Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Северного районного суда г. Орла гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. В обоснование заявленных требований указали, что они являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме <адрес>. В марте 2013 года по инициативе ответчика ФИО3 в форме заочного голосования было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома <адрес>, на котором были приняты решения о признании работы управляющей организации ЗАО «ЖРЭУ №4» неудовлетворительной, о досрочном расторжении договора управления многоквартирного дома, заключенного с ЗАО «ЖРЭУ №4», о выборе в качестве управляющей организации ООО «Домоуправление №11», о заключении договора управления с ООО «Домоуправление №11». Считают, что указанное собрание проведено с грубыми нарушениями требований ЖК РФ и принятые на собрании решения являются недействительными. Так, в протоколе от 31.03.2013 года ответчиком необоснованно указано, что участие в собрании приняли 82,6% от общего количества голосов. Полагают, что указанный кворум ответчиком явно завышен и не соответствует фактическому количеству лиц, принявших участие в голосовании, в связи с чем, кворум на собрании отсутствовал. Кроме того, в соответствии со ст.47 ЖК РФ заочное голосование может быть проведено только после проведения собрания при совместном присутствии всех жителей, повестка собрания должна быть аналогичной. Ответчиком была нарушена указанная норма права, что является существенным нарушением ЖК РФ и влияет на законность принятых общим собранием решений. Считают, что процедура проведения общего собрания дома <адрес> была ответчиком нарушена, в связи с чем, принятые на собрании решения являются незаконными. По изложенным основаниям, просят суд признать незаконными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес>, проведенного в форме заочного голосования в марте 2013 года и оформленного протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 31.03.2013 года.

В ходе рассмотрения дела представитель истцов ФИО1, ФИО2 по доверенностям ФИО8 дополняла основания иска, указывала на то, что не было оснований для досрочного расторжения договора управления многоквартирным домом. Инициатором собрания не указано какие условия договора ЗАО «ЖРЭУ №4» не выполнило, поэтому односторонний отказ от исполнения договора управления является незаконным, и, следовательно, решения общего собрания о признании работы управляющей организации ЗАО «ЖРЭУ №4» неудовлетворительной, о досрочном расторжении договора управления многоквартирного дома, заключенного с ЗАО «ЖРЭУ №4», о выборе в качестве управляющей организации ООО «Домоуправление №11», о заключении договора управления с ООО «Домоуправление №11», являются незаконными. В дальнейшем представитель истцов уточнила основания иска, просила удовлетворить исковые требования только по одному основанию, ссылалась на не соблюдение принявшими участие в собрании собственниками помещений многоквартирного дома требований пункта 8.2 ст. 162 ЖК РФ.

В судебных заседаниях истица ФИО1, представитель истцов ФИО1, ФИО2 по доверенностям ФИО8, действующая также по доверенности в интересах третьего лица ЗАО «ЖРЭУ №4», исковые требования с учетом уточнения оснований искового заявления, поддержали, приведя доводы, изложенные в письменных дополнениях к иску.

ФИО8 суду пояснила, что собственники не вправе были в одностороннем порядке расторгать договор управления многоквартирным домом с ЗАО «ЖРЭУ №4». Ответчиком не представлено доказательств неисполнения управляющей компанией ЗАО «ЖРЭУ №4» обязательств по договору управления многоквартирным домом.

В судебное заседание истица ФИО2, надлежаще извещенная о времени и месте судебного разбирательства, не явилась, о причинах неявки суду не сообщила.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО6, представляющий также по доверенности интересы третьего лица ООО «Домоуправление №11», возражал против удовлетворения заявленных требований. Суду пояснил, что исходя из содержания договора управления многоквартирным домом, у собственников имелось право одностороннего расторжения договора в связи с избранием другой управляющей организации. Данное право могло быть отменено внесением изменений в договор, однако таких изменений сторонами договора не вносилось. Поскольку договор изменен не был, полагает, что решения собрания подлежат оставлению в силе. В данном случае не должны применяться требования новой редакции п.8 ст.162 ЖК РФ, поскольку договор управления многоквартирным домом, заключенный в 2007 году, т.е. до введения изменений в ЖК РФ, допускал одностороннее расторжение договора управления по инициативе собственников помещений дома в случае выбора ими другой управляющей организации. У инициаторов собрания были основания для включения в повестку дня вопроса о расторжении договора, в том числе в связи с тем, что управляющая организация исполняет свои договорные обязанности недостаточно качественно и добросовестно, чтобы продолжать с ней отношения.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом и другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. (п.п.4,5 ч.2 ст.44 ЖК РФ)

В силу ч. 2 ст. 45 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Частью 1 ст. 46 ЖК РФ предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

В силу ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В соответствии с частями 5, 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В судебном заседании установлено, что в доме <адрес> 144 квартиры. Истице ФИО1 в указанном доме на праве собственности принадлежит квартира №, общей площадью 66,2 кв. м., ФИО2 принадлежит 1/2 доли квартиры №, общей площадью 53,0 кв.м.

Ответчик ФИО3 также является собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме <адрес>. Ей на праве собственности принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на квартиру №, общей площадью 50,1 кв. м.

Указанные обстоятельства подтверждаются реестром собственников, Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 29.05.2013 года.

Согласно информации, представленной администрацией г.Орла по запросу суда, муниципальная доля в доме <адрес> составляет 894,4 кв.м.

По данным технического паспорта на многоквартирный жилой дом <адрес> общая площадь многоквартирного дома составляет 7843,5 кв. м.

Установлено, что в марте 2013 года проводилось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома <адрес> путем заочного голосования с повесткой дня: 1) об утверждении количества голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников; 2) о выборе председателя собрания; 3) о выборе секретаря собрания; 4) о наделении совета собственников многоквартирного дома полномочиями по изменению состава и переизбранию председателя совета; 5) о признании работы управляющей организации ЗАО «ЖРЭУ №4» неудовлетворительной; 6) о расторжении договора управления с ЗАО «ЖРЭУ №4»; 7) об обязательстве ЗАО «ЖРЭУ №4» передать техническую документацию и иные, связанные с управлением документы на дом <адрес> вновь избранной управляющей организации и о расторжении договоров ЗАО «ЖРЭУ №4» с поставщиками коммунальных услуг; 8) о выборе в качестве управляющей организации - ООО «Домоуправление №11»; 9) о заключении договора управления с ООО «Домоуправление №11»; 10) об утверждении основных условий договора управления; 11) об утверждении расчета оплаты общедомовых нужд; 12) о выборе способа уведомления собственников о проведении общего собрания и об их итогах (принятых решениях) и порядке оформления и хранения протоколов общих собраний, проводимых в форме заочного голосования; 13) о наделении председателя и секретаря собрания собственников правом подсчета голосов, правом подписи протокола общего собрания собственников многоквартирного дома от лица собственников.

Инициатором проведения указанного собрания являлась ответчик ФИО3

Как следует из представленных суду бланков решений собственников, истицы не принимали участие в оспариваемом собрании, бланки для голосования не заполняли.

Основанием для признания недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, истцы указывают на отсутствие оснований для досрочного расторжения договора управления многоквартирным домом. Полагают, что досрочно расторгнуть в одностороннем порядке договор управления собственники могли только при условии не выполнения управляющей компанией условий договора.

Проверяя этот довод, судом установлено следующее.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме ( ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Судом установлено, что договор управления многоквартирным домом был заключен между собственниками дома <адрес> и ЗАО «ЖРЭУ №4» 07.11.2007 года. Согласно п. 10.1 Договора, настоящий договор вступает в силу с момента передачи дома Управляющей организации и действует в течение одного года с правом его пролонгации, при отсутствии взаимных претензий сторон.

Пунктом 10.2 предусмотрено, что договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за три месяца до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Согласно частям 5 и 6 ст. 162 ЖК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора), договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

В соответствии с частями 8 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Положениями ч. 1 ст. 420 ГК РФ определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно анализу приведенной нормы, такое предписание закона может осуществляться для обеспечения соблюдения прав фактически более слабой стороны по договору.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Сторонами при заключении договора управления многоквартирным домом в 2007 году в п. 10.3 и 10.4 договора, был согласован порядок расторжения договора в одностороннем порядке. Пункт 10.3 предусматривает случаи расторжения в одностороннем порядке договора по инициативе собственника, а пункт 10.4 - по инициативе управляющей организации.

Так, согласно п. 10.3 Договора, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе собственника в случае: отчуждения находившегося в его собственности помещения вследствие заключения какого-либо договора купли-продажи, мены, ренты и т. д.) путем уведомления Управляющей организации о произведенных действиях с помещением и приложением соответствующего документа; принятия общим собранием собственников решения о выборе иного способа управления или иной управляющей организации, о чем Управляющая организация должна быть предупреждена не позже чем за три месяца до прекращения настоящего договора путем предоставления ей копии протокола решения общего собрания.

В связи с отсутствием заявлений от сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, Договор управления многоквартирным домом от 07.11.2007 года неоднократно продлевался на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором.

Поскольку ни собственники многоквартирного дома, ни Управляющая компания ЗАО «ЖРЭУ №4» при пролонгации договора не изменяли его условия, в том числе и по порядку и основаниям расторжения договора в одностороннем порядке, действующим договором предусмотрено право собственников многоквартирного дома досрочно в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке не только в связи с выбором иного способа управления дома, но и в связи с выбором иной управляющей организации, то доводы истцов о незаконности принятых на собрании решений о досрочном расторжении договора управления многоквартирного дома, заключенного с ЗАО «ЖРЭУ №4», о выборе в качестве управляющей организации ООО «Домоуправление №11», о заключении договора управления с ООО «Домоуправление №11» суд находит не состоятельными.

Ссылка истца на не соблюдение собственниками многоквартирного дома требований п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ при принятии решений о расторжении договора управления и выборе иной управляющей организации, не может быть принята судом во внимание, поскольку договор наделяет собственников дома правом на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке в связи с выбором иной управляющей организации, условие о расторжении договора не поставлено в зависимость от исполнения либо не исполнения управляющей организацией условий такого договора. Стороны предусмотрели, в том числе, и иные основания для его досрочного расторжения, что не противоречит действующему законодательству.

Установив юридически значимые для дела обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес>, проведенного в форме заочного голосования в марте 2013 года, и оформленных протоколом общего собрания собственников от 31.03.2013 года.

В связи с изложенным, исковые требования ФИО1, ФИО2 не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес>, проведенного в форме заочного голосования и оформленных протоколом общего собрания собственников от 31.03.2013 года, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Северный районный суд г. Орла путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме будет изготовлено в срок до 27 августа 2013 года включительно.

Судья Тишаева Ю. В.

<данные изъяты>