Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело №2-624/10 по иску ФИО6 к ФИО4, ФИО5 и АКБ «Союз» (ОАО) о признании пункта 4 договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между продавцом ФИО5 и покупателем ФИО4, недействительным,

у с т а н о в и л:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5 и АКБ «Союз» (ОАО) о признании недействительным пункта 4 договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между продавцом ФИО5 и ФИО4, указав, что по указанному договору ее супруг ФИО4 в период брака приобрел нежилые строения под №№Номер обезличен по адресу ... и земельный участок площадью 2445 кв.м, расположенный по этому же адресу. В п.4 договора купли-продажи указано, что продаваемые здания и земельный участок ранее были обременены правом залога АКБ «Союз» (ОАО) по договору об ипотеке Номер обезличен от 08.06.2007, зарегистрированного в ЕГРП, в связи с чем договор заключается с согласия залогодержателя и обременение права собственности сохраняется в отношении покупателя. В силу ст.34 СК РФ и п.1 ст.7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» приобретенное ФИО4 имущество является общей совместной собственности с истицей и она (истица) должна была дать банку письменное согласие на обременение приобретаемого имущества, что ею сделано не было. Считает, что в связи с изложенным и на основании п.3 ст.167, ст.ст.168, 180 ГК РФ п.4 договора купли-продажи от 17.09.2007 должен быть признан недействительным. Просит удовлетворить иск и взыскать с ответчика судебное расходы.

В судебное заседание истца не явилась, была надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания.

Представитель истицы ФИО1, действующая по доверенности от 29.04.2010 сроком действия три года, исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, подал в суд заявление о рассмотрении дела в его отсуствие.

Представитель ответчика ФИО4 ФИО7, действующий по доверенности 10.07.2009 сроком действия три года, иск полагает подлежащим удовлетворению по основаниям, изложенным в исковом заявлении, в обоснование своей позиции сослался на п.2 ст.166, ст.246, п.п.3 и 4 ст.339, п.1 ст.452 ГК РФ, ст.33 СК РФ, ст.9, п.2 ст.10, п.2 ст.23, п.1 ст.62 ст.67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п.13 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания.

Представитель ответчика ФИО5 ФИО2, действующий по доверенности от 14.10.2009 сроком действия три года, иск не признал, пояснил, что на момент заключения договора купли-продажи имущества право собственности на него было обременено залогом. Оспариваемый пункт является констатирующим, а не устанавливающим правоотношения между сторонами. Кроме того, залог – это условие совершения договора купли-продажи. Согласен, что можно признать недействительной часть сделки, однако оспариваемый пункт не содержит установление каких-либо обязательств. Фактически имеет место перезалог в силу императивной нормы закона, независимо от того, была ли проведена перерегистрация залога в ЕГРП на покупателя имущества. Поскольку данный пункт является констатирующим имеющееся на момент заключения сделки обстоятельство, иск считает беспредметным. Пояснил, что договор об ипотеке приобретенного ФИО8 имущества не оспаривался. О залоге имущества ФИО8 было известно с августа 2007, при обсуждении условий договор купли-продажи стороны, в том числе ФИО8 неоднократно встречался с представителем банка для обсуждения исполнения кредитных обязательств, обеспеченных залогом. Ему не известно, давала ли истица о залоге. Просит в иске отказать.

Согласно письменному отзыву и устным пояснениям представителя ответчика АКБ «СОЮЗ» (ОАО) (далее по тексту Банк) ФИО3, действующей по доверенности от 16.12.2009, Банк с исковыми требованиями не согласен, поскольку между ним и ФИО5 в надлежащей форме был заключен договор ипотеки недвижимого имущества 08.06.2007, 17.09.2007 данное имущество по договору купли-продажи было продано ФИО4 с согласия Банка. В силу п.1 ст.353 ГК РФ право залога при переходе права собственности на заложенное имущество сохраняется, что было указано в п.4 договора купли-продажи. Согласие супруги покупателя при этом не требовалось, поскольку имущество на момент отчуждения уже было обременено ипотекой. В силу п.2 ст.35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжением общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Такая сделка может быть признана недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга по его требованию, если будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение сделки. Однако истица не заявляет требований о признании договора купли-продажи недействительным по данному основанию. Кроме того, оспариваемый пункт договора купли-продажи не является ни сделкой, ни даже частью сделки, а устанавливает наличие обременения на приобретаемое имущество в силу закона. Кроме того, было заявлено об истечении срока исковой данности, который для оспоримых сделок составляет один год. Просит в иске отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, Управления Росреестра по Томской области при надлежащим извещении в времени и месте судебного процесса в судебное заседание не явился.

На основании ст.167 ГПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно договору об ипотеке Номер обезличен (залог недвижимости) от 08.06.2007 имущество в виде:

- одноэтажного нежилого здания с подвалом площадью 205,90 кв.м (кадастровый (или условный) номер:Номер обезличен), расположенного по адресу ...

- двухэтажного нежилого здания площадью 214,10 кв.м (кадастровый (или условный) номер:Номер обезличен), расположенного по адресу ...

- одноэтажного нежилого здания площадью 93,00 кв.м (кадастровый (или условный) номер:Номер обезличен), расположенного по адресу ...

- двухэтажного нежилого здания площадью 720,90 кв.м (кадастровый (или условный) номер:Номер обезличен), расположенного по адресу ...

- земельного участка, категория земель: земли поселений, общей площадью 2445 кв.м (кадастровый (или условный) номер: Номер обезличен), расположенного по адресу ... (установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка) было передано в залог (ипотеку) залогодателем ФИО5 залогодержателю АКБ «Союз» (ОАО) в обеспечение исполнения Кредитного договора Номер обезличен от 08.06.2007.

Данный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ........ за Номер обезличен.

Доказательств признания договора об ипотеке Номер обезличен (залог недвижимости) от 08.06.2007 недействительным, оспаривания договора либо его расторжения сторонами не предоставлено.

В соответствии с п.1 ст.353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущество от 17.09.2007, указанное выше недвижимое имущество в виде четырех нежилых зданий и земельного участка было продано продавцом ФИО5 покупателю ФИО4

При этом в договор купли-продажи был включен пункт 4 следующего содержания:

«Продаваемые здания и земельный участок обременены правом залога Акционерного коммерческого банка «СОЮЗ» (открытое акционерное общество) согласно «Договору об ипотеке Номер обезличен (залог недвижимости)» от ........, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ........ внесена запись №(номер регистрации) Номер обезличен. В связи с указанным стороны заключают и исполняют настоящий договор с согласия указанного залогодержателя, при этом данное обременение права собственности сохраняется в отношении Покупателя.».

Согласно служебной записке от ........, предоставленной Банком в Управление Росрегистрации по Томской области Банк не возражает против продажи заложенного по договору об ипотеке Номер обезличен (залог недвижимости) от ........ недвижимого имущества с сохранением обременения.

Переход права собственности на покупателя ФИО4 на данные объекты был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ........ за реестровыми номерами Номер обезличен, Номер обезличен, Номер обезличен, Номер обезличен, Номер обезличен.

Доказательств признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.09.2007 недействительным, оспаривания договора за исключением пункта 4 сторонами не предоставлено.

Из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ........ следует, что право собственности на указанные выше объекты в виде четырех нежилых здания и земельного участка зарегистрировано за ФИО4, при этом ........ (регистрационный норм Номер обезличен) зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки с указанием залогодержателя Акционерного коммерческого банка «СОЮЗ» (открытое акционерное общество).

На основании вышеизложенного и в соответствии с п.1 ст.353 ГК РФ, суд полагает, что ипотека в силу закона сохраняется при переходе права на объекты, указанные в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 17.09.2007, при этом согласие лиц, приобретаемых данные объекты в собственность не влияет на возникновение у них правоотношений по договору залога, в том числе и том случае, когда данным лицам не было известно об обременении имущества залогом, что в соответствии со ст.34 СК РФ относится у супругу покупателя, приобретающего данное имущество в общую совместную собственности с покупателем в силу закона.

Следовательно, согласия ни ФИО4, ни его супруги ФИО6 (согласно свидетельству о заключении брака) на переход правоотношений по договору залога не требовалось.

Суд согласен в доводом истца о необходимости получения согласия супруга при реализации прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом супругов, что предусмотрено п.1 ст.35 СК РФ.

Однако в соответствии с п.2 данной статьи Семейного кодекса при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав допускается способами, предусмотренными законом.

Действительно статьей 180 ГК РФ допускается признании части сделки недействительной. Однако по основанию отсутствия согласия супруга на совершение сделки предусмотрен способ защиты в виде оспаривания сделки, а не части сделки (п.2 ст.35 СК РФ).

Исходя из конклюдентных действий истицы по оспариванию только п.4 договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.09.2007 следует, что она не возражает против приобретения ее супругом ФИО4 указанных в договоре объектов недвижимости. В то же время сам пункт 4, оспариваемый ФИО6 по сути не является правоустанавливающим, а констатирует обязательные положения закона (п.1 ст.353 ГК РФ) применительно к данным конкретным правоотношениям по продаже имущества ФИО5 ФИО4

Кроме того, истцом не предоставлено доказательств того, что продавец ФИО5 знал либо заведомо дожжен был знать о несогласии супруги ФИО8 на приобретение предметов продажи не предоставлено.

На основании изложенного и учитывая положения ст.ст166, 168, 180 ГК РФ, согласно которым сделка (часть сделки) не соответствующая требованиям закона может быть признана судом недействительным, суд не усматривает оснований для признания пункта 4 договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.09.2007 недействительным и удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении иска ФИО6 к ФИО4, ФИО5 и АКБ «Союз» (ОАО) о признании пункта 4 договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между продавцом ФИО5 и покупателем ФИО4 недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Томский райсуд в течении 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий –

судья Томского районного суда Камынина С.В.

Решение не вступило в законную силу