Гражданский кодекс часть 1

Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Кадашевой И.Ф., при секретарях Полянской Т.М., Сиреевой Е.Е., с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании долга по арендной плате и расходов по оплате коммунальных услуг,

у с т а н о в и л :

ФИО4 обратился с иском к ФИО6 о взыскании 188 248,70 руб., из которых: задолженность арендной плате – 140 000 руб.; задолженность за электроэнергию – 41 358,26 руб.; задолженность за водоотведение – 2 086,47 руб.; задолженность за холодную воду – 986,12 руб.; задолженность за горячую воду – 3 817,85 руб., а также расходов по оплате государственной пошлины. В обоснование требований указал, что между ним и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения от 12.10.2015 года без номера, согласно условиям которого он передал в аренду ФИО6 нежилое помещение общей площадью 172,5 кв.м, расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №. ФИО6 в свою очередь обязалась вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные договором аренды. В пункте 4.1 договора аренды срок действия стороны установили 11 месяцев. Арендатор должен был вернуть имущество арендодателю не позднее 12.09.2016 г.. В соответствии с п.3.2 договора арендная плата составляет 25 000 руб. и не включает в себя плату за электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, н подлежит уплате не позднее 5-го числа текущего месяца наличными или безналичными денежными средствами. Фактически стороны установили размер арендной платы 140 000 рублей в месяц, что подтверждается распиской от 13.06.2018 года. Согласно п. 2.2.11 договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату. Согласно п. 4.1 Арендатор по истечении срока настоящего договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. При этом арендатор обязан в письменной форме уведомить арендодателя о желании заключить договор не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия настоящего договора. Вместе с тем, последующее поведение сторон, а именно, фактическое пользование ответчиком помещением по истечению срока действия договора, переписка Сторон свидетельствуют о том, что истцом и ответчиком были совершены конклюдентные действий, направленные на изменение условия договора аренды нежилого помещения, касающегося срока действия договора, что соответствует нормам статьи 438 Гражданского кодекса РФ. Во исполнение условий договора аренды нежилого помещения от 12.10.2015 г. арендованное нежилое помещение было передано арендатору. Ответчиком арендованное помещение было принято, и в нем было размещено оборудование для осуществления предпринимательской деятельности, однако, с июня 2018 года ответчиком обязательство по своевременному и полному внесению арендной платы за пользование арендуемым нежилым помещением надлежащим образом не исполнялось, арендные платежи и оплата электроэнергии, водоснабжения й водоотведения не производились, в связи с чем у ответчика сложилась задолженность перед истцом. Поскольку в добровольном порядке ответчик не произвел оплату за пользование арендованным нежилым помещением в полном объеме, истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском. Кроме того, но состоянию на 20.08.2018 г. в арендованном нежилом помещении находилось имущество, принадлежащее ответчику, что подтверждается актом от 20.08.2018 г. подписанным ответчиком. Поскольку арендатор принял недвижимое имущество во временное владение и пользование, следовательно, у него в силу закона и условий договора возникло обязательство по внесению арендной платы. Таким образом, размер арендной платы, которая не была уплачена ответчиком в пользу истца, составляет 140 000 рублей. Кроме того истец понес расходы по оплате электроэнергии в размере 41 358 рублей 26 копеек, что подтверждается чеком-ордером от 14.08,2018, а также 2 086 рублей 47 копеек по оплате за водоотведение, 986 рублей 12 копеек по оплате холодной воды, 3817 рублей 85 копеек по оплате горячей воды, что подтверждается чеком-ордером от 13.07.2018 г.. Истец 17.06.2019 г. уточнил требования (л.д.127), просил взыскать с ФИО5 задолженность в размере 184 244,51 руб., их которых: задолженность по арендной плате – 140 000 руб.; задолженность за электроэнергию – 37 354,07 руб.; задолженность за водоотведение – 2 086,47 руб.; задолженность за холодную воду – 986,12 руб.; задолженность за горячую воду – 3 817,85 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины (л.д.127). Истец извещен. Не явился. Его представители требования поддержали.

06.09.2018 г. ФИО6 переменила фамилию на ФИО7, что подтверждается свидетельством, выданным отделом ЗАГС города Бердска (л.д.102).

Ответчик извещена, не явилась. Её представитель ФИО3 пояснила, что ФИО8 не оспаривает наличие и размер задолженности за водоснабжение и водоотведение. Задолженность по энергоснабжению признает на сумму 5 000 руб., по аренде 25 000 руб.. Не согласна с задолженностью по аренде, поскольку указные в расписке суммы не являются задолженностью по арендной плате. Разделом 3 договора аренды предусмотрен порядок расчета по договору, в том числе определено, что размер арендной платы составляет 25 000 рублей в месяц наличными или безналичными денежными средствами. Арендная плата включает в себя плату за вывоз мусора, общедомовые услуги, отопление; не включает в себя плату за электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, услуги телефонной связи и интернет, затраты на услуги по охране, за вывеску рекламной конструкции. Раздел 4 указанного договора предусматривает срок действия договора и порядок его продления. Раздел 6 указанного договора предусматривает условия изменения договора: п.6.1. содержит условие, согласно которому изменения и дополнения к договору могут вноситься только по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения, являющегося его неотъемлемой частью. ФИО6 добросовестно выполняла свои обязательства по договору аренды, в связи с чем, договор продлялся дважды на тех же условиях. В период действия договора ФИО6 и ФИО4 не заключали дополнительного соглашения об изменении условий договора, в том числе об изменении размера арендной платы. С учетом п.6.1. договора, а также положений ч.1 ст.452 ГК РФ о том, что соглашение об изменении условий договора совершается в той же форме, что и договор, считает необоснованным требование ФИО4 о взыскании с ФИО9 задолженности но арендной плате за июнь 2018 года в размере 140 000 рублей. По утверждению истца расписка, приложенная к исковому заявлению, подтверждает факт изменения арендной платы по договору. Но поскольку изменение размера арендной платы не производилось в порядке, предусмотренном п.6.1. договора, то представленный истцом лист бумаги, содержащий обязательство ФИО6 об оплате задолженности по договору аренды, нельзя рассматривать как дополнительное соглашение к договору. Кроме того, на представленном истцом листе отсутствует его подпись. Указанные в расписке денежные суммы в размере 35 000 рублей и дважды в размере 40 000 рублей являются задолженностью ФИО9 за ремонт помещения в связи с затоплением в декабре 2016 года. Денежные средства на ремонт передавал ФИО6 истец. Между ними была устная договоренность о возврате денежных средств по завершению ремонта и судебных разбирательств. Также в указанные денежные суммы входит оплата за электроэнергию за июнь 2018 года в размере 5 800 рублей, оплата услуг по водоотведению, холодного и горячего водоснабжения. Указанная в расписке сумма 25 000 рублей является задолженностью по аренде за июнь 2018 года, поскольку своевременно до 05.06.2018 г. ФИО6 не внесла её (п.3.2. договора). Ответчик фактически перестала пользоваться арендованным помещением, уведомив ФИО2 по телефону, и предложила составить акт приёма-передачи помещения. ФИО2 стал уклоняться от приёма помещения, в связи с чем, ответчик направила ему уведомление о досрочном расторжении договора заказным письмом с описью вложения, что подтверждается копией чека ФГУП Почта России и копией описи вложения. Через некоторое время ФИО2 по телефону, сообщил, что не получил уведомление. Он по-прежнему уклонялся от приёма помещения, в связи с чем, 03.08.2018 ФИО10 через службу доставки CDEK направила ему уведомление о расторжении договора (квитанция №14335760). Также 27.07.2018 ФИО6 обратилась в ОМВД России по городу Бердску по факту удержания ФИО2 её имущества в арендованном помещении. Своё имущество она не могла забрать, поскольку арендодатель сменил замки на входных дверях помещения в июне 2018 года. ФИО6, участковый уполномоченный ОМВД России по г. Бердску ФИО11, а также ФИО2 прибыли по адресу <адрес>, где специалист по отпиранию замков вскрыл замок входной двери, и ФИО6 забрала своё имущество, участвующие лица составил акт. В соответствии с ч.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Полагает, что договор аренды помещения, заключенным между ФИО6 и ФИО2 12.10.2016, прекратил своё действие в июне 2018 года, после чего арендодатель стал уклоняться от приема помещения, в связи с чем Акт приёма-передачи помещения по окончании действия договора, предусмотренный п.4.3. договора, был оставлен лишь 07.09.2018 г.. В период пользования помещением ФИО6 регулярно оплачивала электроэнергию, в том числе и в 2018 году за период с января по май, что подтверждается квитанциями об оплате. Поскольку договором предусмотрена арендная плата в размере 25 000 рублей, а договор от 12.10.2016 г. фактически действовал по июнь 2018 года то ФИО6 признает сумму задолженности по оплате арендной платы за июнь 2018 года в размере 25 000 рублей, а также стоимость оплаченных за июнь 2018 года услуг за водоотведение, холодное и горячее водоснабжение: за водоотведение – 2086, 47 руб.; за холодное водоснабжение – 986, 12 руб.; за горячее водоснабжение – 3817, 85 руб..

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, установлено следующее.

Истец является собственником нежилого помещения площадью 172,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, что подтверждается выпиской их ЕГРН (л.д. 79-83).

На обслуживание нежилого помещения им были заключены следующие договоры: 1) договор энергоснабжения № О-54 от 26.02.2016 г. с ОАО «Новосибирскэнергосбыт» на предоставление электрической энергии соответствующей мощности (л.д.34-49); 2) договор теплоснабжения и горячего водоснабжения № 214-ТЭ от 29.11.2016 г. с МУП «КБУ» на предоставление услуг по тепловой энергии и горячего водоснабжения (л.д. 50-62); 3) договор холодного водоснабжения и водоотведения № 274-ХВ от 29.11.2016 г. с МУП «КБУ» на предоставление услуг по холодному водоснабжению и водоотведению (л.д. 63-77).

Согласно абзаца 1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

12.10.2015 г. между ФИО2, действующим на основании доверенности за ФИО4, и ФИО6 заключен договор аренды нежилого помещения площадью 172,5 кв.м, расположенного на первом этаже по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (л.д. 8-10). Нежилое помещение передано ФИО6 по Акту приема-передачи помещения в аренду от 26.12.2015 г. (л.д. 11).

В соответствии со ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В пункте 4.1. договора аренды указано, что договор заключен сроком на 11 месяцев и вступает в силу с момента его подписания сторонами. Стороны пришли к выводу, что по окончании срока действия настоящего договора арендатор имеет преимущественное право на заключение аренды помещения на новый срок.

Арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении заключить договора аренды помещения на новый срок не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия настоящего договора с учетом п.4.1. настоящего договора (п. 4.2. договора аренды).

Арендная плата за указанное нежилое помещение в соответствии с п.3.2 договора составляет 25 000 руб. (л.д.8-10).

По утверждению представителя истца ФИО2 фактически размер арендной платы составлял 140 000 руб. в месяц. Ссылается при этом на расписку ответчика от 13.06.2018 г. (л.д.14). Как пояснил в настоящем судебном заседании, размер арендной платы был установлен от площади помещения и рассчитан из 900 руб. за квадратный метр.

Из представленной истцом расписки следует, что ответчик должна оплатить задолженность по аренде по договору аренды по адресу <адрес> за июнь 2018 г. в соответствии с графиком: 18.06.18 г. – 35 000 руб., 25.06.18 г. – 40 000 руб., 30.06.18 г. – 40 000 руб., 02.07.18 г. – 25 000 руб. (л.д. 14).

Как пояснила представитель ответчика, указанная в расписке сумма 25 000 руб., является арендной платой за нежилое помещение, что согласуется с условиями договора аренды (п. 3.2). Суммы 35 000 руб., 40 000 руб., 40 000 руб. являются задолженностью ответчика за ремонт помещения в связи с затоплением в декабре 2016 г.. Денежные средства на ремонт передавал ФИО6 истец. Между ними была устная договоренность о возврате денежных средств по завершению ремонта и судебных разбирательств в Арбитражном суде. В первые два года после заключения договора отношения между сторонами договора были доверительные. Финансовые вопросы разрешались устно, без подписания каких-либо расписок в передаче денежных средств. На июнь 2018 г. отношения уже испортились. Представитель истца ФИО2 требовал написать эту расписку. Ответчик написала её в таком виде.

Факт напряженных отношений сторон с июня 2018 г. не оспаривался и представителями истца, как и факт затопления помещения, и наличие в связи с этим дела в Арбитражном суде Новосибирской области о возмещении ущерба с третьего лица, которое было проиграно.

Факт затопления нежилого помещения, принадлежащего истцу, а также осуществление ФИО6 действий по оценке ущерба подтверждается представленными доказательствами (л.д. (л.д.153-163).

Представитель истца полагает, что расписка ФИО6 от 03.06.2018 является доказательством конклюдентных действий ответчика в подтверждение арендной платы в размере 140 000 руб. в месяц.

В абзаце втором пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 438 ГК РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

При этом истцом не представлено доказательств, что ответчик вносила ранее оплату по договору аренды в размере 140 000 руб. в месяц.

Кроме того площадь помещения составляет 172,5 кв.м. Соответственно, арендная плата при таких обстоятельствах должна составить 155 250 руб. (представитель истца ФИО2 пояснил, что оплата устанавливалась исходя из 900 руб. за 1 кв.м: 900х 172,5).

Согласно ч.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В пункте 6.1 договора аренды указано, что изменения и дополнения к настоящему договору могут вноситься только по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения, являющегося его неотъемлемой частью.

Бесспорных и достоверных доказательств установления соглашением сторон размера арендной платы 140 000 руб. в месяц истцом не представлено.

Разделом 3 договора предусмотрено, что арендная плата включает в себя плату за вывоз мусора, общедомовые услуги, отопление. Арендная плата по настоящему договору не включает в себя плату за электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, услуги телефонной связи и Интернет в помещении, затраты на услуги по охране, за вывеску рекламной продукции.

Представитель ответчика не отрицала, что помимо задолженности по аренде за июнь 2018 г. в размере 25 000 руб. ФИО8 не оплатила расходы за водоснабжение и водоотведение в размере, заявленном истцом. Признала данные обстоятельства. Что в силу ч.2 ст.68 ГПК Российской Федерации освобождает истца от необходимости дальнейшего их доказывания.

При этом ответчик не согласна с требованием о взыскании задолженности по электроэнергии. Её представитель ФИО3 пояснила, что её доверитель ежемесячно подавала сведения по электроэнергии и регулярно оплачивала её. В подтверждение представила платежные документы (л.д.164-178).

Однако, платежные документы имеют отношение к оплате электроэнергии за 2016-2017 гг.. При этом 29.11.2016 г. (л.д.164) ею было оплачено 10 500 руб., 17.11.2016 – 29 926 руб. (л.д.165), 23.09.2016 – 20 613 руб. (л.д.169). За 2017 г. представлены доказательства оплаты с марта по ноябрь на сумму 68 564,96 руб. (л.д.171-178).

За 2018 г. доказательств оплаты не представлено.

Ответчик утверждает, что с июня 2018 г. она фактически помещением не пользовалась. В том числе потому, что доступа в него не было по причине смены собственником замка. Ссылается при этом на уведомление от 03.07.2018, направленное ею в адрес истца (л.д.107, 108).

Из акта от 20.08.2018 г. (л.д.12-13) усматривается, что в присутствии ФИО6, представителя собственника ФИО2 и иных лиц был вскрыт замок входной двери помещения по <адрес>, в котором находились оборудование и предметы, принадлежащие ответчику.

При рассмотрении настоящего дела представитель ответчика пояснила, что в результате вскрытия помещения следов присутствия в нем иных лиц (использования помещения третьими лицами) установлено не было.

В акте были отражены показания электросчетчика на 20.08.2018 г. – 064944,7 кВт.

Как пояснили представители истца, ФИО6 подавала заниженные показания приборов учета, в связи с чем по показаниям от 20.08.2018 г. ОАО «Новосибирскэнергосбыт» произвело доначисление оплаты за электроэнергию. В связи с чем была выставлена значительная сумма за июль 2018 г. (л.д.138, 151).

Данные доводы подтверждаются

При этом со стороны ответчика не представлено актов сверки учета потребляемой энергии за период действия договора аренды в подтверждение возражений о том, что производимая ею оплата соответствовала фактически потребленному количеству электрической энергии.

При этом за период с января по июль 2018 г., как и за предыдущий период аренды, ОАО «Новосибирскэнергосбыт» производил начисления за электроэнергию, исходя из представляемых ответчиком показаний (л.д.139-150), чего не оспаривалось её представителем. Счета за этот период составили общую сумму 37 665,21 руб. (л.д.151).

Согласно оборотно-сальдовой ведомости (л.д.128-129) и представленных ответчиком платежных документов (л.д.113-115), с января по май 2018 г. ФИО8 было оплачено 25 410 руб. за электроэнергию. При этом общая сумма начислений с января по август 2018 г. включительно (по оборотно-сальдовой ведомости) составила 60 971,32 руб.. С учетом оплаты ответчиком 25 410 руб. задолженность составит 35 561,32 руб..

Расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат возмещению в соответствии с правилами ч.1 ст.98 ГПК Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст.39, 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 задолженность по договору аренды от 12.10.2015 г. по арендной плате за июнь 2018 г. в размере 25 000 руб., задолженность по оплате за горячее водоснабжение - 3 817,85 руб., за холодное водоснабжение – 986,12 руб., за водоотведение 2 086,47 руб., за электроэнергию 37 354,07 руб., расходы на госпошлину 2 277,34 руб., всего 71 521,85 руб..

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме в Новосибирский областной суд через суд, принявший решение.

Судья (подпись) И.Ф. Кадашева