Гражданский кодекс часть 1

представителей истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании нотариальной доверенности от **.**.****, адвоката Казанковой М.В., действующей на основании ордера и удостоверения,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО3 – Холодилина М.А., действующего на основании ордера и удостоверения,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО1 через своего представителя ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указал следующие обстоятельства.

**.**.**** между ФИО4 (третье лицо по делу), действующей от имени ФИО1 на основании доверенности, и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого помещения - *-комнатной квартиры, расположенной по адресу: .... В соответствии с указанным договором ответчик ФИО3 приобрел в собственность указанное жилое помещение. Согласно п. * договора указанное жилое помещение было продано покупателю за * рублей. Полный расчет между сторонами должен быть произведен после подписания договора до **.**.****, до произведения полного расчета указанная квартира находится в залоге у продавца. В день подписания договора ФИО4, ФИО1, устно договорилась с ответчиком о том, что ключи от квартиры, а также все документы передаст покупателю только после произведения полного расчета между сторонами.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке**.**.****.

**.**.**** ФИО4 позвонил ответчик ФИО3 и попросил её подойти в <данные изъяты>, где он перевел на счет ФИО4 деньги за квартиру в сумме * рублей. При этом, пояснил, что остальную сумму отдаст позже, после чего ушел. В этот же день истцу позвонила ФИО4 и сообщила, что её обманули. Со слов ФИО4 ФИО1 стало известно, что она неоднократно обращалась к ответчику с требованием произвести полный расчет за проданное ФИО3 жилое помещение, однако он отвечает, что денег у него нет.

Истец также неоднократно звонил ответчику на сотовый телефон, на что он ответил, что квартира не стоит более чем * руб. и что более ни копейки истец от него не получит. До настоящего момента ни ФИО1, ни ФИО4 не получили от ответчика денежных средств, которые ФИО3 должен был уплатить за приобретенное жилое помещение в соответствии с п. * договора купли-продажи. Ссылаясь на указанное, опираясь на положения статей 450, 1102, 1103, 1104 истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от **.**.****, возвратить спорную квартиру в собственность ФИО1

Истец ФИО1 о месте и времени рассмотрения дела извещен, в судебное заседание не явился.

В судебном заседании представители истца ФИО1 - ФИО2 и адвокат Казанкова М.П., исковые требования поддержали по доводам и основаниям, изложенным в иске. Дополнительно суду пояснили, что в адрес ответчика ФИО3 была направлена претензия с предложением расторгнуть договор купли-продажи, однако ответчик на указанную претензию не отреагировал. ФИО3 за ключами от квартиры не приходил, квартирой не пользовался, на связь со времени совершения сделки не выходил, оплачивать коммунальные услуги начал только после обращения истца в суд, с **.**.****. Ответчик не передавал истцу и его представителю денежные средства в размере * рублей, что является существенным нарушением условий договора. Согласно нормам действующего законодательства расчет должен подтверждаться только письменной распиской. Пояснили, что в договоре купли продажи, который, как утверждает ФИО3, подписывался уже после передачи им ФИО4 денежной суммы в размере * рублей, не указано на те обстоятельства, что на момент подписания договора ФИО3 уже передал * рублей, что подтверждает их доводы, что передачи денежных средств не было. Считают доводы ответчика о снятии обременения как подтверждение расчета по сделке, несостоятельными, поскольку бланк является стандартным, указано на снятие ипотеки, которая не применялась, сотрудники центра пояснили, что не проверяли расчет между сторонами.

Ответчик ФИО3 исковые требования не признал, против удовлетворения исковых требований возражал, утверждает, что с представителем ФИО1 рассчитался полностью и ничего ФИО1 не должен. Договорившись о сделке, он передал лично ФИО4 наличные деньги в сумме * рублей, в дальнейшем перевел на счет ФИО4 оставшуюся сумму * рублей. После полного расчета они с ФИО4 обратились в многофункциональный центр, где в связи с полным расчетом по сделке, было снято ограничение по залогу. Впоследствии от ФИО1 ему поступали звонки, так как ФИО1 считал, что сумма по сделке занижена, считал, что ему должны быть перечислена сумма до * рублей, т.е. требовал доплаты * рублей. Расписку от ФИО4 о получении ею денежных средств в сумме * рублей он не взял, так как находился с ней в доверительных отношениях. До настоящего времени он в квартиру не вселился, но оформил прописку, несет расходы по оплате коммунальных платежей.

Представитель ответчика ФИО3 адвокат Холодилин М.А. позицию своего доверителя поддержал, в иске просил отказать. Дополнительно пояснил, что ФИО3 ошибся, когда не взял с ФИО4 расписку при передаче
* рублей за приобретенную квартиру. Согласно п. * договора купли-продажи стоимость квартиры составила * рублей, расчет должен быть произведен до **.**.****, до этого квартира находится в залоге у продавца. Как установлено из сведений Росреестра, залог с квартиры снят, что свидетельствует о том, что ФИО3 полностью рассчитался по договору купли-продажи.

Заинтересованное лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области о месте и времени рассмотрения дела извещен, в судебное заседание не явился.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца, третьих лиц, извещенных о месте и времени рассмотрения дела.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором

В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3).

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно нескольких условий, в том числе исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 12 ФЗ от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Из материалов дела следует, что **.**.**** между ФИО4, действующей от имени ФИО1 на основании доверенности, и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого помещения - * -комнатной квартиры, расположенной по адресу: ....

В соответствии с указанным договором ФИО1 продал, а ФИО3 приобрел в собственность указанное жилое помещение. Согласно п. * договора указанное жилое помещение было продано покупателю за * рублей. Полный расчет между сторонами должен быть произведен после подписания договора до
**.**.****, до произведения полного расчета указанная квартира находится в залоге у продавца.

Право собственности ФИО3 на спорное помещение в установленном законом порядке зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № *.

Из пояснений представителей истца следует, что расчет за квартиру ответчиком в полном объеме не произведен.

Как установлено судом, стороны договорились, что продавец продает, а покупатель приобретает квартиру за * рублей. Сторона истца указывает, что ответчиком передана истцу только сумма в размере * рублей, оставшаяся сумма не передана.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора ФИО2, как представителем продавца ФИО1, в адрес покупателя ФИО3 была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .... На претензию сторона ответчика ответа не дала.

Порядок досудебного урегулирования спора стороной истца соблюден.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Доводы ответчика и его представителя о том, что требования ФИО1 и его представителя об осуществлении доплаты в размере * рублей фактически связаны с тем, что ФИО1 намеревался продать квартиру за сумму в размере одного миллиона рублей, судом отклоняются.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте * договора от **.**.****, следует, что стоимость квартиры составила * рублей, расчет должен быть произведен до **.**.****, до этого квартира находится в залоге у продавца.

Доводы стороны ответчика о том, что поскольку из сведений Росреестра следует, что залог с квартиры снят, что свидетельствует о том, что ФИО3 полностью рассчитался по договору купли-продажи, судом отклоняются.

Из протокола судебного заседания по гражданскому делу № * по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, который определением от **.**.**** был оставлен без рассмотрения, следует, что были допрошены свидетели С. и К. – <данные изъяты>, куда ФИО3 и ФИО4 были сданы на регистрацию договор купли-продажи и документы для снятия залога с квартиры.

При этом из показаний свидетеля К. следует, что когда сделка была зарегистрирована, после этого приходила <данные изъяты> ФИО5 с какой-то женщиной, говорила о том, что она продала квартиру за * рублей, истец ругает её за то, что она продала квартиру за * рублей. Она ей объяснила, что такого не может быть, поскольку скорей всего покупатель отдал только часть суммы, обязавшись оставшуюся часть передать позже. Она сказала ФИО5, что в договоре купли-продажи прописана другая сумма. ФИО4 была расстроенной, говорила, что ФИО3 трубку не берет.

Из показаний свидетеля С. следует, что при снятии залога с квартиры использовался шаблон. По договору от **.**.**** приходил мужчина и пожилая женщина. Кто из них сказал, что расчет произведен, она пояснить не может. Вполне возможно, что она сама так поняла.

Так, судом установлено, что договор купли-продажи квартиры от **.**.**** сторонами заключен на согласованных сторонами условиях о цене договора и о сроках оплаты по договору.

Из содержания договора однозначно следует, что до подписания договора расчет между сторонами не произведен. При этом в содержании договора не указано о том, что до подписания договора сумма в размере * рублей, была передана истцу или его представителю.

Согласно положениям ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу частей 1 и 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В данном споре обязанность доказать обстоятельства того, что расчет по договору-купли продажи произведен, возложена на ответчика.

Согласно положениям ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В силу ст. ст. 161, 162 ГК РФ факт передачи гражданами между собой денежных сумм, превышающих десять тысяч рублей, должен быть подтвержден письменными доказательствами.

Как установлено судом, представлены сведения о том, что на расчетный счет ФИО4 от ФИО3 перечислена денежная сумма * рублей. Вместе с тем, надлежащих доказательств, подтверждающих факт передачи денежной суммы в размере * рублей в счет расчета за приобретение квартиры, ответчиком суду не представлено.

Анализируя вышеприведенные нормы законодательства, и представленные доказательства, судом достоверно установлено, что ответчиком ФИО3 в установленный договором срок, ни в дальнейшем не произведена оплата приобретенной по договору квартиры.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требовании и о расторжении договора купли-продажи квартиры от **.**.****.

Разрешая вопрос о распределении между сторонами дела судебных расходов, состоящих из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, суд применяет нормы ст. 98 ГПК РФ, ст. ст. 333.17, 333.18 НК РФ, которыми установлен порядок уплаты государственной пошлины и распределения между сторонами понесенных судебных расходов.

Согласно указанным правилам стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований все понесенные по делу судебные расходы.

При обращении с иском в суд ФИО1 уплатил государственную пошлину в размере * рублей, на сумму * рублей ему была предоставлена судом отсрочка уплаты госпошлины до вынесения решения суда, следовательно, поскольку решение суда состоялось в пользу истца, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца денежные средства в размере * рублей, при этом сумма * рублей подлежит взысканию с ответчика в доход государства.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 198-199 ГПК РФ.

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, - удовлетворить.

Договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ..., от **.**.**** между ФИО4, действующей от имени ФИО1 на основании доверенности с одной стороны и ФИО3, действующим с другой стороны, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № * - расторгнуть.

Возвратить в собственность ФИО1 квартиру, находящуюся по адресу: ..., и взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 денежную сумму в размере 150000 рублей, переданную ФИО3 ФИО1 через его представителя ФИО4.

Прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, находящуюся по адресу: ....

Решение суда является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации о праве собственности за ФИО3 и восстановлением за ФИО1 ранее зарегистрированного права собственности на квартиру по адресу: ....

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере
* рублей.

Взыскать с ФИО3 в доход государства государственную пошлину в размере * рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Медногорский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Медногорского городского суда подпись Н.А. Романенко

Справка: мотивированное решение изготовлено 18 февраля 2019 года.

Судья Медногорского городского суда подпись Н.А. Романенко