Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Южно-Сахалинска к ФИО10, ООО «Сахагрострой» об изъятии жилого помещения путем выкупа с возмещением рыночной стоимости, прекращении права собственности ответчика на жилое помещение,

у с т а н о в и л:

20.10.2020 года администрация города Южно-Сахалинска обратилась в суд с иском к ФИО11, ООО «Сахагрострой», в обоснование указывая, что ответчик ФИО13 является собственником квартиры по адресу: <адрес>. 02.02.2011 году между администрацией города и ООО «<данные изъяты>» был заключен договор развития застроенной территории, расположенной в границах: <адрес>. Многоквартирный дом по адресу: <адрес> включен в список домов, подлежащих сносу. Администрацией г. Южно-Сахалинска произведена оценка рыночной стоимости спорной квартиры, которая составляет 4 755 000 рублей с учетом убытков, причиняемых собственнику жилого помещения. Возмещение за изымаемое жилое помещение производится собственнику за счет средств ООО «Сахагрострой». В адрес ответчика направлены уведомление и соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, однако до настоящего времени соглашение не подписано, отказ в подписании также не представлен. В иске поставлены требования об изъятии у ФИО14 в пользу ООО «Сахагрострой» жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> по цене выкупа 4 755 000 рублей за счет средств ООО «Сахагрострой», прекращении права собственности ФИО15 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Протокольным определением от 23.03.2021 года к участию в деле привлечён Департамент архитектуры и градостроительства г. Южно-Сахалинска.

В судебном заседании представитель истца – ФИО25, действующая на основании доверенности, исковые требования подержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснили, что ответчику предлагались варианты квартир для обмена, но она от них отказалась, просили изъять жилое помещение ответчика путем выкупа с возмещением рыночной стоимости 4 769 000 рублей, прекратить право собственности на спорное жилое помещение.

Представитель ответчика ФИО16 – ФИО26, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения требований по изложенным в письменном отзыве и дополнении к нему основаниям, пояснил, что ответчик нуждается в жилом помещении взамен изымаемого. Также пояснил, что выкуп является крайней мерой и допустим в случае отказа в получении жилого помещения взамен изымаемого. Ответчику предложения по выбору жилого помещения взамен изымаемого не поступали.

ФИО17, представитель ОО «Сахагрострой», представитель ДАиГ г. Южно-Сахалинска в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, заключение прокурора, полагавшего исковые требования не подлежащими удовлетворению, изучив материалы дела и оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст. 40 Конституция РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В соответствии с положениями частей 10 - 12 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 названной статьи.

В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 этой же статьи.

Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 данной статьи, допускается только с согласия собственника.

В силу положений части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Согласно части 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения допускается только по соглашению с собственником жилого помещения с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения в выкупную цену.

Таким образом, жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Федеральный закон от 21 июля 2007 г. №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (статья 1).

В пункте 3 статьи 2 этого же Закона определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Как следует из материалов дела, 02.02.2011 года между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» заключен договор № 2 «О развитии застроенной территории, расположенной в границах: <адрес> (далее — Договор РЗТ).

Согласно п. 3.1.4 Договора РЗТ застройщик обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории в границах: <адрес>, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе и в долевой собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.3 Договора РЗТ, в срок, установленный в приложении № 4 к Договору.

На основании п. 3.1.3 Договора РЗТ застройщик обязуется создать либо приобрести, а так же передать безвозмездно в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения, отвечающие требованиям по сейсмоусилению, не признанные аварийными и ветхими, необходимые для предоставления гражданам выселяемым из жилых помещений в многоквартирных домах, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на территории, определенной под развитие в соответствии с приложением №3 к настоящему договору, в срок, установленный в приложении №4 к настоящему договору. Передача жилых помещений в муниципальную собственность оформляется отдельными договорами.

Дополнительным соглашением №1 от 11 ноября 2013 года п.3.1.3. изложен в следующей редакции:

создать либо приобрести, а так же передать безвозмездно в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения, отвечающие требованиям по сейсмоусилению, не признанные аварийными и ветхими, необходимые для предоставления гражданам выселяемым из жилых помещений в многоквартирных домах, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на территории, определенной под развитие в соответствии с приложением №3 к настоящему договору, в срок, установленный в приложении №4 к настоящему договору. Передача жилых помещений в муниципальную собственность оформляется отдельными договорами.

Согласно дополнительному соглашению №4 от 16 ноября 2018 года в связи с изменением структуры администрации сторонами вышеуказанного договора являются Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска и ООО «Сахагрострой».

19 сентября 2017 года дополнительным соглашением в договор РЗТ внесены изменения, в том числе в п. 3.1 Договора, согласно которому: застройщик обязуется создать либо приобрести, а так же передать безвозмездно в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения, необходимые для предоставления гражданам выселяемым из жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными в границах застроенной территории в которых расположены следующие квартиры <адрес> в срок не более 24 месяцев с момента заключения настоящего соглашения (п.1.1). В случае не достижения согласия с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, указанных в п.1.1 настоящего соглашения, в части переселения во вновь предоставляемые жилые помещения, застройщик должен принять меры в соответствии с действующим законодательством РФ по изъятию жилых помещений и земельных участков под ними (п. 1.2 соглашения).

Таким образом, ООО «Сахагрострой» обязался создать либо приобрести, а также передать безвозмездно в муниципальную собственность, в том числе для собственника квартиры <адрес> благоустроенное жилое помещение.

13 сентября 2019 года между Департаментом архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска и ООО «Сахагрострой» было заключено дополнительное соглашение №5 о продлении срока действия договора РЗТ по 04 февраля 2022 года.

Как установлено судом, на основании постановления администрации города Южно-Сахалинска от 27 марта 2018 года №621-па «Об изъятии и земельных участков, расположенных под многоквартирными домами <адрес> признании аварийными и подлежащими сносу, и помещений в многоквартирных домах для муниципальных нужд» земельный участок по адресу: <адрес> изъят для муниципальных нужд.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 56,6 кв.м., кадастровый номер № является ФИО18 Право собственности зарегистрировано 18.10.2019 года.

26.06.2020 года в адрес ФИО19 было направлено для подписания соглашение об изъятии жилого помещения, с указанием размера возмещения за изымаемое жилое помещение, полученное адресатом 11.07.2020 года.

В материалах дела имеется письменный ответ ФИО20 от 10.09.2020 года, в котором полагает преждевременным направление ему проекта соглашения об изъятии жилого помещения, отказывается от рассмотрения проекта и просит предоставить ему другое жилое помещение взамен изымаемого.

Из пояснений представителя ответчика следует, что никакие варианты жилых помещений взамен изымаемого ответчику ФИО21 не предлагались, стороной истца данный факт в ходе рассмотрения дела не оспаривался.

Из анализа указанных выше правовых норм следует, что жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение, при этом собственник имеет право выбора любого из указанных способов обеспечения его жилищных прав.

Между тем, как установлено судом ответчику ФИО22 не предоставлялось иное жилое помещение взамен изымаемого, а только направлено соглашение об изъятии занимаемого им жилого помещения с размером возмещения в 4 755 000 рублей.

Кроме того, истец просит произвести изъятие жилого помещения у ФИО23 путем выкупа за счет средств застройщика ООО «Сахагрострой».

В своем отзыве на исковое заявление ООО «Сахагрострой» указывает, что в настоящее время данным обществом, являющимся застройщиком территории, подлежащей развитию, совместно с администрацией города, ведется мероприятия по расселению дома <адрес>. После расселения данного дома и его сносу будет предоставлен земельный участок в целях строительства новых блок-секций, после ввода которых в эксплуатацию в них будут переселены жители МКД № <адрес> и МКД <адрес>. Между тем, администрация г. Южно-Сахалинска, преждевременно, не дожидаясь решения вопроса о сносе дома <адрес>, направляет иски об изъятии жилых помещений у жильцов дома <адрес>. Данные действия способны не только причинить экономический вред застройщику, но и оставить жителей дома <адрес> без жилья, поскольку расселения напрямую зависят от нового строительства.

При таких обстоятельствах, с учетом изложенного, принимая во внимание также, что действие договора РЗТ продлено по 04 февраля 2022 года, у ООО «Сахагрострой» не наступила обязанность по его исполнению, а у истца - право требования изъятия жилого помещения у ФИО24 за счет средств ООО «Сахагрострой».

При таких обстоятельствах суд не находит правовых основания для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований администрации города Южно-Сахалинска к ФИО12, ООО «Сахагрострой» об изъятии жилого помещения путем выкупа с возмещением рыночной стоимости, прекращении права собственности ответчика на жилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательном виде.

Председательствующий судья Л.Л. Говоруха

В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий судья Л.Л. Говоруха