Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5 о признании сделки недействительной, взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО1 обратился в Новоуральский городской суд Свердловской области с вышеназванным иском. В обоснование требований указано, что 05.05.2015 он заключил с ответчиком договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым ответчик продал, а истец купил 100% нежилого помещения, общей площадью ххх кв.м., расположенного по адресу: ул. ХХХХ Свердловской области за 12 млн. руб. При этом, 7500000 руб. были переданы при заключении договора. При этом, п. 4.2 Договора было предусмотрено, что Покупатель и Продавец совместно за счет средств Покупателя в срок до 30.09.2015 обязуются погасить ипотеку МКУ «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Лесной» на Помещение, коммунальные платежи и утратить обременение по ипотеке. Оплата покупателя в счет погашения ипотеки и коммунальных платежей оформляется собственноручными расписками Продавца. Переход права собственности от Продавца Покупателю оформляется в регистрационной службе на следующий день после получения Продавцом Свидетельства о государственной регистрации права без обременения (п. 4.3 Договора). Во исполнение принятых на себя обязательств истец передал ответчику следующие денежные суммы: 7500000 руб. (расписка от 05.05.2015), 88000 руб. (расписка от 18.09.2015)., 489000 руб. (расписка от 05.05.2015). После фактической передачи денежных средств в полном объеме, выяснилось, что помещения в указанном размере не имеется, фактически оно уже раздело на три самостоятельных помещения, при этом, у ответчика имеются договоренности и обязательства о передаче одного из вновь образовавшихся помещений в размере 92,3 кв. м. другому лицу – ФИО3 Данные обстоятельства не были известны истцу при заключении договора. В связи с указанными обстоятельствами ответчиком было предложно заключить с истцом договор купли-продажи двух оставшихся нежилых помещений, обей площадью 258, 390 кв.м. (нежилое помещение площадью 107, 7 кв.м. и нежилое помещение 150 6 кв.м.). Стоимость данного нежилого помещения была согласована сторонами в 4700 000 руб. Указанный договор купли-продажи нежилого помещения прошел государственную регистрацию. Длительное время между сторонами шли переговоры, каким образом будет произведён возврат оставшейся уплаченной истцом денежной суммы за помещение, площадью 352 кв.м., которые не увенчались успехом. Ссылаясь на то обстоятельство, что истцу при заключении данного договора от 05.05.2015 не были известны указанные обстоятельства раздела помещения на три состоятельных объекта, наличия иных обязательства перед третьими лицами, истец просил: признать договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. ХХХХ в г. Лесной Свердловской области, заключенный между сторонами 05.05.2015 недействительной сделкой, взыскать с ответчика в свою пользу неосновательное обогащение в сумме 7866 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 47530 руб.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО2 доводы искового заявления поддержали в полном объёме, настаивали на их удовлетворении. Дополнительно пояснили, что в настоящее время собственником третьего нежилого помещения является ФИО3, на данное помещение истец не претендует, никаких претензий к данному лицу не имеет. Просили признать сделку недействительно по указанным в иске обстоятельствам и взыскать неосновательно сбереженные ответчиком денежные средства.

Третье лицо ФИО3, ее представитель ФИО4 вопрос об обоснованности заявленных требований оставили на усмотрение суда, подтвердив, что в настоящее время с 2016 года собственником третьего нежилого помещения является ФИО3

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не уведомила, каких-либо ходатайств об отложении слушания, о рассмотрении дела в свое отсутствие, не заявляла, извещена была надлежащим образом и в срок, по последнему известному месту жительства, однако почтовая корреспонденция вернулась в адрес суда в связи с истечением срока хранения.

Представитель МКУ «Комитета по управлению имуществом Администрации г. Лесной» в судебное заседание не явился, представил ответ на письменный запрос.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явился, извещен был надлежащим образом и в срок.

Изложенное свидетельствует о том, что судом были предприняты все возможные меры по организации надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства.

В силу ч. 1 ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

При данных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в заочном порядке, против чего представитель истца не возражала. Предусмотренных ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения дела не имеется.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, подтверждается имеющимися в материалах дела письменными доказательствами и никем не оспаривалось, что 05.05.2015 между сторонами был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому ответчик продал, а истец купил 100% нежилого помещения, общей площадью 352 кв.м., расположенного по адресу: ул. ХХХХ в г. Лесной Свердловской области за 12 млн. руб. При этом, 7500000 руб. были переданы при заключении договора. Пунктом 4.2 Договора было предусмотрено, что Покупатель и Продавец совместно за счет средств Покупателя в срок до 30.09.2015 обязуются погасить ипотеку МКУ «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Лесной» на Помещение, коммунальные платежи и утратить обременение по ипотеке. Оплата покупателя в счет погашения ипотеки и коммунальных платежей оформляется собственноручными расписками Продавца. Переход права собственности от Продавца Покупателю оформляется в регистрационной службе на следующий день после получения Продавцом Свидетельства о государственной регистрации права без обременения (п. 4.3 Договора). Продавец ставит Покупателя в известность об отсутствии других ограничений (обременений), кроме ипотеки в силу закона МКУ «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Лесной». В соответствии с заявлением Продавца, до заключения настоящего договора помещение никому не продано, не заложено, не подарено, в споре под запрещением (арестом) не состоит (п.5 Договора).

Как настаивал в ходе судебного разбирательства истец, ему при заключении договора купли-продажи от 05.05.2015 не было известно о том, что фактически предмета сделки – нежилого помещения в размере 362 кв. м. не имеется, помещение было фактически раздело на три объекта, что повлияло бы на принятие истцом решения о покупке помещения.

Положениями ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В пункте 2 названной статьи содержится исчерпывающий перечень условий, при наличии которых заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета и/или природы сделки (пп. 2, 3).

В силу пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

По смыслу закона обман – это умышленное введение стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, с целью склонить другую сторону к ее совершению. При этом обман может иметь место как в форме действия, так и в форме бездействия.

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

На основании ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд полагает, что применительно к вышеприведенным требованиям закона стороной истца в ходе судебного следствия была представлена вся совокупность обстоятельств, свидетельствующих о том, что ответчик при совершении договора купли-продажи намеренно умолчал о свойствах предмета сделки, в частности о том, что нежилого помещения, площадью 352 кв.м. фактически не имеется, он разделен на три самостоятельных нежилых помещения, в отношении одного из которых имеются обязательства перед третьим лицом.

В частности, из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 12.09.2013 ФИО5 являлся собственником нежилых помещений, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества № хххх от 01.07.2013. Вид права: собственность. Помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая: 353 кв.м., этаж 1. кадастровый номер: хххххххххххххх, о чем в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.09.2013 сделана запись о регистрации № ххххххххххххх ( л.д. 23).

Как указывал истец и не было оспорено некем из участников настоящего спора, при заключении договора на данный объект недвижимости были предоставлены все необходимые документы, в том числе, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт на все помещение. Поскольку у ответчика не имелось возможности платить в полном объеме ипотеку, он предложил истцу сделку (л. <...> 166).

При этом, при должной степени заботливости и осмотрительности участников гражданского оборота, истец проверил наличие данного объекта недвижимости на портале услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Согласно сведениям, имевшимся на данном портале, спорный объект недвижимости, площадью 352 кв.м., был поставлен на учет 15.08.2013 и снят с учета только 15.12.2015 (л. д. 27).

О том, что собственником еще 30.03.2015 было принято решение о разделении нежилого помещения на три самостоятельных объекта, истцу вплоть до декабря 2015 года, когда были сняты обременения с квартиры, известно не было, доказательств обратного материалы дела не содержат.

При этом, представленной копией реестрового дела на спорный объект недвижимости, расположенный по адресу: <...> с КН хххххххххххххх подтверждено, что ране данное нежилое помещение ранее на основании договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества № ххх от 09.12.2010 принадлежало Ч. По состоянию на 01.01.1998 данные нежилые помещение были внесены в реестр муниципальной собственности. Далее на основании договора № хххх от 01.07.2013 спорное имущество было продано Городским округом «Город Лесной» ФИО5 за 6 491 руб. 000, 00 коп. Между сторонами договора был утверждён график платежей, в соответствии с которым ФИО5 в счёт выкупных платежей должен был ежемесячно вносить более 77000 руб. ежемесячно. ( л.д 164-201).

Данные нежилые помещения были переданы на основании акта приема-передачи имущества от МКУ «Комитет по управлению имуществом Администрации ГО «Лесной» ФИО5 01.07.2013. ( л. д. 189).

28.05.2012 ФИО5 было получено разрешение на совершение сделок со спорным объектом недвижимости ( л. д. 195).

02.03.2015 ФИО5 принял решение о разделе помещения на три помещения, а именно, нежилое помещение по адресу: Свердловская область, ГО «Город Лесной», г. Лесной, ХХХХ, помещение 1, общей площадью 93, 2 кв. м., Кадастровый номер: ххххххххххххх; нежилое помещение по адресу: Свердловская область, ГО «Город Лесной», г. Лесной, ХХХХ, помещение 2, общей площадью 150, 6 кв.м., кадастровый номер ххххххххххх; нежилое помещение по адресу: Свердловская область, ГО «Город Лесной», г. Лесной, ХХХХ, помещение 3, общей площадью 107, 7 кв.м., кадастровый номер ххххххххххххх ( л. д. 198).

При этом, несмотря на данное решение, спустя два месяца, ссылаясь на то обстоятельство, что у ответчика не имеется возможности исполнять обязательство перед МКУ «Комитет по управлению имуществом Администрации ГО «Лесной», умалчивая о наличии данного раздела, 05.05.2015 ФИО5 заключается указанный договор купли-продажи всего помещения с истцом, площадью 352 кв. м.

Поскольку обременения были сняты только после выплаты выкупной цены за весь объект, нежилое помещение площадью 352 кв.м. было снято с учета 15.12.2015, то есть после того, как истцом была передана вся денежная сумма за упомянутый объект недвижимости. При этом, доказательств того, что истцу было известно о наличии данного решения материалы дела не содержат.

Никем из участвующих в деле лиц не оспаривалось, что впоследствии, поскольку у ФИО5 были обязательства перед третьим лицом ФИО3 относительно нежилого помещения, размером 93,2 кв.м., ответчиком было предложено продать истцу оставшиеся помещения за 4700000 руб.

24.12.2015 между ФИО5 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавец продал, а Покупатель купил 100% двух нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, по адресу: Свердловская область, ГО <...> общей площадью 258,30 кв.м. ( л. д. 14)

Данный договор прошел государственную регистрацию, переход права собственности на данные помещения площадью 150, 6 кв.м., и 107, 7 кв. м. за истцом был зарегистрирован в установленном законом порядке ( л. д. 15-16).

Никем также не оспаривалось и подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, что собственником третьего помещения, площадью 93,2 кв.м. является ФИО3 Право собственности зарегистрировано 11.11.2016 (л. д. 52-53).

При этом, еще 06.12.2013 между ФИО5 и ФИО3 был заключен договор аренды № 1 с предоставлением задатка (предварительный договор купли-продажи нежилого помещения), по которому ФИО3 брала в аренду с правом выкупа левую часть нежилого помещения, находящегося по адресу: ул. ХХХХ в г. Лесной Свердловской области (л.д. 18-21).

Как указывала в ходе судебного разбирательства третье лицо ФИО3, она исправно платила по договору, и впоследствии выкупила данное нежилое помещение, зарегистрировав право собственности в установленном законом порядке, которое истцом не оспаривается и признается.

Таким образом, намеренно умолчав о разделении объекта и наличии обязательств перед третьим лицом, ответчик фактически осуществил двойную продажу данного объекта спора. При этом, истец не получив объект, площадью 352 кв.м. лишился того, на что рассчитывал при заключении договора, поскольку нежилое помещение в указанном размере им получено не было. Фактически, по состоянию на момент заключения оспариваемой сделки, объекта, как единого целого не существовало, в связи с принятием собственником соответствующего решения.

Изложенное свидетельствует о возможности удовлетворения заявленных требований и признании оспариваемой сделки недействительной.

Поскольку помещение в размере 352 кв.м. по данной сделке передано не было, оснований для реституции в части передачи объекта в данном случае нет.

Также истцом заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения, как переданного по недействительной сделке.

Разрешая спор об обоснованности требований в данной части, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество ( неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу положений ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Истец просит о взыскании с ответчика в свою пользу неосновательного обогащения, как переданного по недействительной сделке в сумме 7866000 руб. исходя из следующих расчетов.

05.05.2015 ФИО1 была передана ФИО5 денежная сумма в размере 7500000 руб. в качестве оплаты по вышеупомянутому договору купли продажи (л. д. 10, расписка).

20.08.2015 ФИО5 получил от ФИО1 денежные средства в сумме 88000 руб. в счет выкупных платежей в КУМИ г. Лесной по договору купли-продажи помещения по ул. ХХХХ (л. д. 11, расписка).

18.09.2015 ФИО5 получил от ФИО1 денежную сумму в размере 88000 руб. в счет выкупных платежей в КУМИ г. Лесной по договору купли-продажи помещения по ул. ХХХХ (л. д. 12, расписка).

07.10.2015 ФИО5 получил от ФИО1 денежную сумму в размере 4890 000 руб. по договору купли-продажи от 05.05.2015 помещения <...> (л.д.13).

Таким образом, остаток денежной суммы составляет: 7866000 руб. (7500000 руб. +88000 руб.+ 88000 руб.+ 4890 000 руб. -4700000 руб. (по сделке от 24.12.2015)).

С учетом изложенного, денежная сумма в размере 7866000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии с ч. 5 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при вынесении решения суд обязан в резолютивной части решить вопрос о распределении судебных расходов.

По правилам ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в сумме 47530 руб. которая на основании вышеприведенных норм права подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО5 о признании сделки недействительной, взыскании неосновательного обогащения, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ул.ХХХХ в г. Лесной Свердловской области, заключенный между ФИО1 и ФИО5 05.05.2015 недействительной сделкой.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в сумме 7866000 (семь миллионов восемьсот шестьдесят шесть тысяч) руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 47530 руб.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано участвующими в деле лицами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Новоуральский городской суд Свердловской области в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: Шардакова М. А.

СОГЛАСОВАНО:

Судья М.А. Шардакова