Гражданский кодекс часть 1

Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе: председательствующего судьи Григорьевой С.А., при секретаре Степановой А.С., с участием сторон – истцов (ответчиков) Видьмановой О.А., Видьманова В.Г. и их представителя Иванова А.С., ответчика (истца) Даниловой Л.Ф. и ее представителя Пискового В.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Видьмановой О.А., Видьманова В.Г. к Даниловой Л.Ф. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и встречному иску Даниловой Л.Ф. к Видьмановой О.А., Видьманову В.Г. о расторжении договора аренды с правом выкупа, взыскании арендной платы,

у с т а н о в и л:

Видьманова О.А., Видьманов В.Г. обратились в суд с вышеназванным иском к Даниловой Л.Ф., указав, что <дата> между сторонами заключен договор аренды с правом выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) <дата>. Сторонами определена выкупная стоимость помещения в размере <данные изъяты>. По состоянию на <дата> истцы выплатили ответчику <данные изъяты>. Таким образом, истцы выполнили свои обязательства, однако, ответчик уклоняется от перехода права собственности на спорный объект. Просят суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости.

<дата> ответчик Данилова Л.Ф. подала встречное исковое заявление, в котором указала, что <дата> Видьманова О.А., Видьманов В.Г. заключили договор аренды с правом выкупа недвижимого имущества. В силу положений договора ответчики имеют право сдавать арендуемое помещение, как в целом, так и частично в субаренду или пользование третьим лицам с письменного согласия арендодателя. В случае выкупа арендуемого помещения арендаторы до начала выкупа помещения должны письменно уведомить арендодателя о предстоящем выкупе, а в силу пункта 4.4. договора при выкупе помещения до истечения срока аренды выкупная цена уменьшается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды. Таким образом, как следует из расчета, составленного Даниловой Л.Ф., имеет место двухмесячная просрочка арендных платежей. Кроме того, Видьмановы неоднократно сдавали в пользование третьим лицам часть арендуемого помещения, без письменного уведомления Даниловой Л.Ф. Просит в этой связи расторгнуть договор аренды с правом выкупа, взыскать с Видьмановой О.А., Видьманова В.Г. плату за объект недвижимости за <дата> в сумме <данные изъяты>.

Определением Мирнинского районного суда от <дата>. встречное исковое заявление принято к производству суда.

В судебном заседании истец (ответчик) Видьманова О.А., истец (ответчик) Видьманов В.Г. и их представитель Иванов А.С. поддержали первоначальные исковые требования в полном объеме. Возражают против удовлетворения встречного иска, считают заявленные Даниловой Л.Ф. требования необоснованными.

Ответчик (истец) Данилова Л.Ф. и ее представитель Писковой В.И. первоначальный иск не признали, пояснили, что денежные средства в период времени с <дата>. по <дата>. осуществлялись в рамках договора купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа, который заключен между Видьмановой О.А. и Даниловой Л.Ф. <дата>. <дата> Видьманова О.А., Видьманов В.Г. и Данилова Л.Ф. заключили договор аренды с правом выкупа недвижимого имущества в размере <данные изъяты> на срок до <дата>. Таким образом, по мнению Даниловой Л.Ф., истцы не исполнили обязательства по договору аренды помещения с правом выкупа. Вместе с тем, считают, что указанный договор аренды полежит расторжению, а с Видьмановой О.А., Видьманова В.Г. в счет погашения задолженности по арендной плате необходимо взыскать денежные средства в сумме <данные изъяты>.

Выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.ст.12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, <дата> между Даниловой Л.Ф. и Видьмановой О.А. заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа. В соответствии с условиями договора в собственность Видьмановой О.А. передан объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>. Стоимость имущества составила <данные изъяты>. Согласно п.2.2 Договора покупатель обязуется выплачивать продавцу <данные изъяты> ежемесячно в течение 24 месяцев, срок оплаты – до 23 числа каждого месяца. Таким образом, срок действия договора истекает <дата>.

<дата> между Даниловой Л.Ф. и Видьмановой О.А., Видьмановым В.Г. заключен договор аренды с правом выкупа объекта недвижимости – помещения нежилого назначения, расположенного по адресу: <адрес>. Стороны, заключая указанный договор купли-продажи, определили предмет договора по соглашению сторон. Пунктом 1.2. договора подтверждается право собственности арендодателя, т.е. Даниловой Л.Ф. на указанный объект недвижимости. Право собственности на указанный объект недвижимости также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата>. №. Сторонами согласованы существенные условия договора аренды с правом выкупа объекта.

В материалах дела имеется копия выписки из тетради о произведенных выплатах в размере <данные изъяты><дата>., <данные изъяты> – <дата>, <данные изъяты> – <дата>, а в дальнейшем по <данные изъяты><дата>, <дата>, <дата>, <дата>, <дата>, <дата>, <дата>., <дата>, <дата>, <дата>, <дата> (через карту на карту Сбербанка). В судебном заседании стороны передачу и получение указанных денежных сумм не оспаривали.

Учитывая, что договор аренды с правом выкупа объекта недвижимости заключен в период действия договора купли-продажи с рассрочкой платежа, суд приходит к выводу о несостоятельности доводов представителя истца о том, что обязательства по договору аренды с последующим выкупом исполнены истцами (ответчиками) в полном объеме. Одновременно, доказательств о внесении платежей именно в счет погашения арендных платежей стороной истца (ответчика), в нарушение ст.56 ГПК РФ, не представлено. С момента подписания договора аренды с правом выкупа <дата> до настоящего время Видьмановы заплатили <данные изъяты>.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Указанный договор был составлен и подписан сторонами в <данные изъяты>. Допрошенная в ходе судебного заседания в качестве свидетеля <данные изъяты><K> пояснила, что вначале она предложила сторонам оформить договор купли-продажи, от которого отказались. Она составила проект договора аренды с последующим выкупом, проект договора несколько раз переделывался. При составлении этого договора никто из сторон не высказывал никаких пожеланий о включении в договор пункта, предусматривающего, что ранее внесенные платежи необходимо учитывать в счет оплаты по договору аренды с последующим выкупом, заключенным <дата>.

Денежные средства за период с <дата> по <дата> выплачивались Видьмановой О.А. по договору купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа от <дата>, заключенного между Даниловой Л.Ф. и Видьмановой О.А. Указанный договор сторонами не оспорен и не признан недействительным.

Кроме того, названный договор от <дата> заключен между Даниловой Л.Ф. и Видьмановой О.А., а договор аренды с последующим выкупом от <дата> заключен между Даниловой Л.Ф., с одной стороны, и Видьмановой О.А., Видьмановым В.Г., с другой стороны. Таким образом, эти два договора составлены между разными сторонами, и применять к ним одни и те же правоотношения нельзя.

П.1.7 договора аренды с последующим выкупом от <дата> предусмотрено, что за 10 дней до истечения срока аренды Арендаторы должны письменно уведомить Арендодателей о намерении продлить срок договора либо о предстоящем освобождении помещения, в том числе и при досрочном освобождении либо о выкупе.

Как установлено в судебном заседании такого предупреждения со стороны Видьмановых в адрес Даниловой не поступало.

Таким образом, оснований для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, судом не установлено, поскольку истцами (Видьмановой О.А., Видьмановым В.Г.) не исполнены условия договора, в настоящее время из <данные изъяты> фактически оплачен <данные изъяты>.

В части встречного иска суд приходит к следующему.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ч.1). Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (ч.2). Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (ч.3).

В силу ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ст.619 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ (ч.2).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3).

Из положений ч.2 и ч.3 ст.431.2 ГК РФ следует, что сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон; сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (ч.2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (ст.ст.179 и 178).

Согласно ч.1 ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В ч.2 ст.452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Даниловой Л.Ф. <дата> направлено почтой требование в адрес Видьмановых о расторжении договора аренды с правом выкупа от <дата> г., которое Видьмановыми не получено, что подтверждается почтовым конвертом, приобщенным и вскрытым в судебном заседании.

Согласно условиям договора аренды с правом выкупа от <дата> установлено, что арендаторы вправе передавать арендуемое помещение, как в целом, так и частично, в субаренду или пользование третьим лицам с письменного согласия арендодателя (пп.«а» п.2.3); арендная плата за пользование арендованным помещением составляет <данные изъяты> рублей в месяц (п.3.1); коммунальные платежи оплачивает арендатор (п.3.2); арендаторы вправе выкупить помещение по истечении срока аренды или до его истечения (п.4.1); выкупная цена помещения составляет <данные изъяты> (п.4.2); при выкупе помещения по истечении срока аренды выкупная цена, обусловленная п.4.2 договора, уменьшается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды (п.4.4); после внесения выкупной цены в соответствии с п.4.3 или п.4.4 договора, а также при условии уплаты арендной платы за весь период пользования помещения переходит в собственность арендаторов (п.4.5).

В суде установлено, что за период с <дата> по настоящее время ответчиками по договору аренды с правом выкупа от <дата> за объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, из <данные изъяты> фактически оплачен <данные изъяты>.

С <дата> по <дата> арендная плата составляет: <данные изъяты>.

<данные изъяты>.

В судебном заседании также установлено, что в спорном нежилом помещении имеется банкомат Сбербанка согласно договору от <дата>, заключенного между ИП Видьмановой О.А. и МО (на правах отдела) ОАО «Сбербанк России».

В нарушение пп.«а» п.2.3 договора аренды с правом выкупа арендаторы вправе передавать арендуемое помещение, как в целом, так и частично, в субаренду или пользование третьим лицам с письменного согласия арендодателя, однако в данном случае согласия Даниловой Л.Ф. получено не было, она об этом не предупреждалась.

С учетом установленных выше обстоятельств дела, суд приходит к выводу о расторжении договора аренды с правом выкупа от <дата>, заключенного между Даниловой Людмилой Федоровной и Видьмановой Оксаной Анатольевной, Видьмановым Василием Геннадьевичем, в связи с несоблюдением условий договора со стороны Видьмановых (невыплата арендных платежей, нарушение пп.«а» п.2.3 договора).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Видьмановой О.А., Видьманова В.Г. к Даниловой Л.Ф. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., отказать.

Встречные исковые требования Даниловой Л.Ф. удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды с правом выкупа от <дата>, заключенный между Даниловой Л.Ф. и Видьмановой О.А., Видьмановым В.Г., на недвижимое имущество – помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Взыскать в пользу Даниловой Л.Ф. солидарно с Видьмановой О.А., Видьманова В.Г. арендную плату в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Мирнинский районный суд РС(Я) в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22.09.2016 года.

Судья Мирнинского районного суда С. А. Григорьева