавшуюся задолженность по договору найма в размере 475 800 рублей.

Допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетеля ФИО17 пояснила суду, что она и ФИО6 проживали в квартире по адресу: <адрес>, в период с 19 июня по ДД.ММ.ГГГГ как сотрудники организации ООО «ТИТАН». Досрочный выезд из квартиры был связан с тем, что супруг ФИО1 – ФИО7 препятствовал им в пользовании квартирой: ломал ключи, выключал свет, стучал в дверь в ночное время.

Допрошенный в судебном заседании ФИО10 пояснил суду, что он является администратором ТСЖ «Митино 33», он сидит на первом этаже в <адрес>, знает, что <адрес> супруги П-вы сдают. С твердой уверенностью утверждать, кто и когда проживал в этой квартире он не может, поскольку в доме сдается большое количество квартир, люди постоянно выезжают или заезжают, и всех запомнить он не в состоянии.

Свидетель ФИО11, осуществляющий трудовую деятельность также в должности администратора ТСЖ «Митино 33» показал, что в <адрес> весь год проживали две девушки, их имен он не знает, после них проживали иностранцы.

ФИО12, подруга ФИО18 также допрошенная в качестве свидетеля, давала суду показания, в соответствии с которыми она несколько раз была в спорной квартире, помогала подруге с вещами, со слов ФИО19 им с ФИО6 мешал проживать собственник квартиры, из-за чего пришлось просить организацию ООО «ТИТАН» снять им другое жилье.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО20. заключен Договор № коммерческого найма жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, в тот же день между теми же сторонами подписан Акт передачи квартиры и опись имущества к данному договору.

В материалы дела также представлен Акт приема-передачи недвижимого имущества – квартиры по адресу: <адрес>, согласно отметке ФИО1 от подписи отказалась.

Представленные акты № №, 4, 2, 1 на выполнение работ-услуг со стороны ФИО1 также не подписаны.

Согласно справке ТСЖ «МИТИНО 33» без номера и даты, ТСЖ «МИТИНО 33» подтверждает, что в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> фактически проживали ФИО6, ФИО5

Суд не может принять данную справку как надлежащее доказательство по делу, поскольку не представлено документов, подтверждающих, что ТСЖ «МИТИНО 33» является управляющей организацией в <адрес>, а лицо, подписавшее справку ФИО9 - председателем правления ТСЖ «МИТИНО 33».

К тому же истцом представлены в материалы дела, в том числе квитанции об оплате электроэнергии, согласно которым ДД.ММ.ГГГГ оплачено за проживающих в спорной квартире 6 человек ФИО13 (л.д. ).

Суд полагает, что возражения ответчика от том, что сотрудники ООО «ТИТАН» съехали из арендованной квартиры до окончания срока действия договора, нашли свое подтверждение.

Вместе с тем, в силу п. 2 ст. 671 ГК РФ, с юридическими лицами заключается только договор аренды.

В нарушение положений п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, договор аренды, заключенный между сторонами, от 17 июня 2016 года, не был зарегистрирован.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что поскольку при заключении договора найма жилого помещения сторонами были существенно нарушены требования действующего законодательства, договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ООО «ТИТАН» от ДД.ММ.ГГГГ года является недействительным, в силу ст. 168 ГК РФ, как нарушающий требования закона.

В силу ч. 2 ст. 431.1 ГК РФ сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 настоящего Кодекса, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны.

Ссылку представителя истца на ст. 431 ГК РФ суд признает несостоятельной, поскольку одной из сторон по договору является физическое лицо.

Таким образом, встречное требование ООО «ТИТАН» о признании договора найма недействительным законно, обоснованно и подлежит удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, заявленные ФИО1 исковые требования к ООО «ТИТАН» о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, и производные исковые требования о взыскании процентов и судебных расходов удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «ТИТАН» о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, процентов, судебных расходов отказать.

Встречный иск ООО «ТИТАН» удовлетворить.

Признать договор найма жилого помещения от 17.06.2016 г. недействительным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Буянтуева Т.В.

Мотивированное решение изготовлено 19.12.2017 г.

Судья Буянтуева Т.В.