Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

установил:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска обратилось в суд с иском к ответчику ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, пени. В обоснование иска указано, что 06.07.2012 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (арендодателем) и ФИО3 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-19866 для индивидуального жилищного строительства по результатам аукциона. Согласно акту приема – передачи от 06.07.2012 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок по адресу: Томская область, г.Томск, /________/, /________/, с кадастровым номером /________/, площадью 1 474 кв.м. Срок действия договора установлен сторонами с 06.07.2012 по 05.07.2014. В соответствии с требованиями действующего законодательства договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним под №70-70-01/225/2012 -113. Согласно положениям раздела 3 договора аренды № ТО-21-19867 арендная плата за землю взимается с 06.07.2012. В силу п.3.2 договора размер арендной платы в соответствии с протоколом № 8 от 22.06.2012 составляет /________/ руб. в год. В соответствии с п.3.3 договора арендная плата вносится арендатором равными долями поквартально не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала. Однако, ответчик не исполняет обязательства по внесению арендной платы в срок, предусмотренный договором аренды. Размер задолженности по арендной плате за период с /________/ по /________/ составил /________/ рублей. Согласно п.3.10 договора аренды в случае нарушения сроков внесения арендных платежей арендатор выплачивает арендодателю пени, равную 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки. Размер пени за период с /________/ по /________/ составил /________/ рублей. В соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате ответчику начислены проценты в размере /________/. за период с /________/ по /________/. Решением Думы г.Томска /________/ от /________/ Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска переименован в Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска.

Учитывая изложенное, просит взыскать с ФИО3, с учетом заявления об уточнении исковых требований, задолженность по арендной плате за период с 06.07.2012 по 30.09.2015 в размере /________/, пени за период с 06.07.2012 по 05.07.2014 в размере /________/., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с /________/ по /________/ в размере /________/.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержала. Указала, ответчик приняла спорный земельный участок, что подтверждается актом приема – передачи от /________/, в силу п.1.8 договора аренды земельный участок считается переданным с момента, указанного в акте. Не оспаривала тот факт, что вынос участка на местность Департаментом не осуществлялся, вместе с тем ссылалась на материалы межевания, в которых имеются координаты поворотных точек земельного участка. Не оспаривала, что проект планировки и проект межевания территории в период действия договора аренды Департаментом архитектуры не утвержден. Относительно периода задолженности указала, что использование земли в Российской Федерации является платным, после окончания срока аренды земельный участок арендодателю не возвращен, поэтому задолженность рассчитана на /________/.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании факт заключения по результатам аукциона договора аренды от 06.07.2012, подписания акта приема-передачи земельного участка от 06.07.2012 не оспаривала, указала, что после заключения договора ею завезен цемент и иные строительные материалы на спорный земельный участок, осуществлено три платежа в счет арендной платы по договору. Планируя приступить к строительству, она поняла, что границы земельного участка, в которых она может построить индивидуальный жилой дом, на местности не определены, отсутствует проект планировки и проект межевания территории, тогда как ей требовалось по договору соблюсти «красные линии», не нарушать права смежных землепользователей, получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома. Против удовлетворения иска возражала, указала, что на момент заключения договора аренды границы земельного участка по адресу: г.Томск, /________/, не определены, что препятствовало ей пользоваться земельным участком. Указала, что к кадастровому паспорту на спорный земельный участок приложен план земельного участка, описание границ земельного участка с указанием поворотных точек отсутствует, что не позволяет вынести границы участка на местность. Она неоднократно обращалась к ответчику с требованием о выносе границ земельного участка на местности, последний ответ от /________/ на ее обращение получила о том, что границы земельного участка будут определены в составе проекта планировки и проекта межевания территории /________/ ориентировочно в 4 квартале 2014, тогда как срок договора аренды истек /________/. Направила арендодателю уведомление о намерении расторгнуть договор аренды, которое оставлено без удовлетворения. Просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований.

Судом установлено, что на основании постановления мэра г.Томска от /________//________/ постановлено образовать из земель населенных пунктов земельный участок по адресу: г.Томск, /________/, площадью 1 474 кв.м, в целях его предоставления для индивидуального жилищного строительства в установленном порядке, утвердив схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории; Департаменту архитектуры и градостроительства администрации г.Томска обеспечить проведение комплекса работ по межеванию образованного земельного участка и постановке его на государственный кадастровый учет.

Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от /________/ земельный участок по адресу: г.Томск, /________/, площадью 1 474 кв.м +/-13 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0120003:315, образован и поставлен на кадастровый учет /________/, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальный жилой дом с приусадебным земельным участком. Сведения о правообладателе земельного участка отсутствуют. Согласно особым отметкам - площадь и местоположение земельного участка соответствуют материалам межевания; если в течение двух лет со дня остановки земельного участка на учет не будет осуществлена регистрация прав (либо аренды), сведения о таком земельном участке будут аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.

На основании постановления администрации г.Томска от /________//________/ проведены торги в форме открытого аукциона по продаже прав аренды земельных участков в /________/ для развития застроенной территории г.Томска, в том числе земельного участка, с кадастровым номером /________/, площадью 1 474 кв.м, расположенного по адресу: г.Томск, /________/

В соответствии с протоколом о результатах аукциона от /________/, протоколом /________/ о результатах аукциона, приказом Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью (далее – Департамент) от /________//________/, по лоту /________/ победителем аукциона по продаже земельного участка в аренду по рыночной стоимости по адресу: г.Томск, /________/, признана ФИО2 с ценой продажи (годовой арендной платы) в размере 86 196,00 рублей.

Между Департаментом (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) /________/ заключен договор №ТО-21-19866, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное пользование названный земельный участок с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п. 1.2 названного договора он заключен сроком на 2 года с /________/ по /________/.

Договором определены следующие обязательства арендатора по освоению земельного участка в целях индивидуального жилищного строительства: использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (п.5.2.3); выполнять в полном объеме все условия договора (п.4.2.3); ежегодно направлять в адрес арендодателя своего представителя в период с 01 января по 15 февраля для получения расчета арендной платы, либо получать его самостоятельно (п.5.2.2); соблюдать правила благоустройства, санитарного содержания территории (п.5.2.4); содержать в полном санитарном порядке как участок, так и прилегающие к нему улицы и проезды (п.5.2.7); не нарушать права других землепользователей (п./________/); получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома (п./________/).

Размер арендной платы установлен в размере 86 196,00 руб. в год, указанная сумма вносится арендатором в 15-тидневный срок после подписания договора в размере пропорционально периоду использования земельного участка до конца текущего года. В последующие годы арендная плата вносится поквартально не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала. Неиспользование земельного участка не освобождает арендатора от уплаты арендной платы (пункты 3.2, 3.3, 3.11 договора).

Кадастровый паспорт земельного участка и акт приема-передачи являются неотъемлемыми частями договора аренды (пункт 10.3).

Согласно акту приема-передачи от /________/ арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, в данном акте указано, что каждая из сторон подтверждает, что переданный земельный участок пригоден к использованию по целевому назначению: для индивидуального жилищного строительства.

Договор аренды земельного участка от /________/ зарегистрирован в установленном порядке /________/, что подтверждается выпиской из ЕГРП от /________/.

Согласно платежным поручениям /________/ от /________/, /________/ от /________/, /________/ от /________/ арендатором внесены соответственно арендные платежи на сумму 5 /________/

Согласно представленному истцом расчету задолженности, задолженность ФИО3 по арендной плате составляет /________/ руб. за период с 0.07.212 по /________/.

Из акта обследования земельного участка от /________/ следует, что /________/ сотрудником Департамента недвижимости администрации г.Томска проведено обследования спорного земельного участка и установлено, что земельный участок забором не огорожен, участок зарос травами, кустарниками и цветам. К акту приложены фототаблицы, подтверждающие результаты обследования.

Из акта обследования земельного участка от /________/ следует, что для определения фактического использования земельного участка проведено его обследование путем проведения фотосъемки, установлено, что на земельном участке строений нет.

/________/ ответчику истцом направлено уведомление о том, что договор аренды земельного участка от /________/ прекратил свое действие, арендатору предложено явиться в Департамент для подписания акта приема-передачи земельного участка от арендатора арендодателю. Согласно почтовому конверту, данное уведомление возвратилось в адрес отправителя без вручения адресату с отметкой об истечении срока хранения.

В соответствии с п.1 ст.611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п.1 ст.606 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)

Участок предоставлен ФИО3 для индивидуального жилищного строительства, её обязанностью являлось получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома (п.5.2.15 договора).

В отсутствие разрешения на строительство в силу ст.51 ГрК РФ арендатор не имеет право возводить на участке объект недвижимости, то есть использовать его по целевому назначению.

Из переписки следует, что ФИО3 06.05.2014 обратилась в Департамент архитектуры и градостроительства г.Томска с заявлением от /________/ о выдаче ей сведений о координатах поворотных точек земельных участков, в том числе, земельного участка, расположенного по адресу: г.Томск, /________/, сообщив при этом, что она является арендатором данного земельного участка, а по состоянию на октябрь 2013 года уточнение координат не подготовлено.

16.05.2014 заместитель начальника Департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Томска сообщило ФИО3 о том, что границы земельного участка по адресу: г.Томск, /________/, будут определены в составе проекта планировки и проекта межевания территории /________/ ориентировочно в 4 квартале 2014 года.

/________/ ФИО3 обратилась к начальнику Департамента управления муниципальной собственности администрации г.Томска с заявлением, в котором потребовала расторгнуть с ней договор аренды от /________/, поскольку земельный участок она по назначению использовать не может, границы земельного участка будут определены лишь в 4 квартале 2014 года.

Письмом от 08.07.2014 на имя и.о.начальника Департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Томска заместитель начальника Департамента недвижимости администрации г.Томска просит ускорить работу по корректировке проекта планировки и проекта межевания территории пос. Родионово, в обоснование ссылается на подпункт 3 пункта 12 положения о департаменте архитектуры и градостроительства администрации г.Томска, утвержденного решением Думы г.Томска от 30.10.2007 №683, о том, что департамент обеспечивает вынесение на местность красных линий и других линий регулировки застройки, высотных отметок, осей зданий, строений, сооружений, трасс инженерных сетей и коммуникаций, а также установлении, выносе и закреплении на местности границ земельных участков.

Исходя из установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что довод ответчика о невозможности использовать земельный участок по назначению является обоснованным, в отсутствие разработанной градостроительной документации (проектов планировки и межевания территории) в силу ст.51 ГрК РФ у ответчика отсутствовала возможность выполнить обязанности, предусмотренные п.5.2.15 договора о получении разрешения на строительство индивидуального жилого дома.

В силу приведенных положений ст.ст.606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Договор аренды является консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору земельного участка во временное пользование.

До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не считается исполненным.

В подтверждение факта передачи имущества истец представил акт приема-передачи предмета аренды от 06.07.2012.

Вместе с тем, при наличии сведений о том, что в отношении спорного земельного участка на момент заключения договора вплоть до окончания срока аренды отсутствовали проект планировки и межевания территории, суд приходит к выводу о том, что фактически передача арендодателем спорного имущества арендатору не осуществлялась. Доводы представителя истца о том, что передача имущества состоялась, поскольку сторонами подписан акт приема-передачи от 06.07.2012, судом отклоняются по указанным выше основаниям.

Фактическое неисполнение сторонами договора аренды не дает арендатору права требовать взыскания задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

решил:

муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды ТО-21-19866 от 06.07.2012 земельного участка, расположенного по адресу: Томская область, г.Томск, <...>, площадью 1 474 кв.м, кадастровый номер 70:21:0120001:315, за период с 06 июля 2012 по 30 сентября 2015 в размере 229 039,00 руб., пени за период с 06 июля 2012 по 05 июля 2014 в размере 7 167,41 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 06.07.2012 по 31 октября 2015 в размере 20 605,96 руб., отказать.

Решение суда может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: (подпись) Т.А.Алиткина

ВЕРНО.

Судья: Т.А.Алиткина

Секретарь: Д.М.Шарандина