Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в ...** ** ** года гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации МО ГО «Сыктывкар» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены по договору, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации МО ГО «Сыктывкар» об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве от ** ** **№...И/Д-** ** **00 руб.

В обоснование иска указано, что по договору долевого участия в строительстве от ** ** **№...И/Д-13 ФИО1 приняла от Администрации МО ГО «Сыктывкар» квартиру по адресу: .... В ходе эксплуатации жилого помещения выявились недостатки объекта долевого строительства, которые являются основанием для уменьшения цены договора.

В ходе производства по делу стороной истца изменены исковые требования и заявлено о взыскании с Администрации МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены по договору в сумме 116134 руб. 91 коп., неустойки в сумме 226463 руб. 10 коп., компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов на проведение экспертизы в сумме 34456 руб. 30 коп.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель исковые требования с учетом уточнений поддержали.

Представитель Администрации МО ГО «Сыктывкар» иск не признала, просила применить при расчете неустойки и штрафа ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить их размер.

Исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, ** ** ** между ООО «...» (дольщик) с одной стороны и Администрацией МО ГО «Сыктывкар» (застройщик) с другой стороны заключен договор участия в долевом строительстве №...И/Д-13, предметом которого является долевое участие дольщика в финансировании строительства многоквартирного жилого ... по адресу: ..., м. Чит и м. Кочпон на земельном участке, предоставленном МО ГО «Сыктывкар» на праве собственности (свидетельство ...), зарегистрированном Управлением Федеральной регистрационной службы по ...** ** ** за номером 11-11-01/105/2008-381, общей площадью ... кадастровый №..., в объеме, установленном в договоре, и принятии по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли (части) построенного дома – квартиры со строительным номером №... двухкомнатной, общей проектной площадью ... кв.м., жилой проектной площадью ... кв.м., проектной площадью лоджии ... кв.м. на 1 этаже в 1 подъезде указанного дома.

Дольщик направляет денежные средства на строительство дома в порядке долевого участия, застройщик обязуется обеспечить строительство дома и выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ по строительству дома в полном объеме, включая все работы, предусмотренные документами строительству, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для сооружения дома и для его сдачи в установленном законодательством порядке государственной комиссии.

Согласно п. 5.1 договора застройщик обязуется построить дом в соответствии с проектно-сметной документацией и передать дольщику квартиру в степени готовности, включающей выполнение следующих видов работ: наружные стены - кирпичные; перекрытия - сборные ж\б плиты; внутренние стены и перегородки - кирпичные; окна и балконные двери - ПВХ с двухкамерным стеклопакетом и приборами открывания; дверь входная - деревянная по ГОСТ 6629-88 с врезным замком; отопление и горячее водоснабжение - от поквартирных двухконтурных газовых котлов; водоснабжение и канализация – монтаж трубопроводов, установка сантехприборов и запорной арматуры отечественного производства; электроснабжение - проводка по квартире, установка электросчетчика, устройства защитного отключения, розеток, выключателей, патронов; слаботочные устройства (телевидение) – до подъездного щитка без разводки по квартире; газоснабжение - по проекту, установка газовых плит и счетчиков газа отечественного производства; отделочные работы – по проекту; комплект противопожарного оборудования (автономные пожарные извещатели, пожарный рукав) приобретается дольщиком.

В силу п. 5.1.4 - 5.1.6 договора по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан передать дольщику по акту приема передачи квартиру в состоянии согласно настоящему договору. Акт приема-передачи квартиры подписывается застройщиком и дольщиком или их представителями, действующими на основании доверенностей. В случае выявления недостатков, которые делают квартиру непригодной для использования, по требованию дольщика застройщиком составляется акт с указанием выявленных недостатков и срок их устранения застройщиком. В течение 10 дней после устранения недостатков застройщик передает дольщику квартиру с составлением акта приема-передачи.

Договор от ** ** **№...И/Д-13 зарегистрирован в Управлении Росреестра по ...** ** **.

Согласно справке, выданной Бюджетным учреждением «...» МО ГО «Сыктывкар» от ** ** **, дольщик ООО «...» полностью оплатил стоимость квартиры по договору участия в долевом строительстве от ** ** **№...И/Д-13 в сумме 2116500 руб., претензий к нему не имеется.

** ** ** по договору уступки прав требования ООО «Северстрой» уступило права требования по договору участия в долевом строительстве от ** ** **№...И/Д-13 ОАО «Коми ипотечная компания».

Договор уступки прав требования от ** ** ** зарегистрирован в Управлении Росреестра по ...** ** **.

** ** ** по договору уступки прав требования №... ОАО «...» уступило права требования по договору участия в долевом строительстве от ** ** **№...И/Д-13 ФИО1

Договор уступки прав требования от ** ** **№... зарегистрирован в Управлении Росреестра по ...** ** **.

** ** ** Бюджетное учреждение «Управление капитального строительства» МО ГО «Сыктывкар» и ФИО1 подписали акт приема-передачи объекта долевого строительства.

** ** ** ФИО1 обратилась в Бюджетное учреждение «Управление капитального строительства» МО ГО «Сыктывкар» с письменным заявлением, в котором указала на то, что в переданной ей квартире на водопроводной трубе, проходящей под потолком в прихожей, образуется конденсат, не работает розетка на кухне, происходит протекание воды на кухне под раковиной на стыке гибкого шланга и стояка, в связи с чем просила устранить указанные недостатки.

** ** ** ФИО1 обратилась в Бюджетное учреждение «Управление капитального строительства» МО ГО «Сыктывкар» с письменным заявлением, в котором просила переделать полы в квартире, указывая, что между листами фанеры появились щели, фанера местами вздулась, а также просила устранить ранее указанные недостатки.

** ** ** ФИО1 обратилась в Бюджетное учреждение «Управление капитального строительства» МО ГО «Сыктывкар» с письменной претензией, в которой требовала устранить выявленные недостатки переданного ей жилого помещения и дать ей ответ в течение 10 дней.

** ** ** ФИО1 обратилась в Бюджетное учреждение «Управление капитального строительства» МО ГО «Сыктывкар» с письменным заявлением, в котором просила устранить недостатки квартиры – сделать слив с крыши, переделать полы, отремонтировать двери на кухне и в туалете, устранить продувание оконных и балконных блоков, устранить недостатки входной двери.

** ** ** ФИО1 обратилась в Администрацию МО ГО «Сыктывкар» с письменным заявлением, в котором просила провести проверку по факту неустранения недостатков квартиры.

** ** ** истцу дан ответ, о том, что по претензия направлена в ООО «Северстрой» для принятия мер по устранению выявленных недостатков в рамках гарантийных обязательств.

** ** ** ФИО1 обратилась в Администрацию МО ГО «Сыктывкар» и в Бюджетное учреждение «Управление капитального строительства» МО ГО «Сыктывкар» с письменной претензией, в которой требовала в связи с недостатками квартиры соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве на 739000 руб., ответ просила дать в течение 10 дней.

Правоотношения между сторонами как участниками долевого строительства многоквартирного дома регулируются Федеральным законом от ** ** ** № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и в части, не урегулированной данным Федеральным законом - Законом РФ от ** ** **№... «О защите прав потребителей».

Проведенной по делу судебной строительной экспертизой (заключение от ** ** **№..., данное АНО «Бюро товарных экспертиз при Торгово-промышленной палате Республики Коми») установлено, что в жилом помещении по адресу: ... имеются недостатки, образовавшиеся в процессе некачественно выполненных строительно-монтажных работ с нарушением технологии работ и требований нормативных документов:

Полы - работы по тепловой изоляции полов полиспеном, выполнены не в полном объеме, в жилых комнатах изоляция полов местами отсутствует, работы по настилке дощатого покрытия и облицовка поверхности листами ДВП выполнены с нарушением технологии работ, в связи с чем между досками появились значительные щели, на поверхности плит ДВП зафиксированы дефекты в виде волнистости, разрушения поверхности и кромки листов, в связи с неправильным креплением листов ДВП гвоздями;

Стены - установлено наличие на поверхности стен в сантехнических помещениях грибковых образований в виде черной плесени, появившихся из-за образования конденсата на общедомовом трубопроводе холодной воды, проходящем по потолку в этих помещениях;

Отсутствие закрепления в помещении кухни в стеновом проеме межкомнатной двери, в связи с чем произошла ее деформация;

Наличие на оконных откосах светопрозрачных конструкций во всех помещениях следов образования конденсата, в связи с некачественным изготовлением монтажного шва, предписываемого требованиями нормативных документов;

Отсутствие регулировки балконного дверного блока, в связи с чем по периметру дверное полотно имеет неплотный притвор с образованием щелей;

Отсутствие на общедомовом трубопроводе холодной воды, проходящем в сантехническом помещении и помещении прихожей, теплоизоляции труб, в связи с чем на них образуется обильный конденсат, что способствует образованию грибковых отложений в виде черной плесени (в соответствии с требованиями СП 30.13330.2012 запрещена прокладка общедомовых труб ХВС под потолком в квартирах);

Наличие в помещении санузла «обратной» тяги, образовавшейся при пробивке дополнительного вентиляционного отверстия;

Некачественно выполнены работы по установке металлического слива на козырьке наружного входа в подъезд, не предусмотренного рабочей документацией, с наличием контруклона, примыкающего вплотную к светопрозрачной конструкции лоджии спорной квартиры, в связи с чем происходит заливание помещения лоджии внутри и снаружи, и способствует появлению на кирпичных стенах микроорганизмов в виде мха.

Собственником жилой ... течении всего срока эксплуатации квартиры текущий ремонт не производился. В соответствии с повседневной эксплуатацией и в результате естественного износа в течение четырех лет, в помещениях квартиры имеется нарушение окрасочного слоя на стенах в сантехническом помещении ванной, наличие на поверхности потолка усадочных трещин и следов от заливаний из вышерасположенной квартиры, которые экспертом как недостатки строительных работ, образовавшихся при строительстве жилого дома, не рассматривались.

Выявленные в процессе проведения экспертного обследования недостатки строительно-монтажных и отделочных работ в виде устройства полов в помещениях квартиры, установки межкомнатной двери, некачественного утепления общедомового трубопровода холодной воды, в связи с чем, на трубах образуется конденсат с последующим образованием грибковых образований в виде черной плесени, некачественная установка светопрозрачных конструкций образовались в процессе строительства многоквартирного жилого дома, выявлены истцом в процессе эксплуатации квартиры.

Все выявленные в процессе проведения экспертного обследования дефекты являются не существенными, и устранимыми, появившимися при некачественном выполнении строительных работ, с нарушением технологии выполняемых работ и требованиями нормативных документов и технических регламентов.

Стоимость устранения выявленных недостатков в помещениях квартиры в ценах Автономного управления Республики Коми «Управление госэкспертизы Республики ми» на III квартал 2018 года составляет согласно локальной смете 116134 руб. 91 коп.

Таким образом, факт наличия недостатков переданного истцу жилого помещения и образование указанных недостатков в результате некачественного выполнения строительных работ подтверждается заключением эксперта.

В силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона от ** ** ** № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Поскольку предъявленные истцом в досудебном порядке требования об устранении недостатков выполненных строительных работ не удовлетворены застройщиком, истец имеет право на соразмерное уменьшение цены договора участия в долевом строительстве на сумму расходов, необходимых для устранения недостатков, в размере, определенном заключением эксперта - 116134 руб. 91 коп.

В силу положений п. 8 ст. 7 Федерального закона от ** ** ** № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от ** ** **№... «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от ** ** **№... «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Поскольку истец ** ** ** обратилась в Администрацию МО ГО «Сыктывкар» с письменной претензией, в которой требовала в связи с недостатками квартиры соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве, ответ просила дать в течение 10 дней, она в связи с неисполнением в установленный срок ее требований имеет право на взыскание неустойки в сумме, определяемой по правилам п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от ** ** **№... «О защите прав потребителей».

Размер неустойки составит: 116134 руб. 91 коп. * 1 % * 195 д. = 226463 руб. 10 коп.

Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ** ** **№... «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Разрешая ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки и штрафа, суд принимает во внимание конкретные обстоятельства дела, из которых следует, что Администрация МО ГО «Сыктывкар», не являясь строительной организацией, осуществляла строительство многоквартирного жилого дома с привлечением подрядчика ООО «Северстрой», в отношении которого ** ** ** определением Арбитражного суда Республики Коми по делу № А29-12942/2016 введена процедура банкротства – наблюдение. Решением Арбитражного суда Республики Коми от ** ** ** по делу № А29-12942/2016 ООО «Северстрой» признано банкротом.

Как следует из справки, предоставленной Департаментом финансов Администрации МО ГО «Сыктывкар», объем муниципального долга по состоянию на ** ** ** составил 662 млн. рублей или 22,6 % объема доходов местного бюджета без учета безвозмездных поступлений из вышестоящих бюджетов. Для покрытия: дефицита бюджета в течение 2018 году планируется привлечение бюджетных кредитов и кредитов от кредитных организаций в сумме 2321,7 млн.рублей, планируемое обслуживание которых обойдется бюджету в 121,3 млн.рублей. Объем муниципального долга на 2018 год и плановый период 2019 и 2020 годы планируется в сумме 2650,2 млн. руб., 2745,2 млн.руб. и 2835,8 млн.руб. соответственно по годам, или 100,0% собственных доходов бюджета, что в соответствии с Бюджетным кодексом Российской Федерации является предельным размером.

Учитывая, что ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве не было вызвано виновными действиями Администрации МО ГО «Сыктывкар», а обусловлено действиями организации – подрядчика, принимая во внимание предельный размер дефицита бюджета МО ГО «Сыктывкар», с учетом принципов разумности и соразмерности ответственности Администрации МО ГО «Сыктывкар» последствиям нарушения обязательств, необходимости соблюдения баланса интересов сторон, учитывая, что неустойка и штраф являются мерой гражданско-правовой ответственности, носят компенсационный характер и не могут служить источником обогащения лица, требующего его уплату, оценивая в совокупности размер неустойки и размер иных штрафных санкций, подлежащих взысканию в пользу истца, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что возможно определить сумму неустойки равной стоимости устранения недостатков квартиры в размере 116134 руб. 91 коп.

Так как в ходе рассмотрения дела нашел свое подтверждение факт нарушения ответчиком как застройщиком прав истца как потребителя, заключившего договор строительства квартиры для личных нужд, суд, руководствуясь положениями ст. 15 Закона РФ от ** ** **№... «О защите прав потребителей», признает обоснованными требования истца о присуждении компенсации морального вреда. Размер компенсации определяется судом исходя из цены договора, периода просрочки по договору, значимости объекта договора для дольщика, степени вины ответчика в нарушении условий договора, в размере 10000 руб.

Суд также взыскивает с ответчика в соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона РФ от ** ** **№... «О защите прав потребителей» штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Сумма штрафа составит:

(116134 руб. 91 коп. + 116134 руб. 91 коп. + 10000 руб. ) * 50 % = 121134 руб. 91 коп.

Принимая во внимание установленные судом основания для уменьшения размера взыскиваемых с ответчика штрафных санкций, суд считает возможным уменьшить размер взыскиваемого штрафа до 30000 руб.

В ходе производства по делу истцами понесены судебные расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 34456 руб. 30 коп., что подтверждается представленным банковским ордером от ** ** **№....

На основании ст. 98 ГПК Российской Федерации учитывая, что исковые требования удовлетворены судом, при этом в обоснование выводов суда положено заключение судебной экспертизы, понесенные истцом расходы на ее оплату подлежат взысканию с Администрации МО ГО «Сыктывкар».

Руководствуясь ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Администрации МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 в счет соразмерного уменьшения цены по договору участия в долевом строительстве от ** ** **№...И/Д-13 денежные средства в сумме 116134 руб. 91 коп., неустойку в сумме 116134 руб. 91 коп., компенсацию морального вреда в сумме 10000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 30000 руб.

Взыскать с Администрации МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 34456 руб. 30 коп.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Коми в течение месяца с момента составления в окончательной форме через Сыктывкарский городской суд Республики Коми.

Председательствующий Е.В. Никитенкова

...