Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании возвратить стоимость земельного участка и принять земельный участок по акту приема-передачи,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ФИО2 об обязании возвратить стоимость земельного участка и принять земельный участок по акту приема-передачи, по следующим основаниям.

Между ФИО1 (далее - истец, покупатель) и ФИО2 (далее - ответчик, продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (далее - договор купли-продажи), предметом договора выступил земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, общей площадью 774 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Покупатель свои обязательства по оплате выполнил.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи цена предмета договора составила 430 000 (четыреста тридцать тысяч) рублей.

Ни на момент заключения договора купли-продажи, ни в настоящий момент в выписке из ЕГРН на предмет договора обременении не отражено.

Между тем, ДД.ММ.ГГГГ по заявке покупателя был сформирован отчет о проверке недвижимости на арест, залог и обременения, в соответствии с которым обнаружены ограничения прав на часть земельного участка, выступившего предметом договора, площадью 759 кв.м. при общей площади земельного участка 774 кв.м. Ограничения наложены в порядке ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, то есть в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, покупатель обнаружил существенные недостатки приобретенном имуществе, информация о которых на момент заключения сделки повлияла бы на его волеизъявление.

Истец считает, что указанное ограничение препятствует использованию земельного участка, так как покупатель намеревалась построить на указанном земельном участке дом и проживать со своей семьей на постоянной основе, что невозможно в случае выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

На основании вышеизложенного, истец просила суд:

Обязать ФИО2 возвратить ФИО1 стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 774 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, расположенный по адресу: <данные изъяты> в размере 430 000 (четыреста тридцать тысяч) рублей в течение 10 (десяти) дней с момента вступления решения суда в законную силу;

Обязать ФИО2 принять земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 774 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, расположенный по адресу: <данные изъяты> по акту приема-передачи;

Обязать ФИО2 возвратить ФИО1 госпошлину в размере 2000 рублей, оплаченные ФИО1 при регистрации перехода права собственности.

Истец, ответчик, надлежаще извещенные о дне, месте и времени судебного заседания, в суд не явились.

В соответствие со ст. 167 ГПК РФ судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истца ФИО3 просила суд удовлетворить заявленные исковые требования.

Представитель ответчика ФИО4 просил суд отказать в поданном иске.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив и оценив материалы дела, считает необходимым оставить исковые требования без удовлетворения по следующим основаниям.

В судебном заседании бесспорно установлено, что между ФИО1 (далее - истец, покупатель) и ФИО2 (далее - ответчик, продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (далее - договор купли-продажи), предметом договора выступил земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, общей площадью 774 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Покупатель свои обязательства по оплате выполнил.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи цена предмета договора составила 430 000 (четыреста тридцать тысяч) рублей.

Как указывает истец, согласно отчета от ДД.ММ.ГГГГ она обнаружила ограничения прав на часть земельного участка, выступившего предметом договора, площадью 759 кв.м., при общей площади земельного участка 774 кв.м. в виде резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Истец полагает, что указанное ограничение препятствует использованию земельного участка, так как покупатель намеревалась построить на указанном участке дом и проживать со своей семьей на постоянной основе, что невозможно в случае выкупа участка для государственных и муниципальных нужд.

Как следует из ответов Администрации МР Уфимский район РБ от ДД.ММ.ГГГГ№.<данные изъяты> и Администрации СП Русско-Юрмашский с/с от ДД.ММ.ГГГГ№, решение о резервировании земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:22390 для муниципальных нужд не принималось

Как указано в п. 3.1 договора и на что ссылается истец, земельный участок правами других лиц не обременен, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. В силу п. 4.1 договора купли-продажи Продавец продал, а Покупатель купил по настоящему договору земельный участок, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

Действительно, участок на момент продажи и на сегодняшний день не имеет арестов и обременений, в отношении него нет судебных разбирательств. Если исходить из официальных источников, в том числе информации с сайта Росреестра.

Так, согласно ст.37 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.01.2020) при представлении заявления о государственной регистрации права, ограничения права и обременения объекта недвижимости, сделки с объектом недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости вносится запись об этом заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении такого объекта недвижимости. В случаях, если право на объект недвижимости оспаривается в судебном порядке, в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о том, что в отношении такого права заявлено право требования со стороны конкретного лица.

В соответствии со ст.9 указанного ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

В реестр прав на недвижимость вносятся в том числе сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним:

вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации таких ограничения или обременения;

сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;

основания возникновения, изменения, прекращения ограничений права или обременении объекта недвижимости;

В реестр прав на недвижимость вносятся в том числе следующие дополнительные сведения:

1) сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости лица, соответствующее право которого в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано ранее (далее - предшествующий правообладатель), о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя или его законного представителя, о признании правообладателя недееспособным, ограниченно дееспособным, о возможности представления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (далее - записи об отметках в реестре прав на недвижимость).

сведения о решении об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;

По общедоступным сведениям, никаких ограничений в отношении спорного земельного участка не зарегистрировано

В соответствии со ст.1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 8 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Соответственно, если нет зарегистрированного ограничения в виде резервирования земельного участка для муниципальных нужд, то участок считается не обремененным.

Покупателю в момент сделки была предоставлена выписка о правах, на которой изображен план земельного участка. Согласно данному плану, участок поделен в правом верхнем углу линией, что может говорить о какой-либо охранной зоне. Ответчик посмотрел на публичной карте https://pkk5. rosreestr.ru/ сведения об участке. Во вкладе «поиск в границах участка» в разделе ЗОУИТ имеются сведения о Зоне с особыми условиями использования территории - РБ, MP Уфимский район. Охранная зона нефтепровода ОАО АНК "Башнефть".Основание: Об утверждении материалов по определению границ охранных зон подземных и наземных коммуникаций ОАО «АНХ «Башнефть» на территории муниципального района Уфимский района Республики Башкортостан №<данные изъяты>

Описание: РБ, MP Уфимский район. Охранная зона нефтепровода; ОАО АНК "Башнефть, Ограничение: "Правила охраны магистральных трубопроводов" утв. Постановлением Госгортехнадзора Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№.

То есть граница охранной зоны была утверждена в 2016 году, и на момент сделки она была отображена в выписке о правах, сведения о ней были общедоступны, опубликованы. Покупатель при должной осмотрительности не мог не обратить на неё внимание.

Исковые требования не основаны на наличии данной охранной зоны. Она не является обременением зарегистрированного права на участок.

Согласно ст. 56 Земельного Кодекса РФ ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;

особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях^ установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.

Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

Возвращаясь к предыдущему пункту возражения, охранная зона нефтепровода как обременение или ограничение не зарегистрирована в Росреестре.

Истец указал, что планировал построить на участке дом для постоянного проживания.

Данное пожелание не отражено в договоре и противоречит назначению земельного участка.

Так, в соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

В силу п. 2 указанной статьи правовой режим земель определяется в
зависимости от их принадлежности к той или иной категории и разрешенного
использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и
порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и
требованиями специальных федеральных законов.

Пунктом 1 статьи 43 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) установлено, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" действие закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.

В соответствии со статьями 77, 78 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Согласно ст. 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в! соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абзац 3 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ).

Согласно подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах сохранения целевого использования земельных участков.

Действующим законодательством для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.

Изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов.

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. В связи с чем, градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности, применительно к вопросам исполнения земельного законодательства - возникают у лица из актов государственных органов, которые предусмотрены в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, а также из договоров и подлежат государственной регистрации в установленном порядке.

В силу ст. 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся, в числе прочего, установленные с учетов требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Так, на момент сделки, Администрацией Русско-Юрмашевский сельсовет были утверждены Правила землепользования и застройки, утвержденные Решением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные правила были приняты в целях обеспечения открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства; подготовки документов для предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в целях осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства; развития застроенных территорий, обеспечения комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства; контроля соответствия градостроительным регламентам строительных намерений застройщиков, завершенных строительством объектов капитального строительства и их последующего использования.

В соответствии с п.8-10 указанных ПЗЗ, решение о резервировании участков для муниципальных нужд подлежит опубликованию на сайте http://sp- HYPERLINK "http://urmash.ru/docs/dsanpa/3472/" urmash.ru/docs/dsanpa/3472/ и регистрации в органах кадастрового учета.

В соответствии со ст. 38 ПЗЗ устанавливаются территориальные зоны, в том числе зона С1, СЗ - зоны сельскохозяйственного использования, зоны Ж1, Ж2 -жилые зоны.

Размещение индивидуальных жилых домов размещается в зоне Ж1 (ст.50.1 ПЗЗ), размещение блокированной малоэтажной застройки - в зоне Ж2, в зоне С1,СЗ разрешаются: коллективные огороды, территории для садоводства, постройки для содержания мелких животных, сельскохозяйственное производство (ст.50.3.4ПЗЗ).

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Учитывая, что участок находится не в границах населенного пункта, а имеет категорию «земли сельскохозяйственного назначения», то строительство каких-либо домов на участке запрещено.

Статья 42 ЗК РФ предусматривает обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Учитывая изложенное, на момент покупки спорного земельного участка, у истца отсутствовало законное право возводить на участке жилые или дачные дома.

Исходя из изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд РБ через Уфимский районный суд РБ в течение одного месяца.

Судья

Уфимского районного суда РБ Кузнецов А.В.