Гражданский кодекс часть 1

- представителя истца ФИО1 по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ООО фирма «Гарантия-1» по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО2,

- ответчика ФИО3,

- представителя ответчика ООО «Теплоэнерго» по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Теплоэнерго», ФИО3 о признании незаключенным договора без номера от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, переулок Ильницкого, 2, заключенного между ООО «Теплоэнерго» и собственниками МКД,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Теплоэнерго», ФИО3 о признании договора № б/н от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном <адрес> по адресу: переулок Ильницкого, <адрес>, заключенного между ООО «Теплоэнерго» и ФИО3 недействительным (ничтожным).

В обоснование иска указала, что она является собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Компанией по оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома по указанному адресу с 2011 г. по настоящее время является ООО фирма «Гарантия-1». В ходе рассмотрения гражданского дела № (2 - 1413/2014) по заявлению ФИО3 и других к ООО фирме «Гарантия-1» о перерасчета начислений за предоставленные услуги, из представленных истцами документов, ей стало известно, что между ФИО3, действующим на основании доверенности от имени собственников указанного многоквартирного дома и ООО «Теплоэнерго» был заключен договор № б/н от 01.04.2012г. по оказанию услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома. При этом, согласно Протокола № от ДД.ММ.ГГГГ внеочередного общего собрания (в форме заочного голосования) собственниками не рассматривался вопрос о рассмотрении проекта договора по оказанию услуг по содержанию и ремонту указанного многоквартирного дома, не ставился и не рассматривался вопрос о заключении указанного договора с ООО «Теплоэнерго», не рассматривался и не утверждался тариф за оказываемые услуги и работы, не ставился вопрос об утверждения содержания доверенности на осуществление юридических действий ответчика ФИО3 с ООО «Теплоэнерго» с дальнейшей ее выдачи ему, договор подписан лицом, не имеющим на то полномочий, что является нарушением ст. ст. 161.1 и 164 ЖК РФ. Просит удовлетворить исковые требования.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 уточнили исковые требования и просили признать незаключенным договор № б/н от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном <адрес>, между ООО «Теплоэнерго» и собственниками МКД.

В обоснование указали, ДД.ММ.ГГГГ между собственниками многоквартирного дома (далее по тексту - «МКД»), расположенного по адресу: <адрес>, и ООО Фирма «Гарантия-1» был заключен договор оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД (далее по тексту - «договор»). Действие указанного договора на 2012 год было продлено дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ года. Договор оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД от ДД.ММ.ГГГГ был заключен с соблюдением всех требований жилищного законодательства. Однако, ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственником МКД, расположенном по указанному адресу, было принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом на непосредственное управление. Собственниками жилых помещений МКД, по данному адресу, в качестве обслуживающей организации определено ООО «Теплоэнерго».

Очередное общее собрание собственников помещений МКД прошло ДД.ММ.ГГГГ года, о чем был составлен протокол, на основании которого было принято решение от ДД.ММ.ГГГГ о недействительности решения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ и о заключении договора на обслуживание и содержание дома с ООО Фирма «Гарантия-1». Договор заключен ДД.ММ.ГГГГ года. Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу № 2-1750/14, вступившим в законную силу, протокол общего собрания МКД от ДД.ММ.ГГГГ года, решение собственников МКД от ДД.ММ.ГГГГ и договор на обслуживание и содержание дома с ООО Фирма «Гарантия-1» оставлены в силе.

Действующей на момент подписания договор № б/н от ДД.ММ.ГГГГ по оказанию услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома по адресу: <адрес> между ООО «Теплоэнерго» и собственниками МКД в лице гр. ФИО3 указано, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Количество квартир в данном доме - 80. Количество лиц, подписавших приложение к доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 34. Остальные собственники МКД, в том числе и гр. ФИО1 право на заключение от их имени договора по оказанию услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, гр. ФИО3 не предоставляли. Оспариваемый договор № б/н от ДД.ММ.ГГГГ по оказанию услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома по адресу: <адрес>, подписан с нарушением обозначенных требований, а именно в преамбуле договора указан адрес МКД: <адрес>, но отсутствует населенный пункт, позволяющий идентифицировать МКД; в главе 8 «реквизиты и подписи сторон» отсутствуют адрес МКД, паспортные данные председателя Совета МКД. Срок в доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ указан на период до пяти лет, несмотря на то, что срок действия доверенности не может превышать трех лет. Сведения идентифицирующие личность ФИО3 в данной доверенности, указаны не в полном объеме, отсутствует адрес его места жительства (регистрации), данные о рождении. Собственники МКД, делегирующие ему полномочия и сведения о них (паспортные данные, дата рождения, место жительства, правоустанавливающий документ на объект недвижимости в МКД) не указаны, также в преамбуле доверенности населенный пункт, в котором расположен МКД отсутствует. Согласно текста доверенности, ФИО3 был правомочен подписывать договора на оказание услуг и акты выполненных работ в рамках действующего договора с ООО «Теплоэнерго», а не на подписание самого договора № б/н от ДД.ММ.ГГГГ по оказанию услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Таким образом, ФИО3 не имел права подписать указанный договор, поскольку он не был надлежащим образом уполномочен собственниками МКД. В силу ст.432 ГК РФ просили признать незаключенным договор № б/н от ДД.ММ.ГГГГ по оказанию услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома по адресу: <адрес> между ООО «Теплоэнерго» и собственниками МКД, в связи с тем, что данный договор подписан неуполномоченным на то лицом, с грубым существенным нарушением норм закона - ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, при этом суду пояснил следующее. Доводы истца о том, что «01.10.2012г. общим собранием собственников помещений МКД, расположенного по адресу: <адрес> было принято решение о недействительности решения общего собрания от 09.01.2012г.», несостоятельны, так как в уведомлении о проведении общего внеочередного собрания собственников помещений, расположенных по адресу: <адрес> от 13.09.2012г. в повестке дня нет пункта о признании недействительным решения общего собрания от 09.01.2012г. (копия уведомления о проведении общего внеочередного собрания в деле). Заявление истца о том, что общим собранием от ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о недействительности решения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признано законным. А также, общее собрание от 23.09.2012г. не имело полномочий отменять решение общего собрания 09.01.2012г., так как в соответствии с п. 6 ст. 46 ЖК РФ истёк срок подачи апелляции к решению общего собрания от 09.01.2012г.

По поводу законности проведения собрания и его решения по заявлению ФИО1 и других собственников жилья указанного дома проводилась проверка ГЖИ РА <адрес>. О результатах проверки сообщено в письме начальником управления ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ : «При проверке установлено, что собрание проведено с соблюдением требований жилищного законодательства» (копия в деле). Все документы по проведению общего собрания и заочному голосованию от 09.01.2012г. также тщательно проверялись в процессе судебного разбирательства, что подтверждается решением суда от 12.09.2012г. (копия в деле). По заключению такого договора регламентирует статья 164 п. 3 (а не ч.1 ст.162 ЖК РФ, на которую ссылается истец): «от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме»

Так же несостоятельна ссылка истца на то что: «в преамбуле договора указан адрес МКД: <адрес>, но отсутствует населённый пункт, позволяющий идентифицировать МКД; в главе 8 «реквизиты и подписи сторон» отсутствует адрес МКД, паспортные данные председателя Совета МКД.», так как в шапке договора и преамбуле три раза упоминается наименование населённого пункта - <адрес>. В главе 8 имеется фамилия и подпись ФИО3, и к договору прилагается доверенность и копия паспорта. Доводы истца о том, что сведения, идентифицирующие личность ФИО3 в доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ указаны не в полном объёме, несостоятельны, к доверенности прилагается копия паспорта ФИО3 В отношении срока доверенности, нарушений так же нет: комментариями к ст. 186 ГК РФ действующей в 2012 году: «Максимальный срок действия доверенности - три года. Доверенность, выданная на более продолжительный срок, является действительной, но действует только в течение трех лет со дня её совершения. Таким образом, он, ФИО3 был правомочен подписывать договоры на оказание услуг и акты выполненных работ в рамках действующего договора с ООО «Теплоэнерго», каковым является договор б/н от ДД.ММ.ГГГГ Просил отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1

Представитель ответчика ООО «Теплоэнерго» по доверенности ФИО4 исковые требования не признал, при этом поддержал доводы, указанные в возражениях на иск и пояснил суду, что согласно ст.164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Непосредственное управление было способом управления многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с чем термин «Управляющая компания» в данном случае не применим. Истцом не приведено оснований для признания незаключенным договора б/н от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> заключенного между ООО «Теплоэнерго» и собственниками МКД. Указанный договор имеет предусмотренную законом форму, все существенные условия договора соблюдены.

Кроме того, оснований для признания договора незаключенным не имеется, поскольку признание договора незаключенным может иметь место только в случае, если стороны договора не приступили к его исполнению или возникла неопределенность в его исполнении, а материалами дела подтверждено фактическое исполнение спорного договора даже самой истицей ФИО1, о чем свидетельствует квитанция от ДД.ММ.ГГГГ об уплате истицей услуг ООО «Теплоэнерго». Таким образом, в конце 2012 года ФИО1 знала о том, что дом обслуживает ООО «Теплоэнерго», пользовалась услугами ООО «Теплоэнерго» и никаких претензий до настоящего времени не предъявляла. Просил отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица ООО Фирма «Гарантия» по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования и просила их удовлетворить.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 155 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

В силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

В соответствии со ст. 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными указал на то, что, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

В соответствии со статьей 59 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате", утв. ВС РФ ДД.ММ.ГГГГ N 4462-1 с учетом норм части 3 статьи 164 ЖК РФ, нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ на внеочередном общем собрании (в форме заочного голосования) собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> был выбран способ управления многоквартирным жилым домом - непосредственное управление. Также, на общем собрании было принято решение об утверждении перечня обязательных и дополнительных работ и услуг по статье «содержание и текущий ремонт»» и расценок на 2012 год и заключить договор с ООО «Теплоэнерго».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Теплоэнерго» и собственниками многоквартирного дома (МКД), расположенного по адресу: <адрес> был заключен договор б/н по оказанию услуг по содержанию и ремонту данного МКД с приложением № (перечень и стоимость услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме). Договор имеет предусмотренную законом письменную форму и все существенные условия договора соблюдены.

Между тем, истец ФИО1 обратилась в суд с иском о признании незаключенным указанного договора, ссылаясь при этом на следующее: в договоре управления многоквартирным домом не указаны существенные условия, такие как: состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление и адрес такого дома, и порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления; в силу ч.1 ст.162 ЖК РФ, с каждым собственником помещения в многоквартирном доме заключается договор управления на условиях указанных в решении данного общего собрания, однако истец ФИО1 и другие собственники помещений право на заключение от их имени договора на оказание услуг по содержанию и ремонту МКД гр. ФИО3 не предоставляли; оспариваемый договор подписан с нарушением обозначенных требований, а именно в преамбуле договора указан адрес МКД: <адрес>, но отсутствует населенный пункт, позволяющий идентифицировать МКД; в главе 8 «реквизиты и подписи сторон» отсутствуют адрес МКД, паспортные данные председателя Совета МКД; срок в доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО3 указан на период до пяти лет, несмотря на то, что срок действия доверенности не может превышать трех лет; сведения идентифицирующие личность ФИО3 в данной доверенности, указаны не в полном объеме, отсутствует адрес его места жительства (регистрации), данные о рождении; также в преамбуле доверенности населенный пункт, в котором расположен МКД отсутствует; согласно текста доверенности, ФИО3 был правомочен подписывать договоры на оказание услуг и акты выполненных работ в рамках действующего договора с ООО «Теплоэнерго», а не на подписание самого договора б/н от ДД.ММ.ГГГГ по оказанию услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома по адресу: <адрес>; ФИО3 не имел права подписать указанный договор, поскольку он не был надлежащим образом уполномочен собственниками МКД. 01.10.2012г. общим собранием собственников помещений МКД, расположенного по адресу: <адрес> было принято решение о недействительности решения общего собрания от 09.01.2012г..

Указанные доводы истца, суд считает несостоятельными.

Так, заключение договора б/н от ДД.ММ.ГГГГ по оказанию услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома по адресу: <адрес> регламентирует статья 164 п. 3 ЖК РФ (непосредственное управление МКД собственниками помещений), а не ч. 1 ст. 162 ЖК РФ (договор управления МКД), на которую ссылается истец. От имени собственников помещений в таком многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме».

В названии договора и преамбуле указан не только адрес МКД, но и населенный пункт - <адрес>.

В главе 8 договора имеются сведения идентифицирующие личность ФИО3: имеется фамилия и подпись ФИО3, и к договору прилагается доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ и копия паспорта ФИО3 В отношении срока доверенности, нарушений так же нет: комментариями к ст. 186 ГК РФ действующей в 2012 году: «Максимальный срок действия доверенности - три года. Доверенность, выданная на более продолжительный срок, является действительной, но действует только в течение трех лет со дня её совершения. Следовательно, председатель Совета МКД ФИО3 был правомочен подписывать договоры на оказание услуг и акты выполненных работ в рамках действующего договора с ООО «Теплоэнерго», каковым является договор б/н от ДД.ММ.ГГГГ (указанный договор является договором на оказание услуг, а не на управление либо каких-то иных действий.

В отношении законности проведения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ и его решения по заявлению ФИО1 и других собственников жилья указанного дома проводилась проверка Управлением государственных инспекций по надзору за строительством зданий, сооружений и эксплуатацией жилищного фонда Республики Адыгея <адрес>, по результатам которой установлено, что собрание проведено с соблюдением требований жилищного законодательства (письмо руководителя за исх. № от 04.12.2012). Все документы по проведению общего собрания и заочному голосованию от 09.01.2012г. также тщательно проверялись в процессе судебного заседания, что подтверждается решением Тахтамукайского районного суда от 12.09.2012.

Также, для рассмотрения вопроса о признании договора незаключенным, не имеет никакого значения ссылка истца ФИО1 на то, что позже «01.10.2012г. общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> было принято решение о недействительности решения общего собрания от 09.01.2012г.».

Таким образом, непосредственное управление было способом управления многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с чем применяющий истцом термин «Управляющая компания» в данном случае не применим. Истцом не приведено оснований для признания незаключенным договора б/н от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> заключенного между ООО «Теплоэнерго» и собственниками МКД. Указанный договор имеет предусмотренную законом форму, все существенные условия договора соблюдены.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд приходит к выводу, что истец не предоставил суду доказательства признания незаключенным договора б/н от 01.04.2012.

При таких обстоятельствах, суд считает, что оснований для признания договора незаключенным не имеется, поскольку в данном случае при заключении договора б/н от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и, более того, данный договор исполнялся в полной мере, работы выполнялись в соответствии с указанным договором, о чем свидетельствует справка. Признание договора незаключенным может иметь место только в случае, если стороны договора не приступили к его исполнению или возникла неопределенность в его исполнении, а материалами дела подтверждено фактическое исполнение спорного договора даже самой истицей ФИО1, о чем свидетельствует квитанция от ДД.ММ.ГГГГ об уплате истицей услуг ООО «Теплоэнерго», что подтверждает факт того, что в конце 2012 года ФИО1 знала о том, что МКД обслуживает ООО «Теплоэнерго», пользовалась услугами ООО «Теплоэнерго» и никаких претензий до настоящего времени не предъявляла.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Теплоэнерго», ФИО3 о признании незаключенным договор № б/н от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, между ООО «Теплоэнерго» и собственниками МКД, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца с момента принятия решения судом в окончательной форме.

Федеральный судья Т.Е. Апалькова