Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шевцовой Н. П. к Департаменту муниципальной собственности и городских земель Администрации МО г. Краснодар о признании выкупной стоимости объекта недвижимости недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Шевцова Н.П. обратилась в суд к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар с иском о признании недостоверной выкупной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения № б/н, кадастровый номер №:990, общей площадью 203,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> бульвар, <адрес>, помещ. №, изложенную в проекте договора купли-продажи муниципального имущества, представленном департаментом муниципальной собственности и городских земель АМО г. Краснодар муниципальным имуществом города МО г. Краснодар; обязании заключить договор купли-продажи указанного помещения по установленной на основании решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 23.03.2016 г. рыночной (выкупной) стоимости в размере 2 224 475, 44 рублей, путем изложения п. 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена приобретаемых покупателем помещений, установлена основании решения Ленинского районного суда города Краснодар от 23.03.2016 по делу № 2а-2802/16 и составляет 2 224 475, 44 рублей без учета НДС; обязании зачесть в оплату выкупной стоимости муниципального имущества сумму излишне уплаченных арендных платежей по дополнительному соглашению договору аренды муниципального имущества от 01.02.2019 № 1.

В обоснование требований указано, что с января 2014 года между Шевцовой Н.П. и Департаментом заключен договор аренды №1/1 муниципального имущества МО г. Краснодар на нежилые помещения №1-4,1/1,1/2,1/3,1/4,1/5,1/6 подвала здания литер под/А1, общей площадью 208,7 кв.м., распложенные по адресу: <адрес> бульвар, <адрес>. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ гг.

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 23.03.2016 г. по делу № 2а-2802/2016, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 22.12.2016 г.была установлена рыночная стоимость спорных нежилых помещений от 20.03.2016 г. в сумме 4 502 141 рублей. Однако, с учетом неотделимых улучшений по состоянию на дату рассмотрения административного иска, назначена выкупная стоимость имущества в размере 2 224 475, 44 рублей.

На основании решения Ленинского районного суда города Краснодара от 20.02.2018 по делу № 2а-1491/2018 был также признан незаконным отказ администрации МО г. Краснодар, оформленный письмом от 05.10.2015 № 01790-02 «О согласовании перепланировки и переустройстве нежилых помещений инв. №,1/1-1/6, 2-4 подвала литер «под/А 1», по <адрес> бульвар, 19/2, в согласовании перепланировки и переустройства нежилых помещений». Так, суд постановил сохранить переустройство нежилых помещений с устройством входной группы №, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 подвала лит. «под /А1», расположенного по адресу: <адрес>, Западный внутригородской округ, <адрес> бульвар, 19/2 в существующем виде. Считать нежилые помещения, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, <адрес> бульвар, 19/2 с учетом переустроенных и пристроенных помещений общей площадью - 203, 3 кв.м., основная площадь -175,5 кв.м., вспомогательная - 27,8 кв.м.

01.02.2019 г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды №1 на это же муниципальное имущество сроком с 09.12.2018 по 31.01.2024 гг.

Определением Ленинского районного суда города Краснодара от 28.03.2019г. по делу № 2а-1491/2018 истцом получено разъяснение судебного акта, в котором указано на незаконность отказов о предоставлении спорных нежилых помещений по выкупной стоимости в размере 2 224 475, 44 рублей. Также судом, в резолютивной части определения указано, что стоимость неотделимых улучшений в спорном недвижимом имуществе составляет 2 227 665, 56 руб.

Кроме того, 11.11.2022г. истец был вынужден подписать дополнительное соглашение к договору аренды муниципального имущества от 01.02.2019 № 1, на невыгодных для себя условиях, поскольку арендатор не согласен с указанной арендной платой.

Арендатор был вынужден подписать указанное дополнительное соглашение к договору аренды, чтобы не утратить преимущественное право на выкуп муниципального имущества. После произведенной оплаты по вышеуказанному дополнительному соглашению, 14.12.2022г. истица обратилась снова к ответчику с заявлением о предоставлении ей в собственность за плату арендуемых помещений, по выкупной стоимости в размере 2 224 475, 44 руб., которые она не может приобрести с 2016 года на основании судебных актов, которые вступили в силу.

16.12.2023г. истцом получен ответ № 553/26, в котором разъяснен порядок реализации муниципального имущества, и что в случае принятия городской Думой Краснодар решения о реализации в порядке преимущественного права арендуемого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, департаментом будет направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества в установленном законном порядке, а также проект названного договора.

11.04.2023г. истцом получен проект договора купли-продажи муниципального имущества и копия решения городской Думы г. Краснодара, в которых указана рыночная стоимость муниципального имущества в размере 16 666 667 рублей, на основании отчета об оценке от 15.02.2023 № М-23-012.

Истцу предложено произвести оплату стоимости имущества в полном размере в течение 10 дней с момента заключения настоящего договора.

Истец считает, что выкупная стоимость объекта недвижимости, предложенная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества, является недостоверной, поскольку цена недвижимого имущества применительно к Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" должна определятся на дату поступления заявления о выкупе (приобретении) арендуемых помещений, а не на дату составления отчета об оценке.

В письме от 05.05.2023г. истец указал ответчику, что рыночная (выкупная) стоимость, указанная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества, является недостоверной. Шевцова Н.П. просила пересмотреть условия предложенной выкупной стоимости нежилого помещения и намерена приобрести нежилые помещения только после определения рыночной стоимости помещений на основании цены, которая уже была установлена судебным актом в 2016 году.

Рыночная стоимость на спорное имущество департаментом определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 2016 года, а на дату составления отчета - 2023 год, следовательно, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли- продажи и включена в проект договора купли-продажи.

Таким образом, выкупная стоимость объекта недвижимости, департаментом в проекте договора купли-продажи, является недостоверной для целей применения Закона № 159-ФЗ, поскольку она определена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а на другую дату (дату составления отчета).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, настаивала на удовлетворении требований.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила в удовлетворении требований отказать по доводам, изложенным в отзыве на иске.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующему.

Положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 29.12.2022) «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с положениями ст. 3 Закона N 159-ФЗ, п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как установлено в судебном заседании, 28.01.2014г. между Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар и Шевцовой Н.П. заключен договор аренды муниципального имущества от 28.01.2014 №1/1, в отношении нежилых помещений № 1-4, 1/1, 1/2 1/3, 1/4, 1/5, 1/6 подвала здания литер под/А1, общей площадью 208,7 кв.м., для размещения пункта общественного питания, сроком с 09.12.2013г. по 08.02.2018г.

Однако, с учетом неотделимых улучшений по состоянию на дату рассмотрения административного иска, назначена выкупная стоимость имущества в размере 2 224 475, 44 рублей.

На основании решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 20.02.2018г. по делу № 2а-1491/2018 был также признан незаконным отказ администрации МО г. Краснодар, оформленный письмом от 05.10.2015 № 01790-02 «О согласовании перепланировки и переустройстве нежилых помещений инв. № 1,1/1-1/6, 2-4 подвала литер «под/А 1», по <адрес> бульвар, 19/2, в согласовании перепланировки и переустройства нежилых помещений».

Так, суд постановил сохранить переустройство нежилых помещений с устройством входной группы № 1-4, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 подвала лит. «под /А1», расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, <адрес> в существующем виде. Считать нежилые помещения, расположенного по адресу: <адрес>, Западный внутригородской округ, <адрес> с учетом переустроенных и пристроенных помещений общей площадью - 203, 3 кв.м., основная площадь -175,5 кв.м., вспомогательная - 27,8 кв.м.

По соглашению сторон от 27.02.2019г., договор аренды муниципального имущества от 28.01.2014г. №1/1 расторгнут.

В соответствии с приказом Департамента от 21.01.2019г. №2 «О заключении договора аренды муниципального имущества по адресу: <адрес>» между истцом и Департаментом заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества от 01.02.2019г. № 1 на срок по 31.01.2024г.

Определением Ленинского районного суда г. Краснодара от 28.03.2019 г. по делу № 2а-1491/2018 истцом получено разъяснение судебного акта, в котором указано на незаконность отказов о предоставлении спорных нежилых помещений по выкупной стоимости в размере 2224475, 44 рублей. Также судом, в резолютивной части определения указано, что стоимость неотделимых улучшений в спорном недвижимом имуществе составляет 2227665, 56 рублей.

В соответствии с п. 2 ст.3 Федерального закона № 159-ФЗ одним из условий реализации указанного преимущественного права является отсутствие задолженности по арендной плате за приобретаемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

11.11.2022г. между Департаментом и Шевцовой Н.П., с целью не утраты преимущественного права на выкуп муниципального имущества, было заключено дополнительное соглашение к договору аренды муниципального имущества от 01.02.2019г. № 1.

После произведенной оплаты по указанному дополнительному соглашению, 14.12.2022 г. Шевцова Н.П. обратилась в Департамент с заявлением о предоставлении ей в собственность за плату арендуемых помещений, по выкупной стоимости в размере 2 224 475, 44 рублей, установленной судебными актами.

11.04.2023г. Департаментом в адрес истца был направлен ответ от 27.03.2023№ 6189/26, в котором Департамент указал, что спорное муниципальное имущество в соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации муниципального имущества МО г. Краснодар на 2023 год внесено в перечень объектов муниципальной собственности МО г. Краснодар, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства, подлежащих приватизации в 2023 году в порядке реализации преимущественного права.

Указанным письмо департамент предложил истцу заключить договор купли-продажи спорного имущества с выкупной стоимостью в размере – 16 666 667 рублей, установленной в соответствии с отчетом об оценке имущества от 15.02.2023г. № 2-23-012.

Оплату стоимости имущества в полном размере, предложено осуществить в течение 10 дней с момента заключения настоящего договора.

Вместе с тем, суд считает, что ответчиком необоснованно предложена выкупная стоимость имущества в размере 16 666 667 рублей, поскольку цена недвижимого имущества применительно к Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" должна определятся на дату поступления заявления о выкупе (приобретении) арендуемых помещений, а не на дату составления отчета об оценке, т.е. в данном случае, цена установлена судебными актами.

На основании ч.2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (п.2 ч.8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора следует учитывать нормы специального Закона N 159-ФЗ, которым предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности приобрести такое имущество (статья 3), а на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить заявителю договор купли-продажи арендуемого имущества (часть 3 статьи 9).

Частью 4 статьи 4 названного Закона установлено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение указанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

При этом рыночная стоимость объекта должна быть определена на дату подачи заявки.

Установлено, что Департаментом указанная рыночная стоимость заявленного объекта недвижимости, в размере 16 666 667 рублей, установлена на основании отчета об оценке об определении рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 2023 год, однако истцу не представлен данный отчет.

Указанную стоимость, определенную по состоянию на 2023 год, Департамент включил в проект договора купли-продажи недвижимого имущества, направленного предпринимателю.

Вместе с тем, Департамент не учел, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

В рассматриваемом случае истец обратился с заявлением о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в 2016 году на основании решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 23.03.2016 по делу № 2а-2802/2016, в котором уже была определена рыночная стоимость на основании Закона № 159-ФЗ. Данный судебный акт является вступившим в силу.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что выкупная стоимость объекта недвижимости, Департаментом в проекте договора купли-продажи, является недостоверной для целей применения Закона № 159-ФЗ, поскольку она определена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а на другую дату (дату составления отчета).

Удовлетворяя требования, суд также исходит из того, что длительное неисполнение судебных актов со стороны ответчика, привело к увеличению выкупной стоимости, и за неисполнение судебных актов, истец не может нести ответственность, в виде увеличения выкупной цены.

Учитывая установленные обстоятельства, суд считает заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Шевцовой Н. П. к Департаменту муниципальной собственности и городских земель Администрации МО г. Краснодар о признании выкупной стоимости объекта недвижимости недействительной - удовлетворить.

Признать недостоверной выкупную стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения № б/н, кадастровый номер №:990, общей площадью 203,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, изложенную в проекте договора купли-продажи муниципального имущества, представленном департаментом муниципальной собственности и городских земель Администрации МО г. Краснодар муниципальным имуществом города МО г. Краснодар.

Обязать Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар заключить с Шевцовой Н.П. договор куп. продажи муниципального имущества - нежилого помещения № б/н. кадастровый ног №:990, общей площадью 203,3 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> бульвар, <адрес>, помещ. №, по установленной на основании решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 23.03.2016 г. рыночной (выкупной) стоимости в размере 2 224 475, 44 рублей, путем изложения п. 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена приобретаемых покупателем помещений, установлена основании решения Ленинского районного суда города Краснодар от 23.03.2016 по делу № 2а-2802/16, и составляет 2 224 475,44 рублей, без учета НДС».

Обязать Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар зачесть в оплату выкупной стоимости муниципального имущества, сумму излишне уплаченных арендных платежей по дополнительному соглашению договору аренды муниципального имущества от 01.02.2019 № 1.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Первомайский районный суд г. Краснодара в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья В.В. Кожевников

Мотивированное решение суда изготовлено 05.09.2023г.