Гражданский кодекс часть 1

представителей истца Батяйкина Н.В. – Валеевой Т.В., действующей на основании нотариальной доверенности от **.**.****, адвоката Казанковой М.В., действующей на основании ордера и удостоверения,

ответчика Шевченко А.В.,

представителя ответчика Шевченко А.В. – Холодилина М.А., действующего на основании ордера и удостоверения,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Батяйкина Николая Владимировича к Шевченко Артему Владимировичу о расторжении договора купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

истец Батяйкин Н.В. через своего представителя Валееву Т.В. обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указал следующие обстоятельства.

**.**.**** между Батяйкиной З.И. (третье лицо по делу), действующей от имени Батяйкина Н.В. на основании доверенности, и Шевченко А.В. был заключен договор купли-продажи жилого помещения - *-комнатной квартиры, расположенной по адресу: .... В соответствии с указанным договором ответчик Шевченко А.В. приобрел в собственность указанное жилое помещение. Согласно п. * договора указанное жилое помещение было продано покупателю за * рублей. Полный расчет между сторонами должен быть произведен после подписания договора до **.**.****, до произведения полного расчета указанная квартира находится в залоге у продавца. В день подписания договора Батяйкина З.И., Батяйкина Н.В., устно договорилась с ответчиком о том, что ключи от квартиры, а также все документы передаст покупателю только после произведения полного расчета между сторонами.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке**.**.****.

**.**.**** Батяйкиной З.И. позвонил ответчик Шевченко А.В. и попросил её подойти в <данные изъяты>, где он перевел на счет Батяйкиной З.И. деньги за квартиру в сумме * рублей. При этом, пояснил, что остальную сумму отдаст позже, после чего ушел. В этот же день истцу позвонила Батяйкина З.И. и сообщила, что её обманули. Со слов Батяйкиной З.И. Батяйкину Н.В. стало известно, что она неоднократно обращалась к ответчику с требованием произвести полный расчет за проданное Шевченко А.В. жилое помещение, однако он отвечает, что денег у него нет.

Истец также неоднократно звонил ответчику на сотовый телефон, на что он ответил, что квартира не стоит более чем * руб. и что более ни копейки истец от него не получит. До настоящего момента ни Батяйкин Н.В., ни Батяйкина З.И. не получили от ответчика денежных средств, которые Шевченко А.В. должен был уплатить за приобретенное жилое помещение в соответствии с п. * договора купли-продажи. Ссылаясь на указанное, опираясь на положения статей 450, 1102, 1103, 1104 истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от **.**.****, возвратить спорную квартиру в собственность Батяйкина Н.В.

Истец Батяйкин Н.В. о месте и времени рассмотрения дела извещен, в судебное заседание не явился.

В судебном заседании представители истца Батяйкина Н.В. - Валеева Т.В. и адвокат Казанкова М.П., исковые требования поддержали по доводам и основаниям, изложенным в иске. Дополнительно суду пояснили, что в адрес ответчика Шевченко А.В. была направлена претензия с предложением расторгнуть договор купли-продажи, однако ответчик на указанную претензию не отреагировал. Шевченко А.В. за ключами от квартиры не приходил, квартирой не пользовался, на связь со времени совершения сделки не выходил, оплачивать коммунальные услуги начал только после обращения истца в суд, с **.**.****. Ответчик не передавал истцу и его представителю денежные средства в размере * рублей, что является существенным нарушением условий договора. Согласно нормам действующего законодательства расчет должен подтверждаться только письменной распиской. Пояснили, что в договоре купли продажи, который, как утверждает Шевченко А.В., подписывался уже после передачи им Батяйкиной З.И. денежной суммы в размере * рублей, не указано на те обстоятельства, что на момент подписания договора Шевченко А.В. уже передал * рублей, что подтверждает их доводы, что передачи денежных средств не было. Считают доводы ответчика о снятии обременения как подтверждение расчета по сделке, несостоятельными, поскольку бланк является стандартным, указано на снятие ипотеки, которая не применялась, сотрудники центра пояснили, что не проверяли расчет между сторонами.

Ответчик Шевченко А.В. исковые требования не признал, против удовлетворения исковых требований возражал, утверждает, что с представителем Батяйкина Н.В. рассчитался полностью и ничего Батяйкину Н.В. не должен. Договорившись о сделке, он передал лично Батяйкиной З.И. наличные деньги в сумме * рублей, в дальнейшем перевел на счет Батяйкиной З.И. оставшуюся сумму * рублей. После полного расчета они с Батяйкиной З.И. обратились в многофункциональный центр, где в связи с полным расчетом по сделке, было снято ограничение по залогу. Впоследствии от Батяйкина Н.В. ему поступали звонки, так как Батяйкин Н.В. считал, что сумма по сделке занижена, считал, что ему должны быть перечислена сумма до * рублей, т.е. требовал доплаты * рублей. Расписку от Батяйкиной З.И. о получении ею денежных средств в сумме * рублей он не взял, так как находился с ней в доверительных отношениях. До настоящего времени он в квартиру не вселился, но оформил прописку, несет расходы по оплате коммунальных платежей.

Представитель ответчика Шевченко А.В. адвокат Холодилин М.А. позицию своего доверителя поддержал, в иске просил отказать. Дополнительно пояснил, что Шевченко А.В. ошибся, когда не взял с Батяйкиной З.И. расписку при передаче
* рублей за приобретенную квартиру. Согласно п. * договора купли-продажи стоимость квартиры составила * рублей, расчет должен быть произведен до **.**.****, до этого квартира находится в залоге у продавца. Как установлено из сведений Росреестра, залог с квартиры снят, что свидетельствует о том, что Шевченко А.В. полностью рассчитался по договору купли-продажи.

Заинтересованное лицо Батяйкина З.И. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области о месте и времени рассмотрения дела извещен, в судебное заседание не явился.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца, третьих лиц, извещенных о месте и времени рассмотрения дела.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором

В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3).

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно нескольких условий, в том числе исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 12 ФЗ от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Из материалов дела следует, что **.**.**** между Батяйкиной З.И., действующей от имени Батяйкина Н.В. на основании доверенности, и Шевченко А.В. был заключен договор купли-продажи жилого помещения - * -комнатной квартиры, расположенной по адресу: ....

В соответствии с указанным договором Батяйкин Н.В. продал, а Шевченко А.В. приобрел в собственность указанное жилое помещение. Согласно п. * договора указанное жилое помещение было продано покупателю за * рублей. Полный расчет между сторонами должен быть произведен после подписания договора до
**.**.****, до произведения полного расчета указанная квартира находится в залоге у продавца.

Право собственности Шевченко А.В. на спорное помещение в установленном законом порядке зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № *.

Из пояснений представителей истца следует, что расчет за квартиру ответчиком в полном объеме не произведен.

Как установлено судом, стороны договорились, что продавец продает, а покупатель приобретает квартиру за * рублей. Сторона истца указывает, что ответчиком передана истцу только сумма в размере * рублей, оставшаяся сумма не передана.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора Валеевой Т.В., как представителем продавца Батяйкина Н.В., в адрес покупателя Шевченко А.В. была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .... На претензию сторона ответчика ответа не дала.

Порядок досудебного урегулирования спора стороной истца соблюден.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Доводы ответчика и его представителя о том, что требования Батяйкина Н.В. и его представителя об осуществлении доплаты в размере * рублей фактически связаны с тем, что Батяйкин Н.В. намеревался продать квартиру за сумму в размере одного миллиона рублей, судом отклоняются.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте * договора от **.**.****, следует, что стоимость квартиры составила * рублей, расчет должен быть произведен до **.**.****, до этого квартира находится в залоге у продавца.

Доводы стороны ответчика о том, что поскольку из сведений Росреестра следует, что залог с квартиры снят, что свидетельствует о том, что Шевченко А.В. полностью рассчитался по договору купли-продажи, судом отклоняются.

Из протокола судебного заседания по гражданскому делу № * по иску Батяйкина Н.В. к Шевченко А.В. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, который определением от **.**.**** был оставлен без рассмотрения, следует, что были допрошены свидетели С. и К. – <данные изъяты>, куда Шевченко А.В. и Батяйкиной З.И. были сданы на регистрацию договор купли-продажи и документы для снятия залога с квартиры.

При этом из показаний свидетеля К. следует, что когда сделка была зарегистрирована, после этого приходила <данные изъяты> Батяйкина с какой-то женщиной, говорила о том, что она продала квартиру за * рублей, истец ругает её за то, что она продала квартиру за * рублей. Она ей объяснила, что такого не может быть, поскольку скорей всего покупатель отдал только часть суммы, обязавшись оставшуюся часть передать позже. Она сказала Батяйкиной, что в договоре купли-продажи прописана другая сумма. Батяйкина З.И. была расстроенной, говорила, что Шевченко трубку не берет.

Из показаний свидетеля С. следует, что при снятии залога с квартиры использовался шаблон. По договору от **.**.**** приходил мужчина и пожилая женщина. Кто из них сказал, что расчет произведен, она пояснить не может. Вполне возможно, что она сама так поняла.

Так, судом установлено, что договор купли-продажи квартиры от **.**.**** сторонами заключен на согласованных сторонами условиях о цене договора и о сроках оплаты по договору.

Из содержания договора однозначно следует, что до подписания договора расчет между сторонами не произведен. При этом в содержании договора не указано о том, что до подписания договора сумма в размере * рублей, была передана истцу или его представителю.

Согласно положениям ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу частей 1 и 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В данном споре обязанность доказать обстоятельства того, что расчет по договору-купли продажи произведен, возложена на ответчика.

Согласно положениям ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В силу ст. ст. 161, 162 ГК РФ факт передачи гражданами между собой денежных сумм, превышающих десять тысяч рублей, должен быть подтвержден письменными доказательствами.

Как установлено судом, представлены сведения о том, что на расчетный счет Батяйкиной З.И. от Шевченко А.В. перечислена денежная сумма * рублей. Вместе с тем, надлежащих доказательств, подтверждающих факт передачи денежной суммы в размере * рублей в счет расчета за приобретение квартиры, ответчиком суду не представлено.

Анализируя вышеприведенные нормы законодательства, и представленные доказательства, судом достоверно установлено, что ответчиком Шевченко А.В. в установленный договором срок, ни в дальнейшем не произведена оплата приобретенной по договору квартиры.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требовании и о расторжении договора купли-продажи квартиры от **.**.****.

Разрешая вопрос о распределении между сторонами дела судебных расходов, состоящих из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, суд применяет нормы ст. 98 ГПК РФ, ст. ст. 333.17, 333.18 НК РФ, которыми установлен порядок уплаты государственной пошлины и распределения между сторонами понесенных судебных расходов.

Согласно указанным правилам стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований все понесенные по делу судебные расходы.

При обращении с иском в суд Батяйкин Н.В. уплатил государственную пошлину в размере * рублей, на сумму * рублей ему была предоставлена судом отсрочка уплаты госпошлины до вынесения решения суда, следовательно, поскольку решение суда состоялось в пользу истца, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца денежные средства в размере * рублей, при этом сумма * рублей подлежит взысканию с ответчика в доход государства.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 198-199 ГПК РФ.

РЕШИЛ:

исковые требования Батяйкина Николая Владимировича к Шевченко Артему Владимировичу о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, - удовлетворить.

Договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ..., от **.**.**** между Батяйкиной Зинаидой Ивановной, действующей от имени Батяйкина Николая Владимировича на основании доверенности с одной стороны и Шевченко Артемом Владимировичем, действующим с другой стороны, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № * - расторгнуть.

Возвратить в собственность Батяйкина Николая Владимировича квартиру, находящуюся по адресу: ..., и взыскать с Батяйкина Николая Владимировича в пользу Шевченко Артема Владимировича денежную сумму в размере 150000 рублей, переданную Шевченко Артемом Владимировичем Батяйкину Николаю Владимировичу через его представителя Батяйкину Зинаиду Ивановну.

Прекратить право собственности Шевченко Артема Владимировича на квартиру, находящуюся по адресу: ....

Решение суда является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации о праве собственности за Шевченко Артемом Владимировичем и восстановлением за Батяйкиным Николаем Владимировичем ранее зарегистрированного права собственности на квартиру по адресу: ....

Взыскать с Шевченко Артема Владимировича в пользу Батяйкина Николая Владимировича судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере
* рублей.

Взыскать с Шевченко Артема Владимировича в доход государства государственную пошлину в размере * рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Медногорский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Медногорского городского суда подпись Н.А. Романенко

Справка: мотивированное решение изготовлено 18 февраля 2019 года.

Судья Медногорского городского суда подпись Н.А. Романенко