Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ТСЖ «Бриз» о понуждении в заключении договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и оказании коммунальных услуг в предоставленной редакции,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1( собственник) обратилась в суд с иском к ТСЖ «Бриз» (управляющей компании) о понуждении в заключении договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме в г. Красноярске и оказании коммунальных услуг в предоставленной ею редакции. Свои требовании истица мотивировала тем, что является собственником жилого помещения – квартиры в г.Красноярске. В 2010 году она вышла из состава ТСЖ и обратилась с просьбой о заключении с ней индивидуального договора о содержании и ремонте общего имущества и оказание коммунальных услуг. Ответчиком был представлен типовой проект договора, который не удовлетворил ее по следующим основаниям: договор не содержал конкретных сроков и вида ознакомления со сметой доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и оказания коммунальных услуг; отчета о финансовой деятельности за прошедший год. Она дважды представила ответчику свой проект договора, но он был отвергнут ТСЖ, в связи с чем, она была вынуждена обратиться в суд с данным иском.

В судебном заседании ФИО1 вышеназванные требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика – ФИО2 (управляющий ТСЖ «Бриз» на основании трудового контракта от 05.01.2004 г.) иск не признала, указывая на отсутствие правовых оснований для его удовлетворения.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, считает исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п.1 ст. 137 ЖК РФ, товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры (п. 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ).

В силу п.2 ст.138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса (п. 2 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ).

На основании п.6 ст. 148 ЖК РФ, в обязанности правления товарищества собственников жилья входит, в том числе, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Исходя из положений ч.5 ст. 155 ЖК РФ, члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива (в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)

По смыслу ч.6 ст. 155 ЖК РФ, не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)

Как установлено судом, ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником четырехкомнатной квартиры в г. Красноярске ; основанием для приобретения права собственности послужили: договор на долевое участие в финансировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

В вышеуказанном доме с 1995 года на основании решения общего собрания собственников жилых и нежилых помещений было создано товарищество собственников жилья «Бриз», устав которого зарегистрирован 06.08.1996 года.

С 1995 года ТСЖ «Бриз» осуществляет управление вышеуказанным многоквартирным домом, взимая с жильцов дома плату за предоставляемые коммунальные платежи и выполнение работ по содержанию и ремонту жилых помещений.

Из протокола заседания членов правления ТСЖ «Бриз» от 11.09.2009 года следует, что на заседании членов правления ТСЖ «Бриз» была утверждена и типовая форма договора «О содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном жилом доме» и принята для заключения с собственниками жилых и нежилых помещений ТСЖ «Бриз» (л.д.17-21).

Истица с 2000 года по 2010 год являлась членом ТСЖ «Бриз»; 09.03.2010 года она обратилась с заявлением об исключении ее из членов ТСЖ «Бриз» и заключении с ней индивидуального договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и оказании коммунальных услуг, предоставив в свой проект договора (л.д.12-16), однако ответчик ТСЖ «Бриз» от заключения предложенного ФИО1 проекта договора отказался, настаивая на подписании утвержденного ранее протоколом № 16 от 11.09.2009 года проекта договора ( л.д.17-21).

В судебном заседании истица пояснила, что ее не устраивает предоставленный ТСЖ «Бриз» проект договора, поскольку он не конкретизирован, настаивает на своей редакции договора, который должен содержать полную информацию о финансовой деятельности ТСЖ, а также о порядке ознакомления не члена ТСЖ со сметой расходов.

Представитель ответчика в своих возражениях указывала на то, что п. 2. ст. 138 ЖК РФ не может являться основанием для понуждения ТСЖ к заключению договора о содержании и ремонте общего имущества. 04.06.2011 года Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» внесены изменения в статью 138 ЖК РФ. В частности, изменена редакция п. 2 ст. 138 ЖК РФ. В настоящее время, п. 2 ст. 138 ЖК РФ не содержит положений о понуждении ТСЖ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Указанная норма изложена в следующей редакции: «Товарищество собственников жилья обязано: осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса». Редакция договора, предлагаемая ими истице, является юридически проработанной, типовой формой взаимодействия собственников помещений в многоквартирном жилом доме , и ТСЖ «Бриз». Указанный договор специально разрабатывался для урегулирования соответствующих отношений и наиболее полным образом защищает каждую из сторон от злоупотреблений. Более того, в соответствии с п.4 ст.162 ЖК РФ, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Истицей не представлено доказательств того, что предлагаемый ответчиком проект договора ущемляет ее права или возлагает дополнительные, чрезмерные обязанности. Индивидуальные условия договоров с каждым из жильцов могут привести к невозможности исполнения ТСЖ «Бриз» взятых на себя обязательств.

Суд полагает доводы представителя ТСЖ «Бриз» обоснованными, а исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Действующими нормами как гражданского, так и жилищного законодательства не предусмотрена обязанность ТСЖ ( обслуживающей организации) по непосредственному оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также предоставлению коммунальных услуг собственникам жилых помещений.

Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме заключается для передачи собственниками жилых помещений своих полномочий Товариществу для реализации последним прав, предусмотренных пп. 1-3 ч.1, пп.1-4 ч.2 ст.137, п.8 ст.138 ЖК РФ, для установления размеров обязательных платежей, установления срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и др. По существу, договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг упорядочивает выполнение собственниками своей обязанности по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, вытекающей из бремени содержания своего имущества, принадлежащего на праве собственности. Таким образом, ТСЖ и собственник помещения, как стороны указанного договора, не находятся в правоотношениях исполнителя и потребителя и ТСЖ является лишь лицом, отвечающим за бесперебойность и качество предоставления услуг (третьими лицами), а также порядок их оплаты.

Из требований ст.426 ГК РФ установлена обязанность по заключению договора коммерческой организацией. Однако, ТСЖ коммерческой организацией не является и указанная норма закона не может применяться к данным правоотношениям. Также возможность принудительного заключения договора предусмотрена положениями ст.445 ГК РФ, в силу которой возможность принудительного заключения договора только в том случае, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно.

Оценивая вышеизложенные обстоятельства дела, предоставленные сторонами доказательства, учитывая то, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п.4 ст. 162 ЖЭК РФ), данные условия договора были в установленном порядке приняты на заседании членов плавления типовой договор «О содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме» (протокол от ДД.ММ.ГГГГ); данный протокол истицей в судебном порядке не оспаривался; принимая во внимание факт того, что ФИО1 не предоставлено суду убедительных доказательств нарушения ее прав и законных интересов предлагаемым ТСЖ «Бриз» типовым договором ( утвержденным по протоколу № 16 от ДД.ММ.ГГГГ), в связи с чем, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 и полагает необходимым в удовлетворении ее требований отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 о понуждении ТСЖ «Бриз» в заключении договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме в г.Красноярске и оказании коммунальных услуг в предоставленной редакции, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в десятидневный срок с момента изготовления мотивированного решения (т.е. с 23.11.2011 года).

Председательствующий: А.Л. Елисеева